【21俱樂部微信號（club21cbh）綜合自央視財經、中財網、京房子、每日經濟新聞、中國新聞網】
近日，北京公佈了《北京市共有產權住房管理暫行辦法（徵求意見稿）》（以下簡稱《辦法》），詳細介紹了共有產權房的定價，購買資格，出售規則等。按照這份《辦法》，購買共有產權住房的成本可能還不到商品房的一半！
那麼問題來了，“共有產權住房”到底是什麼鬼？
詳解“共有產權住房”
所謂共有產權房，簡單來講就是政府和購房人各持有一定比例的產權，但政府持有的部分產權的“使用權”讓給購房人，購房者人只用承擔房屋的部分房款，就能夠擁有共有產權房的完整使用權。這樣對於中低收入家庭來說，就可以以低於市價的便宜價格買到屬於自己的住房。
打個比方，假設政府和個人的出資比例是3:7，那麼你只用掏7成房款，就能完整使用一套房。
那麼這些共有產權房從哪裡來呢？
按照《辦法》規定，未銷售的自住型商品住房均按照本《辦法》執行。這意味著未來自住型商品房將退出歷史舞臺。它們有了一個新名字——共有產權房。
這些房子有多少呢？今年4月7日，北京市批准了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》，計劃今後5年供應住宅用地6000公頃，保障150萬套住房建設需求，其中自住房和中小套型商品房約佔51萬套。這些房子差不多就是未來共有產權房的體量了。
誰可以申請“共有產權住房”？
可以想見，共有產權房有如此優厚的使用條件，必然會對購房資格作出嚴格的限定，以便讓福利真正落到剛需的人手中。
按照《辦法》，共有產權房有30%的比例定向分配給“新北京人”，所有人申請共有產權房的家庭和單身人士需滿足以下條件：
1、擁有在京購房資格，家庭成員名下無房，且不得有住房轉出記錄；
2、單身需年滿30週歲，如果是離異人士，必須離婚滿3年；
3、一個家庭限一套；
4、優先滿足三類人，分別是項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍無房家庭，以及符合本市住房限購條件的、在項目所在區穩定工作的非本市戶籍無房家庭。
很明顯，共有產權房面向的就是那些純粹的“剛需”，而且強調“職住平衡”。
同時《辦法》中規定了4種情形，不得申請購買共有產權住房：
1.申請家庭已簽訂住房購買合同、徵收（拆遷）安置房補償協議的。也就是說已經有房的家庭不能申購共有產權住房。
2.申請家庭有住房轉出記錄的。
3.有住房家庭夫妻離異後單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年的。
4.申請家庭有違法建設行為，申請時未將違法建築物、構築物或設施等拆除的。
另外還有一條重要規定是，申請家庭放棄選定住房或選定住房後未簽訂購房合同，累計兩次及以上，3年內不得再次申購共有產權住房。
如此苛刻的條件，讓不少“剛需族”也有點急了，例如單身者必須年滿30歲才能申請這條，就有不少網友表示太嚴厲。
不過，“新北京人”分配的房源不少於30%這條規定，對“北漂”還是相當友好的。
產權比例如何分配？
至於政府和購房家庭分別佔有多少比例的產權，《辦法》對此也有明確指示。
首先一個大前提是，共有產權住房項目的銷售均價，應低於同地段、同品質普通商品住房的價格，以項目開發建設成本和適當利潤為基礎，並考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。
銷售均價在土地供應文件中予以明確。開發商依據銷售均價，結合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價格，價格浮動範圍為±5%。
《辦法》中指出，購房人產權份額，參照項目銷售均價佔同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定。
簡單來說，就是以該項目周邊同地段、同品質普通商品住房價格來計算，共有產權房供地時定的價格佔其多大的比例，購房人的產權份額就佔多大比例。
舉個例子，某個共有產權住房，供地的時候確定將來的銷售均價為3萬元/平方米，在搖號、選房時該項目周邊同地段、同品質的普通商品住房價格是4萬元/平米的話。那麼這種情況下，購房人佔有的產權份額就是75%，另外25%則是政府佔有的產權份額，由市級或區級機構代持。
滿5年可轉賣
共有產權住房能否出租和出售，一定是大家關注的話題。每經小編（微信號：nbdnews）注意到，關於住房收益的處分權《辦法》規定，已購共有產權住房用於出租的，所得租金收入按照購房人與代持機構所佔房屋產權份額比例進行分配。
那麼購房家庭通過購買“共有產權住房”解決住房剛需之後，能否將住房產權轉換為完全自有或者作為商品房出售，也是大家普遍關心的問題。
《辦法》規定，共有產權住房購房人取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。
這裡分為三種情況：
1.購房人向原分配區住建委（房管局）提交上市申請，明確出售價格。同等價格條件下，代持機構可優先購買。
2.代持機構放棄優先購買權的，購房人可在代持機構建立的網絡服務平臺發佈轉讓所購房屋產權份額信息，轉讓對象應為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。
3共有產權住房購房人和代持機構經協商一致，可共同向其他符合本市住房限購條件家庭轉讓房屋。新購房人取得商品住房產權。購房人和代持機構按照所佔產權份額獲得轉讓總價款的相應部分。
另外，購房人取得不動產權證滿5年，也可按市場價格購買政府份額後獲得商品房產權。
共有產權房會拉低房價嗎？
房價能夠上漲，歸根結底還在於大量剛需的存在支撐了炒房的預期，以及貨幣的支撐。
普通剛需買房主要是為了自住，以往買普通商品房，實際扮演了房價上漲過程中的“散戶”，被少數“莊家”牽著走。而現在推出“共有產權房”之後，普通人既不用擔心長期租房的尷尬，又不用承當高額的購房成本，有條件的還能在5年後買下全部產權。
此外，目前個人住房貸款額度已經逐漸下降，且針對首套房的貸款比例越來越高，可以說，非居住性買房已經得不到貸款的支持了。
所以總體來看，共有產權房的推出，進一步剝離了房屋的金融屬性，只要落實得力，房價就缺乏上漲的動力。
返回21財搜首頁>>
相關推薦
