變化比想象來得更快，當銀行開始主動收緊“錢袋子”，讓過去靠資金推動的樓市猛然失血，市場上彷彿一夜之間就已變得很難找到9折以下的房貸了。

繼京滬之後，廣州近日也收緊房貸政策，首套房貸利率全面提升至基準利率。

至此，四大一線城市已全部上調房貸利率，提高購房的資金成本以達到去槓桿、調控樓市的目的。

有業內人士認為，隨著調控的層層深入，未來進入"四限"(限購、限貸、限價、限售)的城市還將持續擴容，主導本輪房地產市場持續火爆的核心動力已出現衰減跡象，尤其是房價虛高、嚴重透支的二、三、四、線城市，或面臨調整風險。

部分二線城市也將收緊信貸政策作為新一輪調控組合拳的重要內容。據深圳中原地產統計，4月以來，上海、深圳、廣州、重慶、福州、蘇州、廈門、南昌、寧波等城市紛紛上調房貸利率，在全國35個城市533家銀行中，有122家銀行首套房貸利率上升，佔比22.89%，目前二套房貸主流利率是基準上浮10%，並有12家銀行已經停貸。

克而瑞房地產研究中心認為，房貸收縮，或將是樓市調整"拐點"到來的導火索。在去庫存、去槓桿的情況下，實體經濟增速企穩並有所回升，央行明顯調降了貨幣投放力度，M2增速回落。國內資金整體趨緊。

同時，進入樓市調控"四限"的城市將持續擴容，部分城市調控政策將愈加嚴厲。從目前的成交數據來看，深圳、蘇州等城市已經出現"有價無市"的跡象，樓市成交持續縮量。克而瑞房地產研究中心認為，主導本輪房地產市場持續火爆的核心動力已經出現衰減跡象。

易居中國執行總裁丁祖昱預計，隨著調控進一步鋪開和升級，部分房價上漲過快、嚴重透支未來預期的二、三、四線城市樓市將面臨更大調整風險。房企需慎之又慎，考慮市場、貨幣政策等諸多因素，謹防高價拿地帶來更大的投資風險。

北京房產中介迎來關店潮

昨日，有消息稱包括房天下、我愛我家這類中大型中介企業都陸續關閉了一些環北京樓市的門店。

我愛我家、房天下相關人士也表示，目前正在關閉一些不符合條件的門店，比如商辦類門店，但具體關閉數量目前還在統計。以北京知名的商辦小區北京像素為例，圍繞該小區周邊的10餘家中介門店均已關閉，一些中介甚至搬走了設備，拆掉了招牌。

那麼是否是成交量的下跌導致了中介關閉門店？北青報記者瞭解到，中介關閉門店主要還是因為樓市調控政策產生了效果。

中原地產首席分析師張大偉認為，中介關店的主要原因是政府對北京樓市的綜合調控措施落地生效。不過，由於市場剛進入調整期一個多月，大規模的行業關店現象還未出現。未來在嚴格執行政策6-9個月後，不排除出現大批關店的可能性。

房地產告別“暴漲”

從目前種種跡象來看，2017年，房貸市場再出現2016年般的暴漲情況的概率幾乎為零。

一名信貸從業人士對第一財經表示：“目前，國家金融業和地產業的調控、利率差和市場需求正在互相博弈。整體而言，今年銀行的放貸總量相比去年，增幅會有所收縮。”

然而監管大年，市場小年。去年樓市火熱，寬鬆的信貸環境是主因。而如今房貸利率上調，導致購房成本增加，或將成為今年樓市發展下行的一個關鍵因素。

以總價500萬元的、貸款30年的房產為例，假設還款方式是每月等額還款，利率為9折，每月月供為25067元，利息總額為402.4萬元；而利率上調至9.5折以後，同一套房產、同樣的還款方式，每月月供為25811元，每月月供比9折利率高出744元，利息總額為429.2萬元，比9折利率高出26.8萬元。

從限購到惜貸，樓市的“七傷拳”終於顯現出組合效應的威力。以北京為例，亞豪機構市場總監郭毅對第一財經指出，“當前北京新房成交量已經出現明顯下滑，此前月度成交量是5000套~7000套，今年以來，月度成交量僅2000套左右。”亞豪機構提供的統計數據顯示，剛剛過去的4月份，北京二手商品住宅成交了1.7萬套，比去年同期少了將近1萬套。

“現在，房貸利率優惠的減少，傳遞給買房者樓市調控不斷加強的預期，同時會導致投資投機需求快速的撤離市場。”郭毅預計，今年全國商品住宅價格趨勢將逐漸進入穩中下滑的階段。

宋丁認為，利率上調必然擠壓需求動力，降低樓市成交量，減緩房價上漲壓力。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，單純從市場流動性控制、銀行房貸量控制的角度而言，上調房貸利率的“加息”措施會直接導致購房成本增加，無論是對於首次置業的首套房還是改善置業的二套房，“加息”確實可以起到通過抑制需求放量及為市場降溫的作用。

但存在這樣一種可能：多重疊加的調控政策導致市場走向另一個極端。銀行關注房貸、防範金融風險建立在房價平穩、樓市健康運行的基礎上，而非不理性的下跌。

資金偏緊的市場預期正在不斷強化。目前，有觀點認為，房貸利率上調將成為壓垮房價的最後一根稻草。此外，克而瑞發表報告表示，本輪房地產調控必將矯枉過正，部分城市已然出現“滯漲”的徵兆，也許一夜之間房地產市場將發生突變。

*文章觀點僅代表作者觀點，不代表本公眾號立場。來源：鳳凰房產、上海證券報、每日經濟新聞、北京青年報、第一財經日報