房價只漲不跌，估計是大部分國人對於房地產市場的認識。也有人會說，即便是下行，也不過是漲100跌50的遊戲，房價一直漲，買房就是賺。如此小看房地產投資，勢必要吃虧。這一輪房價漲勢過去後，我們就會看到，大浪之中，誰在裸泳。
房價過高，背後是高槓杆、高負債的支撐；而過高的負債對於經濟運行，無疑是有害的。但債務已經成為既成事實，我們應該如何解決這個問題？美國採取的是債務出清的策略，要麼還錢、要麼交房；但這在中國當下的環境，顯然是不太妥當的，尤其是涉及廣泛的民生問題，負債率問題等等。
眾所周知，房地產市場化剛剛開始時，是富人加槓桿，窮人求穩妥；如今窮人發現槓桿確實好用，加之資產價格過高，也都紛紛加入了槓桿大軍中。這就帶來了一個問題，一旦收緊槓桿、資產價格下行，這些後來者償債能力不足，連緩衝的機會都沒有，直接撲街。所以，就近兩年來看，房價不會出現整體性的下行，目的還是保證社會穩定。
但這並不代表，房價不會出現腰斬或閃崩。注意我們預判的是不會出現“整體性下行”，而並不代表某個區域，或者某個樓盤不會下行。
如果一個地方既沒有持續的人口流入，也沒有自身的經濟基礎，全都是靠炒作推高的房價，那麼當下進入調整期時，這些地方就會首當其衝迎來一波降價潮。比如燕郊就是一個典型的例子。
案例一：2017年3月，孫女士覺得燕郊市場已經成熟了，在觀望了一段時間後，從東北打著“飛的”直奔燕郊買房，當時連飯都顧不上吃，就去定了房——因為一頓飯的工夫，房價就可以上漲5萬。如今，當年300萬的房子，現在跌到200萬，每月萬元的月供讓她非常苦惱；而現在如果棄房，加上按揭的利息，可以說連首付都賠了進去。
案例二：2018年初，王先生看到環京樓市已經下跌了一輪，決定抄底。當時樓市單價2.2萬。截至目前，該房產價格縮水三成。由於經濟形勢不好，王先生和妻子準備換工作，面臨斷供危機。最終，他低價售出該房產，虧損20萬首付和一年月供。
燕郊當年被熱捧，完全是由於其雖然地緣上離北京還算近，但政策上歸屬河北，不限購吸引了想在北京買房又沒有資格的人，漸漸就掀起了投資熱。然而，燕郊本身並沒有持續吸引資金流入的能力，因此，炒房客離場是必然結果，一批人無疑成了“接盤俠”。
而且，從資本類型上看，房地產屬於非生產資本。如果過多的資金流入到這個領域，無疑既抑制了生產，又抑制了消費；短期內確實可以刺激經濟，拉動GDP，但長遠看並不是有效的發展經濟的手段。所以說，要想把過多的資金從房地產中擠出去，就要破除“房價只漲不跌”的迷信。尤其是房地產經過了高速的、粗獷的發展之後，未來將轉向更為專業、更為精細的發展方式。未來肯定要淘汰一批不合格的項目。
此外，算一下也知道，房價即便微跌，對於高槓杆的投資者也是巨量損失。今天房價下跌50%，需要未來上漲100%才能補回來。哪怕下跌20%，對於投資者都是災難性的。通過貸款購房，一旦房價下跌20%是帶有槓桿的下跌，負債也加速增加啦，僅僅是20%的下跌，可以把過去幾年上漲的100%的利潤都抹平。
綜上，看清趨勢的人，才知道哪裡是窪地，哪裡是陷阱，什麼資產不能碰；而現在的大趨勢就是房地產的拉動效應幾乎已經用盡，謀求新的增長點是未來很長一段時間的任務。這個過程中，房地產資產價格波動也是正常的。對於真正的投資人，他們明白，風險永遠是最先安置的策略之一，放棄房價只漲不跌的幻想，則是投資人走向成熟的第一步。
本文原創，作者劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，《房產投資鍊金術》課程導師，多家媒體房地產專欄作者、作家。