辦理財產權證轉移手續的法律實務及注意事項
(16部法律司法解釋及典型案例梳理彙總)
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《中華人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱“《民訴法》”）第251條的規定“在執行中，需要辦理有關財產權證照轉移手續的，人民法院可以向有關單位發出協助執行通知書，有關單位必須辦理。”根據上述規定，需要辦理權利證照轉移手續的財產包括：（1）不動產，即房屋、土地及地上建築建築物、樹木、農作物等；（2）特定動產，即：車輛、船舶；（3）知識產權，即：專利權、商標權。本文對辦理財產權證轉移手續的有關法律、法規、司法解釋及可供參考的規範性文件及相關典型案例和裁判要點梳理彙總如下：
一、相關法律法規及司法解釋
1、《民訴法》
第一百一十四條【對拒不協助辦理有關財產權證照轉移手續單位可予以罰款】有義務協助調查、執行的單位有下列行為之一的，人民法院除責令其履行協助義務外，並可以予以罰款：（三）有關單位接到人民法院協助執行通知書後，拒不協助扣留被執行人的收入、辦理有關財產權證照轉移手續、轉交有關票證、證照或者其他財產的；第二百五十一條【辦理財產權證照轉移手續】在執行中，需要辦理有關財產權證照轉移手續的，人民法院可以向有關單位發出協助執行通知書，有關單位必須辦理。
2、《民訴法解釋》
第五百零二條【辦理財產權證照轉移手續】人民法院在執行中需要辦理房產證、土地證、林權證、專利證書、商標證書、車船執照等有關財產權證照轉移手續的，可以依照民事訴訟法第二百五十一條規定辦理。
3、《物權法》
第十四條【不動產物權登記生效的時間】不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。第十七條【不動產登記簿與權屬證書關係】不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
4、《中華人民共和國行政訴訟法（2017修正）》
第五十九條第一款第一項【無故拒絕協助執行的法律責任】訴訟參與人或者其他人有下列行為之一的，人民法院可以根據情節輕重，予以訓誡、責令具結悔過或者處一萬元以下的罰款、十五日以下的拘留；構成犯罪的，依法追究刑事責任：（一）有義務協助調查、執行的人，對人民法院的協助調查決定、協助執行通知書，無故推拖、拒絕或者妨礙調查、執行的；
5、《不動產登記暫行條例》【國務院令第六百五十六號】
第十四條【當事人可依據生效裁判或政府決定請求辦理不動產變更登記】因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請。屬於下列情形之一的，可以由當事人單方申請：（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的；
6、《中華人民共和國商業銀行法（2015修正）》
第二十四條【商業銀行變更持有資本總額或股份總額百分之五以上的股東應經批准】商業銀行有下列變更事項之一的，應當經國務院銀行業監督管理機構批准：（五）變更持有資本總額或者股份總額百分之五以上的股東；
7、《中華人民共和國保險法（2015修正）》
第八十四條【保險公司變更持有資本總額或股份總額百分之五以上的股東應經批准】保險公司有下列情形之一的，應當經保險監督管理機構批准：（七）變更出資額佔有限責任公司資本總額百分之五以上的股東，或者變更持有股份有限公司股份百分之五以上的股東；
8、《中華人民共和國證券法（2014修訂）》
第一百二十九條【證券公司在境外設立、收購或參股證券經營機構應經批准】證券公司設立、收購或者撤銷分支機構，變更業務範圍，增加註冊資本且股權結構發生重大調整，減少註冊資本，變更持有百分之五以上股權的股東、實際控制人，變更公司章程中的重要條款，合併、分立、停業、解散、破產，必須經國務院證券監督管理機構批准。證券公司在境外設立、收購或者參股證券經營機構，必須經國務院證券監督管理機構批准。
9、《最高人民法院關於人民法院辦理財產保全案件若干問題的規定》【法釋〔2016〕22號】
第十六條【就同一財產的多個協助執行通知書應按送達先後辦理登記手續】人民法院在財產保全中採取查封、扣押、凍結措施，需要有關單位協助辦理登記手續的，有關單位應當在裁定書和協助執行通知書送達後立即辦理。針對同一財產有多個裁定書和協助執行通知書的，應當按照送達的時間先後辦理登記手續。
10、《最高人民法院關於人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》【法釋〔2016〕18號】
第六條【拍賣程序中法院應出具財產權證照轉移協助執行通知書】實施網絡司法拍賣的，人民法院應當履行下列職責：（七）辦理財產交付和出具財產權證照轉移協助執行通知書；
11、《關於無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函》【建法函〔2012〕102號】
各省、自治區、直轄市高級人民法院，解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區高級人民法院生產建設兵團分院：現將住房和城鄉建設部《關於無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函》(建法函〔2012〕102號)轉發你們，請參照執行，並在執行中注意如下問題： 第一條【無證房產依據協助執行文書辦理產權登記工作原則】各級人民法院在執行程序中，既要依法履行強制執行職責，又要尊重房屋登記機構依法享有的行政權力：既要保證執行工作的順利開展，也要防止“違法建築”等不符合法律、行政法規規定的房屋通過協助執行行為合法化。 第二條【法院就無證房屋的執行根據其是否具備初始登記條件分別進行處理】執行程序中處置未辦理初始登記的房屋時，具備初始登記條件的。執行法院處置後可以依法向房屋登記機構發出《協助執行通知書》；暫時不具備初始登記條件的，執行法院處置後可以向房屋登記機構發出《協助執行通知書》，並載明待房屋買受人或承受人完善相關手續具備初始登記條件後，由房屋登記機構按照《協助執行通知書》予以登記；不具備初始登記條件的，原則上進行“現狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現狀，買受人或承受人按照房屋的權利現狀取得房屋。後續的產權登記事項由買受人或承受人自行負責。 第三條【房屋登記機構認為不具備初始登記條件可向法院作書面說明】執行法院向房屋登記機構發出《協助執行通知書》，房屋登記機構認為不具備初始登記條件並作出書面說明的，執行法院應在30日內依照法律和有關規定，參照行政規章，對其說明理由進行審查。理由成立的，撤銷或變更《協助執行通知書》並書面通知房屋登記機構：理由不成立的，書面通知房屋登記機構限期按《協助執行通知書》辦理。
12、《最高人民法院關於行政機關不履行人民法院協助執行義務行為是否屬於行政訴訟受案範圍的答覆》【〔2012〕行他字第17號】
【行政機關拒不履行協助執行行為不屬於行政訴訟受案範圍】遼寧省高級人民法院:你院《關於宮起斌訴大連市道路客運管理處、大連市金州區交通局、大連市金川、區公路運輸管理所不履行法定職責及行政賠償一案的請示報告》收悉，經研究，答覆如下: 行政機關根據人民法院的協助執行通知書實施的行為，是行政機關必須履行的法定協助義務，公民、法人或者其他組織對該行為不服提起訴訟的，不屬於人民法院行政訴訟受案範圍。行政機關拒不履行協助執行義務的，人民法院應當依法採取執行措施督促其履行;當事人請求人民法院判決行政機關限期履行協助執行義務的，人民法院不予受理。但當事人認為行政機關不履行協助執行義務造成其損害，請求確認不履行協助執行義務行為違法並予以行政賠償的，人民法院應當受理。
13、《最高人民法院關於人民法院辦理執行案件若干期限的規定》【法發(2006)35號】
第八條【送達協助執行通知書的期限】執行中涉及不動產、特定動產及其它財產需辦理過戶登記手續的，承辦人應當在5日內向有關登記機關送達協助執行通知書。
14、《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》【法釋〔2004〕16號】
第二十九條第二款【拍賣或抵債裁定送達時財產權屬發生轉移】不動產、有登記的特定動產或者其他財產權拍賣成交或者抵債後，該不動產、特定動產的所有權、其他財產權自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉移。
15、《最高人民法院關於人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》【法釋〔1998〕15號】
第五十六條【辦理已凍結股權的轉移手續造成損失的賠償責任】有關企業收到人民法院發出的協助凍結通知後，擅自向被執行人支付股息或紅利，或擅自為被執行人辦理已凍結股權的轉移手續，造成已轉移的財產無法追回的，應當在所支付的股息或紅利或轉移的股權價值範圍內向申請執行人承擔責任。
16、《國家土地管理局關於人民法院裁定轉移土地使用權問題對最高人民法院經18號函的覆函》【〔1997〕國土函字第96號】
最高人民法院：你院法經(1997)18號函收悉。經研究，現覆函如下： 第一條【土地管理部門協助法院辦理土地轉移手續】以出讓、轉讓方式取得的國有土地使用權屬當事人自有財產，人民法院對土地使用權(包括以土地為載體的各種權利、義務)轉移的裁定，應作為土地權屬轉移的合法依據，土地管理部門應根據法院的裁定，及時進行變更土地登記。但人民法院在裁定中應明確告知當事人三十日內到人民政府土地管理部門申請辦理變更土地登記。並將裁定或判決內容以有效法律文書形式及時通知土地管理部門。 第二條【土地轉移過程中權利人取得權利的時間為法院裁定時間】土地管理部門在對裁定的土地辦理變更登記手續時，其權利取得的時間，應以人民法院裁定的權利取得時間為依據。對不申請辦理變更登記或逾期申請的，其土地權利不受法律保護，涉及的土地按違法用地處理。 第三條【土地管理部門以法院裁判時間先後為序確認土地權利】為維護人民法院判決裁定和土地登記的嚴肅性，凡當事人在規定時間內申請辦理變更登記手續的，土地管理部門應以法院裁定或判決時間先後為序確認土地權利。 第四條【劃撥土地使用權的轉移需交土地出讓金】對通過劃撥方式取得的土地使用權，由於不屬於當事人的自有財產，不能作為當事人財產進行裁定。但在裁定轉移地上建築物、附著物涉及有關土地使用權時，在與當地土地管理部門取得一致意見後，可裁定隨地上物同時轉移。凡屬於裁定中改變土地用途及使用條件的，需徵得土地管理部門同意，補交出讓金的，應在裁定中明確，經辦理出讓手續，方可取得土地使用權。 第五條【對未確定權屬土地的轉移應先確定權屬】對尚未確定土地權屬的土地，應先依據《土地管理法》第十三條規定處理後，人民法院再行裁定。
二、實務要點及參考案例：
1、法院執行過程中不能承繼其他法院在先的查封凍結措施，亦不能對協助執行義務人發生在該院採取查封凍結措施之前的擅自轉付行為追究責任。
【裁判原文】本院認為，“江西高院以浙商銀行向經發公司支付2011年股權收益時尚處於蕪湖中院與廬陽區法院的查封凍結期間內為由，認為浙商銀行違反了《最高人民法院關於執行工作若干問題的規定（試行）》第37條的規定，繼而作出責令其限期追回並承擔協助執行責任的通知，明顯主體不適格。浙商銀行向經發公司轉付收益時的查封法院是蕪湖中院及廬陽區法院，而非南昌中院或江西高院，各法院對經發公司採取查封凍結措施均是因各自獨立完全不同的案件引起，彼此均是獨立的執行行為，相互之間既無上下級審級關係，亦無案件委託執行、協助執行或移送執行等法定事由，查封在前的法院的查封凍結措施效力不能由其後查封的法院加以承繼。是否追究浙商銀行的擅自支付責任，應當由當時查封法院予以審查判斷決定，而蕪湖中院及廬陽區法院並未追究浙商銀行的擅自支付責任。在沒有法定事由且查封法院並未對浙商銀行追究責任的情況下，江西高院以其他法院採取了查封凍結措施為由，決定由其對浙商銀行追究協助執行責任，缺乏法律依據。”
【案例來源】《浙商銀行股份有限公司、九江銀行股份有限公司南昌分行與何文輝、浙江經發實業集團有限公司等申請承認與執行法院判決、仲裁裁決案件執行裁定書》【最高人民法院（2015）執復字第8號】
2、被執行人未能主動配合履行股權轉讓和減資手續的情況下，執行法院有權下發裁定強制執行，執行的方式可以是發出協助執行通知書請相關登記機關直接辦理登記，也可以由權利人依據裁定書自行向有關機關申請辦理。
【裁判原文】本院認為，“有關強制執行股權轉讓和減資的方式問題。《中華人民共和國民事訴訟法》（2007年修正）第二百二十七條（現行法律條文是第二百五十一條，內容相同）規定：‘在執行中，需要辦理有關財產權證照轉移手續的，人民法院可以向有關單位發出協助執行通知書，有關單位必須辦理。’第二百二十八條（現行法律條文是第二百五十二條，內容相同）規定：‘對判決、裁定和其他法律文書指定的行為，被執行人未按執行通知履行的，人民法院可以強制執行或者委託有關單位或者其他人完成，費用由被執行人承擔。’本案在荔浦明膠公司未能主動配合履行股權轉讓和減資手續的情況下，執行法院有權下發相關裁定強制執行，執行的方式可以是發出協助執行通知書請相關登記機關直接辦理登記，也可以由權利人依據裁定書自行向有關機關申請辦理。本案強制執行股權轉讓和減資手續的方式完全合法。同時，依照調解書確定的履行順序，應先履行股權轉讓及減資手續，其後返還房地產權證及合同。而桂林中院在2012年6月21日已經先行將房地產權證及合同退還荔浦明膠公司法定代表人唐寶輝，同年7月19日才作出股權過戶和減資的裁定，已經充分照顧了被執行人的利益。”
【案例來源】《珠海寶輝生物科技有限公司、桂林華潤天和藥業有限公司等與珠海寶輝生物科技有限公司、廣西荔浦明膠藥業有限公司企業借貸糾紛、申請承認與執行法院判決、仲裁裁決案件執行裁定書》【最高人民法院（2014）執監字第259號】
3、行政登記機關根據人民法院的協助執行通知書實施房屋過戶的行政行為不屬於人民法院行政訴訟的受案範圍。
【裁判原文】法院認為，“礄口區法院於2000年3月10日將劉漢長位於武漢市礄口區板廠四巷55號房屋執行過戶給汪巧雲、龍斌，是否向礄口區房管局送達該院（2000）礄執裁字第1號《民事裁定書》和（2000）礄執字第1號《協助執行通知書》的事實不清，礄口區房管局據以辦理涉案房屋過戶轉移登記手續的上述（2000）礄執裁字第1號《民事裁定書》和（2000）礄執字第1號《協助執行通知書》並非原件。原審裁定依據《最高人民法院關於行政機關根據法院的協助執行通知書實施的行政行為是否屬於人民法院行政訴訟受案範圍的批覆》的規定，認定涉案房屋行政登記機關根據人民法院的協助執行通知書實施房屋過戶的行政行為不屬於人民法院行政訴訟的受案範圍，缺乏事實根據。”
【案例來源】《劉桂斌、武漢市住房保障和房屋管理局城鄉建設行政管理:房屋登記管理(房屋登記)再審審查與審判監督行政裁定書》【湖北省高級人民法院（2017）鄂行申114號】
4、執行被執行人唯一住房時，若申請人同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準及當地廉租住房保障面積標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的，人民法院應予支持申請人繼續執行拍賣該房屋的請求。
【裁判原文】本院認為，“關於對當事人唯一住房能否採取強制執行措施的問題。《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十條第一款明確規定：金錢債權執行中，符合下列情形之一，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必須的居住房屋為由，提出異議的，人民法院不予支持：（三）申請人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。本案已符合這一條件，人民法院依法可以處置其唯一房產用於償債。這也是反制規避執行，解決‘執行難’問題的重要舉措。”
【案例來源】《許筱靚、陳鵬等與許筱靚、陳鵬執行裁定書》【海南省高級人民法院(2015)瓊執復字第25號】
5、協助執行人如有證據認為執行法院處理涉案土地使用權存有錯誤，可依法向執行法院提出審查建議，但不應停止辦理協助執行事項。
【裁判原文】本院認為，“本案爭議的焦點問題是泰安中院對申請複議人蒙陰國土局的罰款決定是否有事實和法律依據。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十一條的規定，‘在執行中，需要辦理有關財產權證照轉移手續的，人民法院可以向有關單位發出協助執行通知書，有關單位必須辦理。’《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第三條第二款規定：‘國土資源、房地產管理部門在協助人民法院執行土地使用權、房屋時，不對生效法律文書和協助執行通知書進行實體審查。國土資源、房地產管理部門認為人民法院查封、預查封或者處理的土地、房屋權屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應當停止辦理協助執行事項。’本案中，泰安中院於2015年3月26日向申請複議人蒙陰國土局送達（2014）泰執字第87-13號、第88-12號、第89-11號執行裁定書及協助執行通知書，要求申請複議人協助將涉案土地使用權過戶至申請執行人韓君堂名下。根據上述法律規定，申請複議人作為負有協助執行義務的土地管理部門，必須按生效法律文書的要求辦理協助執行事項。申請複議人如有證據認為泰安中院處理涉案土地使用權存有錯誤，可依法向泰安中院提出審查建議，但不應停止辦理協助執行事項。因申請複議人在收到上述法律文書後，未及時履行泰安中院所要求的協助義務，泰安中院再次責令申請複議人履行協助義務，但是申請複議人在並無蒙陰法院對涉案土地續封記錄的情況下，僅以蒙陰法院的公函為由，仍不協助泰安中院辦理涉案土地的過戶登記手續，違反上述法律規定。故該複議請求及理由沒有法律依據。泰安中院對申請複議人接到協助執行通知書後拒不履行協助義務的行為作出罰款決定符合法律規定，本院應予支持。”
【案例來源】《韓君堂與弘盛地產有限公司、山東中鐵地產有限公司、王安年等借款合同糾紛執行復議決定書》【山東省高級人民法院（2015）魯執復字第94號】
6、協助執行單位無權審查人民法院的法律文書，必須按照人民法院的協助執行通知書辦理相關登記手續。而有義務協助執行的單位接到人民法院協助執行通知書後拒不協助辦理有關財產權證照轉移手續的，人民法院可以對其進行罰款。
【裁判原文】本院認為，“《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十一條規定：‘在執行中，需要辦理有關財產權證照轉移手續的，人民法院可以向有關單位發出協助執行通知書，有關單位必須辦理。’依照上述規定，協助執行單位無權審查人民法院的法律文書，必須按照人民法院的協助執行通知書辦理相關登記手續。而有義務協助執行的單位接到人民法院協助執行通知書後拒不協助辦理有關財產權證照轉移手續的，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十四條第一款第（三）項的規定，人民法院可以對其進行罰款。本案中，贛榆縣國土資源局按照濟南中院法律文書的要求辦理土地使用權過戶登記手續是其法定義務。濟南中院分別於2013年6月20日、2013年7月22日、2014年1月21日先後三次發函贛榆縣國土資源局，要求其依法履行協助義務，但其至今仍未履行，應認定其行為構成拒不協助辦理有關財產證照轉移手續，濟南中院對其依法罰款符合法律規定。”
【案例來源】《贛榆縣國土資源局執行案決定書》【山東省高級人民法院（2014）魯執複議字第75號】
作者：李舒 唐青林 吳志強
來源：保全與執行
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