'信託從嚴對房企現金流影響甚微,反而有利於平滑土地市場熱度,地產補漲邏輯不改「西南地產周觀點0714」'

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市場行情

上週A股申萬地產板塊下跌3.4%(同期上證綜指和滬深300分別下跌2.7%和2.2%),周成交額740億,環比減少6.3%,在前周大漲後隨著大盤調整而調整。板塊中“中國國貿、中航善達、蘇寧環球、哈高科、金科股份”等表現強勢,“新城控股、粵泰股份、金宇車城、南京高科”等跌幅居前。港股通地產股“海外宏洋、新城發展、碧桂園服務、綠地香港”等表現強勢。

行業跟蹤

1)政策方面:

繼前周銀保監會對部分信託公司約談警示後,地方的銀保監局進一步對地產信託融資提出要求,一是要求信託公司地產信託業務事前報告,監管部門將進行逐筆審核(此前曾要求事前報告,逐步審核為新增內容);二是僅接受符合“四三二”條件且交易結構為貸款模式的業務報告(這個和前周銀保監會裡面的要求一致);三是對於因合規原因被退回事前報告的房地產信託業務,將嚴肅追究合規審查責任(這個是新增的內容,強化了信託公司自身的審查責任)。

自2018年資管新規出臺後,信託總體受託資管規模在逐步回落,2018年4季度末,全國68家信託公司受託資產減少到22.7萬億元,比2017年4季度末下降了13.5%,今年5月末為22.5萬億;投向方面來看,房地產信託餘額在2018年末佔比為14.18%,在2019Q1末佔比為14.75%。投向房地產的新增集合信託規模在1-6月分別為834億、499億、950億、885億、883億和1014億(2019H1累計新增5064億,佔比41.3%),6月的信託超過千億,而與此同時住宅用地成交溢價率居高不下,百城住宅成交平均溢價率3/4/5/6月分別為24.5%、26.9%、22.7%和20.9%,而去年8-12月全部在10%以下,這是房地產信託融資收緊的核心原因。信託融資占房企到位資金總體比例不到3%,佔國內貸款比例20%左右,整體上對房企的現金流影響並不大。

上週發改委也對房企境外發債進行表態,房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務,房企在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務的詳細信息。國資委發佈信息,中國保利集團有限公司與中國中絲集團有限公司實施重組,中國中絲集團有限公司整體無償劃轉進入中國保利集團有限公司,不再作為國資委直接監管企業。央行發佈信貸數據,上半年人民幣貸款增加9.67萬億元,同比多增6440億元,其中住戶部門貸款增加3.76萬億元(去年同期為3.6萬億),短期貸款增加1萬億元(去年同期為1.1萬億),中長期貸款增加2.75萬億元(去年同期為2.5萬億)。

2)市場方面:

新城控股利空事件略有緩和,上週實際控制人被批准逮捕,上市公司對下半年到期的債務、可售貨值及可追加抵押物價值進行了公告,有效緩解了市場但擔憂,截止目前尚未出現觸發債券投資者保護調控的情況,但不確定性尚未完全消除,中誠信公告將其納入觀察名單。港股新城發展上週表現出強勁反彈,與A股折讓幅度進一步縮小。

上週部分房企發佈銷售數據和業績預增數據,招商蛇口上半年銷售額1012億,同比增長35%;藍光發展發佈業績預告,上半年預計增速在101%左右;泰禾發佈業績預告,上半年預計增速在50%左右;大悅城發佈業績預告,上半年預計增速在40%左右,中洲控股、世聯行、美好置業、深振業等公司業績預告增速下滑明顯。此外,上週43樣本城市新房銷量環比下滑13%、同比增長46%、年初累計同比增長23%(一線、中心城市、受一線或中心城市輻射的三四線城市、其他三四線城市分別增長31%、43%、19%和-16%)。

投資建議

信託從嚴對房企現金流安全影響有限,情緒面影響大於實際影響,當前A股地產漲幅明顯落後內房,目前位置堅定看好A股地產的補漲行情,重點推薦二線成長股。我們維持板塊“強於大市”的投資評級,A股推薦“中南、華髮、榮盛、藍光、萬科、招商、金地、華夏幸福”等,港股通推薦“佳兆業、旭輝、融信、寶龍、融創、碧桂園、金茂、龍光等。

重點推薦

中南建設:城市集群高週轉,股權激勵顯信心

盈利能力明顯改善,銷售高增長鎖定業績高增長。2018年公司房地產開發業務保持快速增長,全年公司實現合同銷售面積1144.4萬平方米,銷售金額1466.1億元,同比分別上升56%和52%。公司盈利能力明顯改善,2018年公司的毛利率由2017年的16.53%上升到19.56%,提高3.03個百分點,淨利率從2017年的1.76%上升至5.77%。2018年公司地產開發業務毛利率20.23%,比去年同期上升4.37個百分點,公司2018年預收賬款達1101.2億元,同比增長60.9%,對營業收入的覆蓋倍數為2.7,未來業績具備較強保障。

股權激勵充分,業績承諾彰顯信心,佔股本比共計高達10%。5月31日,公司發佈2019年股票期權激勵計劃,對地產和建築業務總部及區域有關負責人及業務骨幹人員(不包括董事及高級管理人員)共計486名員工擬授予約1.4億份股票期權,佔公司總股份數的3.73%,疊加2018年股權激勵授予計劃針對高層及核心管理人員授予的6.27%的股份,共計員工持股計劃內股份數佔總股本達到10%。在業績的要求上,2019、2020和2021年業績考核目標為相對於2017年淨利潤增長率不低於560%、1060%以及1408%,業績承諾彰顯信心。

土儲佈局積極,或持續受益城市集群發展。2018年公司新增項目111個,規劃建築面積合計1595萬平方米,截止2018年12月底,公司共有303個項目,在建開發項目規劃建築面積合計2807萬平方米,未開工項目規劃建築面積合計1518萬平方米。在未來合計可竣工的4325萬平方米項目資源中,根據城市等級區分位於一、二線城市面積佔比約39%,位於三四線城市面積佔比約61%。公司不斷完善聚焦長三角、珠三角以及內地人口密集核心城市佈局,增加一、二線城市的資源佔比,控制中小城市的單項目規模。

有息負債總額在行業內較低,淨負債率有待持續改善。2018年公司有息負債總額為579.4億元,同比增長9.4%,在同樣級別銷售金額的房地產企業中處於較低的行列。公司短期債務佔比為31.1%,貨幣資金對短期債務的覆蓋倍數為1.13。由於回款數據的明顯改善,公司2018年經營活動產生的現金流量淨額扭負為正,且自2018Q2以來連續四個季度為正。公司的淨負債率為191.5%,處於相對高位,隨著業績的大幅度釋放,淨負債率有待顯著改善。

盈利預測與投資建議預計2019-2021年EPS分別為1.09元、1.90和2.45元。公司土儲貨值充裕,盈利能力和淨負債率持續改善,首次覆蓋給與“買入”評級。

風險提示:銷售增速或低於預期,負債結構優化或較為緩慢。

華髮股份:從量變到質變,TOP20潛在進入者

推薦邏輯:1)2013年以來公司開始踐行“一二線突破、品質領先”的發展策略,過去五年公司發生了本質變化:四大城市群均衡佈局、改善型產品獲得市場高度認可、綜合資金成本控制得力、存貨週轉速度明顯提升;2)2019年開始公司或將依次進入銷售放量淨資產增長、負債率降低淨利率提升的新階段,公司的國資背景、低成本低風險、高品質高週轉將逐步享有估值優勢;3)目前股價對應2019年動態PE僅為4.9倍,明顯低估。

業績進入高速增長通道。2019年4月15日公司發佈年報,2018年實現營業收入237.0億(+18.8%),歸母淨利潤22.8億(+41.9%),加權ROE為17.5%,同比增加5.6個百分點。公司2018年銷售增速87.6%,達到582億,根據公司推盤計劃、儲備貨值和週轉速度,我們預計2019-2020年銷售額平均增速在50%以上,公司淨負債率處於高位回落階段,加快存貨變現回款釋放業績改善資產負債表是公司的最優選擇。此外,公司較高的銷售均價和持續走低的拿地樓面價還將有助於毛利率的改善,公司業績開始進入持續的高增長通道。

項目佈局一二線,契合城市集群發展趨勢。華髮從珠海走向全國的戰略佈局經歷過兩次調整,目前華髮以珠海、上海、廣州、北京、深圳、武漢、天津、蘇州、南京、杭州、青島、瀋陽、大連等一二線為重點深耕城市。這些城市土儲佔比超過85%,整體質量很高。2018年末,公司擁有土儲(含在建)1754.3萬方,總口徑貨值約3350億。2018年公司銷售金額首次突破500億,而且一二線重點城市(不含珠海)銷售貢獻佔比超過60%,全年銷售均價高達29,866元每平米,相比中國金茂的均價還要高出16.9%。公司擅長利用產業鏈優勢不斷創新,引領改善型住宅產品的交付標準,產品品質獲客戶和業內廣泛認可。

股東資源優異,土地成本可控。華髮集團名下且在上市公司體外的珠海優質土儲約350萬方,對應至少1300億的貨值和22%的淨利率,未來或將依次由公司並表開發。公司在2016-2018三年的拿地權益建面分別為69.8、277.7和243.1萬方,樓面成本大致為1.22、0.92和0.68萬元每平米,成本可控。

盈利預測與投資建議我們預計公司2019-2021年歸母淨利潤將保持39%的複合增長率。考慮到公司具有一定信用優勢、銷售和業績雙雙放量、基本面彈性大、經營風險走低,給予公司2019年7倍估值,對應目標價10.93元,給予“買入”評級。

風險提示:地產調控政策、銷售或業績不及預期等。

榮盛發展:提效降速,進入高質量發展階段

盈利能力穩步提升,高分紅持續回饋股東。2018年,隨著結轉規模的擴大,公司營業收入穩定高增長,報告期內公司實現結轉面積595.27萬平方米,同比增長30.39%,實現結算收入499.61 億元,同比增長44.47%。並由於結轉單價的同比提升,地產業務毛利率同比提升4.0個百分點,綜合毛利率31.5%,同比提升2.0個百分點。而2018年公司淨利率為14.7%,同比下滑1.0個百分點,主要由於期間費用率小幅上升所致,2018年公司財務費用率同比上升0.9個百分點為1.4%,整體期間費用率僅為7.9為行業較低水平。同時,公司年度分紅預案亮眼,擬定每10股派現金股息4.5元,股息率約為4%。

簽約金額實現高增長,回款率為業內領先。2018年公司實現銷售面積983.4萬平方米,同比增長54.7%,合同銷售金額1015.6億元,同比增長49.5%。公司追求高質量的銷售,報告期實現銷售回款815億元,回款率為80.3%。展望2019 年,公司目標銷售金額約 1120 億元,對應銷售增速為10.3%,計劃實現銷售回款約 920 億元人民幣,目標回款率約為82%。

總土儲充足,2019年計劃拿地面積翻倍。2018年公司拿地規模顯現謹慎,新增拿地規劃建築面積760.5萬平方米,同比下降31%,對應拿地金額174.5億元。截至2018年末,公司總土地儲備為3614萬方,2019 年度公司計劃加大土地獲取規模,計劃新增建築面積約 1672.5萬平米,同比增速約為120%。

償債能力強,淨負債率降低。2018年公司新增融資額449.93億元,其中銀行貸款和信託融資佔比較高,分別佔比為51%和34%,信託融資利率約在8.3-10.5%之間,2019年公司計劃新增信貸融資 611.43 億元。2018年隨著公司業績的釋放及融資規模的控制,2018年末公司淨負債率87.9%,同比大幅下降35.9個百分點,安全性逐步提升。

佳兆業:信用評級持續改善,基本面改善提速

持續獲得國際信貸評級機構認可,公司融資成本更待進一步優化。5月16日前後,公司獲得穆迪首次授予“B1“穩定的信貸評級,標準普爾給予公司“B“穩定的信貸評級,而惠譽也已首次給予公司“B”穩定的信貸評級。根據公司歷年年報,2016-2018年末公司淨負債率分別為308%、300%和236%,隨著業績的不斷釋放和有息負債規模的優化持續改善,並由於公司評級在過去三年還未得到優化,公司2016-2018年末公司加權融資成本分別為8.0%、8.3%及8.4%,隨著信用評級得以改善以及業績的進一步釋放,2019年公司淨負債率和融資成本更待進一步降低,而毛利率和淨利率預計同比穩步提升。

銷售增速依舊亮眼,可售貨值充沛。2019年1-4月,公司累計實現銷售金額205.3億元,同比增長68.9%,實現銷售面積106.3萬方,同比增長38.4%,累計銷售均價為19324元/平方米,同比增長22.1%。2019年4月單月銷售金額和銷售面積為66.9億元和29.5萬方,單月銷售均價為22653元/平方米。2018年公司實現權益合約銷售金額700.6億元,同比增長56.7%,銷售單價為18,261元每平米,同比增長13.8%。2019年可售貨值為1580億元,權益銷售目標為875億元,隨著三季度公司推盤高峰的到來,全年銷售目標達成可期。

2019年積極擴充土儲,持續加碼強二線城市的佈局。2019年1-4月公司加大了在重慶、東莞、南京、蘇州、杭州等城市的佈局,前四月累計拿地約160萬方(包括兩個舊改項目),權益代價約64億元。2018年權益拿地金額為157.8億,計容建面332萬方。截至2018年底,公司土地儲備為2400萬方,其中大灣區佔比54%,土地儲備總貨值4640億元,其中73%位於大灣區。

舊改及潛在土儲優質充沛,為公司長期業績的增長提供支撐。截至2018年末,公司舊改項目共計119個,尚有約3005萬平方米舊改項目尚未納入土儲(未實現供地,但已完成立項,歷史舊改轉化率高達80%以上),對應可售貨值約為1.8億元,舊改項目主要位於深圳、廣州、中山市、惠州。2019-2020年,公司預計10個項目可實現供地,對應可售貨值約1000億元。

盈利預測與投資建議預計2019-2021年EPS分別為0.56元、0.65元、0.72元。考慮公司土儲貨值充裕,盈利能力和槓桿比率持續改善,給予公司2019年6.5倍PE估值,對應目標價4.20港元,給予“買入”評級。

風險提示:地產調控政策、銷售或業績不及預期等。

旭輝控股集團:攜手花樣年,深耕大灣區

5月29日,旭輝集團股份有限公司宣佈與花樣年集團(中國)有限公司簽訂戰略合作協議,約定雙方將在各類優質項目上展開深層次全面合作,建立信息、資源共享機制,充分發揮各自的優勢。

戰略合作實現優勢互補,公司打開大灣區發展空間。花樣年土地儲備圍繞都市圈深耕,在成渝經濟區以及大灣區重點城市深耕多年,截至2018年末,花樣年在成渝經濟區、珠三角、華中區域土儲佔比分別為48%、30%以及7%,共計規劃土儲計容建面2091萬方,分佈於全國15個城市,歸屬於花樣年的權益土地儲備為1709.4萬方,其中一二線城市佔比約90%以上。同時,花樣年在深圳、惠州、東莞、等大灣區重點城市擁有39個城市更新項目,各項目均處在不同發展階段,在深圳有24個城市更新項目,其中10個已經簽訂框架協議並納入土儲。此次合作約定雙方將在各類優質項目上展開深層次全面合作,戰略合作的達成有利於旭輝在開拓大灣區及中西部的戰略佈局中形成較好協同效應,打開大灣區發展空間。

公司前四月銷售同比高增長,銷售單價顯著提升。2018年公司合約銷售金額及銷售面積分別為1520億元及956.9萬方,同比分別增長46.2%和52.1%,其中一二線和準二線佔比約為94%。繼2018年銷售高增長後,2019年前四月,公司銷售繼續維持高增長,前四月公司累計實現合同銷售501.2億元,合同銷售面積284.1萬方,分別同比增長31.3%和11.2%,預計全年銷售約為1900億元(同比增長25%),截至目前目標完成率為26.4%。同時,公司累計銷售單價顯著提升,2019年1-4月合約銷售均價17600元/平方米,同比提升18%。

今年以來公司拿地積極,融資成本及淨負債率具備優勢。根據中指院的數據,2019年1-4月公司共計獲取權益計容建面437.2萬方,拿地排名全國第8位,權益拿地總價為232.2億元,拿地樓面均價5311元/平方米,平均溢價率不超過20%,權益佔比約超過70%,較2018年54%的拿地權益比顯著提升。在資本結構方面,截至2018年末,公司淨負債率約為67.2%,一年內到期債務比約為17%,2016年以來,加權融資成本均控制在6%以下的水平。

盈利預測與投資建議預計2019-2020年EPS分別為0.95元、1.20元,考慮到公司過去年度銷售及預收賬款的高增長,未來業績確定性強,給予公司2019年6倍估值,目標價格6.45港元,維持“買入”評級。

風險提示:地產調控政策、銷售或業績不及預期等。

融信中國:融築美好,進入均衡增長新階段

銷售跨越千億後,穩固長三角區域基本盤。2019年1-5月,公司銷售金額為466.5億元,同比增長4.3%,前五月回款理想,去化率約為70%左右,繼續保持在福州銷售額排名第一,杭州銷售額排名第三的銷售排名。2018年公司實現合約銷售額1218.8億,同比增長73.4%,超額完成1200億的銷售目標,2014-2018年銷售額複合增速為64.34%。公司注重核心城市及區域深耕,杭州、上海、西安銷售額取得較大增長,2018年杭州單個城市銷售額為403億(2017年為167億),在杭州權益銷售額排行榜位列第二,上海2018年銷售219億(2017年為54億元)。2019年公司穩固長三角基本盤,預計總可售貨值超2000億,全年銷售目標為1400億,同比增長15%。

區域佈局全面,深耕城市集群。2019年1-5月,公司新增計容建面111.3萬方,拿地權益比為50.1%,相較於2018年略有提升(2018年公司拿地權益比為41.0%)。截至2018年末公司總計土儲2541萬平,佈局到八大城市群,主要儲備位於長三角、海西和中部地區,總土儲(按市值計算)80%位於一線、強二線城市,拿地實行以重點佈局中心城市輻射周邊區域的“N+1”戰略,平均土地成本6356元/平方米,總土地成本佔2018年底銷售均價的比值約為29%。

產品競爭力突出,契合改善型為主的市場。2018年公司平均銷售均價為21672元/平方米,產品具有一定品牌溢價,在多個城市的拿地成本/銷售成本在20-45%的區間。公司聚焦改善型高品質產品,希望通過合作實現品牌輸出,追求規模、利潤與槓桿之間的平衡,近幾年公司逐漸加大了與龍頭房企合作開發的比例。

盈利能力不斷提升,可結算資源充沛。2015-2018年,公司營業收入複合增速為67%,2018 年公司實現營業收入344億元,同比增長13.3%,2018年末,公司預收賬款期末值為639.6億元,對2018年營業收入的覆蓋倍數為1.9倍。2017、2018年公司實現歸母淨利潤分別為16.8億元和21.5億元,同比分別增長30.0%和28.0%。2018年,公司毛利率為23.5%,同比提升了6.9個百分點。

穩步降槓桿,負債結構不斷優化。近幾年公司淨負債率逐年改善,2018年末公司淨負債率為105%左右,同比下降54個百分點,考慮到2019年總拿地預算為200億元左右,以及業績的逐步釋放,我們認為2019年末公司淨負債率有待改善至90%左右。隨著公司進入均衡增長新階段,負債結構得以優化,加權融資成本顯著改善,截至2018年末公司加權融資成本為7.1%,而2015年末在10%左右。

盈利預測與評級。結合對標公司估值和公司的土儲佈局和槓桿逐步改善,給公司予2019年6倍PE,對應目標價13.03港元,首次覆蓋給予“買入”評級。

龍光地產:業績符合預期,高彈性大灣區龍頭

業績符合預期,核心淨利率業內領先近期公司發佈正面盈利公告,初步評估公司在2018年實現的核心利潤增速不少於45%,據此換算成2018年核心利潤約70億,再考慮到公司投資物業公允價值變動及衍生金融工具公允價值變動及相關遞延稅項等因素,預計公司2018年實現歸屬於母公司股東淨利潤的增速在40-45%,公司的業績表現符合我們此前預期。2018H1公司核心利潤率達19.4%、毛利率達到37.0%,2018H2預計有小幅回落,但依然在業內處於領先水平。按核心利潤口徑,我們根據2018年末已售未結的貨值估計,預計公司2019年的增速在49%左右,業績確定性依然很強。

銷售增速超越一線房企,今年銷售額有望突破千億2018公司實現銷售額718億,同比增長65.4%,增速明顯超過一線龍頭房企,全年銷售均價約1.63萬每平米,與2017年比相差不大,但低於2018H1的1.94萬每平米,這與2018H2推貨貨值的結構和區域分佈有關。目前公司在大灣區深圳、佛山、中山、珠海、惠州、肇慶等地的可售資源十分豐富,再考慮到公司2018年以來拿地權益建面約526萬方(大致相當於2018年權益銷售面積的130%),公司在2019年新推盤也十分值得期待。2019年1-2月公司實現銷售額91.6億(+10.9%),隨著按揭貸利率的下行、交易稅費的降低以及大灣區協同效應的顯現,2019年公司銷售額有望突破1000億,對應40%左右的增速。

地產調控或進入城市協同模式,大灣區地產發展空間十足。2019年2月18日國務院發佈了《粵港澳大灣區發展規劃綱要》,大灣區珠三角九市的房地產市場將獲得更為持久的支撐,城市協同發展趨勢明朗,人口流動將更趨頻繁,中心城市房價體系的聯動性將更趨明顯。我們測算,截至2019年2月末,公司土地儲備(含併購及城市更新項目)總貨值約6670億,其中,超過80%位居粵港澳大灣區,從集中度來看公司在TOP50房企裡面佔比最高。

盈利預測與評級:預計公司2018-2020年EPS分別為1.73、2.11和2.60元,當前股價對應的動態市盈率分別為6、5和4倍。考慮到公司土地儲備優質含金量高,給予2019年6倍估值,對應目標價為15.00港元,維持“買入”評級。

風險提示:銷售或不及預期,粵港澳大灣區落地不及預期。

公司公告

【龍光地產|經營數據】今年6月的合約銷售額約為108.6億元,同比增長63.5%,合約銷售面積約84.9萬平方米,合約銷售單價約為12687元/平方米。今年上半年,龍光累計合約銷售額約為453.1億元,同比增長27.7%;合約銷售面積約為339.2萬平方米。龍光地產前6個月已完成年度銷售任務的53.92%。

【寶龍地產|經營數據】6月單月,公司連同其附屬公司合約銷售額約66.83億元,合約銷售面積約39.02萬平方米。2019年1-6月,寶龍地產連同其附屬公司累計合約銷售額約292.03億元,同比增加約78.7%;累計合約銷售總面積約178.35萬平方米,同比增加約53.8%。2019年寶龍地產合約銷售目標為500億元。據此計算,目前寶龍地產完成目標的58.41%。

【國瑞置業|經營數據】2019年6月,公司實現簽約銷售額約26.96億元,建築面積簽約銷售量約10.88萬平方米及簽約平均售價約每平方米2.48萬元。2019年1-6月國瑞置業實現簽約銷售總額約128.28億元,同比增長87.46%,對應建築面積簽約銷售量約60.46萬平方米及簽約平均售價約每平方米2.12萬元。

【遠洋集團|經營數據】2019年6月的協議銷售額為約167億元,比去年同期上升16%;協議銷售樓面面積為約835,600平方米,比去年同期上升10%;協議銷售均價為每平方米約20,000元,比去年同期上升5%。2019年前6個月,遠洋集團累計協議銷售額已達約600.8億元,同比上升33%;累計協議銷售樓面面積約2,850,900平方米,同比上升24%;累計協議銷售均價為每平方米約21,100元,同比上升8%。

【綠地香港|經營數據】2019年首六個月內,公司、子公司及其聯屬公司的合約銷售約為256.05億元。其中,已售合約總建築面積則約為124.04萬平方米,相關平均售價約為20643元/平方米。按照500億銷售目標計算,綠地香港已完成目標51.21%。

【花樣年|票據發行】公司發行2019年公開發行公司債券(第一期),本期債券實際發行規模8億元,最終票面利率為8.20%。全部採用網下面向合格投資者詢價簿記的方式發行。

【招商蛇口|票據發行】公司擬發行2019年面向合格投資者公開發行公司債券(第二期),基礎發行規模為5億元。本期債券發行期限分5年和3年兩個品種,品種間設回撥選擇權。品種一期限為5年,基礎發行規模為2.5億元;品種二期限為3年,基礎發行規模為2.5億元。

【龍湖集團|經營數據】6月公司實現合同銷售金額214.3億元,同比增長2.1%;合同銷售面積125.6萬平方米。合同銷售金額最高的是長三角,達89.3億元;其次是西部,達49.9億元。公司累計實現合同銷售金額1056.2億元,同比增長8.8%;合同銷售面積650.8萬平方米。

【招商蛇口|經營數據】6月公司實現簽約銷售面積148.25萬平方米,同比增加48.74%實現簽約銷售金額283.09億元,同比增加22.13%。2019年1-6月,招商蛇口累計實現簽約銷售面積515.23萬平方米,同比增加43.77%;累計實現簽約銷售金額1011.92億元,同比增加34.75%。

【越秀地產|經營數據】6月公司實現合同銷售(連同合營公司項目的合同銷售)金額約為人民幣80.30億元,同比下降約12%,實現合同銷售面積約為39.41萬平方米,同比下降約9%。2019年1月至6月,累計合同銷售金額約人民幣368.95億元,同比上升約32%,累計合同銷售面積約164.09萬平方米,同比上升約19%。累計合同銷售金額約佔2019年合同銷售目標人民幣680億元的54.3%。

【世茂股份|經營數據】2019年1-6月,公司房地產開工面積約87萬平方米,同比增加14%;竣工面積約38萬平方米,同比增加53%;銷售簽約面積約57萬平方米,同比減少34%;銷售簽約金額約122億元,同比減少24%,完成年度目標的41%。

【路勁|經營數據】2019年1-6月,公司銷售約為人民幣236.26億元,其中包括物業銷售人民幣220.30億元及高速公路項目路費收入人民幣15.96億元。路勁的物業銷售包括已簽訂合同額人民幣195.78億元(上年同期為人民幣151.48億元),較上年同期上升約29%及協議未轉合同額人民幣24.52億元。高速公路項目日均混合車流量為264,000架次。

【弘陽地產|經營數據】2019年6月,公司的合約銷售金額為99.10億元;銷售面積為71.38萬平方米;平均銷售價格為1.39萬元/平方米。2019年1-6月,弘陽地產實現累計合約銷售金額為人民幣302.53億元;累計銷售面積為229.23萬平方米;平均銷售價格為1.29萬元/平方米。

【魯商置業|經營數據】公司實現簽約金額69.58億元,同比增長33.37%;實現簽約面積68.75萬平方米,同比增加25.39%。此外,上半年新開工面積93.16萬平方米,同比增加44.59%;竣工面積80.73萬平方米,同比增加56.67%。

【京能置業|經營數據】2019年第二季度,京能置業實現簽約面積0.47萬平方米,同比減少83.90%;實現簽約金額0.46億元,同比減少80%。2019年1-6月,京能置業實現簽約面積0.9萬平方米,同比減少83.36%;實現簽約金額0.88億元,同比減少78.74%。

【中國海外發展|票據發行】7月8日,公司在香港首次成功設立境外中期票據(MTN)計劃。在此境外中期票據計劃下,中海日後可根據融資需求,靈活把握市場窗口,發行不同規模、幣種、票息、期限的債券,提升境外融資效率。同一天,中海成功發行港幣20億(5.5年期)及美元4.5億(10年期)雙幣種固息高級債券。

【旭輝控股|票據發行】公司擬發行於2024年到期本金總額為3億美元的6.55%額外優先票據,發售價將為額外票據本金額的98.896%。

【藍光發展|票據發行】公司擬發行2019年度第一期中期票據。本期票據註冊金額為人民幣14億元,基礎發行規模為人民幣5億元,發行上限為人民幣9億元,發行期限為2年期,募集資金扣除承銷費用後將用於償還以下即將到期或回售的中期票據、短期融資券。

【光明地產|票據發行】公司將發行上市光明房地產集團股份有限公司2019年度第一期超短期融資券,本期發行金額10億元。本次超短期融資券註冊金額為35億元,本期發行10億元,每份面值100元,按面值發行,發行利率由集中簿記建檔結果確定,集中簿記建檔日與發行日期為7月9日-7月10日。

【中國奧園|高管增持】公司主席郭梓文增持公司200萬股,每股價格10.72港元。

截至7月8日收盤,中國奧園股市遭遇較大滑坡,報價10.62港元,下跌了8.61%。郭梓文目前佔已發行有投票權的股份百分比為55.22%,持有權益的股份數量約為14.86億股。

【藍光發展|業績預告】預計公司2019年半年度實現歸屬於上市公司股東的淨利潤與上年同期相比增加約6.25億元左右,同比增加約101%左右;預計公司2019年半年度歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤與上年同期相比增加約5.9億元左右,同比增加約98%左右。

【京投發展|經營數據】2019年1-6月,京投發展簽約銷售金額23.64億元,同比增長18.20%;簽約銷售面積9.61萬平方米,同比增長87.70%;新增房地產儲備46.49萬平方米,同比增長265.77%;竣工面積11.82萬平方米,同比增長726.57%。

【龍光地產|票據發行】公司擬發行4億美元2023年到期年息6.5%的優先票據,已獲新加坡交易所原則上批准票據於新加坡交易所上市及報價。

【時代中國控股|票據發行】公司擬發行一筆美元優先票據。該票據本金金額4億美元,利率6.75%,期限為於2023年到期,將用作若干現有債務再融資及一般企業用途。

【泛海控股|票據發行】2019年面向合格投資者公開發行公司債券(第一期)發行公司債券票面總額不超過人民幣13億元,其中基礎發行規模為人民幣2億元,可超額配售不超過人民幣11億元(含11億元)。本期債券發行時間為2019年6月26日至2019年7月9日,實際發行數量為5.5億元,票面利率為7.5%。

【招商蛇口|票據發行】公司發行2019年度第三期超短期融資券註冊金額為人民幣100億元,本期發行金額為10億元,期限為270天,無擔保。

【雲南城投|票據發行】公司發行第四期中期票據,發行金額為人民幣10億元,發行面值為人民幣100元,發行期限為3年,無擔保,擬於2019年7月12-15日發行。

【禹洲地產|高管增持】公司執行董事、董事會副主席兼公司一名控股股東郭英蘭184.22萬港元增持公司50萬股。截至目前,郭英蘭共有禹洲地產27.13億股股份的權益,佔於本公告日期該公司已發行股本總數的約56.35%,其中包括作為實益擁有人持有的13.58億股股份;及其配偶林龍安(執行董事、董事會主席兼本公司一名控股股東)持有的13.55億股股份。

【華髮股份|贖回基金份額】華髮股份子公司珠海華髮實業股份有限公司發佈公告表示,公司全資子公司光雋投資控股有限公司擬以贖回在華金國際信貸(開曼)有限合夥企業的全部份額的形式退出基金,贖回金額約為1589.16萬元。

【綠地控股|業績情況】2019年1-6月營業總收入2016億元,同比增長28%;利潤總額165億元,同比增長42%;歸母淨利潤88億元,同比增長46%;基本每股收益0.72元,同比增長44%;加權平均淨資產收益率12.16%,同比再增2.93個百分點。

【綠地控股|經營數據】2019年4-6月,綠地實現合同銷售面積888.0萬平方米,比去年同期減少5.0%;實現合同銷售金額983.04億元,比去年同期減少13.9%。2019年1-6月,綠地實現合同銷售面積1487.1萬平方米,同比增長10.2%;實現合同銷售金額1676.85億元,同比增長3.1%。

【保利置業集團|經營數據】截至2019年6月30日止,公司及其子公司連同其合營及聯營公司首半年的合約銷售額摺合人民幣約為199億元,合約銷售面積約為113.3萬平方米。公司擁有土地儲備(包括在建項目及待建項目)總建築面積約2200萬平方米。

【禹洲地產|票據發行】公司發行於2023年到期金額為4億美元的6.00%優先票據,將與2016年10月25日發行的於2023年到期金額為2.5億美元的6.00%優先票據合併並組成單一系列。預期新票據的上市及買賣將於2019年7月11日或前後生效。

【中駿集團控股|票據發行】公司擬發行本金總額為5億美元的優先票據,票據的年利率自2019年7月19日起將為7.25%,自2020年4月19日開始須於每年4月19日及10月19日每半年到期支付一次。為免生疑,2020年4月19日前將不會派息。除非根據票據條款提前贖回或購回,否則票據將於2023年4月19日到期。

【南國置業|票據發行】公司擬發行2019年度第二期中期票據,本期發行金額為9億元,面值為每張人民幣100元,發行期限3年。本次中期票據募集金額擬用於償還發行人即將到期債券“18南國置業SCP001”本息,該債券2018年10月23日發行,期限270天。截止2019年5月底,存續期金額為9億元,票面利率5.5%。

【綠城中國|高管變更】宋衛平先生因要投入更多時間發展個人業務等原因,已辭任董事會聯席主席及執行董事,自公告日期起生效。李青岸先生及李永前先生因工作調動各自均已辭任執行董事,自本公告日期起生效。公司執行董事及行政總裁張亞東先生獲委任為董事會主席;周連營先生、郭佳峰先生及耿忠強先生獲委任為公司執行董事及執行總裁。

【龍光地產|票據贖回】公司將提前贖回2020年到期的年息7.70%的優先票據。所有未償還的票據將於2019年8月12日全數贖回。截至7月11日,票據的尚未償還本金額為2.6億美元。龍光地產將以其內部資源支付票據的尚未償還本金額另加應付及未付的利息(如有)。

【中駿集團控股|票據贖回】公司擬贖回及註銷於2020年到期的10.0%的優先票據,全部未償還的2015年票據將於2019年8月9日悉數贖回,贖回價相當於本金額的102.5%加計至但不包括贖回日止的應計及未付利息。截至7月11日,2015年票據的未償還本金額為3.5億美元。

【泰禾集團|業績預告】2019年1-6月,泰禾集團歸屬於上市公司股東的淨利潤將盈利13.77億元至15.73億元,較上年同期增9.83億元,預計比上年同期增長40.04%至59.97%。報告期內,泰禾集團基本每股收益將盈利0.5533元/股至0.6320元/股,較上年同期增0.3951元/股。

【大悅城|業績預告】預計今年上半年歸屬於上市公司股東的淨利潤為17.7億元–20.4億元,同比增長184%-227%。2019年1-6月,預計每股盈利0.45 元/股-0.52 元/股,較上年0.35元/股要高。

【嘉凱城|業績預告】預計上半年公司歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損約3.8億元,比上年同期增加虧損約57.57%。業績變動主要原因為嘉凱城財務費用較去年同期有所增加;並預計本報告期非經常性損益對淨利潤的影響金額約為-3500萬元。

【世聯行|業績預告】公司2019年半年度歸母淨利潤盈利5955.84萬元至1.19億元,同比下降60%-80%。公司業績預測變動的主要原因是,交易服務從2018年下半年以來持續受市場波動的影響,本期收入同比下降,影響當期利潤;本期公寓管理業務前期暫時性的經營虧損同比增加,影響當期利潤。

【中洲控股|業績預告】2019年1-6月,歸屬於上市公司股東的淨利潤2.39億元(上年同期盈利7.18億元),同比下降66.74%;基本每股收益盈利0.3592元/股(上年同期盈利1.0801元/股)。本期歸屬於上市公司股東淨利潤下降的原因是報告期內竣工結算的房地產項目收入較上年同期減少,導致歸屬於母公司的淨利潤同比下降。

【華夏幸福|經營數據】2019年4-6月,公司簽約銷售總額為335.31億元,同比下降6.49%;銷售面積244.65萬平方米,同比下降36.57%。其中,房地產開發項目銷售面積244.65萬平方米,總建面6863.97萬平方米,計劃總投資合計4281.13億元,已結算212.16萬平方米。在房屋出租方面,4-6月合計已出租面積54.56萬平方米,可供出租面積67.47萬平方米,2019年已收房租8040.67萬元。前6個月,公司累計簽約銷售額640.65億元,同比下降20.37%;累計銷售面積550.37萬平方米,同比下降24.7%。

【招商局置地|經營數據】2019年第二季度,公司連同其聯營公司及合營公司獲得合同銷售總額約為人民幣98.73億元(同比增長約8%),而合同銷售總面積約為56.76萬平方米(同比增長約11%),平均售價約為每平方米人民幣17,394元。截至2019年6月30日止6個月,公司獲得合同銷售總額約為人民幣158.3億元(同比增長約9%),而合同銷售總面積約為92.37萬平方米(同比增長約14%),售價約為每平方米人民幣17,137元。

【萬科A|戰略合作】中興與萬科訂立補充協議,由萬科全權主導開發建設深圳灣地塊。框架協議總對價為72.65億元,其中包含:可售物業售價總額47.5億元;獲得委託運營物業運營權對價25.15億元。根據框架協議,應付實際現金對價為53.66億元,相當於72.65億元與物業開發建設費18.99億元的差價,萬科房地產已承諾支付。補充協議顯示,萬科應向中興支付7264萬元作為增加的委託運營物業運營權對價。

【朗詩綠色集團|股東增持】公司獲董事會主席兼執行董事田明於7月9日在場內以每股平均價0.9207港元增持6萬股,涉資約5.52萬港元,增持後,田明的持股數由2,735,519,366股升至2,735,579,366股,最新持股比例為57.93%。

新房周成交結構

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市場行情

上週A股申萬地產板塊下跌3.4%(同期上證綜指和滬深300分別下跌2.7%和2.2%),周成交額740億,環比減少6.3%,在前周大漲後隨著大盤調整而調整。板塊中“中國國貿、中航善達、蘇寧環球、哈高科、金科股份”等表現強勢,“新城控股、粵泰股份、金宇車城、南京高科”等跌幅居前。港股通地產股“海外宏洋、新城發展、碧桂園服務、綠地香港”等表現強勢。

行業跟蹤

1)政策方面:

繼前周銀保監會對部分信託公司約談警示後,地方的銀保監局進一步對地產信託融資提出要求,一是要求信託公司地產信託業務事前報告,監管部門將進行逐筆審核(此前曾要求事前報告,逐步審核為新增內容);二是僅接受符合“四三二”條件且交易結構為貸款模式的業務報告(這個和前周銀保監會裡面的要求一致);三是對於因合規原因被退回事前報告的房地產信託業務,將嚴肅追究合規審查責任(這個是新增的內容,強化了信託公司自身的審查責任)。

自2018年資管新規出臺後,信託總體受託資管規模在逐步回落,2018年4季度末,全國68家信託公司受託資產減少到22.7萬億元,比2017年4季度末下降了13.5%,今年5月末為22.5萬億;投向方面來看,房地產信託餘額在2018年末佔比為14.18%,在2019Q1末佔比為14.75%。投向房地產的新增集合信託規模在1-6月分別為834億、499億、950億、885億、883億和1014億(2019H1累計新增5064億,佔比41.3%),6月的信託超過千億,而與此同時住宅用地成交溢價率居高不下,百城住宅成交平均溢價率3/4/5/6月分別為24.5%、26.9%、22.7%和20.9%,而去年8-12月全部在10%以下,這是房地產信託融資收緊的核心原因。信託融資占房企到位資金總體比例不到3%,佔國內貸款比例20%左右,整體上對房企的現金流影響並不大。

上週發改委也對房企境外發債進行表態,房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務,房企在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務的詳細信息。國資委發佈信息,中國保利集團有限公司與中國中絲集團有限公司實施重組,中國中絲集團有限公司整體無償劃轉進入中國保利集團有限公司,不再作為國資委直接監管企業。央行發佈信貸數據,上半年人民幣貸款增加9.67萬億元,同比多增6440億元,其中住戶部門貸款增加3.76萬億元(去年同期為3.6萬億),短期貸款增加1萬億元(去年同期為1.1萬億),中長期貸款增加2.75萬億元(去年同期為2.5萬億)。

2)市場方面:

新城控股利空事件略有緩和,上週實際控制人被批准逮捕,上市公司對下半年到期的債務、可售貨值及可追加抵押物價值進行了公告,有效緩解了市場但擔憂,截止目前尚未出現觸發債券投資者保護調控的情況,但不確定性尚未完全消除,中誠信公告將其納入觀察名單。港股新城發展上週表現出強勁反彈,與A股折讓幅度進一步縮小。

上週部分房企發佈銷售數據和業績預增數據,招商蛇口上半年銷售額1012億,同比增長35%;藍光發展發佈業績預告,上半年預計增速在101%左右;泰禾發佈業績預告,上半年預計增速在50%左右;大悅城發佈業績預告,上半年預計增速在40%左右,中洲控股、世聯行、美好置業、深振業等公司業績預告增速下滑明顯。此外,上週43樣本城市新房銷量環比下滑13%、同比增長46%、年初累計同比增長23%(一線、中心城市、受一線或中心城市輻射的三四線城市、其他三四線城市分別增長31%、43%、19%和-16%)。

投資建議

信託從嚴對房企現金流安全影響有限,情緒面影響大於實際影響,當前A股地產漲幅明顯落後內房,目前位置堅定看好A股地產的補漲行情,重點推薦二線成長股。我們維持板塊“強於大市”的投資評級,A股推薦“中南、華髮、榮盛、藍光、萬科、招商、金地、華夏幸福”等,港股通推薦“佳兆業、旭輝、融信、寶龍、融創、碧桂園、金茂、龍光等。

重點推薦

中南建設:城市集群高週轉,股權激勵顯信心

盈利能力明顯改善,銷售高增長鎖定業績高增長。2018年公司房地產開發業務保持快速增長,全年公司實現合同銷售面積1144.4萬平方米,銷售金額1466.1億元,同比分別上升56%和52%。公司盈利能力明顯改善,2018年公司的毛利率由2017年的16.53%上升到19.56%,提高3.03個百分點,淨利率從2017年的1.76%上升至5.77%。2018年公司地產開發業務毛利率20.23%,比去年同期上升4.37個百分點,公司2018年預收賬款達1101.2億元,同比增長60.9%,對營業收入的覆蓋倍數為2.7,未來業績具備較強保障。

股權激勵充分,業績承諾彰顯信心,佔股本比共計高達10%。5月31日,公司發佈2019年股票期權激勵計劃,對地產和建築業務總部及區域有關負責人及業務骨幹人員(不包括董事及高級管理人員)共計486名員工擬授予約1.4億份股票期權,佔公司總股份數的3.73%,疊加2018年股權激勵授予計劃針對高層及核心管理人員授予的6.27%的股份,共計員工持股計劃內股份數佔總股本達到10%。在業績的要求上,2019、2020和2021年業績考核目標為相對於2017年淨利潤增長率不低於560%、1060%以及1408%,業績承諾彰顯信心。

土儲佈局積極,或持續受益城市集群發展。2018年公司新增項目111個,規劃建築面積合計1595萬平方米,截止2018年12月底,公司共有303個項目,在建開發項目規劃建築面積合計2807萬平方米,未開工項目規劃建築面積合計1518萬平方米。在未來合計可竣工的4325萬平方米項目資源中,根據城市等級區分位於一、二線城市面積佔比約39%,位於三四線城市面積佔比約61%。公司不斷完善聚焦長三角、珠三角以及內地人口密集核心城市佈局,增加一、二線城市的資源佔比,控制中小城市的單項目規模。

有息負債總額在行業內較低,淨負債率有待持續改善。2018年公司有息負債總額為579.4億元,同比增長9.4%,在同樣級別銷售金額的房地產企業中處於較低的行列。公司短期債務佔比為31.1%,貨幣資金對短期債務的覆蓋倍數為1.13。由於回款數據的明顯改善,公司2018年經營活動產生的現金流量淨額扭負為正,且自2018Q2以來連續四個季度為正。公司的淨負債率為191.5%,處於相對高位,隨著業績的大幅度釋放,淨負債率有待顯著改善。

盈利預測與投資建議預計2019-2021年EPS分別為1.09元、1.90和2.45元。公司土儲貨值充裕,盈利能力和淨負債率持續改善,首次覆蓋給與“買入”評級。

風險提示:銷售增速或低於預期,負債結構優化或較為緩慢。

華髮股份:從量變到質變,TOP20潛在進入者

推薦邏輯:1)2013年以來公司開始踐行“一二線突破、品質領先”的發展策略,過去五年公司發生了本質變化:四大城市群均衡佈局、改善型產品獲得市場高度認可、綜合資金成本控制得力、存貨週轉速度明顯提升;2)2019年開始公司或將依次進入銷售放量淨資產增長、負債率降低淨利率提升的新階段,公司的國資背景、低成本低風險、高品質高週轉將逐步享有估值優勢;3)目前股價對應2019年動態PE僅為4.9倍,明顯低估。

業績進入高速增長通道。2019年4月15日公司發佈年報,2018年實現營業收入237.0億(+18.8%),歸母淨利潤22.8億(+41.9%),加權ROE為17.5%,同比增加5.6個百分點。公司2018年銷售增速87.6%,達到582億,根據公司推盤計劃、儲備貨值和週轉速度,我們預計2019-2020年銷售額平均增速在50%以上,公司淨負債率處於高位回落階段,加快存貨變現回款釋放業績改善資產負債表是公司的最優選擇。此外,公司較高的銷售均價和持續走低的拿地樓面價還將有助於毛利率的改善,公司業績開始進入持續的高增長通道。

項目佈局一二線,契合城市集群發展趨勢。華髮從珠海走向全國的戰略佈局經歷過兩次調整,目前華髮以珠海、上海、廣州、北京、深圳、武漢、天津、蘇州、南京、杭州、青島、瀋陽、大連等一二線為重點深耕城市。這些城市土儲佔比超過85%,整體質量很高。2018年末,公司擁有土儲(含在建)1754.3萬方,總口徑貨值約3350億。2018年公司銷售金額首次突破500億,而且一二線重點城市(不含珠海)銷售貢獻佔比超過60%,全年銷售均價高達29,866元每平米,相比中國金茂的均價還要高出16.9%。公司擅長利用產業鏈優勢不斷創新,引領改善型住宅產品的交付標準,產品品質獲客戶和業內廣泛認可。

股東資源優異,土地成本可控。華髮集團名下且在上市公司體外的珠海優質土儲約350萬方,對應至少1300億的貨值和22%的淨利率,未來或將依次由公司並表開發。公司在2016-2018三年的拿地權益建面分別為69.8、277.7和243.1萬方,樓面成本大致為1.22、0.92和0.68萬元每平米,成本可控。

盈利預測與投資建議我們預計公司2019-2021年歸母淨利潤將保持39%的複合增長率。考慮到公司具有一定信用優勢、銷售和業績雙雙放量、基本面彈性大、經營風險走低,給予公司2019年7倍估值,對應目標價10.93元,給予“買入”評級。

風險提示:地產調控政策、銷售或業績不及預期等。

榮盛發展:提效降速,進入高質量發展階段

盈利能力穩步提升,高分紅持續回饋股東。2018年,隨著結轉規模的擴大,公司營業收入穩定高增長,報告期內公司實現結轉面積595.27萬平方米,同比增長30.39%,實現結算收入499.61 億元,同比增長44.47%。並由於結轉單價的同比提升,地產業務毛利率同比提升4.0個百分點,綜合毛利率31.5%,同比提升2.0個百分點。而2018年公司淨利率為14.7%,同比下滑1.0個百分點,主要由於期間費用率小幅上升所致,2018年公司財務費用率同比上升0.9個百分點為1.4%,整體期間費用率僅為7.9為行業較低水平。同時,公司年度分紅預案亮眼,擬定每10股派現金股息4.5元,股息率約為4%。

簽約金額實現高增長,回款率為業內領先。2018年公司實現銷售面積983.4萬平方米,同比增長54.7%,合同銷售金額1015.6億元,同比增長49.5%。公司追求高質量的銷售,報告期實現銷售回款815億元,回款率為80.3%。展望2019 年,公司目標銷售金額約 1120 億元,對應銷售增速為10.3%,計劃實現銷售回款約 920 億元人民幣,目標回款率約為82%。

總土儲充足,2019年計劃拿地面積翻倍。2018年公司拿地規模顯現謹慎,新增拿地規劃建築面積760.5萬平方米,同比下降31%,對應拿地金額174.5億元。截至2018年末,公司總土地儲備為3614萬方,2019 年度公司計劃加大土地獲取規模,計劃新增建築面積約 1672.5萬平米,同比增速約為120%。

償債能力強,淨負債率降低。2018年公司新增融資額449.93億元,其中銀行貸款和信託融資佔比較高,分別佔比為51%和34%,信託融資利率約在8.3-10.5%之間,2019年公司計劃新增信貸融資 611.43 億元。2018年隨著公司業績的釋放及融資規模的控制,2018年末公司淨負債率87.9%,同比大幅下降35.9個百分點,安全性逐步提升。

佳兆業:信用評級持續改善,基本面改善提速

持續獲得國際信貸評級機構認可,公司融資成本更待進一步優化。5月16日前後,公司獲得穆迪首次授予“B1“穩定的信貸評級,標準普爾給予公司“B“穩定的信貸評級,而惠譽也已首次給予公司“B”穩定的信貸評級。根據公司歷年年報,2016-2018年末公司淨負債率分別為308%、300%和236%,隨著業績的不斷釋放和有息負債規模的優化持續改善,並由於公司評級在過去三年還未得到優化,公司2016-2018年末公司加權融資成本分別為8.0%、8.3%及8.4%,隨著信用評級得以改善以及業績的進一步釋放,2019年公司淨負債率和融資成本更待進一步降低,而毛利率和淨利率預計同比穩步提升。

銷售增速依舊亮眼,可售貨值充沛。2019年1-4月,公司累計實現銷售金額205.3億元,同比增長68.9%,實現銷售面積106.3萬方,同比增長38.4%,累計銷售均價為19324元/平方米,同比增長22.1%。2019年4月單月銷售金額和銷售面積為66.9億元和29.5萬方,單月銷售均價為22653元/平方米。2018年公司實現權益合約銷售金額700.6億元,同比增長56.7%,銷售單價為18,261元每平米,同比增長13.8%。2019年可售貨值為1580億元,權益銷售目標為875億元,隨著三季度公司推盤高峰的到來,全年銷售目標達成可期。

2019年積極擴充土儲,持續加碼強二線城市的佈局。2019年1-4月公司加大了在重慶、東莞、南京、蘇州、杭州等城市的佈局,前四月累計拿地約160萬方(包括兩個舊改項目),權益代價約64億元。2018年權益拿地金額為157.8億,計容建面332萬方。截至2018年底,公司土地儲備為2400萬方,其中大灣區佔比54%,土地儲備總貨值4640億元,其中73%位於大灣區。

舊改及潛在土儲優質充沛,為公司長期業績的增長提供支撐。截至2018年末,公司舊改項目共計119個,尚有約3005萬平方米舊改項目尚未納入土儲(未實現供地,但已完成立項,歷史舊改轉化率高達80%以上),對應可售貨值約為1.8億元,舊改項目主要位於深圳、廣州、中山市、惠州。2019-2020年,公司預計10個項目可實現供地,對應可售貨值約1000億元。

盈利預測與投資建議預計2019-2021年EPS分別為0.56元、0.65元、0.72元。考慮公司土儲貨值充裕,盈利能力和槓桿比率持續改善,給予公司2019年6.5倍PE估值,對應目標價4.20港元,給予“買入”評級。

風險提示:地產調控政策、銷售或業績不及預期等。

旭輝控股集團:攜手花樣年,深耕大灣區

5月29日,旭輝集團股份有限公司宣佈與花樣年集團(中國)有限公司簽訂戰略合作協議,約定雙方將在各類優質項目上展開深層次全面合作,建立信息、資源共享機制,充分發揮各自的優勢。

戰略合作實現優勢互補,公司打開大灣區發展空間。花樣年土地儲備圍繞都市圈深耕,在成渝經濟區以及大灣區重點城市深耕多年,截至2018年末,花樣年在成渝經濟區、珠三角、華中區域土儲佔比分別為48%、30%以及7%,共計規劃土儲計容建面2091萬方,分佈於全國15個城市,歸屬於花樣年的權益土地儲備為1709.4萬方,其中一二線城市佔比約90%以上。同時,花樣年在深圳、惠州、東莞、等大灣區重點城市擁有39個城市更新項目,各項目均處在不同發展階段,在深圳有24個城市更新項目,其中10個已經簽訂框架協議並納入土儲。此次合作約定雙方將在各類優質項目上展開深層次全面合作,戰略合作的達成有利於旭輝在開拓大灣區及中西部的戰略佈局中形成較好協同效應,打開大灣區發展空間。

公司前四月銷售同比高增長,銷售單價顯著提升。2018年公司合約銷售金額及銷售面積分別為1520億元及956.9萬方,同比分別增長46.2%和52.1%,其中一二線和準二線佔比約為94%。繼2018年銷售高增長後,2019年前四月,公司銷售繼續維持高增長,前四月公司累計實現合同銷售501.2億元,合同銷售面積284.1萬方,分別同比增長31.3%和11.2%,預計全年銷售約為1900億元(同比增長25%),截至目前目標完成率為26.4%。同時,公司累計銷售單價顯著提升,2019年1-4月合約銷售均價17600元/平方米,同比提升18%。

今年以來公司拿地積極,融資成本及淨負債率具備優勢。根據中指院的數據,2019年1-4月公司共計獲取權益計容建面437.2萬方,拿地排名全國第8位,權益拿地總價為232.2億元,拿地樓面均價5311元/平方米,平均溢價率不超過20%,權益佔比約超過70%,較2018年54%的拿地權益比顯著提升。在資本結構方面,截至2018年末,公司淨負債率約為67.2%,一年內到期債務比約為17%,2016年以來,加權融資成本均控制在6%以下的水平。

盈利預測與投資建議預計2019-2020年EPS分別為0.95元、1.20元,考慮到公司過去年度銷售及預收賬款的高增長,未來業績確定性強,給予公司2019年6倍估值,目標價格6.45港元,維持“買入”評級。

風險提示:地產調控政策、銷售或業績不及預期等。

融信中國:融築美好,進入均衡增長新階段

銷售跨越千億後,穩固長三角區域基本盤。2019年1-5月,公司銷售金額為466.5億元,同比增長4.3%,前五月回款理想,去化率約為70%左右,繼續保持在福州銷售額排名第一,杭州銷售額排名第三的銷售排名。2018年公司實現合約銷售額1218.8億,同比增長73.4%,超額完成1200億的銷售目標,2014-2018年銷售額複合增速為64.34%。公司注重核心城市及區域深耕,杭州、上海、西安銷售額取得較大增長,2018年杭州單個城市銷售額為403億(2017年為167億),在杭州權益銷售額排行榜位列第二,上海2018年銷售219億(2017年為54億元)。2019年公司穩固長三角基本盤,預計總可售貨值超2000億,全年銷售目標為1400億,同比增長15%。

區域佈局全面,深耕城市集群。2019年1-5月,公司新增計容建面111.3萬方,拿地權益比為50.1%,相較於2018年略有提升(2018年公司拿地權益比為41.0%)。截至2018年末公司總計土儲2541萬平,佈局到八大城市群,主要儲備位於長三角、海西和中部地區,總土儲(按市值計算)80%位於一線、強二線城市,拿地實行以重點佈局中心城市輻射周邊區域的“N+1”戰略,平均土地成本6356元/平方米,總土地成本佔2018年底銷售均價的比值約為29%。

產品競爭力突出,契合改善型為主的市場。2018年公司平均銷售均價為21672元/平方米,產品具有一定品牌溢價,在多個城市的拿地成本/銷售成本在20-45%的區間。公司聚焦改善型高品質產品,希望通過合作實現品牌輸出,追求規模、利潤與槓桿之間的平衡,近幾年公司逐漸加大了與龍頭房企合作開發的比例。

盈利能力不斷提升,可結算資源充沛。2015-2018年,公司營業收入複合增速為67%,2018 年公司實現營業收入344億元,同比增長13.3%,2018年末,公司預收賬款期末值為639.6億元,對2018年營業收入的覆蓋倍數為1.9倍。2017、2018年公司實現歸母淨利潤分別為16.8億元和21.5億元,同比分別增長30.0%和28.0%。2018年,公司毛利率為23.5%,同比提升了6.9個百分點。

穩步降槓桿,負債結構不斷優化。近幾年公司淨負債率逐年改善,2018年末公司淨負債率為105%左右,同比下降54個百分點,考慮到2019年總拿地預算為200億元左右,以及業績的逐步釋放,我們認為2019年末公司淨負債率有待改善至90%左右。隨著公司進入均衡增長新階段,負債結構得以優化,加權融資成本顯著改善,截至2018年末公司加權融資成本為7.1%,而2015年末在10%左右。

盈利預測與評級。結合對標公司估值和公司的土儲佈局和槓桿逐步改善,給公司予2019年6倍PE,對應目標價13.03港元,首次覆蓋給予“買入”評級。

龍光地產:業績符合預期,高彈性大灣區龍頭

業績符合預期,核心淨利率業內領先近期公司發佈正面盈利公告,初步評估公司在2018年實現的核心利潤增速不少於45%,據此換算成2018年核心利潤約70億,再考慮到公司投資物業公允價值變動及衍生金融工具公允價值變動及相關遞延稅項等因素,預計公司2018年實現歸屬於母公司股東淨利潤的增速在40-45%,公司的業績表現符合我們此前預期。2018H1公司核心利潤率達19.4%、毛利率達到37.0%,2018H2預計有小幅回落,但依然在業內處於領先水平。按核心利潤口徑,我們根據2018年末已售未結的貨值估計,預計公司2019年的增速在49%左右,業績確定性依然很強。

銷售增速超越一線房企,今年銷售額有望突破千億2018公司實現銷售額718億,同比增長65.4%,增速明顯超過一線龍頭房企,全年銷售均價約1.63萬每平米,與2017年比相差不大,但低於2018H1的1.94萬每平米,這與2018H2推貨貨值的結構和區域分佈有關。目前公司在大灣區深圳、佛山、中山、珠海、惠州、肇慶等地的可售資源十分豐富,再考慮到公司2018年以來拿地權益建面約526萬方(大致相當於2018年權益銷售面積的130%),公司在2019年新推盤也十分值得期待。2019年1-2月公司實現銷售額91.6億(+10.9%),隨著按揭貸利率的下行、交易稅費的降低以及大灣區協同效應的顯現,2019年公司銷售額有望突破1000億,對應40%左右的增速。

地產調控或進入城市協同模式,大灣區地產發展空間十足。2019年2月18日國務院發佈了《粵港澳大灣區發展規劃綱要》,大灣區珠三角九市的房地產市場將獲得更為持久的支撐,城市協同發展趨勢明朗,人口流動將更趨頻繁,中心城市房價體系的聯動性將更趨明顯。我們測算,截至2019年2月末,公司土地儲備(含併購及城市更新項目)總貨值約6670億,其中,超過80%位居粵港澳大灣區,從集中度來看公司在TOP50房企裡面佔比最高。

盈利預測與評級:預計公司2018-2020年EPS分別為1.73、2.11和2.60元,當前股價對應的動態市盈率分別為6、5和4倍。考慮到公司土地儲備優質含金量高,給予2019年6倍估值,對應目標價為15.00港元,維持“買入”評級。

風險提示:銷售或不及預期,粵港澳大灣區落地不及預期。

公司公告

【龍光地產|經營數據】今年6月的合約銷售額約為108.6億元,同比增長63.5%,合約銷售面積約84.9萬平方米,合約銷售單價約為12687元/平方米。今年上半年,龍光累計合約銷售額約為453.1億元,同比增長27.7%;合約銷售面積約為339.2萬平方米。龍光地產前6個月已完成年度銷售任務的53.92%。

【寶龍地產|經營數據】6月單月,公司連同其附屬公司合約銷售額約66.83億元,合約銷售面積約39.02萬平方米。2019年1-6月,寶龍地產連同其附屬公司累計合約銷售額約292.03億元,同比增加約78.7%;累計合約銷售總面積約178.35萬平方米,同比增加約53.8%。2019年寶龍地產合約銷售目標為500億元。據此計算,目前寶龍地產完成目標的58.41%。

【國瑞置業|經營數據】2019年6月,公司實現簽約銷售額約26.96億元,建築面積簽約銷售量約10.88萬平方米及簽約平均售價約每平方米2.48萬元。2019年1-6月國瑞置業實現簽約銷售總額約128.28億元,同比增長87.46%,對應建築面積簽約銷售量約60.46萬平方米及簽約平均售價約每平方米2.12萬元。

【遠洋集團|經營數據】2019年6月的協議銷售額為約167億元,比去年同期上升16%;協議銷售樓面面積為約835,600平方米,比去年同期上升10%;協議銷售均價為每平方米約20,000元,比去年同期上升5%。2019年前6個月,遠洋集團累計協議銷售額已達約600.8億元,同比上升33%;累計協議銷售樓面面積約2,850,900平方米,同比上升24%;累計協議銷售均價為每平方米約21,100元,同比上升8%。

【綠地香港|經營數據】2019年首六個月內,公司、子公司及其聯屬公司的合約銷售約為256.05億元。其中,已售合約總建築面積則約為124.04萬平方米,相關平均售價約為20643元/平方米。按照500億銷售目標計算,綠地香港已完成目標51.21%。

【花樣年|票據發行】公司發行2019年公開發行公司債券(第一期),本期債券實際發行規模8億元,最終票面利率為8.20%。全部採用網下面向合格投資者詢價簿記的方式發行。

【招商蛇口|票據發行】公司擬發行2019年面向合格投資者公開發行公司債券(第二期),基礎發行規模為5億元。本期債券發行期限分5年和3年兩個品種,品種間設回撥選擇權。品種一期限為5年,基礎發行規模為2.5億元;品種二期限為3年,基礎發行規模為2.5億元。

【龍湖集團|經營數據】6月公司實現合同銷售金額214.3億元,同比增長2.1%;合同銷售面積125.6萬平方米。合同銷售金額最高的是長三角,達89.3億元;其次是西部,達49.9億元。公司累計實現合同銷售金額1056.2億元,同比增長8.8%;合同銷售面積650.8萬平方米。

【招商蛇口|經營數據】6月公司實現簽約銷售面積148.25萬平方米,同比增加48.74%實現簽約銷售金額283.09億元,同比增加22.13%。2019年1-6月,招商蛇口累計實現簽約銷售面積515.23萬平方米,同比增加43.77%;累計實現簽約銷售金額1011.92億元,同比增加34.75%。

【越秀地產|經營數據】6月公司實現合同銷售(連同合營公司項目的合同銷售)金額約為人民幣80.30億元,同比下降約12%,實現合同銷售面積約為39.41萬平方米,同比下降約9%。2019年1月至6月,累計合同銷售金額約人民幣368.95億元,同比上升約32%,累計合同銷售面積約164.09萬平方米,同比上升約19%。累計合同銷售金額約佔2019年合同銷售目標人民幣680億元的54.3%。

【世茂股份|經營數據】2019年1-6月,公司房地產開工面積約87萬平方米,同比增加14%;竣工面積約38萬平方米,同比增加53%;銷售簽約面積約57萬平方米,同比減少34%;銷售簽約金額約122億元,同比減少24%,完成年度目標的41%。

【路勁|經營數據】2019年1-6月,公司銷售約為人民幣236.26億元,其中包括物業銷售人民幣220.30億元及高速公路項目路費收入人民幣15.96億元。路勁的物業銷售包括已簽訂合同額人民幣195.78億元(上年同期為人民幣151.48億元),較上年同期上升約29%及協議未轉合同額人民幣24.52億元。高速公路項目日均混合車流量為264,000架次。

【弘陽地產|經營數據】2019年6月,公司的合約銷售金額為99.10億元;銷售面積為71.38萬平方米;平均銷售價格為1.39萬元/平方米。2019年1-6月,弘陽地產實現累計合約銷售金額為人民幣302.53億元;累計銷售面積為229.23萬平方米;平均銷售價格為1.29萬元/平方米。

【魯商置業|經營數據】公司實現簽約金額69.58億元,同比增長33.37%;實現簽約面積68.75萬平方米,同比增加25.39%。此外,上半年新開工面積93.16萬平方米,同比增加44.59%;竣工面積80.73萬平方米,同比增加56.67%。

【京能置業|經營數據】2019年第二季度,京能置業實現簽約面積0.47萬平方米,同比減少83.90%;實現簽約金額0.46億元,同比減少80%。2019年1-6月,京能置業實現簽約面積0.9萬平方米,同比減少83.36%;實現簽約金額0.88億元,同比減少78.74%。

【中國海外發展|票據發行】7月8日,公司在香港首次成功設立境外中期票據(MTN)計劃。在此境外中期票據計劃下,中海日後可根據融資需求,靈活把握市場窗口,發行不同規模、幣種、票息、期限的債券,提升境外融資效率。同一天,中海成功發行港幣20億(5.5年期)及美元4.5億(10年期)雙幣種固息高級債券。

【旭輝控股|票據發行】公司擬發行於2024年到期本金總額為3億美元的6.55%額外優先票據,發售價將為額外票據本金額的98.896%。

【藍光發展|票據發行】公司擬發行2019年度第一期中期票據。本期票據註冊金額為人民幣14億元,基礎發行規模為人民幣5億元,發行上限為人民幣9億元,發行期限為2年期,募集資金扣除承銷費用後將用於償還以下即將到期或回售的中期票據、短期融資券。

【光明地產|票據發行】公司將發行上市光明房地產集團股份有限公司2019年度第一期超短期融資券,本期發行金額10億元。本次超短期融資券註冊金額為35億元,本期發行10億元,每份面值100元,按面值發行,發行利率由集中簿記建檔結果確定,集中簿記建檔日與發行日期為7月9日-7月10日。

【中國奧園|高管增持】公司主席郭梓文增持公司200萬股,每股價格10.72港元。

截至7月8日收盤,中國奧園股市遭遇較大滑坡,報價10.62港元,下跌了8.61%。郭梓文目前佔已發行有投票權的股份百分比為55.22%,持有權益的股份數量約為14.86億股。

【藍光發展|業績預告】預計公司2019年半年度實現歸屬於上市公司股東的淨利潤與上年同期相比增加約6.25億元左右,同比增加約101%左右;預計公司2019年半年度歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤與上年同期相比增加約5.9億元左右,同比增加約98%左右。

【京投發展|經營數據】2019年1-6月,京投發展簽約銷售金額23.64億元,同比增長18.20%;簽約銷售面積9.61萬平方米,同比增長87.70%;新增房地產儲備46.49萬平方米,同比增長265.77%;竣工面積11.82萬平方米,同比增長726.57%。

【龍光地產|票據發行】公司擬發行4億美元2023年到期年息6.5%的優先票據,已獲新加坡交易所原則上批准票據於新加坡交易所上市及報價。

【時代中國控股|票據發行】公司擬發行一筆美元優先票據。該票據本金金額4億美元,利率6.75%,期限為於2023年到期,將用作若干現有債務再融資及一般企業用途。

【泛海控股|票據發行】2019年面向合格投資者公開發行公司債券(第一期)發行公司債券票面總額不超過人民幣13億元,其中基礎發行規模為人民幣2億元,可超額配售不超過人民幣11億元(含11億元)。本期債券發行時間為2019年6月26日至2019年7月9日,實際發行數量為5.5億元,票面利率為7.5%。

【招商蛇口|票據發行】公司發行2019年度第三期超短期融資券註冊金額為人民幣100億元,本期發行金額為10億元,期限為270天,無擔保。

【雲南城投|票據發行】公司發行第四期中期票據,發行金額為人民幣10億元,發行面值為人民幣100元,發行期限為3年,無擔保,擬於2019年7月12-15日發行。

【禹洲地產|高管增持】公司執行董事、董事會副主席兼公司一名控股股東郭英蘭184.22萬港元增持公司50萬股。截至目前,郭英蘭共有禹洲地產27.13億股股份的權益,佔於本公告日期該公司已發行股本總數的約56.35%,其中包括作為實益擁有人持有的13.58億股股份;及其配偶林龍安(執行董事、董事會主席兼本公司一名控股股東)持有的13.55億股股份。

【華髮股份|贖回基金份額】華髮股份子公司珠海華髮實業股份有限公司發佈公告表示,公司全資子公司光雋投資控股有限公司擬以贖回在華金國際信貸(開曼)有限合夥企業的全部份額的形式退出基金,贖回金額約為1589.16萬元。

【綠地控股|業績情況】2019年1-6月營業總收入2016億元,同比增長28%;利潤總額165億元,同比增長42%;歸母淨利潤88億元,同比增長46%;基本每股收益0.72元,同比增長44%;加權平均淨資產收益率12.16%,同比再增2.93個百分點。

【綠地控股|經營數據】2019年4-6月,綠地實現合同銷售面積888.0萬平方米,比去年同期減少5.0%;實現合同銷售金額983.04億元,比去年同期減少13.9%。2019年1-6月,綠地實現合同銷售面積1487.1萬平方米,同比增長10.2%;實現合同銷售金額1676.85億元,同比增長3.1%。

【保利置業集團|經營數據】截至2019年6月30日止,公司及其子公司連同其合營及聯營公司首半年的合約銷售額摺合人民幣約為199億元,合約銷售面積約為113.3萬平方米。公司擁有土地儲備(包括在建項目及待建項目)總建築面積約2200萬平方米。

【禹洲地產|票據發行】公司發行於2023年到期金額為4億美元的6.00%優先票據,將與2016年10月25日發行的於2023年到期金額為2.5億美元的6.00%優先票據合併並組成單一系列。預期新票據的上市及買賣將於2019年7月11日或前後生效。

【中駿集團控股|票據發行】公司擬發行本金總額為5億美元的優先票據,票據的年利率自2019年7月19日起將為7.25%,自2020年4月19日開始須於每年4月19日及10月19日每半年到期支付一次。為免生疑,2020年4月19日前將不會派息。除非根據票據條款提前贖回或購回,否則票據將於2023年4月19日到期。

【南國置業|票據發行】公司擬發行2019年度第二期中期票據,本期發行金額為9億元,面值為每張人民幣100元,發行期限3年。本次中期票據募集金額擬用於償還發行人即將到期債券“18南國置業SCP001”本息,該債券2018年10月23日發行,期限270天。截止2019年5月底,存續期金額為9億元,票面利率5.5%。

【綠城中國|高管變更】宋衛平先生因要投入更多時間發展個人業務等原因,已辭任董事會聯席主席及執行董事,自公告日期起生效。李青岸先生及李永前先生因工作調動各自均已辭任執行董事,自本公告日期起生效。公司執行董事及行政總裁張亞東先生獲委任為董事會主席;周連營先生、郭佳峰先生及耿忠強先生獲委任為公司執行董事及執行總裁。

【龍光地產|票據贖回】公司將提前贖回2020年到期的年息7.70%的優先票據。所有未償還的票據將於2019年8月12日全數贖回。截至7月11日,票據的尚未償還本金額為2.6億美元。龍光地產將以其內部資源支付票據的尚未償還本金額另加應付及未付的利息(如有)。

【中駿集團控股|票據贖回】公司擬贖回及註銷於2020年到期的10.0%的優先票據,全部未償還的2015年票據將於2019年8月9日悉數贖回,贖回價相當於本金額的102.5%加計至但不包括贖回日止的應計及未付利息。截至7月11日,2015年票據的未償還本金額為3.5億美元。

【泰禾集團|業績預告】2019年1-6月,泰禾集團歸屬於上市公司股東的淨利潤將盈利13.77億元至15.73億元,較上年同期增9.83億元,預計比上年同期增長40.04%至59.97%。報告期內,泰禾集團基本每股收益將盈利0.5533元/股至0.6320元/股,較上年同期增0.3951元/股。

【大悅城|業績預告】預計今年上半年歸屬於上市公司股東的淨利潤為17.7億元–20.4億元,同比增長184%-227%。2019年1-6月,預計每股盈利0.45 元/股-0.52 元/股,較上年0.35元/股要高。

【嘉凱城|業績預告】預計上半年公司歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損約3.8億元,比上年同期增加虧損約57.57%。業績變動主要原因為嘉凱城財務費用較去年同期有所增加;並預計本報告期非經常性損益對淨利潤的影響金額約為-3500萬元。

【世聯行|業績預告】公司2019年半年度歸母淨利潤盈利5955.84萬元至1.19億元,同比下降60%-80%。公司業績預測變動的主要原因是,交易服務從2018年下半年以來持續受市場波動的影響,本期收入同比下降,影響當期利潤;本期公寓管理業務前期暫時性的經營虧損同比增加,影響當期利潤。

【中洲控股|業績預告】2019年1-6月,歸屬於上市公司股東的淨利潤2.39億元(上年同期盈利7.18億元),同比下降66.74%;基本每股收益盈利0.3592元/股(上年同期盈利1.0801元/股)。本期歸屬於上市公司股東淨利潤下降的原因是報告期內竣工結算的房地產項目收入較上年同期減少,導致歸屬於母公司的淨利潤同比下降。

【華夏幸福|經營數據】2019年4-6月,公司簽約銷售總額為335.31億元,同比下降6.49%;銷售面積244.65萬平方米,同比下降36.57%。其中,房地產開發項目銷售面積244.65萬平方米,總建面6863.97萬平方米,計劃總投資合計4281.13億元,已結算212.16萬平方米。在房屋出租方面,4-6月合計已出租面積54.56萬平方米,可供出租面積67.47萬平方米,2019年已收房租8040.67萬元。前6個月,公司累計簽約銷售額640.65億元,同比下降20.37%;累計銷售面積550.37萬平方米,同比下降24.7%。

【招商局置地|經營數據】2019年第二季度,公司連同其聯營公司及合營公司獲得合同銷售總額約為人民幣98.73億元(同比增長約8%),而合同銷售總面積約為56.76萬平方米(同比增長約11%),平均售價約為每平方米人民幣17,394元。截至2019年6月30日止6個月,公司獲得合同銷售總額約為人民幣158.3億元(同比增長約9%),而合同銷售總面積約為92.37萬平方米(同比增長約14%),售價約為每平方米人民幣17,137元。

【萬科A|戰略合作】中興與萬科訂立補充協議,由萬科全權主導開發建設深圳灣地塊。框架協議總對價為72.65億元,其中包含:可售物業售價總額47.5億元;獲得委託運營物業運營權對價25.15億元。根據框架協議,應付實際現金對價為53.66億元,相當於72.65億元與物業開發建設費18.99億元的差價,萬科房地產已承諾支付。補充協議顯示,萬科應向中興支付7264萬元作為增加的委託運營物業運營權對價。

【朗詩綠色集團|股東增持】公司獲董事會主席兼執行董事田明於7月9日在場內以每股平均價0.9207港元增持6萬股,涉資約5.52萬港元,增持後,田明的持股數由2,735,519,366股升至2,735,579,366股,最新持股比例為57.93%。

新房周成交結構

信託從嚴對房企現金流影響甚微,反而有利於平滑土地市場熱度,地產補漲邏輯不改「西南地產周觀點0714」

公司估值

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市場行情

上週A股申萬地產板塊下跌3.4%(同期上證綜指和滬深300分別下跌2.7%和2.2%),周成交額740億,環比減少6.3%,在前周大漲後隨著大盤調整而調整。板塊中“中國國貿、中航善達、蘇寧環球、哈高科、金科股份”等表現強勢,“新城控股、粵泰股份、金宇車城、南京高科”等跌幅居前。港股通地產股“海外宏洋、新城發展、碧桂園服務、綠地香港”等表現強勢。

行業跟蹤

1)政策方面:

繼前周銀保監會對部分信託公司約談警示後,地方的銀保監局進一步對地產信託融資提出要求,一是要求信託公司地產信託業務事前報告,監管部門將進行逐筆審核(此前曾要求事前報告,逐步審核為新增內容);二是僅接受符合“四三二”條件且交易結構為貸款模式的業務報告(這個和前周銀保監會裡面的要求一致);三是對於因合規原因被退回事前報告的房地產信託業務,將嚴肅追究合規審查責任(這個是新增的內容,強化了信託公司自身的審查責任)。

自2018年資管新規出臺後,信託總體受託資管規模在逐步回落,2018年4季度末,全國68家信託公司受託資產減少到22.7萬億元,比2017年4季度末下降了13.5%,今年5月末為22.5萬億;投向方面來看,房地產信託餘額在2018年末佔比為14.18%,在2019Q1末佔比為14.75%。投向房地產的新增集合信託規模在1-6月分別為834億、499億、950億、885億、883億和1014億(2019H1累計新增5064億,佔比41.3%),6月的信託超過千億,而與此同時住宅用地成交溢價率居高不下,百城住宅成交平均溢價率3/4/5/6月分別為24.5%、26.9%、22.7%和20.9%,而去年8-12月全部在10%以下,這是房地產信託融資收緊的核心原因。信託融資占房企到位資金總體比例不到3%,佔國內貸款比例20%左右,整體上對房企的現金流影響並不大。

上週發改委也對房企境外發債進行表態,房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務,房企在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務的詳細信息。國資委發佈信息,中國保利集團有限公司與中國中絲集團有限公司實施重組,中國中絲集團有限公司整體無償劃轉進入中國保利集團有限公司,不再作為國資委直接監管企業。央行發佈信貸數據,上半年人民幣貸款增加9.67萬億元,同比多增6440億元,其中住戶部門貸款增加3.76萬億元(去年同期為3.6萬億),短期貸款增加1萬億元(去年同期為1.1萬億),中長期貸款增加2.75萬億元(去年同期為2.5萬億)。

2)市場方面:

新城控股利空事件略有緩和,上週實際控制人被批准逮捕,上市公司對下半年到期的債務、可售貨值及可追加抵押物價值進行了公告,有效緩解了市場但擔憂,截止目前尚未出現觸發債券投資者保護調控的情況,但不確定性尚未完全消除,中誠信公告將其納入觀察名單。港股新城發展上週表現出強勁反彈,與A股折讓幅度進一步縮小。

上週部分房企發佈銷售數據和業績預增數據,招商蛇口上半年銷售額1012億,同比增長35%;藍光發展發佈業績預告,上半年預計增速在101%左右;泰禾發佈業績預告,上半年預計增速在50%左右;大悅城發佈業績預告,上半年預計增速在40%左右,中洲控股、世聯行、美好置業、深振業等公司業績預告增速下滑明顯。此外,上週43樣本城市新房銷量環比下滑13%、同比增長46%、年初累計同比增長23%(一線、中心城市、受一線或中心城市輻射的三四線城市、其他三四線城市分別增長31%、43%、19%和-16%)。

投資建議

信託從嚴對房企現金流安全影響有限,情緒面影響大於實際影響,當前A股地產漲幅明顯落後內房,目前位置堅定看好A股地產的補漲行情,重點推薦二線成長股。我們維持板塊“強於大市”的投資評級,A股推薦“中南、華髮、榮盛、藍光、萬科、招商、金地、華夏幸福”等,港股通推薦“佳兆業、旭輝、融信、寶龍、融創、碧桂園、金茂、龍光等。

重點推薦

中南建設:城市集群高週轉,股權激勵顯信心

盈利能力明顯改善,銷售高增長鎖定業績高增長。2018年公司房地產開發業務保持快速增長,全年公司實現合同銷售面積1144.4萬平方米,銷售金額1466.1億元,同比分別上升56%和52%。公司盈利能力明顯改善,2018年公司的毛利率由2017年的16.53%上升到19.56%,提高3.03個百分點,淨利率從2017年的1.76%上升至5.77%。2018年公司地產開發業務毛利率20.23%,比去年同期上升4.37個百分點,公司2018年預收賬款達1101.2億元,同比增長60.9%,對營業收入的覆蓋倍數為2.7,未來業績具備較強保障。

股權激勵充分,業績承諾彰顯信心,佔股本比共計高達10%。5月31日,公司發佈2019年股票期權激勵計劃,對地產和建築業務總部及區域有關負責人及業務骨幹人員(不包括董事及高級管理人員)共計486名員工擬授予約1.4億份股票期權,佔公司總股份數的3.73%,疊加2018年股權激勵授予計劃針對高層及核心管理人員授予的6.27%的股份,共計員工持股計劃內股份數佔總股本達到10%。在業績的要求上,2019、2020和2021年業績考核目標為相對於2017年淨利潤增長率不低於560%、1060%以及1408%,業績承諾彰顯信心。

土儲佈局積極,或持續受益城市集群發展。2018年公司新增項目111個,規劃建築面積合計1595萬平方米,截止2018年12月底,公司共有303個項目,在建開發項目規劃建築面積合計2807萬平方米,未開工項目規劃建築面積合計1518萬平方米。在未來合計可竣工的4325萬平方米項目資源中,根據城市等級區分位於一、二線城市面積佔比約39%,位於三四線城市面積佔比約61%。公司不斷完善聚焦長三角、珠三角以及內地人口密集核心城市佈局,增加一、二線城市的資源佔比,控制中小城市的單項目規模。

有息負債總額在行業內較低,淨負債率有待持續改善。2018年公司有息負債總額為579.4億元,同比增長9.4%,在同樣級別銷售金額的房地產企業中處於較低的行列。公司短期債務佔比為31.1%,貨幣資金對短期債務的覆蓋倍數為1.13。由於回款數據的明顯改善,公司2018年經營活動產生的現金流量淨額扭負為正,且自2018Q2以來連續四個季度為正。公司的淨負債率為191.5%,處於相對高位,隨著業績的大幅度釋放,淨負債率有待顯著改善。

盈利預測與投資建議預計2019-2021年EPS分別為1.09元、1.90和2.45元。公司土儲貨值充裕,盈利能力和淨負債率持續改善,首次覆蓋給與“買入”評級。

風險提示:銷售增速或低於預期,負債結構優化或較為緩慢。

華髮股份:從量變到質變,TOP20潛在進入者

推薦邏輯:1)2013年以來公司開始踐行“一二線突破、品質領先”的發展策略,過去五年公司發生了本質變化:四大城市群均衡佈局、改善型產品獲得市場高度認可、綜合資金成本控制得力、存貨週轉速度明顯提升;2)2019年開始公司或將依次進入銷售放量淨資產增長、負債率降低淨利率提升的新階段,公司的國資背景、低成本低風險、高品質高週轉將逐步享有估值優勢;3)目前股價對應2019年動態PE僅為4.9倍,明顯低估。

業績進入高速增長通道。2019年4月15日公司發佈年報,2018年實現營業收入237.0億(+18.8%),歸母淨利潤22.8億(+41.9%),加權ROE為17.5%,同比增加5.6個百分點。公司2018年銷售增速87.6%,達到582億,根據公司推盤計劃、儲備貨值和週轉速度,我們預計2019-2020年銷售額平均增速在50%以上,公司淨負債率處於高位回落階段,加快存貨變現回款釋放業績改善資產負債表是公司的最優選擇。此外,公司較高的銷售均價和持續走低的拿地樓面價還將有助於毛利率的改善,公司業績開始進入持續的高增長通道。

項目佈局一二線,契合城市集群發展趨勢。華髮從珠海走向全國的戰略佈局經歷過兩次調整,目前華髮以珠海、上海、廣州、北京、深圳、武漢、天津、蘇州、南京、杭州、青島、瀋陽、大連等一二線為重點深耕城市。這些城市土儲佔比超過85%,整體質量很高。2018年末,公司擁有土儲(含在建)1754.3萬方,總口徑貨值約3350億。2018年公司銷售金額首次突破500億,而且一二線重點城市(不含珠海)銷售貢獻佔比超過60%,全年銷售均價高達29,866元每平米,相比中國金茂的均價還要高出16.9%。公司擅長利用產業鏈優勢不斷創新,引領改善型住宅產品的交付標準,產品品質獲客戶和業內廣泛認可。

股東資源優異,土地成本可控。華髮集團名下且在上市公司體外的珠海優質土儲約350萬方,對應至少1300億的貨值和22%的淨利率,未來或將依次由公司並表開發。公司在2016-2018三年的拿地權益建面分別為69.8、277.7和243.1萬方,樓面成本大致為1.22、0.92和0.68萬元每平米,成本可控。

盈利預測與投資建議我們預計公司2019-2021年歸母淨利潤將保持39%的複合增長率。考慮到公司具有一定信用優勢、銷售和業績雙雙放量、基本面彈性大、經營風險走低,給予公司2019年7倍估值,對應目標價10.93元,給予“買入”評級。

風險提示:地產調控政策、銷售或業績不及預期等。

榮盛發展:提效降速,進入高質量發展階段

盈利能力穩步提升,高分紅持續回饋股東。2018年,隨著結轉規模的擴大,公司營業收入穩定高增長,報告期內公司實現結轉面積595.27萬平方米,同比增長30.39%,實現結算收入499.61 億元,同比增長44.47%。並由於結轉單價的同比提升,地產業務毛利率同比提升4.0個百分點,綜合毛利率31.5%,同比提升2.0個百分點。而2018年公司淨利率為14.7%,同比下滑1.0個百分點,主要由於期間費用率小幅上升所致,2018年公司財務費用率同比上升0.9個百分點為1.4%,整體期間費用率僅為7.9為行業較低水平。同時,公司年度分紅預案亮眼,擬定每10股派現金股息4.5元,股息率約為4%。

簽約金額實現高增長,回款率為業內領先。2018年公司實現銷售面積983.4萬平方米,同比增長54.7%,合同銷售金額1015.6億元,同比增長49.5%。公司追求高質量的銷售,報告期實現銷售回款815億元,回款率為80.3%。展望2019 年,公司目標銷售金額約 1120 億元,對應銷售增速為10.3%,計劃實現銷售回款約 920 億元人民幣,目標回款率約為82%。

總土儲充足,2019年計劃拿地面積翻倍。2018年公司拿地規模顯現謹慎,新增拿地規劃建築面積760.5萬平方米,同比下降31%,對應拿地金額174.5億元。截至2018年末,公司總土地儲備為3614萬方,2019 年度公司計劃加大土地獲取規模,計劃新增建築面積約 1672.5萬平米,同比增速約為120%。

償債能力強,淨負債率降低。2018年公司新增融資額449.93億元,其中銀行貸款和信託融資佔比較高,分別佔比為51%和34%,信託融資利率約在8.3-10.5%之間,2019年公司計劃新增信貸融資 611.43 億元。2018年隨著公司業績的釋放及融資規模的控制,2018年末公司淨負債率87.9%,同比大幅下降35.9個百分點,安全性逐步提升。

佳兆業:信用評級持續改善,基本面改善提速

持續獲得國際信貸評級機構認可,公司融資成本更待進一步優化。5月16日前後,公司獲得穆迪首次授予“B1“穩定的信貸評級,標準普爾給予公司“B“穩定的信貸評級,而惠譽也已首次給予公司“B”穩定的信貸評級。根據公司歷年年報,2016-2018年末公司淨負債率分別為308%、300%和236%,隨著業績的不斷釋放和有息負債規模的優化持續改善,並由於公司評級在過去三年還未得到優化,公司2016-2018年末公司加權融資成本分別為8.0%、8.3%及8.4%,隨著信用評級得以改善以及業績的進一步釋放,2019年公司淨負債率和融資成本更待進一步降低,而毛利率和淨利率預計同比穩步提升。

銷售增速依舊亮眼,可售貨值充沛。2019年1-4月,公司累計實現銷售金額205.3億元,同比增長68.9%,實現銷售面積106.3萬方,同比增長38.4%,累計銷售均價為19324元/平方米,同比增長22.1%。2019年4月單月銷售金額和銷售面積為66.9億元和29.5萬方,單月銷售均價為22653元/平方米。2018年公司實現權益合約銷售金額700.6億元,同比增長56.7%,銷售單價為18,261元每平米,同比增長13.8%。2019年可售貨值為1580億元,權益銷售目標為875億元,隨著三季度公司推盤高峰的到來,全年銷售目標達成可期。

2019年積極擴充土儲,持續加碼強二線城市的佈局。2019年1-4月公司加大了在重慶、東莞、南京、蘇州、杭州等城市的佈局,前四月累計拿地約160萬方(包括兩個舊改項目),權益代價約64億元。2018年權益拿地金額為157.8億,計容建面332萬方。截至2018年底,公司土地儲備為2400萬方,其中大灣區佔比54%,土地儲備總貨值4640億元,其中73%位於大灣區。

舊改及潛在土儲優質充沛,為公司長期業績的增長提供支撐。截至2018年末,公司舊改項目共計119個,尚有約3005萬平方米舊改項目尚未納入土儲(未實現供地,但已完成立項,歷史舊改轉化率高達80%以上),對應可售貨值約為1.8億元,舊改項目主要位於深圳、廣州、中山市、惠州。2019-2020年,公司預計10個項目可實現供地,對應可售貨值約1000億元。

盈利預測與投資建議預計2019-2021年EPS分別為0.56元、0.65元、0.72元。考慮公司土儲貨值充裕,盈利能力和槓桿比率持續改善,給予公司2019年6.5倍PE估值,對應目標價4.20港元,給予“買入”評級。

風險提示:地產調控政策、銷售或業績不及預期等。

旭輝控股集團:攜手花樣年,深耕大灣區

5月29日,旭輝集團股份有限公司宣佈與花樣年集團(中國)有限公司簽訂戰略合作協議,約定雙方將在各類優質項目上展開深層次全面合作,建立信息、資源共享機制,充分發揮各自的優勢。

戰略合作實現優勢互補,公司打開大灣區發展空間。花樣年土地儲備圍繞都市圈深耕,在成渝經濟區以及大灣區重點城市深耕多年,截至2018年末,花樣年在成渝經濟區、珠三角、華中區域土儲佔比分別為48%、30%以及7%,共計規劃土儲計容建面2091萬方,分佈於全國15個城市,歸屬於花樣年的權益土地儲備為1709.4萬方,其中一二線城市佔比約90%以上。同時,花樣年在深圳、惠州、東莞、等大灣區重點城市擁有39個城市更新項目,各項目均處在不同發展階段,在深圳有24個城市更新項目,其中10個已經簽訂框架協議並納入土儲。此次合作約定雙方將在各類優質項目上展開深層次全面合作,戰略合作的達成有利於旭輝在開拓大灣區及中西部的戰略佈局中形成較好協同效應,打開大灣區發展空間。

公司前四月銷售同比高增長,銷售單價顯著提升。2018年公司合約銷售金額及銷售面積分別為1520億元及956.9萬方,同比分別增長46.2%和52.1%,其中一二線和準二線佔比約為94%。繼2018年銷售高增長後,2019年前四月,公司銷售繼續維持高增長,前四月公司累計實現合同銷售501.2億元,合同銷售面積284.1萬方,分別同比增長31.3%和11.2%,預計全年銷售約為1900億元(同比增長25%),截至目前目標完成率為26.4%。同時,公司累計銷售單價顯著提升,2019年1-4月合約銷售均價17600元/平方米,同比提升18%。

今年以來公司拿地積極,融資成本及淨負債率具備優勢。根據中指院的數據,2019年1-4月公司共計獲取權益計容建面437.2萬方,拿地排名全國第8位,權益拿地總價為232.2億元,拿地樓面均價5311元/平方米,平均溢價率不超過20%,權益佔比約超過70%,較2018年54%的拿地權益比顯著提升。在資本結構方面,截至2018年末,公司淨負債率約為67.2%,一年內到期債務比約為17%,2016年以來,加權融資成本均控制在6%以下的水平。

盈利預測與投資建議預計2019-2020年EPS分別為0.95元、1.20元,考慮到公司過去年度銷售及預收賬款的高增長,未來業績確定性強,給予公司2019年6倍估值,目標價格6.45港元,維持“買入”評級。

風險提示:地產調控政策、銷售或業績不及預期等。

融信中國:融築美好,進入均衡增長新階段

銷售跨越千億後,穩固長三角區域基本盤。2019年1-5月,公司銷售金額為466.5億元,同比增長4.3%,前五月回款理想,去化率約為70%左右,繼續保持在福州銷售額排名第一,杭州銷售額排名第三的銷售排名。2018年公司實現合約銷售額1218.8億,同比增長73.4%,超額完成1200億的銷售目標,2014-2018年銷售額複合增速為64.34%。公司注重核心城市及區域深耕,杭州、上海、西安銷售額取得較大增長,2018年杭州單個城市銷售額為403億(2017年為167億),在杭州權益銷售額排行榜位列第二,上海2018年銷售219億(2017年為54億元)。2019年公司穩固長三角基本盤,預計總可售貨值超2000億,全年銷售目標為1400億,同比增長15%。

區域佈局全面,深耕城市集群。2019年1-5月,公司新增計容建面111.3萬方,拿地權益比為50.1%,相較於2018年略有提升(2018年公司拿地權益比為41.0%)。截至2018年末公司總計土儲2541萬平,佈局到八大城市群,主要儲備位於長三角、海西和中部地區,總土儲(按市值計算)80%位於一線、強二線城市,拿地實行以重點佈局中心城市輻射周邊區域的“N+1”戰略,平均土地成本6356元/平方米,總土地成本佔2018年底銷售均價的比值約為29%。

產品競爭力突出,契合改善型為主的市場。2018年公司平均銷售均價為21672元/平方米,產品具有一定品牌溢價,在多個城市的拿地成本/銷售成本在20-45%的區間。公司聚焦改善型高品質產品,希望通過合作實現品牌輸出,追求規模、利潤與槓桿之間的平衡,近幾年公司逐漸加大了與龍頭房企合作開發的比例。

盈利能力不斷提升,可結算資源充沛。2015-2018年,公司營業收入複合增速為67%,2018 年公司實現營業收入344億元,同比增長13.3%,2018年末,公司預收賬款期末值為639.6億元,對2018年營業收入的覆蓋倍數為1.9倍。2017、2018年公司實現歸母淨利潤分別為16.8億元和21.5億元,同比分別增長30.0%和28.0%。2018年,公司毛利率為23.5%,同比提升了6.9個百分點。

穩步降槓桿,負債結構不斷優化。近幾年公司淨負債率逐年改善,2018年末公司淨負債率為105%左右,同比下降54個百分點,考慮到2019年總拿地預算為200億元左右,以及業績的逐步釋放,我們認為2019年末公司淨負債率有待改善至90%左右。隨著公司進入均衡增長新階段,負債結構得以優化,加權融資成本顯著改善,截至2018年末公司加權融資成本為7.1%,而2015年末在10%左右。

盈利預測與評級。結合對標公司估值和公司的土儲佈局和槓桿逐步改善,給公司予2019年6倍PE,對應目標價13.03港元,首次覆蓋給予“買入”評級。

龍光地產:業績符合預期,高彈性大灣區龍頭

業績符合預期,核心淨利率業內領先近期公司發佈正面盈利公告,初步評估公司在2018年實現的核心利潤增速不少於45%,據此換算成2018年核心利潤約70億,再考慮到公司投資物業公允價值變動及衍生金融工具公允價值變動及相關遞延稅項等因素,預計公司2018年實現歸屬於母公司股東淨利潤的增速在40-45%,公司的業績表現符合我們此前預期。2018H1公司核心利潤率達19.4%、毛利率達到37.0%,2018H2預計有小幅回落,但依然在業內處於領先水平。按核心利潤口徑,我們根據2018年末已售未結的貨值估計,預計公司2019年的增速在49%左右,業績確定性依然很強。

銷售增速超越一線房企,今年銷售額有望突破千億2018公司實現銷售額718億,同比增長65.4%,增速明顯超過一線龍頭房企,全年銷售均價約1.63萬每平米,與2017年比相差不大,但低於2018H1的1.94萬每平米,這與2018H2推貨貨值的結構和區域分佈有關。目前公司在大灣區深圳、佛山、中山、珠海、惠州、肇慶等地的可售資源十分豐富,再考慮到公司2018年以來拿地權益建面約526萬方(大致相當於2018年權益銷售面積的130%),公司在2019年新推盤也十分值得期待。2019年1-2月公司實現銷售額91.6億(+10.9%),隨著按揭貸利率的下行、交易稅費的降低以及大灣區協同效應的顯現,2019年公司銷售額有望突破1000億,對應40%左右的增速。

地產調控或進入城市協同模式,大灣區地產發展空間十足。2019年2月18日國務院發佈了《粵港澳大灣區發展規劃綱要》,大灣區珠三角九市的房地產市場將獲得更為持久的支撐,城市協同發展趨勢明朗,人口流動將更趨頻繁,中心城市房價體系的聯動性將更趨明顯。我們測算,截至2019年2月末,公司土地儲備(含併購及城市更新項目)總貨值約6670億,其中,超過80%位居粵港澳大灣區,從集中度來看公司在TOP50房企裡面佔比最高。

盈利預測與評級:預計公司2018-2020年EPS分別為1.73、2.11和2.60元,當前股價對應的動態市盈率分別為6、5和4倍。考慮到公司土地儲備優質含金量高,給予2019年6倍估值,對應目標價為15.00港元,維持“買入”評級。

風險提示:銷售或不及預期,粵港澳大灣區落地不及預期。

公司公告

【龍光地產|經營數據】今年6月的合約銷售額約為108.6億元,同比增長63.5%,合約銷售面積約84.9萬平方米,合約銷售單價約為12687元/平方米。今年上半年,龍光累計合約銷售額約為453.1億元,同比增長27.7%;合約銷售面積約為339.2萬平方米。龍光地產前6個月已完成年度銷售任務的53.92%。

【寶龍地產|經營數據】6月單月,公司連同其附屬公司合約銷售額約66.83億元,合約銷售面積約39.02萬平方米。2019年1-6月,寶龍地產連同其附屬公司累計合約銷售額約292.03億元,同比增加約78.7%;累計合約銷售總面積約178.35萬平方米,同比增加約53.8%。2019年寶龍地產合約銷售目標為500億元。據此計算,目前寶龍地產完成目標的58.41%。

【國瑞置業|經營數據】2019年6月,公司實現簽約銷售額約26.96億元,建築面積簽約銷售量約10.88萬平方米及簽約平均售價約每平方米2.48萬元。2019年1-6月國瑞置業實現簽約銷售總額約128.28億元,同比增長87.46%,對應建築面積簽約銷售量約60.46萬平方米及簽約平均售價約每平方米2.12萬元。

【遠洋集團|經營數據】2019年6月的協議銷售額為約167億元,比去年同期上升16%;協議銷售樓面面積為約835,600平方米,比去年同期上升10%;協議銷售均價為每平方米約20,000元,比去年同期上升5%。2019年前6個月,遠洋集團累計協議銷售額已達約600.8億元,同比上升33%;累計協議銷售樓面面積約2,850,900平方米,同比上升24%;累計協議銷售均價為每平方米約21,100元,同比上升8%。

【綠地香港|經營數據】2019年首六個月內,公司、子公司及其聯屬公司的合約銷售約為256.05億元。其中,已售合約總建築面積則約為124.04萬平方米,相關平均售價約為20643元/平方米。按照500億銷售目標計算,綠地香港已完成目標51.21%。

【花樣年|票據發行】公司發行2019年公開發行公司債券(第一期),本期債券實際發行規模8億元,最終票面利率為8.20%。全部採用網下面向合格投資者詢價簿記的方式發行。

【招商蛇口|票據發行】公司擬發行2019年面向合格投資者公開發行公司債券(第二期),基礎發行規模為5億元。本期債券發行期限分5年和3年兩個品種,品種間設回撥選擇權。品種一期限為5年,基礎發行規模為2.5億元;品種二期限為3年,基礎發行規模為2.5億元。

【龍湖集團|經營數據】6月公司實現合同銷售金額214.3億元,同比增長2.1%;合同銷售面積125.6萬平方米。合同銷售金額最高的是長三角,達89.3億元;其次是西部,達49.9億元。公司累計實現合同銷售金額1056.2億元,同比增長8.8%;合同銷售面積650.8萬平方米。

【招商蛇口|經營數據】6月公司實現簽約銷售面積148.25萬平方米,同比增加48.74%實現簽約銷售金額283.09億元,同比增加22.13%。2019年1-6月,招商蛇口累計實現簽約銷售面積515.23萬平方米,同比增加43.77%;累計實現簽約銷售金額1011.92億元,同比增加34.75%。

【越秀地產|經營數據】6月公司實現合同銷售(連同合營公司項目的合同銷售)金額約為人民幣80.30億元,同比下降約12%,實現合同銷售面積約為39.41萬平方米,同比下降約9%。2019年1月至6月,累計合同銷售金額約人民幣368.95億元,同比上升約32%,累計合同銷售面積約164.09萬平方米,同比上升約19%。累計合同銷售金額約佔2019年合同銷售目標人民幣680億元的54.3%。

【世茂股份|經營數據】2019年1-6月,公司房地產開工面積約87萬平方米,同比增加14%;竣工面積約38萬平方米,同比增加53%;銷售簽約面積約57萬平方米,同比減少34%;銷售簽約金額約122億元,同比減少24%,完成年度目標的41%。

【路勁|經營數據】2019年1-6月,公司銷售約為人民幣236.26億元,其中包括物業銷售人民幣220.30億元及高速公路項目路費收入人民幣15.96億元。路勁的物業銷售包括已簽訂合同額人民幣195.78億元(上年同期為人民幣151.48億元),較上年同期上升約29%及協議未轉合同額人民幣24.52億元。高速公路項目日均混合車流量為264,000架次。

【弘陽地產|經營數據】2019年6月,公司的合約銷售金額為99.10億元;銷售面積為71.38萬平方米;平均銷售價格為1.39萬元/平方米。2019年1-6月,弘陽地產實現累計合約銷售金額為人民幣302.53億元;累計銷售面積為229.23萬平方米;平均銷售價格為1.29萬元/平方米。

【魯商置業|經營數據】公司實現簽約金額69.58億元,同比增長33.37%;實現簽約面積68.75萬平方米,同比增加25.39%。此外,上半年新開工面積93.16萬平方米,同比增加44.59%;竣工面積80.73萬平方米,同比增加56.67%。

【京能置業|經營數據】2019年第二季度,京能置業實現簽約面積0.47萬平方米,同比減少83.90%;實現簽約金額0.46億元,同比減少80%。2019年1-6月,京能置業實現簽約面積0.9萬平方米,同比減少83.36%;實現簽約金額0.88億元,同比減少78.74%。

【中國海外發展|票據發行】7月8日,公司在香港首次成功設立境外中期票據(MTN)計劃。在此境外中期票據計劃下,中海日後可根據融資需求,靈活把握市場窗口,發行不同規模、幣種、票息、期限的債券,提升境外融資效率。同一天,中海成功發行港幣20億(5.5年期)及美元4.5億(10年期)雙幣種固息高級債券。

【旭輝控股|票據發行】公司擬發行於2024年到期本金總額為3億美元的6.55%額外優先票據,發售價將為額外票據本金額的98.896%。

【藍光發展|票據發行】公司擬發行2019年度第一期中期票據。本期票據註冊金額為人民幣14億元,基礎發行規模為人民幣5億元,發行上限為人民幣9億元,發行期限為2年期,募集資金扣除承銷費用後將用於償還以下即將到期或回售的中期票據、短期融資券。

【光明地產|票據發行】公司將發行上市光明房地產集團股份有限公司2019年度第一期超短期融資券,本期發行金額10億元。本次超短期融資券註冊金額為35億元,本期發行10億元,每份面值100元,按面值發行,發行利率由集中簿記建檔結果確定,集中簿記建檔日與發行日期為7月9日-7月10日。

【中國奧園|高管增持】公司主席郭梓文增持公司200萬股,每股價格10.72港元。

截至7月8日收盤,中國奧園股市遭遇較大滑坡,報價10.62港元,下跌了8.61%。郭梓文目前佔已發行有投票權的股份百分比為55.22%,持有權益的股份數量約為14.86億股。

【藍光發展|業績預告】預計公司2019年半年度實現歸屬於上市公司股東的淨利潤與上年同期相比增加約6.25億元左右,同比增加約101%左右;預計公司2019年半年度歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤與上年同期相比增加約5.9億元左右,同比增加約98%左右。

【京投發展|經營數據】2019年1-6月,京投發展簽約銷售金額23.64億元,同比增長18.20%;簽約銷售面積9.61萬平方米,同比增長87.70%;新增房地產儲備46.49萬平方米,同比增長265.77%;竣工面積11.82萬平方米,同比增長726.57%。

【龍光地產|票據發行】公司擬發行4億美元2023年到期年息6.5%的優先票據,已獲新加坡交易所原則上批准票據於新加坡交易所上市及報價。

【時代中國控股|票據發行】公司擬發行一筆美元優先票據。該票據本金金額4億美元,利率6.75%,期限為於2023年到期,將用作若干現有債務再融資及一般企業用途。

【泛海控股|票據發行】2019年面向合格投資者公開發行公司債券(第一期)發行公司債券票面總額不超過人民幣13億元,其中基礎發行規模為人民幣2億元,可超額配售不超過人民幣11億元(含11億元)。本期債券發行時間為2019年6月26日至2019年7月9日,實際發行數量為5.5億元,票面利率為7.5%。

【招商蛇口|票據發行】公司發行2019年度第三期超短期融資券註冊金額為人民幣100億元,本期發行金額為10億元,期限為270天,無擔保。

【雲南城投|票據發行】公司發行第四期中期票據,發行金額為人民幣10億元,發行面值為人民幣100元,發行期限為3年,無擔保,擬於2019年7月12-15日發行。

【禹洲地產|高管增持】公司執行董事、董事會副主席兼公司一名控股股東郭英蘭184.22萬港元增持公司50萬股。截至目前,郭英蘭共有禹洲地產27.13億股股份的權益,佔於本公告日期該公司已發行股本總數的約56.35%,其中包括作為實益擁有人持有的13.58億股股份;及其配偶林龍安(執行董事、董事會主席兼本公司一名控股股東)持有的13.55億股股份。

【華髮股份|贖回基金份額】華髮股份子公司珠海華髮實業股份有限公司發佈公告表示,公司全資子公司光雋投資控股有限公司擬以贖回在華金國際信貸(開曼)有限合夥企業的全部份額的形式退出基金,贖回金額約為1589.16萬元。

【綠地控股|業績情況】2019年1-6月營業總收入2016億元,同比增長28%;利潤總額165億元,同比增長42%;歸母淨利潤88億元,同比增長46%;基本每股收益0.72元,同比增長44%;加權平均淨資產收益率12.16%,同比再增2.93個百分點。

【綠地控股|經營數據】2019年4-6月,綠地實現合同銷售面積888.0萬平方米,比去年同期減少5.0%;實現合同銷售金額983.04億元,比去年同期減少13.9%。2019年1-6月,綠地實現合同銷售面積1487.1萬平方米,同比增長10.2%;實現合同銷售金額1676.85億元,同比增長3.1%。

【保利置業集團|經營數據】截至2019年6月30日止,公司及其子公司連同其合營及聯營公司首半年的合約銷售額摺合人民幣約為199億元,合約銷售面積約為113.3萬平方米。公司擁有土地儲備(包括在建項目及待建項目)總建築面積約2200萬平方米。

【禹洲地產|票據發行】公司發行於2023年到期金額為4億美元的6.00%優先票據,將與2016年10月25日發行的於2023年到期金額為2.5億美元的6.00%優先票據合併並組成單一系列。預期新票據的上市及買賣將於2019年7月11日或前後生效。

【中駿集團控股|票據發行】公司擬發行本金總額為5億美元的優先票據,票據的年利率自2019年7月19日起將為7.25%,自2020年4月19日開始須於每年4月19日及10月19日每半年到期支付一次。為免生疑,2020年4月19日前將不會派息。除非根據票據條款提前贖回或購回,否則票據將於2023年4月19日到期。

【南國置業|票據發行】公司擬發行2019年度第二期中期票據,本期發行金額為9億元,面值為每張人民幣100元,發行期限3年。本次中期票據募集金額擬用於償還發行人即將到期債券“18南國置業SCP001”本息,該債券2018年10月23日發行,期限270天。截止2019年5月底,存續期金額為9億元,票面利率5.5%。

【綠城中國|高管變更】宋衛平先生因要投入更多時間發展個人業務等原因,已辭任董事會聯席主席及執行董事,自公告日期起生效。李青岸先生及李永前先生因工作調動各自均已辭任執行董事,自本公告日期起生效。公司執行董事及行政總裁張亞東先生獲委任為董事會主席;周連營先生、郭佳峰先生及耿忠強先生獲委任為公司執行董事及執行總裁。

【龍光地產|票據贖回】公司將提前贖回2020年到期的年息7.70%的優先票據。所有未償還的票據將於2019年8月12日全數贖回。截至7月11日,票據的尚未償還本金額為2.6億美元。龍光地產將以其內部資源支付票據的尚未償還本金額另加應付及未付的利息(如有)。

【中駿集團控股|票據贖回】公司擬贖回及註銷於2020年到期的10.0%的優先票據,全部未償還的2015年票據將於2019年8月9日悉數贖回,贖回價相當於本金額的102.5%加計至但不包括贖回日止的應計及未付利息。截至7月11日,2015年票據的未償還本金額為3.5億美元。

【泰禾集團|業績預告】2019年1-6月,泰禾集團歸屬於上市公司股東的淨利潤將盈利13.77億元至15.73億元,較上年同期增9.83億元,預計比上年同期增長40.04%至59.97%。報告期內,泰禾集團基本每股收益將盈利0.5533元/股至0.6320元/股,較上年同期增0.3951元/股。

【大悅城|業績預告】預計今年上半年歸屬於上市公司股東的淨利潤為17.7億元–20.4億元,同比增長184%-227%。2019年1-6月,預計每股盈利0.45 元/股-0.52 元/股,較上年0.35元/股要高。

【嘉凱城|業績預告】預計上半年公司歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損約3.8億元,比上年同期增加虧損約57.57%。業績變動主要原因為嘉凱城財務費用較去年同期有所增加;並預計本報告期非經常性損益對淨利潤的影響金額約為-3500萬元。

【世聯行|業績預告】公司2019年半年度歸母淨利潤盈利5955.84萬元至1.19億元,同比下降60%-80%。公司業績預測變動的主要原因是,交易服務從2018年下半年以來持續受市場波動的影響,本期收入同比下降,影響當期利潤;本期公寓管理業務前期暫時性的經營虧損同比增加,影響當期利潤。

【中洲控股|業績預告】2019年1-6月,歸屬於上市公司股東的淨利潤2.39億元(上年同期盈利7.18億元),同比下降66.74%;基本每股收益盈利0.3592元/股(上年同期盈利1.0801元/股)。本期歸屬於上市公司股東淨利潤下降的原因是報告期內竣工結算的房地產項目收入較上年同期減少,導致歸屬於母公司的淨利潤同比下降。

【華夏幸福|經營數據】2019年4-6月,公司簽約銷售總額為335.31億元,同比下降6.49%;銷售面積244.65萬平方米,同比下降36.57%。其中,房地產開發項目銷售面積244.65萬平方米,總建面6863.97萬平方米,計劃總投資合計4281.13億元,已結算212.16萬平方米。在房屋出租方面,4-6月合計已出租面積54.56萬平方米,可供出租面積67.47萬平方米,2019年已收房租8040.67萬元。前6個月,公司累計簽約銷售額640.65億元,同比下降20.37%;累計銷售面積550.37萬平方米,同比下降24.7%。

【招商局置地|經營數據】2019年第二季度,公司連同其聯營公司及合營公司獲得合同銷售總額約為人民幣98.73億元(同比增長約8%),而合同銷售總面積約為56.76萬平方米(同比增長約11%),平均售價約為每平方米人民幣17,394元。截至2019年6月30日止6個月,公司獲得合同銷售總額約為人民幣158.3億元(同比增長約9%),而合同銷售總面積約為92.37萬平方米(同比增長約14%),售價約為每平方米人民幣17,137元。

【萬科A|戰略合作】中興與萬科訂立補充協議,由萬科全權主導開發建設深圳灣地塊。框架協議總對價為72.65億元,其中包含:可售物業售價總額47.5億元;獲得委託運營物業運營權對價25.15億元。根據框架協議,應付實際現金對價為53.66億元,相當於72.65億元與物業開發建設費18.99億元的差價,萬科房地產已承諾支付。補充協議顯示,萬科應向中興支付7264萬元作為增加的委託運營物業運營權對價。

【朗詩綠色集團|股東增持】公司獲董事會主席兼執行董事田明於7月9日在場內以每股平均價0.9207港元增持6萬股,涉資約5.52萬港元,增持後,田明的持股數由2,735,519,366股升至2,735,579,366股,最新持股比例為57.93%。

新房周成交結構

信託從嚴對房企現金流影響甚微,反而有利於平滑土地市場熱度,地產補漲邏輯不改「西南地產周觀點0714」

公司估值

信託從嚴對房企現金流影響甚微,反而有利於平滑土地市場熱度,地產補漲邏輯不改「西南地產周觀點0714」

免責聲明:市場有風險,投資需謹慎。本資訊中的內容和意見僅供參考,並不構成對所述證券買賣做出保證。公眾投資者不應將本資訊作為投資決策的唯一參考因素,亦不應以本資訊取代自己的判斷。在任何情況下,本人、本研究小組或西南證券不對任何人因使用本平臺中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。

如說地產-啟迪航行的方向

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市場行情

上週A股申萬地產板塊下跌3.4%(同期上證綜指和滬深300分別下跌2.7%和2.2%),周成交額740億,環比減少6.3%,在前周大漲後隨著大盤調整而調整。板塊中“中國國貿、中航善達、蘇寧環球、哈高科、金科股份”等表現強勢,“新城控股、粵泰股份、金宇車城、南京高科”等跌幅居前。港股通地產股“海外宏洋、新城發展、碧桂園服務、綠地香港”等表現強勢。

行業跟蹤

1)政策方面:

繼前周銀保監會對部分信託公司約談警示後,地方的銀保監局進一步對地產信託融資提出要求,一是要求信託公司地產信託業務事前報告,監管部門將進行逐筆審核(此前曾要求事前報告,逐步審核為新增內容);二是僅接受符合“四三二”條件且交易結構為貸款模式的業務報告(這個和前周銀保監會裡面的要求一致);三是對於因合規原因被退回事前報告的房地產信託業務,將嚴肅追究合規審查責任(這個是新增的內容,強化了信託公司自身的審查責任)。

自2018年資管新規出臺後,信託總體受託資管規模在逐步回落,2018年4季度末,全國68家信託公司受託資產減少到22.7萬億元,比2017年4季度末下降了13.5%,今年5月末為22.5萬億;投向方面來看,房地產信託餘額在2018年末佔比為14.18%,在2019Q1末佔比為14.75%。投向房地產的新增集合信託規模在1-6月分別為834億、499億、950億、885億、883億和1014億(2019H1累計新增5064億,佔比41.3%),6月的信託超過千億,而與此同時住宅用地成交溢價率居高不下,百城住宅成交平均溢價率3/4/5/6月分別為24.5%、26.9%、22.7%和20.9%,而去年8-12月全部在10%以下,這是房地產信託融資收緊的核心原因。信託融資占房企到位資金總體比例不到3%,佔國內貸款比例20%左右,整體上對房企的現金流影響並不大。

上週發改委也對房企境外發債進行表態,房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務,房企在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務的詳細信息。國資委發佈信息,中國保利集團有限公司與中國中絲集團有限公司實施重組,中國中絲集團有限公司整體無償劃轉進入中國保利集團有限公司,不再作為國資委直接監管企業。央行發佈信貸數據,上半年人民幣貸款增加9.67萬億元,同比多增6440億元,其中住戶部門貸款增加3.76萬億元(去年同期為3.6萬億),短期貸款增加1萬億元(去年同期為1.1萬億),中長期貸款增加2.75萬億元(去年同期為2.5萬億)。

2)市場方面:

新城控股利空事件略有緩和,上週實際控制人被批准逮捕,上市公司對下半年到期的債務、可售貨值及可追加抵押物價值進行了公告,有效緩解了市場但擔憂,截止目前尚未出現觸發債券投資者保護調控的情況,但不確定性尚未完全消除,中誠信公告將其納入觀察名單。港股新城發展上週表現出強勁反彈,與A股折讓幅度進一步縮小。

上週部分房企發佈銷售數據和業績預增數據,招商蛇口上半年銷售額1012億,同比增長35%;藍光發展發佈業績預告,上半年預計增速在101%左右;泰禾發佈業績預告,上半年預計增速在50%左右;大悅城發佈業績預告,上半年預計增速在40%左右,中洲控股、世聯行、美好置業、深振業等公司業績預告增速下滑明顯。此外,上週43樣本城市新房銷量環比下滑13%、同比增長46%、年初累計同比增長23%(一線、中心城市、受一線或中心城市輻射的三四線城市、其他三四線城市分別增長31%、43%、19%和-16%)。

投資建議

信託從嚴對房企現金流安全影響有限,情緒面影響大於實際影響,當前A股地產漲幅明顯落後內房,目前位置堅定看好A股地產的補漲行情,重點推薦二線成長股。我們維持板塊“強於大市”的投資評級,A股推薦“中南、華髮、榮盛、藍光、萬科、招商、金地、華夏幸福”等,港股通推薦“佳兆業、旭輝、融信、寶龍、融創、碧桂園、金茂、龍光等。

重點推薦

中南建設:城市集群高週轉,股權激勵顯信心

盈利能力明顯改善,銷售高增長鎖定業績高增長。2018年公司房地產開發業務保持快速增長,全年公司實現合同銷售面積1144.4萬平方米,銷售金額1466.1億元,同比分別上升56%和52%。公司盈利能力明顯改善,2018年公司的毛利率由2017年的16.53%上升到19.56%,提高3.03個百分點,淨利率從2017年的1.76%上升至5.77%。2018年公司地產開發業務毛利率20.23%,比去年同期上升4.37個百分點,公司2018年預收賬款達1101.2億元,同比增長60.9%,對營業收入的覆蓋倍數為2.7,未來業績具備較強保障。

股權激勵充分,業績承諾彰顯信心,佔股本比共計高達10%。5月31日,公司發佈2019年股票期權激勵計劃,對地產和建築業務總部及區域有關負責人及業務骨幹人員(不包括董事及高級管理人員)共計486名員工擬授予約1.4億份股票期權,佔公司總股份數的3.73%,疊加2018年股權激勵授予計劃針對高層及核心管理人員授予的6.27%的股份,共計員工持股計劃內股份數佔總股本達到10%。在業績的要求上,2019、2020和2021年業績考核目標為相對於2017年淨利潤增長率不低於560%、1060%以及1408%,業績承諾彰顯信心。

土儲佈局積極,或持續受益城市集群發展。2018年公司新增項目111個,規劃建築面積合計1595萬平方米,截止2018年12月底,公司共有303個項目,在建開發項目規劃建築面積合計2807萬平方米,未開工項目規劃建築面積合計1518萬平方米。在未來合計可竣工的4325萬平方米項目資源中,根據城市等級區分位於一、二線城市面積佔比約39%,位於三四線城市面積佔比約61%。公司不斷完善聚焦長三角、珠三角以及內地人口密集核心城市佈局,增加一、二線城市的資源佔比,控制中小城市的單項目規模。

有息負債總額在行業內較低,淨負債率有待持續改善。2018年公司有息負債總額為579.4億元,同比增長9.4%,在同樣級別銷售金額的房地產企業中處於較低的行列。公司短期債務佔比為31.1%,貨幣資金對短期債務的覆蓋倍數為1.13。由於回款數據的明顯改善,公司2018年經營活動產生的現金流量淨額扭負為正,且自2018Q2以來連續四個季度為正。公司的淨負債率為191.5%,處於相對高位,隨著業績的大幅度釋放,淨負債率有待顯著改善。

盈利預測與投資建議預計2019-2021年EPS分別為1.09元、1.90和2.45元。公司土儲貨值充裕,盈利能力和淨負債率持續改善,首次覆蓋給與“買入”評級。

風險提示:銷售增速或低於預期,負債結構優化或較為緩慢。

華髮股份:從量變到質變,TOP20潛在進入者

推薦邏輯:1)2013年以來公司開始踐行“一二線突破、品質領先”的發展策略,過去五年公司發生了本質變化:四大城市群均衡佈局、改善型產品獲得市場高度認可、綜合資金成本控制得力、存貨週轉速度明顯提升;2)2019年開始公司或將依次進入銷售放量淨資產增長、負債率降低淨利率提升的新階段,公司的國資背景、低成本低風險、高品質高週轉將逐步享有估值優勢;3)目前股價對應2019年動態PE僅為4.9倍,明顯低估。

業績進入高速增長通道。2019年4月15日公司發佈年報,2018年實現營業收入237.0億(+18.8%),歸母淨利潤22.8億(+41.9%),加權ROE為17.5%,同比增加5.6個百分點。公司2018年銷售增速87.6%,達到582億,根據公司推盤計劃、儲備貨值和週轉速度,我們預計2019-2020年銷售額平均增速在50%以上,公司淨負債率處於高位回落階段,加快存貨變現回款釋放業績改善資產負債表是公司的最優選擇。此外,公司較高的銷售均價和持續走低的拿地樓面價還將有助於毛利率的改善,公司業績開始進入持續的高增長通道。

項目佈局一二線,契合城市集群發展趨勢。華髮從珠海走向全國的戰略佈局經歷過兩次調整,目前華髮以珠海、上海、廣州、北京、深圳、武漢、天津、蘇州、南京、杭州、青島、瀋陽、大連等一二線為重點深耕城市。這些城市土儲佔比超過85%,整體質量很高。2018年末,公司擁有土儲(含在建)1754.3萬方,總口徑貨值約3350億。2018年公司銷售金額首次突破500億,而且一二線重點城市(不含珠海)銷售貢獻佔比超過60%,全年銷售均價高達29,866元每平米,相比中國金茂的均價還要高出16.9%。公司擅長利用產業鏈優勢不斷創新,引領改善型住宅產品的交付標準,產品品質獲客戶和業內廣泛認可。

股東資源優異,土地成本可控。華髮集團名下且在上市公司體外的珠海優質土儲約350萬方,對應至少1300億的貨值和22%的淨利率,未來或將依次由公司並表開發。公司在2016-2018三年的拿地權益建面分別為69.8、277.7和243.1萬方,樓面成本大致為1.22、0.92和0.68萬元每平米,成本可控。

盈利預測與投資建議我們預計公司2019-2021年歸母淨利潤將保持39%的複合增長率。考慮到公司具有一定信用優勢、銷售和業績雙雙放量、基本面彈性大、經營風險走低,給予公司2019年7倍估值,對應目標價10.93元,給予“買入”評級。

風險提示:地產調控政策、銷售或業績不及預期等。

榮盛發展:提效降速,進入高質量發展階段

盈利能力穩步提升,高分紅持續回饋股東。2018年,隨著結轉規模的擴大,公司營業收入穩定高增長,報告期內公司實現結轉面積595.27萬平方米,同比增長30.39%,實現結算收入499.61 億元,同比增長44.47%。並由於結轉單價的同比提升,地產業務毛利率同比提升4.0個百分點,綜合毛利率31.5%,同比提升2.0個百分點。而2018年公司淨利率為14.7%,同比下滑1.0個百分點,主要由於期間費用率小幅上升所致,2018年公司財務費用率同比上升0.9個百分點為1.4%,整體期間費用率僅為7.9為行業較低水平。同時,公司年度分紅預案亮眼,擬定每10股派現金股息4.5元,股息率約為4%。

簽約金額實現高增長,回款率為業內領先。2018年公司實現銷售面積983.4萬平方米,同比增長54.7%,合同銷售金額1015.6億元,同比增長49.5%。公司追求高質量的銷售,報告期實現銷售回款815億元,回款率為80.3%。展望2019 年,公司目標銷售金額約 1120 億元,對應銷售增速為10.3%,計劃實現銷售回款約 920 億元人民幣,目標回款率約為82%。

總土儲充足,2019年計劃拿地面積翻倍。2018年公司拿地規模顯現謹慎,新增拿地規劃建築面積760.5萬平方米,同比下降31%,對應拿地金額174.5億元。截至2018年末,公司總土地儲備為3614萬方,2019 年度公司計劃加大土地獲取規模,計劃新增建築面積約 1672.5萬平米,同比增速約為120%。

償債能力強,淨負債率降低。2018年公司新增融資額449.93億元,其中銀行貸款和信託融資佔比較高,分別佔比為51%和34%,信託融資利率約在8.3-10.5%之間,2019年公司計劃新增信貸融資 611.43 億元。2018年隨著公司業績的釋放及融資規模的控制,2018年末公司淨負債率87.9%,同比大幅下降35.9個百分點,安全性逐步提升。

佳兆業:信用評級持續改善,基本面改善提速

持續獲得國際信貸評級機構認可,公司融資成本更待進一步優化。5月16日前後,公司獲得穆迪首次授予“B1“穩定的信貸評級,標準普爾給予公司“B“穩定的信貸評級,而惠譽也已首次給予公司“B”穩定的信貸評級。根據公司歷年年報,2016-2018年末公司淨負債率分別為308%、300%和236%,隨著業績的不斷釋放和有息負債規模的優化持續改善,並由於公司評級在過去三年還未得到優化,公司2016-2018年末公司加權融資成本分別為8.0%、8.3%及8.4%,隨著信用評級得以改善以及業績的進一步釋放,2019年公司淨負債率和融資成本更待進一步降低,而毛利率和淨利率預計同比穩步提升。

銷售增速依舊亮眼,可售貨值充沛。2019年1-4月,公司累計實現銷售金額205.3億元,同比增長68.9%,實現銷售面積106.3萬方,同比增長38.4%,累計銷售均價為19324元/平方米,同比增長22.1%。2019年4月單月銷售金額和銷售面積為66.9億元和29.5萬方,單月銷售均價為22653元/平方米。2018年公司實現權益合約銷售金額700.6億元,同比增長56.7%,銷售單價為18,261元每平米,同比增長13.8%。2019年可售貨值為1580億元,權益銷售目標為875億元,隨著三季度公司推盤高峰的到來,全年銷售目標達成可期。

2019年積極擴充土儲,持續加碼強二線城市的佈局。2019年1-4月公司加大了在重慶、東莞、南京、蘇州、杭州等城市的佈局,前四月累計拿地約160萬方(包括兩個舊改項目),權益代價約64億元。2018年權益拿地金額為157.8億,計容建面332萬方。截至2018年底,公司土地儲備為2400萬方,其中大灣區佔比54%,土地儲備總貨值4640億元,其中73%位於大灣區。

舊改及潛在土儲優質充沛,為公司長期業績的增長提供支撐。截至2018年末,公司舊改項目共計119個,尚有約3005萬平方米舊改項目尚未納入土儲(未實現供地,但已完成立項,歷史舊改轉化率高達80%以上),對應可售貨值約為1.8億元,舊改項目主要位於深圳、廣州、中山市、惠州。2019-2020年,公司預計10個項目可實現供地,對應可售貨值約1000億元。

盈利預測與投資建議預計2019-2021年EPS分別為0.56元、0.65元、0.72元。考慮公司土儲貨值充裕,盈利能力和槓桿比率持續改善,給予公司2019年6.5倍PE估值,對應目標價4.20港元,給予“買入”評級。

風險提示:地產調控政策、銷售或業績不及預期等。

旭輝控股集團:攜手花樣年,深耕大灣區

5月29日,旭輝集團股份有限公司宣佈與花樣年集團(中國)有限公司簽訂戰略合作協議,約定雙方將在各類優質項目上展開深層次全面合作,建立信息、資源共享機制,充分發揮各自的優勢。

戰略合作實現優勢互補,公司打開大灣區發展空間。花樣年土地儲備圍繞都市圈深耕,在成渝經濟區以及大灣區重點城市深耕多年,截至2018年末,花樣年在成渝經濟區、珠三角、華中區域土儲佔比分別為48%、30%以及7%,共計規劃土儲計容建面2091萬方,分佈於全國15個城市,歸屬於花樣年的權益土地儲備為1709.4萬方,其中一二線城市佔比約90%以上。同時,花樣年在深圳、惠州、東莞、等大灣區重點城市擁有39個城市更新項目,各項目均處在不同發展階段,在深圳有24個城市更新項目,其中10個已經簽訂框架協議並納入土儲。此次合作約定雙方將在各類優質項目上展開深層次全面合作,戰略合作的達成有利於旭輝在開拓大灣區及中西部的戰略佈局中形成較好協同效應,打開大灣區發展空間。

公司前四月銷售同比高增長,銷售單價顯著提升。2018年公司合約銷售金額及銷售面積分別為1520億元及956.9萬方,同比分別增長46.2%和52.1%,其中一二線和準二線佔比約為94%。繼2018年銷售高增長後,2019年前四月,公司銷售繼續維持高增長,前四月公司累計實現合同銷售501.2億元,合同銷售面積284.1萬方,分別同比增長31.3%和11.2%,預計全年銷售約為1900億元(同比增長25%),截至目前目標完成率為26.4%。同時,公司累計銷售單價顯著提升,2019年1-4月合約銷售均價17600元/平方米,同比提升18%。

今年以來公司拿地積極,融資成本及淨負債率具備優勢。根據中指院的數據,2019年1-4月公司共計獲取權益計容建面437.2萬方,拿地排名全國第8位,權益拿地總價為232.2億元,拿地樓面均價5311元/平方米,平均溢價率不超過20%,權益佔比約超過70%,較2018年54%的拿地權益比顯著提升。在資本結構方面,截至2018年末,公司淨負債率約為67.2%,一年內到期債務比約為17%,2016年以來,加權融資成本均控制在6%以下的水平。

盈利預測與投資建議預計2019-2020年EPS分別為0.95元、1.20元,考慮到公司過去年度銷售及預收賬款的高增長,未來業績確定性強,給予公司2019年6倍估值,目標價格6.45港元,維持“買入”評級。

風險提示:地產調控政策、銷售或業績不及預期等。

融信中國:融築美好,進入均衡增長新階段

銷售跨越千億後,穩固長三角區域基本盤。2019年1-5月,公司銷售金額為466.5億元,同比增長4.3%,前五月回款理想,去化率約為70%左右,繼續保持在福州銷售額排名第一,杭州銷售額排名第三的銷售排名。2018年公司實現合約銷售額1218.8億,同比增長73.4%,超額完成1200億的銷售目標,2014-2018年銷售額複合增速為64.34%。公司注重核心城市及區域深耕,杭州、上海、西安銷售額取得較大增長,2018年杭州單個城市銷售額為403億(2017年為167億),在杭州權益銷售額排行榜位列第二,上海2018年銷售219億(2017年為54億元)。2019年公司穩固長三角基本盤,預計總可售貨值超2000億,全年銷售目標為1400億,同比增長15%。

區域佈局全面,深耕城市集群。2019年1-5月,公司新增計容建面111.3萬方,拿地權益比為50.1%,相較於2018年略有提升(2018年公司拿地權益比為41.0%)。截至2018年末公司總計土儲2541萬平,佈局到八大城市群,主要儲備位於長三角、海西和中部地區,總土儲(按市值計算)80%位於一線、強二線城市,拿地實行以重點佈局中心城市輻射周邊區域的“N+1”戰略,平均土地成本6356元/平方米,總土地成本佔2018年底銷售均價的比值約為29%。

產品競爭力突出,契合改善型為主的市場。2018年公司平均銷售均價為21672元/平方米,產品具有一定品牌溢價,在多個城市的拿地成本/銷售成本在20-45%的區間。公司聚焦改善型高品質產品,希望通過合作實現品牌輸出,追求規模、利潤與槓桿之間的平衡,近幾年公司逐漸加大了與龍頭房企合作開發的比例。

盈利能力不斷提升,可結算資源充沛。2015-2018年,公司營業收入複合增速為67%,2018 年公司實現營業收入344億元,同比增長13.3%,2018年末,公司預收賬款期末值為639.6億元,對2018年營業收入的覆蓋倍數為1.9倍。2017、2018年公司實現歸母淨利潤分別為16.8億元和21.5億元,同比分別增長30.0%和28.0%。2018年,公司毛利率為23.5%,同比提升了6.9個百分點。

穩步降槓桿,負債結構不斷優化。近幾年公司淨負債率逐年改善,2018年末公司淨負債率為105%左右,同比下降54個百分點,考慮到2019年總拿地預算為200億元左右,以及業績的逐步釋放,我們認為2019年末公司淨負債率有待改善至90%左右。隨著公司進入均衡增長新階段,負債結構得以優化,加權融資成本顯著改善,截至2018年末公司加權融資成本為7.1%,而2015年末在10%左右。

盈利預測與評級。結合對標公司估值和公司的土儲佈局和槓桿逐步改善,給公司予2019年6倍PE,對應目標價13.03港元,首次覆蓋給予“買入”評級。

龍光地產:業績符合預期,高彈性大灣區龍頭

業績符合預期,核心淨利率業內領先近期公司發佈正面盈利公告,初步評估公司在2018年實現的核心利潤增速不少於45%,據此換算成2018年核心利潤約70億,再考慮到公司投資物業公允價值變動及衍生金融工具公允價值變動及相關遞延稅項等因素,預計公司2018年實現歸屬於母公司股東淨利潤的增速在40-45%,公司的業績表現符合我們此前預期。2018H1公司核心利潤率達19.4%、毛利率達到37.0%,2018H2預計有小幅回落,但依然在業內處於領先水平。按核心利潤口徑,我們根據2018年末已售未結的貨值估計,預計公司2019年的增速在49%左右,業績確定性依然很強。

銷售增速超越一線房企,今年銷售額有望突破千億2018公司實現銷售額718億,同比增長65.4%,增速明顯超過一線龍頭房企,全年銷售均價約1.63萬每平米,與2017年比相差不大,但低於2018H1的1.94萬每平米,這與2018H2推貨貨值的結構和區域分佈有關。目前公司在大灣區深圳、佛山、中山、珠海、惠州、肇慶等地的可售資源十分豐富,再考慮到公司2018年以來拿地權益建面約526萬方(大致相當於2018年權益銷售面積的130%),公司在2019年新推盤也十分值得期待。2019年1-2月公司實現銷售額91.6億(+10.9%),隨著按揭貸利率的下行、交易稅費的降低以及大灣區協同效應的顯現,2019年公司銷售額有望突破1000億,對應40%左右的增速。

地產調控或進入城市協同模式,大灣區地產發展空間十足。2019年2月18日國務院發佈了《粵港澳大灣區發展規劃綱要》,大灣區珠三角九市的房地產市場將獲得更為持久的支撐,城市協同發展趨勢明朗,人口流動將更趨頻繁,中心城市房價體系的聯動性將更趨明顯。我們測算,截至2019年2月末,公司土地儲備(含併購及城市更新項目)總貨值約6670億,其中,超過80%位居粵港澳大灣區,從集中度來看公司在TOP50房企裡面佔比最高。

盈利預測與評級:預計公司2018-2020年EPS分別為1.73、2.11和2.60元,當前股價對應的動態市盈率分別為6、5和4倍。考慮到公司土地儲備優質含金量高,給予2019年6倍估值,對應目標價為15.00港元,維持“買入”評級。

風險提示:銷售或不及預期,粵港澳大灣區落地不及預期。

公司公告

【龍光地產|經營數據】今年6月的合約銷售額約為108.6億元,同比增長63.5%,合約銷售面積約84.9萬平方米,合約銷售單價約為12687元/平方米。今年上半年,龍光累計合約銷售額約為453.1億元,同比增長27.7%;合約銷售面積約為339.2萬平方米。龍光地產前6個月已完成年度銷售任務的53.92%。

【寶龍地產|經營數據】6月單月,公司連同其附屬公司合約銷售額約66.83億元,合約銷售面積約39.02萬平方米。2019年1-6月,寶龍地產連同其附屬公司累計合約銷售額約292.03億元,同比增加約78.7%;累計合約銷售總面積約178.35萬平方米,同比增加約53.8%。2019年寶龍地產合約銷售目標為500億元。據此計算,目前寶龍地產完成目標的58.41%。

【國瑞置業|經營數據】2019年6月,公司實現簽約銷售額約26.96億元,建築面積簽約銷售量約10.88萬平方米及簽約平均售價約每平方米2.48萬元。2019年1-6月國瑞置業實現簽約銷售總額約128.28億元,同比增長87.46%,對應建築面積簽約銷售量約60.46萬平方米及簽約平均售價約每平方米2.12萬元。

【遠洋集團|經營數據】2019年6月的協議銷售額為約167億元,比去年同期上升16%;協議銷售樓面面積為約835,600平方米,比去年同期上升10%;協議銷售均價為每平方米約20,000元,比去年同期上升5%。2019年前6個月,遠洋集團累計協議銷售額已達約600.8億元,同比上升33%;累計協議銷售樓面面積約2,850,900平方米,同比上升24%;累計協議銷售均價為每平方米約21,100元,同比上升8%。

【綠地香港|經營數據】2019年首六個月內,公司、子公司及其聯屬公司的合約銷售約為256.05億元。其中,已售合約總建築面積則約為124.04萬平方米,相關平均售價約為20643元/平方米。按照500億銷售目標計算,綠地香港已完成目標51.21%。

【花樣年|票據發行】公司發行2019年公開發行公司債券(第一期),本期債券實際發行規模8億元,最終票面利率為8.20%。全部採用網下面向合格投資者詢價簿記的方式發行。

【招商蛇口|票據發行】公司擬發行2019年面向合格投資者公開發行公司債券(第二期),基礎發行規模為5億元。本期債券發行期限分5年和3年兩個品種,品種間設回撥選擇權。品種一期限為5年,基礎發行規模為2.5億元;品種二期限為3年,基礎發行規模為2.5億元。

【龍湖集團|經營數據】6月公司實現合同銷售金額214.3億元,同比增長2.1%;合同銷售面積125.6萬平方米。合同銷售金額最高的是長三角,達89.3億元;其次是西部,達49.9億元。公司累計實現合同銷售金額1056.2億元,同比增長8.8%;合同銷售面積650.8萬平方米。

【招商蛇口|經營數據】6月公司實現簽約銷售面積148.25萬平方米,同比增加48.74%實現簽約銷售金額283.09億元,同比增加22.13%。2019年1-6月,招商蛇口累計實現簽約銷售面積515.23萬平方米,同比增加43.77%;累計實現簽約銷售金額1011.92億元,同比增加34.75%。

【越秀地產|經營數據】6月公司實現合同銷售(連同合營公司項目的合同銷售)金額約為人民幣80.30億元,同比下降約12%,實現合同銷售面積約為39.41萬平方米,同比下降約9%。2019年1月至6月,累計合同銷售金額約人民幣368.95億元,同比上升約32%,累計合同銷售面積約164.09萬平方米,同比上升約19%。累計合同銷售金額約佔2019年合同銷售目標人民幣680億元的54.3%。

【世茂股份|經營數據】2019年1-6月,公司房地產開工面積約87萬平方米,同比增加14%;竣工面積約38萬平方米,同比增加53%;銷售簽約面積約57萬平方米,同比減少34%;銷售簽約金額約122億元,同比減少24%,完成年度目標的41%。

【路勁|經營數據】2019年1-6月,公司銷售約為人民幣236.26億元,其中包括物業銷售人民幣220.30億元及高速公路項目路費收入人民幣15.96億元。路勁的物業銷售包括已簽訂合同額人民幣195.78億元(上年同期為人民幣151.48億元),較上年同期上升約29%及協議未轉合同額人民幣24.52億元。高速公路項目日均混合車流量為264,000架次。

【弘陽地產|經營數據】2019年6月,公司的合約銷售金額為99.10億元;銷售面積為71.38萬平方米;平均銷售價格為1.39萬元/平方米。2019年1-6月,弘陽地產實現累計合約銷售金額為人民幣302.53億元;累計銷售面積為229.23萬平方米;平均銷售價格為1.29萬元/平方米。

【魯商置業|經營數據】公司實現簽約金額69.58億元,同比增長33.37%;實現簽約面積68.75萬平方米,同比增加25.39%。此外,上半年新開工面積93.16萬平方米,同比增加44.59%;竣工面積80.73萬平方米,同比增加56.67%。

【京能置業|經營數據】2019年第二季度,京能置業實現簽約面積0.47萬平方米,同比減少83.90%;實現簽約金額0.46億元,同比減少80%。2019年1-6月,京能置業實現簽約面積0.9萬平方米,同比減少83.36%;實現簽約金額0.88億元,同比減少78.74%。

【中國海外發展|票據發行】7月8日,公司在香港首次成功設立境外中期票據(MTN)計劃。在此境外中期票據計劃下,中海日後可根據融資需求,靈活把握市場窗口,發行不同規模、幣種、票息、期限的債券,提升境外融資效率。同一天,中海成功發行港幣20億(5.5年期)及美元4.5億(10年期)雙幣種固息高級債券。

【旭輝控股|票據發行】公司擬發行於2024年到期本金總額為3億美元的6.55%額外優先票據,發售價將為額外票據本金額的98.896%。

【藍光發展|票據發行】公司擬發行2019年度第一期中期票據。本期票據註冊金額為人民幣14億元,基礎發行規模為人民幣5億元,發行上限為人民幣9億元,發行期限為2年期,募集資金扣除承銷費用後將用於償還以下即將到期或回售的中期票據、短期融資券。

【光明地產|票據發行】公司將發行上市光明房地產集團股份有限公司2019年度第一期超短期融資券,本期發行金額10億元。本次超短期融資券註冊金額為35億元,本期發行10億元,每份面值100元,按面值發行,發行利率由集中簿記建檔結果確定,集中簿記建檔日與發行日期為7月9日-7月10日。

【中國奧園|高管增持】公司主席郭梓文增持公司200萬股,每股價格10.72港元。

截至7月8日收盤,中國奧園股市遭遇較大滑坡,報價10.62港元,下跌了8.61%。郭梓文目前佔已發行有投票權的股份百分比為55.22%,持有權益的股份數量約為14.86億股。

【藍光發展|業績預告】預計公司2019年半年度實現歸屬於上市公司股東的淨利潤與上年同期相比增加約6.25億元左右,同比增加約101%左右;預計公司2019年半年度歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤與上年同期相比增加約5.9億元左右,同比增加約98%左右。

【京投發展|經營數據】2019年1-6月,京投發展簽約銷售金額23.64億元,同比增長18.20%;簽約銷售面積9.61萬平方米,同比增長87.70%;新增房地產儲備46.49萬平方米,同比增長265.77%;竣工面積11.82萬平方米,同比增長726.57%。

【龍光地產|票據發行】公司擬發行4億美元2023年到期年息6.5%的優先票據,已獲新加坡交易所原則上批准票據於新加坡交易所上市及報價。

【時代中國控股|票據發行】公司擬發行一筆美元優先票據。該票據本金金額4億美元,利率6.75%,期限為於2023年到期,將用作若干現有債務再融資及一般企業用途。

【泛海控股|票據發行】2019年面向合格投資者公開發行公司債券(第一期)發行公司債券票面總額不超過人民幣13億元,其中基礎發行規模為人民幣2億元,可超額配售不超過人民幣11億元(含11億元)。本期債券發行時間為2019年6月26日至2019年7月9日,實際發行數量為5.5億元,票面利率為7.5%。

【招商蛇口|票據發行】公司發行2019年度第三期超短期融資券註冊金額為人民幣100億元,本期發行金額為10億元,期限為270天,無擔保。

【雲南城投|票據發行】公司發行第四期中期票據,發行金額為人民幣10億元,發行面值為人民幣100元,發行期限為3年,無擔保,擬於2019年7月12-15日發行。

【禹洲地產|高管增持】公司執行董事、董事會副主席兼公司一名控股股東郭英蘭184.22萬港元增持公司50萬股。截至目前,郭英蘭共有禹洲地產27.13億股股份的權益,佔於本公告日期該公司已發行股本總數的約56.35%,其中包括作為實益擁有人持有的13.58億股股份;及其配偶林龍安(執行董事、董事會主席兼本公司一名控股股東)持有的13.55億股股份。

【華髮股份|贖回基金份額】華髮股份子公司珠海華髮實業股份有限公司發佈公告表示,公司全資子公司光雋投資控股有限公司擬以贖回在華金國際信貸(開曼)有限合夥企業的全部份額的形式退出基金,贖回金額約為1589.16萬元。

【綠地控股|業績情況】2019年1-6月營業總收入2016億元,同比增長28%;利潤總額165億元,同比增長42%;歸母淨利潤88億元,同比增長46%;基本每股收益0.72元,同比增長44%;加權平均淨資產收益率12.16%,同比再增2.93個百分點。

【綠地控股|經營數據】2019年4-6月,綠地實現合同銷售面積888.0萬平方米,比去年同期減少5.0%;實現合同銷售金額983.04億元,比去年同期減少13.9%。2019年1-6月,綠地實現合同銷售面積1487.1萬平方米,同比增長10.2%;實現合同銷售金額1676.85億元,同比增長3.1%。

【保利置業集團|經營數據】截至2019年6月30日止,公司及其子公司連同其合營及聯營公司首半年的合約銷售額摺合人民幣約為199億元,合約銷售面積約為113.3萬平方米。公司擁有土地儲備(包括在建項目及待建項目)總建築面積約2200萬平方米。

【禹洲地產|票據發行】公司發行於2023年到期金額為4億美元的6.00%優先票據,將與2016年10月25日發行的於2023年到期金額為2.5億美元的6.00%優先票據合併並組成單一系列。預期新票據的上市及買賣將於2019年7月11日或前後生效。

【中駿集團控股|票據發行】公司擬發行本金總額為5億美元的優先票據,票據的年利率自2019年7月19日起將為7.25%,自2020年4月19日開始須於每年4月19日及10月19日每半年到期支付一次。為免生疑,2020年4月19日前將不會派息。除非根據票據條款提前贖回或購回,否則票據將於2023年4月19日到期。

【南國置業|票據發行】公司擬發行2019年度第二期中期票據,本期發行金額為9億元,面值為每張人民幣100元,發行期限3年。本次中期票據募集金額擬用於償還發行人即將到期債券“18南國置業SCP001”本息,該債券2018年10月23日發行,期限270天。截止2019年5月底,存續期金額為9億元,票面利率5.5%。

【綠城中國|高管變更】宋衛平先生因要投入更多時間發展個人業務等原因,已辭任董事會聯席主席及執行董事,自公告日期起生效。李青岸先生及李永前先生因工作調動各自均已辭任執行董事,自本公告日期起生效。公司執行董事及行政總裁張亞東先生獲委任為董事會主席;周連營先生、郭佳峰先生及耿忠強先生獲委任為公司執行董事及執行總裁。

【龍光地產|票據贖回】公司將提前贖回2020年到期的年息7.70%的優先票據。所有未償還的票據將於2019年8月12日全數贖回。截至7月11日,票據的尚未償還本金額為2.6億美元。龍光地產將以其內部資源支付票據的尚未償還本金額另加應付及未付的利息(如有)。

【中駿集團控股|票據贖回】公司擬贖回及註銷於2020年到期的10.0%的優先票據,全部未償還的2015年票據將於2019年8月9日悉數贖回,贖回價相當於本金額的102.5%加計至但不包括贖回日止的應計及未付利息。截至7月11日,2015年票據的未償還本金額為3.5億美元。

【泰禾集團|業績預告】2019年1-6月,泰禾集團歸屬於上市公司股東的淨利潤將盈利13.77億元至15.73億元,較上年同期增9.83億元,預計比上年同期增長40.04%至59.97%。報告期內,泰禾集團基本每股收益將盈利0.5533元/股至0.6320元/股,較上年同期增0.3951元/股。

【大悅城|業績預告】預計今年上半年歸屬於上市公司股東的淨利潤為17.7億元–20.4億元,同比增長184%-227%。2019年1-6月,預計每股盈利0.45 元/股-0.52 元/股,較上年0.35元/股要高。

【嘉凱城|業績預告】預計上半年公司歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損約3.8億元,比上年同期增加虧損約57.57%。業績變動主要原因為嘉凱城財務費用較去年同期有所增加;並預計本報告期非經常性損益對淨利潤的影響金額約為-3500萬元。

【世聯行|業績預告】公司2019年半年度歸母淨利潤盈利5955.84萬元至1.19億元,同比下降60%-80%。公司業績預測變動的主要原因是,交易服務從2018年下半年以來持續受市場波動的影響,本期收入同比下降,影響當期利潤;本期公寓管理業務前期暫時性的經營虧損同比增加,影響當期利潤。

【中洲控股|業績預告】2019年1-6月,歸屬於上市公司股東的淨利潤2.39億元(上年同期盈利7.18億元),同比下降66.74%;基本每股收益盈利0.3592元/股(上年同期盈利1.0801元/股)。本期歸屬於上市公司股東淨利潤下降的原因是報告期內竣工結算的房地產項目收入較上年同期減少,導致歸屬於母公司的淨利潤同比下降。

【華夏幸福|經營數據】2019年4-6月,公司簽約銷售總額為335.31億元,同比下降6.49%;銷售面積244.65萬平方米,同比下降36.57%。其中,房地產開發項目銷售面積244.65萬平方米,總建面6863.97萬平方米,計劃總投資合計4281.13億元,已結算212.16萬平方米。在房屋出租方面,4-6月合計已出租面積54.56萬平方米,可供出租面積67.47萬平方米,2019年已收房租8040.67萬元。前6個月,公司累計簽約銷售額640.65億元,同比下降20.37%;累計銷售面積550.37萬平方米,同比下降24.7%。

【招商局置地|經營數據】2019年第二季度,公司連同其聯營公司及合營公司獲得合同銷售總額約為人民幣98.73億元(同比增長約8%),而合同銷售總面積約為56.76萬平方米(同比增長約11%),平均售價約為每平方米人民幣17,394元。截至2019年6月30日止6個月,公司獲得合同銷售總額約為人民幣158.3億元(同比增長約9%),而合同銷售總面積約為92.37萬平方米(同比增長約14%),售價約為每平方米人民幣17,137元。

【萬科A|戰略合作】中興與萬科訂立補充協議,由萬科全權主導開發建設深圳灣地塊。框架協議總對價為72.65億元,其中包含:可售物業售價總額47.5億元;獲得委託運營物業運營權對價25.15億元。根據框架協議,應付實際現金對價為53.66億元,相當於72.65億元與物業開發建設費18.99億元的差價,萬科房地產已承諾支付。補充協議顯示,萬科應向中興支付7264萬元作為增加的委託運營物業運營權對價。

【朗詩綠色集團|股東增持】公司獲董事會主席兼執行董事田明於7月9日在場內以每股平均價0.9207港元增持6萬股,涉資約5.52萬港元,增持後,田明的持股數由2,735,519,366股升至2,735,579,366股,最新持股比例為57.93%。

新房周成交結構

信託從嚴對房企現金流影響甚微,反而有利於平滑土地市場熱度,地產補漲邏輯不改「西南地產周觀點0714」

公司估值

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如說地產-啟迪航行的方向

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