樓市交出半年答卷，兩類購房者有些失望，接下來住房市場或這樣走
樓市起伏，始終都是大家關心的話題。2019年上半年，隨著各大機構發榜，上半年樓市關鍵詞以及運行情況總結也逐步浮出水面，總結過去，不僅僅是數字，更是為指導後面的工作做出有預見性的判斷。
這份樓市半年報，之所以引起廣大已購房或者未購房者關注，其主要原因就是在本輪長達3年以上的樓市上行週期以後，以及不斷加碼的樓市調控下形成的結果。下面我們從5個方面簡釋一下2019年上半年樓市情況，兩類購房者有些失望，接下來住房市場如何走？
01從商品房成交量上看
總體看，上半年樓市相比去年下半年有所好轉，市場出現回暖。根據貝殼研究院發佈的2019年房地產半年報顯示，重點監測的北、上、深、青島、南京、長沙、成都、杭州等14個城市，其二手房成交量在經歷大幅調整後，購房需求逐步開始釋放，成交量同比去年增加3%。
一二三四線城市樓市分化進一步明顯。其中，前期率先進入調整的北、上、廈門等城市，樓市回暖相對溫和，而熱點二線城市、以及東北相對較大城市、城市群熱點概念城市等地樓市則回暖較為明顯。同時，前期漲幅過大、人口流動性不強或體量較小的三四線城市，受購房者觀望、開發商出貨影響，市場冷得較快，開發商只好讓利於購房者以求得銷量。
02從開發商銷售業績來看
根據中指院日前發佈的數據顯示，全國房地產銷售情況穩中有升，主要體現在：一是銷售額為5.8萬億，同比去年上半年增長10.3%；二是銷售額超50億元的房企數量進一步增長，相比去年淨增加9家，同時也顯示房企集中度進一步提升。值得一提的是，以碧桂園、萬科為首的龍頭房企不再公佈銷售目標，更加追求規模、效益和質量均衡發展。
03從購房者預期來看
自去年10月樓市進入調整期以來，購房者觀望氛圍越來越濃，在春節前達到頂點。但隨著春節後各類剛性購房需求釋放，出現了“樓市小陽春”，購房者預期發生微妙變化。根據央行官網發佈的一份儲戶問卷調查報告顯示，居民預期房價上漲，2019年第二季度比第一季度高出2.4%，由25.8%上升到28.2%。從這個角度看，對未來房價相對看好的人群正在進一步增多，這也是推動房企銷售業績上升的內在因素。
04從土地市場看
在去年，我們可以感受到土拍市場上的陣陣寒風，不少品牌房企封印拒不出手拿地，以至於去年全年成為了歷史上的土地流拍年，流拍幅數近千宗。但是，這一切在今年初以來迎來改觀，商品房市場的回暖也預熱著土拍市場，從蘇州曾經流拍地塊再次成為搶手貨開始，安徽多地、杭州、南京、寧波，以及近期的深圳等地土地市場熱度恢復較快，“麵粉”市場向好，也影響著“麵包”，在眾多開發商手中無糧的情況下，接下來土地市場還會保持一定溫度。
05從官方的態度來看
2019年上半年以來，樓市調控次數為251次，同比去年同期的192次，調控次數增加了31%，從數據上看，調控力度是有增無減，以蘇州、西安、杭州等為代表的樓市加碼現象表明，樓市調控已成為常態。自2016年開始，國家首次提出“房主不炒”已經接近3年，這個原則始終指導著樓市調控政策力度和密度。
從上年的樓市調控措施來看，綜合性調控手段齊上陣。在開年之初，作為房地產的主管部門住建部就提出了2019年樓市調控“穩地價穩房價穩預期”的“三穩”工作目標，接著，自然資源部下達了土地市場供應5類調控法，發改委喊話放開落戶限制，不是放鬆房地產調控。金融主管部門央行也加大了對熱點城市商業銀行的房貸額度和利率指導，央媒人民日報重申：堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆，把樓市調控的主體責任落實到地方政府。各部門聚力調控樓市的目的就一個：”確保樓市平穩運行”。
兩類購房者有些失望
從上面的市場分析可知，有兩類購房群體來說顯得有些失望。一類就是剛需購房者，在觀望中錯失購房機會，房價仍舊在不知不覺中“穩中有漲”，剩下的一二手價格倒掛盤越來越少；另一類就是投資購房者。這類群體除非是購買到少量的價格倒掛盤，否則，無論是買到市場價格的新房還是二手房，在國家嚴厲的調控下，微量的漲幅不足以抵消高企的房貸資金成本，顯得有些得不償失。
接下來住房市場如何走？
現在的住房市場就是這樣，現在正朝國家既定的調控目標行進。住，你可以買，投資炒房難度大增。2019年還剩下半年時間，筆者有3點預判：
1.樓市調控不會有什麼實質性的放鬆。當然，不同的城市會有一定的預調微調，這也符合國家對樓市制定的“因城施策、一城一策“的大原則。
2.預計房地產市場呈現整體平穩，局部的冷熱不足以改變大方向。從現在的樓市調控政策來看，住房市場過熱勢必會抑制，有下滑風險的地方也會採取措施求穩。事實上，對於這樣的市場環境，整體上還是有利於購房者的。這裡要特別提醒一下購房者，萬萬不要有房價大跌或者大漲的預期，否則會影響您的判斷。
3.開發商為衝刺下半年銷售業績，供應量充足的城市或者板塊會有一定的價格讓利。對於熱點城市的購房者來說，這是一次上車的機會。而對於供應量較大的三、四線城市購房者來說，可以好好選一選，如果沒有滿意的房源，不妨可以觀察等待一下。
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