橫空出世的“競自持”
“競自持”，一個在2017年之前從未在天津土地拍賣史上出現過的字眼，卻在4月份的土地拍賣中頻頻出現。
4月6日上午，隨著榮盛自持2.7萬平米拍得團泊西一宗地塊，天津首宗“競自持”地塊誕生；4月19日下午，團泊東和北閘口鎮三宗地塊被融信、禹洲分食，這三宗均觸發“競自持”模式；好戲才剛剛開始，4月28日，位於張家窩的一宗宅地，被融僑以自持6.9萬平米獲得，不可出售的住宅面積高達35%。整個4月，天津土拍市場的主題就是“競自持”，不得不說，隨著4月結束，天津土地拍賣“競自持”已進入常態化。
天津5宗“競自持”地塊自持面積及佔比
4月28日張家窩出讓現場 兩房企同時舉牌
關於“競自持”，雖然已經被圈內熟知，但小編在每次地塊拍賣直播中，總有一些網友甚至是業內的同仁依然不很明白“競自持”為何物。在這裡，樂居君再簡單普及一下“競自持”的概念。
“競自持”是指在地塊設置最高限價的基礎上，當競買房企報價達到最高限價時，不再以“熔斷”中止地塊出讓，而是轉為開發商競報自持規劃商業建築面積。當競報自持商業也達上限時，改為競報自持規劃住房建築面積。而未來房企自持住宅體量需以租賃方式自持經營，不得辦理銷售許可，不得分割轉讓、分割抵押。這是繼熔斷、搖號後，天津針對土地競價達到最高限價情況時提出的第三種調控手段。
說到這裡，有人大概會問了：為何要設置“競自持”？動動腦子就會知道，因為天津土地市場太火了！2017年天津乃至全國很多城市樓市火熱，樓盤大幅走量，一方面房企賺錢了，手裡有資本；另一方面，房子賣了那麼多，手裡沒貨了，需要“補倉”。所以房企拿地熱情很高，動不動就“熔斷”，如果一直“熔斷”下去，誰都甭想拿地。沒有地，還談什麼供給，到時候供求關係會更失調。基於此，“競自持”這種調控手段便應運而生了。
“競自持”莫衷一是 幾家歡喜幾家愁
但從“競自持”一面世，業內的看法便莫衷一是，有人叫好，有人不以為然。
方圓地產首席市場分析師鄧浩志認為，新規符合此前住建部對嚴控地價的指導意見，從多個層面控制高價土地的出現。
但天津商業大學城鄉建設所副所長王偉不看好這種調控手段，他認為這種競拍機制看似抑制土地價格，實則設計極其不合理，簡單模仿北京的方式，但很可惜天津的地並不像北京那麼搶手，並不是所有的開發商都會接受苛刻的遊戲規則的。如此苛刻條件，會嚇走了一些大的開發商，反而讓一些本土開發商漁翁得利。
同時，他還說：“在如此高的房價區間，沒有企業願意自持物業，這樣面臨的財務風險極其大。天津與北京區別很大，競自持只是相關管理部門理想化的一種設想罷了，誰會去自持郊區的商業？你這邊條件苛刻了，自然錢會流向條件好的地方”。
然而，事實卻狠狠迴應了王偉，僅僅是4月，天津就出讓了5宗“競自持”地塊，而且這5宗地塊均在郊區。其實相比於市中心，郊區地價相對較低，房企自持成本也較低。
其實說到“競自持”，我們必須談一下與其利益相關的三個群體：房企、購房者、租房者。
對於房企，“自持會增大項目的財務成本，收益大幅下降”，華南城市研究院副院長許學鋒認為，大型房企手中擁有的籌碼更多，賭得起。
一些房企也表示，自持，只租不售，那麼跟投收益也會大幅下降，企業在拿地時可能就會比較保守。
然而，總有一些樂觀的房企，與廣州等一線城市不同，天津沒有“競保障房”，“相比把大面積的安置房無償移交給政府，雖然不能銷售變現，但好歹產權還是歸自己所有的”。更有房企員工開始暗自高興：“說不定以後在房企上班能搞套宿舍。”
對於購房者，“競自持”的本意是為了抑制地價、房價過快增長，但事實真能如願嗎？
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，“自持”的本質即租賃，也明確了不得銷售的政策導向。“這對於購房者也許不是個好消息，因為開發商自持的物業只能對接基金市場，或以轉讓股權的方式出讓，不能單獨售賣給購房者，接手的公司也只能做租賃市場。這樣一來，市場上的一手可售房源變少了。”
方圓地產首席市場分析師鄧浩志也認為，雖然“競自持”表面上抑制了地價，但同時生成可銷售住宅的量減少，對解決市場供求關係反而是不利的，也不利於控制房價。同時他認為，表面上抑制了高地價，但其實高樓面價還是存在的，因為開發商會把自持的成本從可售的那部分住宅上賺回來。所以他對這樣的政策對抑制高地價、高房價的作用存在質疑。
“政府本身是希望增加可售住宅的供應量，同時通過限價拉低均價，從而降低預期。但如果都競成100%自持的話，那麼先前的目的就沒有達到。”一位資深業內人士同時指出，這種土地出讓的政策應該是階段性的，會根據企業競地的情況有所調整。
如果說房企和購房者對於“競自持”手段還保留意見，那麼租房者應該會比較欣慰。“對買不起房或無名額的外地人士來說，則可能是個福音。”合富研究院顧問黎文江表示，這一政策會促進租賃市場的發展，可供出租的高質量房源會增加。
事實上，競投企業自持商品住房的面積，將增加城市的租賃住房供給，這也將滿足不同層次自住性的住房需求，特別是保障以居住為目的的住房需求。
房企的博弈 自持地塊如何開發
說了那麼多，不管業內對“競自持”有何看法，這些地塊終究要進行開發的。如何開發利用，或許才是拿地房企最關心的問題。
北京出臺“競自持”調控手段較早，不妨參考一下。萬科北京區域首席執行官劉肖曾提出以眾籌來破局，即建立一個眾籌平臺，萬科負責眾籌項目的開發建設和後期運營管理，參與眾籌企業負責投資，同時向萬科提交相應的運營費用；項目的租金由企業決定，由眾籌平臺直接返回給企業。
但該方案引發了市場諸多質疑，對於參與眾籌的企業而言，如何計算成本、如何計稅、如何對增值紅利分成？
此外，起初，一些房企想鑽空子，某房企高管就私下表示，“本來也考慮變通一下，拿地後採用‘以租代售’的方式變相銷售，即與對（買）方簽下幾十年的租約，一次性收取所謂的租金，表面上看是出租，實際類似於銷售”。
但房企能想到的，政府也能想到。北京、杭州等城市相繼出臺了《關於本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》，明確提出對外出租單次租期不得超過10年，企業將自持商品房屋“以租代售”或通過其他方式變相銷售，將被納入“黑名單”，國土部門據此取消相關企業後續參與本市土地招拍掛資格。
看來相關部門是鐵了心的打擊投機取巧的行為。而且即使做長租公寓，“單算持有租金肯定支撐不了地價”。難道拿地房企就沒有別的出路了嗎？看了下面的話，或許我們可以得到啟發。
目前，比較中肯的想法是盤活存量物業、運營好自持物業。同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，持有型物業可以做抵押套現，本身可以盤活解決企業投資壓力，而且現在很多已經在試行的持有型項目都爭取了稅收減免政策，這部分政策補貼也可以對衝資金壓力。
部分房企希望介入政府人才公寓和安置房項目中，“如果這些安置房的運營單位能提早和開發單位，就後期的租房管理進行溝通，未來對這些物業指標也能得到更高的利用。”廣州泊寓總經理張成皓說。
天津的“競自持”才剛剛開始，可能這些房企還沒有規劃好未來如何利用，但“先把地拿到手，再慢慢尋找騰挪辦法，以時間換空間；還可以通過嫁接第三方資源實現創新合作。”另一位業內人士如是說。
關於“競自持”對於抑制地價、房價的作用，我們尚待考究，但不得不承認的是，它確實會滿足不同層次自主性住房的需求，有利於平穩租賃市場。至於房企開發利用的問題，相信未來房企會研究更有利的方案，或許過兩年政策有變呢？再或許過兩年貨幣貶值、房價上漲，彌補了今天房企“競自持”那部分的成本呢？一切皆有可能，吃瓜群眾們拭目以待吧。
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