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■本文作者：黃豔 於豔 北京在明律師事務所

導讀：在國有土地上房屋徵收中，若被徵收人在簽約期限內未與房屋徵收部門達成補償協議，則很可能會收到《房屋徵收補償決定》。對於被徵收人來說，一旦收到這一決定，無疑被下了徵收過程的最後通牒——如果補償決定生效，房屋將面臨司法強拆，而補償安置則可能被補償決定蓋棺論定。但值得注意的是，並非每一份徵收補償決定都是合法的。本文，在明律師黃豔將結合司法實踐經驗告訴你，哪些情形可能導致你所收到的補償決定失效，即可以被複議、訴訟撤銷或確認違法。

情形一：徵收決定合法性不足

徵收決定是整個房屋徵收與補償活動的根基，徵收決定合法是補償決定合法的前提條件。如果徵收決定違法，那麼補償決定必然違法。如果被徵收人對補償決定提起行政複議或行政訴訟，而此時徵收決定尚不具有執行力，複議機關或法院通常會對徵收決定進行效力性審查，如發現徵收決定明顯不具有合法性且影響到徵收補償決定的效力，會告知被徵收人有權對徵收決定另行提起訴訟，並中止補償決定複議／訴訟案件。不過，如果此時徵收決定的6個月起訴期限已經屆滿或者已經有生效裁判文書確認徵收決定合法，複議機關、人民法院將不再考慮房屋徵收決定這一層因素。

情形二：徵收補償方案合法性不足

市、縣級人民政府在發佈房屋徵收決定公告時，公示的一項重要內容即徵收補償方案。針對具體的被徵收人的補償決定，補償安置的實質內容應當符合徵收補償方案。如果補償決定符合徵收補償方案，而徵收補償方案存在不合法情形，譬如補償範圍不全面、補償方式不當限制了被徵收人的選擇權利、未經論證並徵求公眾意見30日以上、應當組織聽證而未聽證、未囊括《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定的必要內容等，那麼徵收補償方案與補償決定均不具有合法性。如果徵收補償方案不合法，但補償決定是根據徵收補償方案的補充性文件，如操作口徑、告居民書等作出，而後者符合法律規範相關規定，那麼被徵收人合法權益並不因徵收補償方案不合法而受到影響，此時徵收補償方案的違法並不必然導致補償決定違法。

根據最高人民法院的相關裁判，對徵收補償方案的實質性審查將主要體現在對徵收補償決定的訴訟中。

情形三：遺漏被徵收人

有的被徵收房屋存在兩個或兩個以上的所有權人，如果補償決定僅針對一個或部分所有權人作出，就存在遺漏了共有產權人的違法情形，將會導致補償決定因事實認定不清而合法性不足。

情形四：被徵收房屋基本情況認定不清或有誤

如果補償決定中對被徵收房屋的用途、建築面積、佔地面積、土地使用權、是否存在需要適用住房保障的情形等基本情況認定不清或存在錯誤，亦將導致補償決定中補償事項可能不準確、全面，侵害被徵收人合法權益從而正當性不足。例如，黃豔律師曾辦理的一起撤銷補償決定行政案件中，被徵收人的房屋實際用於經營，並取得有營業執照，案涉徵收補償方案中存在“住改非認定及補助”的相關規定，但補償決定中未就被徵收房屋是否適用“住改非認定及補助”規定進行認定，後法院據此判決撤銷了補償決定。

情形五：限縮補償安置方式選擇權

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定，被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。即便被徵收人超過簽約期限，由徵收方對其作出補償決定，仍然應當保障其選擇貨幣補償或產權調換的法定權利。如果補償決定中單方面決定對被徵收人給予貨幣補償或者產權調換，將使得補償決定缺乏正當性。一般而言，徵收補償決定會優先滿足房屋產權調換的補償方式，若被徵收人選擇純貨幣補償，則比較容易實現。反過來只給貨幣補償，安置房源很可能就沒有了，將可能對被徵收人的權益造成影響。

情形六：房屋價值評估報告存在違法情形

補償決定對被徵收房屋價值的確定，依賴於評估機構所作的分戶評估報告。如果評估機構的選定不合法、公正，或者評估機構、估價師不具有相應的法定資質，或者估價師未實地查勘、估價作業期限早於徵收決定作出時間，又或者評估對象有誤、評估時點、估價原則、評估方法等方面不符合房屋徵收評估辦法的相關規定，抑或評估報告未依法送達被徵收人，都將導致評估結論不具備有效性或公正性，進而導致補償決定因欠缺合法有效的核心依據而合法性不足。

需要指出的是，在徵收補償決定的審理中一般僅對評估報告進行所謂“適度審查”。其審查專業性、深度不能取代複核評估及申請專家委員會鑑定。故此，在明律師還是建議大家積極行使申請複核和專家委員會鑑定的權利，避免到了訴訟階段難以推翻涉案補償決定。

情形七：未就未經登記的建築面積進行合法性認定

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定，市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理，以確定該部分建築面積是否補償、如何補償。倘若補償決定中未處理未經登記的建築面積補償問題，或者直接視同違法建築不予補償，亦應當認定補償決定違法。

老百姓所關心的“無證房屋”與不予補償之間存在著這樣幾層邏輯：涉案無證房屋是不是違法建築，還是確因歷史遺留原因而導致的無證；涉案無證房屋是否應當責令限期拆除或被沒收，還是可以通過改正、交納罰款等途徑消除對規劃實施的影響，獲得合法身份；涉案無證房屋能否獲得徵收補償，以及能夠獲得怎樣的補償（完整補償還是適當補償）。這些問題都是需要行政機關理清的，而不能直接不予補償也不對其作出任何認定。

在明律師最後想提示廣大被徵收人的是，房屋徵收補償決定的案件通常十分複雜，對專業知識要求較高。如被徵收人已接到補償決定，應及時拿起法律的武器，委託專業律師審慎應對，以保障自身的合法權益。一旦對補償決定的救濟期限經過，將進入申請人民法院強制執行的環節，這對被徵收人而言將是極為不利的，提升補償的可能性也將大幅縮小。