環鄭州有這麼個地方，和紫荊山的直線距離等同於從紫荊山到象湖，但是區域房價比白沙便宜了四分之一。如果沿著紫荊山往西走，這個距離還到不了西繞城高速，而且這個區域有已經通車的地鐵，有已經成熟的商業，也有已經招生的學校，但是在鄭州購房群體的選項中一直被邊緣化，被視為髒亂差的存在。
相信大家已經猜出來這個區域就叫南龍湖！
南龍湖和北龍湖，一字之差，謬以千里，一個是隻有在資金不寬裕的時候，被逼無奈才會不情不願做選擇的地方，一個是整個河南塔尖人士置業的地方。
想當年南龍湖也是按照宜居教育城的標準規劃的，為什麼現在淪落至此？
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曾經規劃高大上的宜居教育園
鄭州的發展，東邊依靠鄭東新區的規劃一路繁榮，北邊有良好的環境，西邊是鄭州的老城區，現在又規劃了高大上的常西湖新區，而南邊卻只有無止盡的大貨車，此前規劃的南龍湖宜居教育園區也逐步被人們所淡忘。
南龍湖可以說從先天上就是一個寒門弟子。
這個寒門弟子最初的定位是宜居教育園。
先看一下百科對南龍湖宜居教育園的簡介：
南龍湖宜居教育園區是鄭州市“十二五”期間重點建設項目，是集教育培訓、商業服務、現代工業和休閒居住為一體的現代化宜居教育新城。園區位於鄭州南11公里的新鄭市境內，是鄭州都市區的重要組團之一，新鄭市“一心兩城兩組團”重要組成部分。
園區，規劃範圍是：西南繞城高速、南水北調幹渠以南、京廣鐵路以西、鄭少高速機場聯絡線、機場東出口聯絡線以北、鄭堯高速公路以東。在規劃佈局上，聘請上海同濟大學完成了核心區概念性規劃，佈局結構為“一核兩翼”，“一核”即中部核心區，重點建設高校區、中小學教育園區以及科研開發區;東翼發展紡織服裝、食品加工;西翼發展休閒居住、特色旅遊。在功能定位上，建成集教育培訓、商業服務、現代工業和休閒居住為一體的宜居教育城。在產業定位上，大力發展科技、教育、商住、物流、服務及服裝等產業。到“十二五”末，建成區面積將達到36平方公里，基本建成集教育培訓、商業服務、交通轉換和休閒居住為一體的現代新城。
上世紀90年代臺灣教育家王光亞先生與鄭州大學聯合辦學，考察了鄭州周邊之後，綜合地價、發展等因素後，升達學院在龍湖鎮建校。幾年之後隨著鄭州的發展和學校擴招，鄭州市區高校也開始紛紛建立新校區，幾經考察後又有8所高校落戶南龍湖，僅僅從2002年到2006年4年時間，8所高校全部落戶，2005年我同事在南龍湖上學的時候周邊的學校基本都已經成型，自此之後南龍湖的定位裡面就刻上教育二字。
升達大學▼
高校是最能帶來人流的機構之一，這麼多年輕學子帶來了大量的就業和個體戶，龍湖鎮人口向此聚集。
居易先在南龍湖開發居易國際城，緊接著又開發了南龍湖最早的別墅區龍泊聖地，因為南龍湖與城市保持了剛剛好的距離，又有眾多高校學子高素質人才，貌似宜居教育的定位十分恰當，但是之後的發展遠遠未朝著大家的設定的美好預想進行。
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華南城的進駐
宜居教育城的美好願想是從華南城的進駐被打破的。
2012年華南城立項，總佔地1.5萬畝，建築面積1200萬方，體量巨大，相當於30個大衛城，建設目的是為了承接鄭州市專業市場外遷，涵蓋了五金建材、機電設備、小商品交易、紡織交易等等等等，這麼大體量的專業市場綜合體，不可避免的也是一個物流集散地。雖然9所院校還在招生，但是自此之後南龍湖與宜居教育城的距離越來越遠。
與此同時，眾多開發商開始在南龍湖拿地開發，最有名的就是康橋地產，康橋紮根南龍湖，開發九溪郡、原溪裡、溪棠等項目，目前基本都已售罄，毫不誇張的說，現在南龍湖80%的品質小區都出自康橋。但是更多的是各種各樣的小開發商在此雲集，有證的沒證的各顯神通，不溫不火不緊不慢的銷售著。
到南龍湖看房子最弔詭的有兩件事——
第一是極其專業的小蜜蜂，大爺大媽大姐分佈在各個售樓部門口，項目似乎也對他們攔截自家的客戶見怪不怪，都不予理睬。我們從某盤門口的若干大姐包圍中突圍之後，最終被一個大媽攔下，大媽表示自己家有兩套這個樓盤的房子，可以便宜轉讓給我們，能貸款，直接跟售樓部籤合同。我們紛紛表示自己是踩盤的，大媽毫不氣餒，請我們幫她當客戶完成任務，我們又紛紛表示我們自己去看，大媽使出殺手鐗，姑娘，跟我去看，一個樓盤給你們10塊，看我們又要搖頭，大媽狠狠心，一組客戶我掙40，給你們20，走吧。
你看，無論是買房的還是踩盤的，總有一個條件適合你。南龍湖市場的亂象可見一斑。
第二件弔詭的事情是，每家樓盤的置業顧問都在以華南城為座標，講他們樓盤距華南城有多近，為什麼？因為南龍湖之前極度匱乏的商業配套，2015年華南城開始招商運營，所有的開發商都在為此鼓掌歡呼。但是華南城盛名之下，是否真的名副其實，其實也有待探討。至少開業兩年後的今天，我們去調研依然發現大量的空鋪，除了一層還有些人氣，二層三層可謂冷冷清清，悽悽慘慘慼戚。
秋風秋雨愁殺人。
儘管如此，我們也不否認，華南城確實提升了南龍湖的區域價值，他為這個片區帶來了配套、人流。但是同樣，也帶來了各種各樣的批發市場、大貨車、集裝箱，未來南龍湖永遠不可能再和宜居有關係了。
魚與熊掌，你要什麼？
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南龍湖現狀
從南區到南龍湖，目前有三條路，從西往東依次是京廣路、鄭新快速路、東三環，京廣路連接的就是龍湖大道，東三環往南連接的是中華路，三條路都是大車不斷，站在路邊才真是叫做吃土。
一個路口四輛，全是貨車▼
地鐵2號線的南沿線也途徑南龍湖，一共設立6站，目前運營的站點有4個，我們回市區的時候剛好是下班高峰期，我是在華南城站上的車，也就是南龍湖往市區方向的首站，列車18分鐘一個班次，車上出乎意料的人很滿，但是通過觀察，你會發現事實上大部分都是從港區過來的乘客，在龍湖上下車的乘客並不多。
華南城站（開往鄭州方向）▼
車上乘客▼
目前南龍湖的建設依舊如火如荼，放眼望去遠處是數不盡的塔吊林立，近處是路邊一個個賣涼皮炒麵烤麵筋的攤位，地鐵口掩映在野草中，積水的路邊蹦蹦在等生意，華夏幸福11萬畝產業新城的圍擋已經矗立，舊與新交替，矛盾而和諧，魔幻卻又現實。
遠處的塔吊▼
華南城站地鐵口的野草、汙水和蹦蹦▼
路邊小吃攤▼
華夏幸福新鄭產業新城的圍擋▼
鄭州一中已遷走，現在叫龍湖一中▼
2016年鄭州一中龍湖校區也搬走了，新學年的招生安排在了清華大溪地，這也許預示著南龍湖教育城的建設到此為止。
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南龍湖房產市場如何？
南區由於前些年的物流以及產業發展的原因，一直不被大眾認可，潛移默化中形成北貴南賤的房地產市場格局，同樣的距離，均價竟然相差2000！況且東區白沙房價都已經13000了，南三環片區均價還在13500徘徊。
同時也因為消費水平也較弱，所以房地產去化大多以地緣性客戶為主的時代，南區的活躍度就比較低。
儘管在近兩年，新鄭州人不再過多的糾結於單一片區，但在全城看房的時代，南區的房價依然沒有被填平，哪怕是在去年的大漲時期，南區也足足晚了一個多月才開始迎來全面調價。直至今天，我們發現南區依然是鄭州四個方向房價最低的地區。
而走出鄭州目前環境最差的南區之後你會發現，四環到繞城之間幾乎是荒無人煙，目前只有早期進駐的正商智慧城和剛剛進入的綠地公園城兩個項目，南龍湖隔著三公里的城市斷裂帶與市區遙遙相望。
不過南龍湖因地理位置距離鄭州比較近，起步和發展的比較早，目前地鐵2號線南延線已經開通，地鐵因素加上區域內小型生活配套較成熟等優勢，也成為不少剛需置業的選擇區域。
目前南龍湖主要在售的樓盤詳情▼
（點擊查看高清大圖）
其中距地鐵口最近的是陽光城麗景灣和坤達祥龍城，城市遠郊區域公共交通非常不便，這個時候地鐵就非常重要，陽光城麗景灣距離華南城的商業配套較遠，但是目前是離地鐵口最近的一個樓盤。
融僑城距離龍湖一中最近，西側是升達學院，學校氛圍濃厚，目前購房分綁定車位和不綁定車位兩種方式，高層購買車位減4萬、洋房購買車位減7萬，高層為機械車位5.5萬（不可按揭），洋房正常車位11萬（可按揭）。
正商智慧城距離市區最近，項目內有兩條水系，自然環境最好，價格也不高。
龍湖錦藝城距離華南城最近，配套最完善，缺點在於距離地鐵太遠，目前沒什麼房源。
水榭華城開發商是龍湖本地的企業，項目位置遠離商業。
綜上，南龍湖的樓盤裡相對來講陽光城麗景灣和融僑城、正商智慧城可以重點關注。
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南龍湖，未來可期嗎？
現在鄭州周邊的新城東邊有綠博、北邊有平原新區、西邊有鄭上新區，每個新區的規劃都非常宏偉，開始最早的南龍湖未來在這幾個區域裡真的佔據優勢嗎？
也許華南城會真正發展起來，產業帶動整個區域的繁榮，到那個時候，南龍湖就是整個鄭州向外輻射的綜合商品集散地。
也許華夏幸福11萬畝的產業新城會為南龍湖注射一針強心劑，畢竟華夏幸福的速度和造城能力都有目共睹。
也許需要等，等城市發展擴張到這裡，正商和綠地都是千畝大盤，建設起來也不過幾年，至少從地勢來講，畢竟市區到這裡一馬平川。
對了，前幾天我們討論一個問題，1萬的港區北港和1萬的南龍湖應該選哪個，你覺得呢？
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