'今天，一起透視這個弱省會城市的逆襲崛起'

關於廈門，我已經發過一篇文章來解讀：在這個城市，套用北上深杭成渝的樓市方法論，全錯！

今天，我們來解剖福州。

下一篇，泉州、昆明。

1

地形之不同

在分析福州之前，先來明白一個事情。

是地形。

再放大。

福州和昆明、蘭州一樣，四面環山或面水，拓展有限，土地稀缺。

這樣的城市，框架不可能一直一環套一環的擴大，房價反而是安全的，因為，核心永遠是核心，中心永久是中心。

但西安、鄭州、成都、瀋陽就完全不一樣了，拆不動了，就立即再弄個環，或拉出去再弄個新區玩。

福州這樣的地形也決定了，福州空氣也非常好，因為有大山阻隔，福州的空氣屬於大海，卻不與內陸交融，據在福州居住的人講，住了十多年了，沒發生過霧霾。

所以，在分析一個城市之前，不單要先看數據，更要關注地形之不同。

2

省很強，但省會不強

普及一下弱省會：以前的寧波，碾壓杭州，如今呢？以前的青島，碾壓濟南，未來呢？以前的洛陽，不DIAO鄭州，如今呢？如今的蘇州，還在碾壓南京，未來呢？

中國的特色，就是政治的特色，不可忽視，不可輕視。

政治週期的演變，不可忽視。

相比省會城市不強的這些案例，我們關鍵要看，價差多少？現在貴不貴？未來有沒有空間？概念和利好還有多少多大？

福州雖貴為福建省會，但IP遠不如廈門。

所以，每一個福建人都有一個夢想在廈門島內有套房，但卻沒有一個在福州有套房的夢想。

還有的是，廈門最早貴為經濟特區，所以，在很長一段時間裡，廈門總體是超越福州的，教育、經濟、房價、知名度、重要性，都是。

但是，但可是，如今，一切正在悄然發生變化。

有政治因素，也有經濟因素。

更多的緣由，你需要去百度一下領導的履歷。

3

來看房價

最好的區域（鼓樓、臺江），30000的基本面。

而廈門，最好的區域（湖裡、思明），是50000的基本面。

核心區30000的基本面，相當於哪個城市？

相當於南京（其實比南京還要便宜一些），更比杭州廣州便宜，比武漢成都要貴一點。

福州房價，介於南京與武漢之間。

所以，分析福州值不值，就要同步思考南京值不值 ，以及，南京和福州哪個更值的問題。

在分析南京和福州之前，先來VS一下廈門，這兒更多的是福建省內資源的轉移和量變。

或政治，或經濟。

福州當前的投資空前的大，遠超廈門和其它城市，持續多年之後，會產生如何的變化？

如果還不明白，請再次百度一下領導的履歷。

下面，我們來說機會。

機會分兩種。

1、市場機會。

2、政策機會。

這兩個機會，在廈門，都沒有。

廈門價格逼近深圳，同樣的價格，傻子都知道，深圳更安全。

廈門沒有限價紅利，政府雖有限價，但開發商卻賣不到限價的價格，限價也形同虛設。

福州卻不一樣。

價格比廈門低近一半，強省會時代正在崛起，政治利好頻頻兌現。

4

東進南拓、沿江發展

1、整個城市是東進南拓的發展勢頭。

一張規劃圖，說清楚了福州未來的樣子，全面闡述了東進南拓。

所以，城市西邊必將落寞，北邊也將黯然。

東進橋頭堡不會差，南拓第一站也不會差，但太東太南必然是坑，有概念，但無法實現。

這是福州的大勢，機場在東部海邊，高鐵站在東南邊。

2、學習杭州武漢重慶，沿江發展是重點。

目前的總部、地標，也是沿江兩岸在發展，金融街一期二期、518米高的福州地標建築也都在江北沿江。

所以，三環內沿江片區，未來大有可為。

目前福州的CBD，也就是金融城，也是沿江而建。

5

機會與坑

下面，我們來談福州樓市基本面。

1、福州144平米以上的房子不限購。

所以，外地人有機會入場。

2、房價天花板5萬/平，基本面3萬。

天花板決定了未來空間，天花板是廈門的一半，和南京差不多。

最貴的就是在售的泰禾金府大院，單價50000元，東二環泰禾廣場旁邊，福州新貴最喜歡的地方。

還有就是金融街旁邊的香開長龍，售價50000，屬於CBD旁邊的稀缺概念。

東二環，最繁華的泰禾廣場附近，二手房36000左右，代表著福州核心區二手房的基本面。

3、限價嚴格，有限價紅利之漏可撿。

典型的兩個樓盤，公園左岸，周邊毛坯二手房38000，該樓盤限價36000帶裝修，很大的漏，福州第一推薦；

公園左岸價格：

中發印象外灘，南拓第一站，目前售價27000毛坯，算是我在調研過程中發現的第二推薦。

可以買，安全，會漲。

3、福州的坑

談坑之前，我來放一張價格圖。

哪兒值，哪兒不值呢？

方法論和其它城市都一樣，新區通常都是坑，而福州的新區是遠離主城區的長樂新區，規劃面積也很大，400多平方公里，基本是就是一大坑。

房價還不便宜。

4、福州的機會

只是知道這幾個遠郊坑就夠了嗎？非也，非也，遠遠不夠。

恕我直言，在我眼中，放眼望去，基本全是坑。

為什麼？

福州是在恪守政治正確的城市，嚴格限價，限價之下，城市房價呈現扁平化，價格高的地方被壓抑，價格低的地方被抬起，從而讓城市均價逼近政府想要的均價。

所以，價格低的地方全是坑（說坑可能不嚴謹，但我要強調的是更正確的購房選擇，在更正確面前，其它所有正確就都是錯，也就是坑，特此解釋，希望大家別較真），就是這個道理，就是這個邏輯。

所以，福州的購房邏輯非常簡單，江北邊，三環內，只看非綁定的限價新房或二手筍盤即可，其它區域統統不用看。

至於五四北，倒是可以適當關注，離主城區很近，在售樓盤多，價格也不貴。

6

總結

福州值不值得入？

首先，福州有機會，有漏，但相比價格相當的南京，我更推薦南京。

為什麼？

南京是全國人民的南京，福州是福建人或閩北人的福州，這是根本性區別。

南京融入了大中國，福州並不是，但福州緣於自己的地形、經濟、地位，房價依然安全，並有局部機會，這不衝突。

對於外地人來說，當前的福州可以考慮可以關注可以配置，這兒在崛起，這兒未來有想像空間，這兒的房子144平以上不限購。

但福州不應做為異地配置的第一考慮，因為同樣價格，還有南京、武漢、成都、廣州可選。

對於福州人或閩北人來說，購房建議非常簡單，請只關注江北邊、三環內的限價非綁定新房或淘二手筍盤。

其它區域一律不看，不管是打著陸家嘴概念的福州灣，還是打著副中心概念的長樂新區，還是打著南拓第一站的奧體和會展，還是打著便宜口號的馬尾，統統不看，統統不買。

被瘋搶的福州灣，在我看來，不放手的也都是韭菜，縱有太多概念加持（遊樂場、三江交匯、陸家嘴金融中心、五星酒店、太古裡商業街、大型水秀等），依然韭菜。

最後，當我路過泰禾總部，心中默默的說：泰禾，加油！

企業不易，泰禾不易，對於一個為福州做出巨大貢獻的本地開發商，我們沒有理由不為他加油，希望他挺過難關，沒有了泰禾，是福州人民的損失。

當你站在東二環泰禾廣場附近，就會明白，噢，好吧，這兒真的是緣於一個開發商而成就的福州新貴區域。