近段時間來，打開一些二手房交易信息平臺，滿屏入眼的都是“降價”、“急售”、甚至還有“買房就送車位”等等字眼，房屋交易的議價空間相當大。成都一區域的二手房業主更是直言，“之前150萬求到我賣”，“現在100萬都要考慮考慮”。顯示近來成都二手房行情的熱度已不可同日而語。
從上半年房東不想賣，到現在的掛著也賣不出去，一個月0帶看的情況屢見不鮮。這種形勢的變化也標誌著成都二手房市場已經由賣方市場完全轉變為買方市場。其實，自2018年下半年以來，特別是9月份過後，隨著“515”新政效應的進一步釋放，其影響從新房逐漸傳導到二手房市場，二手房成交量和價格呈現出明顯的“量價齊跌”態勢。那麼，成都二手房市場如今到底是什麼情況？降幅比較大的又是哪些地方？市場各方對於其未來走勢又是什麼看法呢？
二手房價普遍下跌 大面板塊跌幅靠前
安居客數據顯示，自今年下半年主要是8月份以後，成都二手房均價進入了明顯的下降通道。截至本月，成都二手房均價為13590元/㎡，相比年內最高值的14597元/㎡下跌了接近7%。
△成都二手房均價走勢圖（來源：安居客）
而大成都範圍內各大熱門板塊的二手房價同樣出現了不同程度的下跌。四川樂居觀察發現，近年來深受購房者追捧，市場熱度較高的龍泉驛大面板塊，其近段時間來二手房價格的絕對跌幅相對較大。安居客數據顯示，今年下半年以來，大面板塊二手房均價已從近17000元/㎡的水平下跌至14000元/㎡一線。
△大面板塊二手房均價走勢圖（來源：安居客）
大面板塊聚集了較多的住宅項目，其中包括不少規模較大的樓盤。百悅城天鵝湖便是之一。四川樂居在走訪中發現，該小區位於成龍大道和驛都大道之間，西側便是繞城高速，不過中間有天鵝湖生態區作為天然屏障，交通便利並且完全不會對住宅產生噪音等影響。附近的商業配套資源等也較為成熟。而這些也都是整個大面板塊共同的區位優勢條件。
四川樂居在某二手房房源平臺上查閱百悅城天鵝湖的歷史成交記錄發現，該樓盤今年上半年的成交均價幾乎都維持在16000元/㎡-19000元/㎡一線。經粗略計算後得知，在今年成都樓市較為火爆的二季度，其成交均價約為17128元/㎡。而自9月以來，該樓盤成交房源的成交單價明顯走低，9月的成交價下降至15000元/㎡-16000元/㎡的水平。而10月過後的成交均價更是下降到了約13316元/㎡，與年內高點相比跌幅已達22%。
而在四川樂居在與大面某中介工作人員的溝通中也證實了這一點。
該中介人員介紹，百悅城天鵝湖小區今年上半年的單價基本上賣到了17000元/㎡-18000元/㎡的水平，而目前小區的成交單價大概為13000元/㎡-14000元/㎡。“因為限購等調控政策的原因，房價確實降了不少。不過最近整個成都都在降，不是大面這邊的特殊原因。”中介人員這樣說道。
成交週期大幅拉長
除了房價降了，這裡的市場熱度也在逐漸發生變化。成交週期作為衡量二手房市場熱度的代表性指標，具有明顯的參考意義。以大面板塊上半年二手房均價最高的4-5月份為例，四川樂居從貝殼交易平臺成交數據發現，百悅城天鵝湖該時間段內有不少房源的成交週期都相對較短，最短的顯示僅為1天。
中介人員介紹說：“上半年百悅城天鵝湖這個小區基本上是無房可售的狀態，如果有個房子，只要房東誠心賣，一個禮拜就能賣出去”。而自10月以來的成交房源，有近半數的成交週期都已經超過100天。從整個趨勢的變化上來看，這裡二手房市場的熱度的確較上半年冷卻了不少。
剪刀差大幅縮小 二手房價格或將趨穩
不過，該中介人員也強調，全成都包括大面這邊的二手房市場已經有所回暖，大面板塊這邊最近諮詢二手房的人相比之前已經明顯增多，百悅城天鵝湖11月以來也已經成交了8套房源。中介人員指出，一二手房價格剪刀差的明顯縮小是一大原因。
四川樂居查閱了今年以來大面板塊新入市的一些樓盤，以大家比較熟悉的華潤雲庭為例，今年3月的批次，其預售單價清水僅為7500元/㎡，即使加上新房3000元/㎡左右的裝修價格，其新房的單價也就為10000元/㎡出頭，而同期大面二手房單價為16000-17000元/㎡的區間，一二手房剪刀差高達5000-7000元/㎡。
而以近期大面板塊最新拿證的樓盤百悅星城（推廣名：臥龍谷壹號）為例，根據成都房協網公示數據顯示，其清水單價約為16200元/㎡。即使除去產品定位不同等因素，一手房價格與二手房的價差越來越小，甚至倒掛現象消失是不爭的事實。
“未來大面新盤的價格肯定還會有變化”中介人員補充道，“各大開發商在大面板塊早批次的拿地項目基本已經全部售完，而未開盤的臥龍谷玖號，位於天鵝湖生態區內部，是高端定位，價格也不會低。
四川樂居注意到，去年9月，大面街道一宗約144畝的地塊進行公開拍賣。最後該地塊以11000元/㎡的熔斷樓面地價成交，溢價率近70%。土地成交的情況似乎也印證了該中介人員的上述觀點。
“畢竟新房是期房，剪刀差縮小過後對於二手房的銷售來說是一大利好。”中介人員這樣說道。
對於大面板塊二手房市場未來的走向，中介表示相對樂觀，原因主要有兩個。一方面是大面板塊是成都“中優”和“東進”戰略的雙重受益區域，也是距離整個城南最近的板塊之一，受到城南購房外溢效應的影響，未來的發展和升值空間比較廣闊。另一方面，現在二手房價格已經跌了不少了，再加上現在新房的價格出現了明顯變化，大面板塊的二手房價格將趨於平穩，預判近半年內不會有明顯的漲跌趨勢。
而作為市場的另一大主體，購房者對於二手房市場的態度也有轉暖的傾向。四川樂居採訪到一位上半年以11000元/㎡左右的價格購入了大面某新盤的購房者，他認為“不是太擔心這邊的房價會跌多少”，原因主要認為一二手房的價格將保持相對穩定，二手房應該不存在很大的下降空間，而且稱自己在大面購房是滿足自住的剛需，表示“大面這邊還挺方便的”。另一位正在觀望排號的準購房者也表示，如果二手房的價格能再降一點，會考慮二手房的選項，“二手房可以很快到手入住嘛，如果價差可以接受的話應該會考慮”。