第五次IPO。
富力地產以六折的低價收購了萬達商業77家酒店，反而讓其評價下調。
近日，惠譽將富力地產目前為BB的長期外本幣發行人評級、優先無擔保評級以及子公司所有未到期債券的評級列入負面觀察。
惠普公告稱，這一決定是在該公司宣佈斥資199.06億元收購萬達商業地產旗下酒店資產後作出的，收購計劃將會推高富力地產的總體債務水平，並使其淨債務與調整後庫存之比接近60%的惠譽門檻水平，進行資產收購將減緩公司的降槓桿進程。
7月19日，萬達商業、融創集團、富力地產在北京簽訂戰略合作協議。值得一提的是，富力參與萬達與融創的併購此前毫無徵兆。就在簽約當天，背景板上的富力地產字樣也是一再更換，期間會議室還傳來砸玻璃杯聲。
不過，最終萬達商業將北京萬達嘉華等77個酒店以199.06億元的價格轉讓給富力地產，將西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目等13個文旅項目91%的股權以438.44億元的價格轉讓給融創房地產集團，兩項交易總金額637.5億元。
富力撿了100億的便宜？
對比此前的萬達融創的初步協議，融創收萬達76家酒店要花335.95億元。而富力地產僅僅以199.06億元的價格就收購萬達77家酒店，相對融創的價格幾乎打了六折。77家酒店擁有的總建築面積約為328.6萬平方米，按照總價199.06億元來算每平方米方才6000元左右。而且萬達的這些酒店大都分佈在一二線城市的核心地段。因此很多媒體都稱，富力地產撿了個一百多億的大便宜。
在7月19日的萬達融創富力簽約儀式發佈會上，上演了蹊蹺的一幕，活動背景板上的富力地產字樣先是被撤掉，後來又被加上，甚至會議室還傳出摔玻璃杯的聲音，會議一再推遲。坊間傳聞，這可能是富力當場“砍價”。
王建林在簽約現場發言時表示，放眼全球，能以這樣較低的價格批量收購酒店的機會100年可能只有這一次。言下之意不言而喻，富力撿了大便宜。
為什麼富力能以融創六折的價格拿到萬達酒店，而且還比此前的76家多了一家？答案是富力出得起現金。
部分業內人士表示，能夠在7月19日和萬達、融創放在一張背景板的收購方，其實並不多。對於這麼大資金體量的大宗資產交易，現金流無疑是影響交易最關鍵的環節之一。
根據三方簽署的協議顯示，199億的約定價，富力需3個月內先行支付100億，扣去訂金20億元，實付80億元，尾款將於2018年2月前支付。對於絕大多數資金方來說，3個月內拿出100億並不容易。但這對富力來說並不難。2017年一季報顯示，富力地產資產總計2325億元。其中，流動資產合計1834億元，貨幣資金就有404.9億元。
7月20日，富力董祕胡杰在招商證券電話會議上透露，上半年富力完成400億元收入，公司將全部以自有資金支付。
富力自有酒店連虧五年
富力敢斥巨資買入萬達酒店業務，還有一個重要原因，富力早就有酒店發展戰略。
富力在公告中表示，本次合作，本公司以合理成本補充大量優質酒店資產，將進一步擴展旗下酒店業務，增加優質的投資物業的經營收益，實現多元化的產品、產業佈局。
在萬達、融創和富力三方戰略合作協議簽訂現場，王健林稱“三方都是贏家”，富力有酒店發展戰略，在全球已開業和建設的高級酒店有24家，從融創手中以較低價格接手77家萬達酒店後，富力將持有超過100家酒店，成為全球最大的五星級酒店業主。
然而，富力吃下萬達酒店這塊肥肉之後，未來能否在酒店業務上有出色表現，從富力之前的酒店經營狀況來看，恐怕值得觀察。
事實上，富力這幾年酒店業務雖然有所發展，但酒店業務的盈利能力並不樂觀。
根據富力地產財報顯示，公司酒店運營自2014年至2016年實現營業收入分別達到11.09億元、11.81億元和13.62億元。儘管呈現穩定增長的趨勢，但毛利率持續處於下降態勢，近三年分別為29.41%、26.90%和19.79%。而酒店業務的盈利表現也讓人大吃一驚。從盈利數據來看，最近五年，富力酒店業務處於持續虧損狀態，虧損額分別為1.75億元、2.49億元、1.4億元、1.67億元和1.83億元。
酒店運營業務竟然成了富力地產中唯一一個“拖後腿”的業務，而這次收購的萬達酒店財務數據也並非完美。
根據早前融創公告，其自萬達收購的76家酒店2015年利潤5.51億元，2016年利潤8.74億元，平均而言每家利潤兩年分別為822萬元和1181萬元。
申萬宏源證券認為富力這次並非撿便宜而是買貴了。77家酒店除去未開業的2家，2016年共實現利潤8.74億元，全部開業後淨利潤不會超過10億元，“給予目標估值約為10倍PE，則該酒店資產包的合理價格應約為100億元。”
按照申萬宏源的說法，富力花費199億元購買萬達77家酒店，非但不是“買了只下蛋的母雞”，而且還多花了近百億代價。“雖然富力收購萬達77家酒店與賬面淨值相比折價40%，但我們認為該收購價格並不如想象中地有吸引力。”
申萬宏源證券的質疑不無道理。因為當前高端酒店行業的盈利水平整體仍然有限。數據顯示，2015年，全國789家五星級酒店資產總額2454.29億元、利潤總額19.02億元，平均每家利潤為241萬元。
眾所周知，酒店難以盈利的原因，一方面在於各類競爭性產品的增加，供大於求；另一方面在於酒店本身的物業改造、外包管理會佔用很多資源和資金，從而壓縮了酒店的盈利空間。對於富力，後續通過資本化的操作來為酒店產業增加競爭力是必要的。
不過，對於此次199.06億元的酒店資產買賣，後續的不確定性還包括兩點：第一是此類酒店很多和萬達廣場是掛鉤的，在具體交接方面可能會有很多扯皮的地方。畢竟，很多項目依託於萬達廣場而進行經營；第二是酒店背後的管理人員是否會有調整和波動，這是需要重點關注。
部分業內人士表示，酒店業務大概率是不掙錢的，這應該也是融創願意低價轉手萬達酒店的原因。表面上看富力收購萬達酒店是撿了便宜，但很可能是接了燙手山芋。
曾押錯商業地產 被同行悉數超越
富力成立於1994年，總部在廣州，進入21世紀之後大舉揮師北上，其標誌性項目是北京富力城。2005年，富力在香港主板上市，成為首家被納入恆生中國企業指數的內地房地產企業，並榮登市值最高的公司之一。根據國家統計局數據，2004年至2009年，富力地產曾連續五年位列中國房地產企業綜合實力第一名，其中，2007年，則是以161億元的銷售額，排名全國第四，僅次於萬科、綠地和中海，是“華南五虎”的一哥，當時的恆大，與之相比也只能算小弟一名。
洶湧而來的輝煌，讓富力不斷膨脹，其聲稱要取萬科而代之，成為中國第一。
當同行都專注於住宅開發時，“一哥”富力似乎開啟了商業地產的“大躍進”戰略步伐，將更多的精力花在並不擅長的領域。生產力的滯後，戰略節拍的錯踏，彷彿讓這隻華南虎漸行漸遠。
在隨後到來的2008年金融危機和樓市調整雙向夾擊中，富力開始走下坡路。這一年，富力商業地產和住宅地產開發速度比例高達1：1，激進的發展策略讓富力地產的資金鍊幾乎繃斷，一度陷入破產危機。在當時，富力的官方口徑喊道“要撐過明年”。
更加重要的是，為了保持擴張的速度，富力地產不惜大幅舉債、瘋狂拿地，它急需為大肆買地投資而攀升的高負債買單，負債率從2005年上市之初的20.5%，到2007年底飆升為139.5%，被稱為“最高負債房企”。
據時代週報報道，在2009年初與投行的內部交流會上，富力的負債率受到質疑，甚至有股東開始懷疑管理層的決策力。在2009年3月份舉行的2008年業績說明會上，李思廉公開表示，當年首要是降低負債比，但投資者信心難拾。
近十年來，富力的銷售額被合生創展、碧桂園、恆大、雅居樂紛紛超過。根據數據顯示，今年上半年富力銷售額413.2億元，排名全國第二十。
值得關注的是，富力地產正謀求回 A 股上市。根據富力地產披露IPO招股書顯示，擬公開發行不超過10.7億股新股票，募集資金總額為不超過350億元，募集資金項目將投向北京富力新城、北京富力通州運河十號、天津富力新城、上海虹橋項目等9個項目。
這已是富力地產第五次申請A股市場IPO，最新消息是富力地產IPO狀態為“已反饋”。如果順利在A股上市，在享受內地資本高估值的同時，350億元的融資額也有望大幅度改善富力地產的財務狀況。
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