昨天，法律圈都在流傳和評議一份二審民事終審判決書，在這份裁判文書網公開的，廣州中院2018年11月5日作出的，案號為（2018）粵01民終17779號民事判決書裡，法院終審駁回了李某花了550多萬元，通過法院組織的公開拍賣購得房屋後，要求佔用者騰房的訴訟請求，驚掉了無數人的下巴，紛紛表示看不懂，也紛紛為這位購房者叫冤！
根據該二審判決，案件事實概括如下：2017年7月份，李某在廣州市天河區法院組織的網上公開拍賣執行房屋中，以最高競價5595960元購得了陳某1、陳某2所有的房屋一棟。全款付清後，2017年7月31日，法院裁定房屋歸李XX所有，並於2017年9月21日協助李某辦理了《房地產權證》。
房子雖然取得法定所有權，但一直被陳某1、陳某2佔用著，法院根本沒有在拍賣之前騰空房屋交付李某。2017年12月1日，李某向陳某1、陳某2發《律師函》，要求二者3日內搬離，但未得願，遂向原執行法院天河區法院起訴，要求：陳某1、陳某2立即搬離房屋，並支付佔用期間的租金損失。
一審法院審理後認為，法院執行裁定書、《房地產權證》均確認涉案房屋歸李某所有，陳某1、陳某2居住該房屋，侵害了李某的房屋所有權權益，應該搬離並支付佔用費。
一審判決： 1、陳某1、陳某2三十日內騰空並搬離涉案房屋；2、陳某1、陳某2向李某支付自2017年9月21日起至搬離之日止的佔用費。
陳某1不服，提出上訴，要求撤銷一審判決，改判駁回李某的訴訟請求，理由是;拍賣時涉案房屋標明為不交吉拍賣，就是為了能在原址繼續居住及不影響孩子學業，所以低價拍賣。
二審廣州中院開庭審理後，認定了一審法院網拍執行房屋是以“按現狀不交吉拍賣”方式進行的事實，認為，李某雖然取得了房屋的各項法定權利，但法院網拍時“按現狀不交吉方式拍賣”方式已經告知李某，故李某要求陳某二人“立即要求騰空搬離”房屋的請求，“理由欠充分，法院暫不予支持”。
二審終審判決：1、撤銷原一審判決；2、陳某1、陳某2向李某支付房屋自2017年9月21日起至判決發生法律效力之日止的佔用費；3、駁回李某的訴訟請求。
此案主要涉及三個法律問題，一是法院網絡拍賣房屋，採取“不交吉拍賣”，合法不？二是法院認定陳某二人合法佔有而駁回李某的騰房訴訟請求，合法不？三是李某現在是房錢兩空，成了“包租公”，該如何維權？
1、1998年6月11日公佈並施行的，最高人民法院法釋（1998）15號《關於人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第49條規定，“拍賣、變賣被執行人的財產，必須即時錢財兩清”
2016年8月2日公佈2017年1月1日開始施行的，最高人民法院法釋（2016）18號《最高人民法院關於人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第6條規定，“實施網絡司法拍賣的，人民法院應當履行下列職責：……（七）辦理財產交付和出具財產權證照轉移協助執行通知書；……”
什麼是“財產交付”？《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規定：對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用。由此可見，不動產的“財產交付”不光是產權過戶，還要“房屋的交付使用”。
根據以上兩個司法解釋中的“錢財兩清”、“財產交付”規定， 法院網絡司法拍賣前，必須騰空涉案的房屋。騰空房屋確是出力不討好的活，容易遭到被執行人百般阻撓甚至暴力抗法。既然司法解釋規定的如此明確，不能因為工作有困難就不執行法律規定，將麻煩推給購房者了吧？實踐中，確有些法院拍賣前明確告知競買者，法院不負責騰房，但實踐做法不代表就是合法，法院不負責騰房是沒有法律依據的，且如此置法律職責何在？司法公信力何在？
2、房屋所有權系以房屋為標的物，所有人獨佔性地支配其所有的房屋的權利。房屋所有人在法律規定的範圍內，可以對其所有的房屋進行佔有、使用、收益、處分，並可排除他人的干涉。《物權法》第三十九條之規定，所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。
物權權利人對於特定的物享有直接支配和排他的權利。排除妨害權在於保障物權不受妨害，房屋所有權人在所有權受到妨害或可能受到妨害時有權請求排除妨害。當然，這種排除妨礙權的行使，必須以不損害他人合法權利為前提。
本案中，一審天河區法院雖然告知涉案網拍房屋採取“不交吉方式”進行，但這種執行方式沒有法律依據，且由此確定的執行後果，充滿了不確定性，不具備法律文書基本的可執行性要求。根據《最高人民法院關於人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第18條規定，“申請執行的法律文書有給付內容，且執行標的和被執行人明確”。
二審法院認定了李某合法取得了房屋的所有權，也認可了一審法院網拍時確定的“按現狀不交吉拍賣”方式的合法性，“暫不予支持”李某的所有權排除妨害權。問題是，陳某1、陳某2的佔有權合法不？一審法院的拍賣前告知是否依法構成了對所有權人權益的合法排除？
根據以上分析，法院規定的“按現狀不交吉拍賣”方式是沒有法律依據的，進而陳某1、陳某2佔有該房屋也是沒有合法依據的，故二審法院認定陳某二人合法佔有使用該房屋，也是沒有合法依據的，且超越常理法理的。
3、李某訴請陳某二人騰空房屋的請求已經被法院終審判決駁回，給出的駁回理由是“暫不予支持”，究竟這個“暫”是暫時到什麼時候，只能看法官的心情和被告的意願了。李某現在的局面是，550多萬的購房款支付了，房子名義上獲得了所有權，但實際上並沒有取得佔有權，該如何維權？兩條路！
一是可以申請審判監督再審程序，請求推翻二審終審判決。該二審判決，不光是沒有法律根據的認定了陳某二人佔有房屋的合法性，維持了一審法院執行“按現狀不交吉拍賣”的非法做法，而且枉顧了拍賣人對於司法公信力和執行力的信任，不符合法律規定及法理精神。李某可以申請上級法院或判案法院再審。
二是可以申請一審法院撤銷網絡司法拍賣，進而申請國家賠償。根據《最高人民法院關於人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第三十一條規定，“當事人、利害關係人提出異議請求撤銷網絡司法拍賣，符合下列情形之一的，人民法院應當支持：……（六）其他嚴重違反網絡司法拍賣程序且損害當事人或者競買人利益的情形。” 第三十二條規定，“網絡司法拍賣被人民法院撤銷，當事人、利害關係人、案外人認為人民法院的拍賣行為違法致使其合法權益遭受損害的，可以依法申請國家賠償；”
最後提醒一句，跟法院打交道一定要謹慎，參與案件處理一定要有風險意識和法律知識。雖然法院是講法講理的地方，但一旦法院不按套路來，想糾正生效法律文書乃至一個案件中的違法決定，比其他地方更困難。這就是李某從司法拍賣乃至一二審走下來，給大家的深刻教訓吧！
廣東省廣州市中級人民法院
民 事 判 決 書
（2018）粵01民終17779號
上訴人（原審被告）：陳XX，男，1971年3月9日出生，漢族，住廣東省普寧市。
被上訴人（原審原告）：李XX，男，1983年1月16日出生，壯族，住廣東省廣州市天河區。
委託訴訟代理人：陳X，北京大成（廣州）律師事務所律師。
原審被告：陳XX，女，1975年9月12日出生，漢族，住廣東省普寧市。
上訴人陳XX因與被上訴人李XX、原審被告陳XX物權保護糾紛一案，不服廣州市天河區人民法院（2017）粵0106民初25280號民事判決，向本院提起上訴。本院於2018年9月13日立案後，依法組成合議庭進行了審理。現已審理終結。
上訴人陳XX上訴請求：1、撤銷一審判決，改判駁回李XX的訴訟請求；2、二審訴訟費用由李XX承擔。事實和理由：陳XX的孩子均在天河區讀書，拍賣時涉案房屋為不交吉拍賣，價格很低，陳XX為了能在原址居住及不影響孩子學業，只能按低價拍賣。
被上訴人李XX辯稱：陳XX的上訴請求沒有法律依據，其陳述的事實和理由沒有相關證據。涉案房產歸屬於李XX，陳XX無理由佔有使用嚴重損害李XX的利益，一審法院判決陳XX、陳XX騰空搬離房屋合法合理。綜上，請求維持原判，駁回上訴。
原審被告陳XX經本院合法傳喚未到庭表明意見。
李XX向一審法院起訴請求：一、陳XX、陳XX立即搬離廣州市天河區龍口中路152號xxx房；二、陳XX、陳XX向李XX支付佔用上述房屋的使用費（按上述房屋所在地的租金標準7985.24元/月，自2017年9月21日起計至陳XX、陳XX搬離房屋之日止）三、陳XX、陳XX承擔本案訴訟費。
一審法院認定事實：陳XX、陳XX為一審法院（2016）粵0106執6793號執行案的被執行人。在該執行案中，該院依法將陳XX、陳XX位於廣州市天河區龍口中路152號xxx房的房產（以下簡稱涉案房屋）交付評估拍賣，經公開拍賣，涉案房屋最終由李XX以最高價5595960元競得。該院遂於2017年7月31日作出（2016）粵0106執6793-1號執行裁定書，裁定涉案房屋歸李XX所有。2017年9月21日，李XX取得涉案房屋的《房地產權證》，該證載明涉案房屋建築面積為117.43平方米。
2017年12月1日，李XX委託律師按涉案房屋的地址向陳XX、陳XX發出《律師函》，要求陳XX、陳XX在收到該函之日起3日內搬離涉案房屋等；相應的EMS郵寄底單及郵件查詢單顯示該郵件於2017年12月1日由本人簽收；陳XX亦當庭確認其收到了該《律師函》。
現李XX以陳XX、陳XX拒不搬離涉案房屋為由提起本案訴訟，並提交《2016年廣州市房屋租金參考價》，要求陳XX、陳XX按該參考價即68元/平方米/月向其支付涉案房屋自2017年9月21日起的佔用費。經質證，陳XX對上述《2016年廣州市房屋租金參考價》不予確認，認為其無需支付涉案房屋的佔用費，因李XX在競買涉案房屋時是知悉有人居住在涉案房屋內的；事實上，涉案房屋自2007年起一直由其及妻子陳XX等家人居住使用至今。
2018年5月10日，一審法院工作人員在涉案房屋大門張貼權利申報公告，並告知如對涉案房屋主張權利的公民、法人或其他組織可向該院申報權利，逾期未申報視為放棄權利；後並無案外人在一審法院指定的申報權利期間向該院申報權利。
一審法院認為：《中華人民共和國物權法》第三十九條規定：“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利”。（2016）粵0106執6793-1號執行裁定書確認涉案房屋歸李XX所有，李XX亦於2017年9月21日取得了涉案房屋的《房地產權證》，其依法享有涉案房屋的各項法定權利。現陳XX經一審法院合法傳喚逾期未到庭應訴，視為放棄舉證；而陳XX確認其及陳XX至今仍居住在涉案房屋內，確侵害了李XX的合法權益，故對李XX要求陳XX、陳XX搬離涉案房屋並自2017年9月21日起支付佔用費的訴訟請求，予以支持。關於佔用費的計算標準，因陳XX對李XX主張的68元/平方米/月的計算標準持有異議，根據公平合理的原則，認定每月的佔用費應按涉案房屋建築面積117.43平方米計算，由具有相關資質的評估機構進行評定，如評定標準超出68元/平方米/月的，以68元/平方米/月為限。陳XX經合法傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟，依法缺席判決。
綜上，一審法院根據《中華人民共和國物權法》第三十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條的規定，判決：一、陳XX、陳XX自本判決發生法律效力之日起三十日內騰空並搬離廣州市天河區龍口中路152號xxx房；二、陳XX、陳XX自本判決發生法律效力之日起三十日內，向李XX支付上述房屋自2017年9月21日起至搬離之日止的佔用費（每月的佔用費應按房屋建築面積117.43平方米計算，由具有相關資質的評估機構進行評定，如評定標準超出68元/平方米/月的，以68元/平方米/月為限）；如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本案受理費800元，由陳XX、陳XX負擔。
經二審審查，一審法院查明事實無誤，本院予以確認。二審中，雙方當事人沒有提交新證據。
本院另查明，涉案房屋在（2016）粵0106執6793號執行案中是按現狀不交吉方式拍賣。
本院認為：本案二審的主要爭議焦點在於陳XX、陳XX應否騰空搬離涉案房屋。對此本院認為，李XX雖已競得涉案房屋並取得了涉案房屋的《房地產權證》，依法享有涉案房屋的各項法定權利。但涉案房屋是按現狀不交吉方式拍賣，李XX在拍賣時對此應當清楚，故其應當承擔相應的法律後果。
現李XX在取得房屋所有權後立即要求陳XX、陳XX騰空搬離房屋，理由欠充分，本院暫不予支持。而李XX要求陳XX、陳XX自2017年9月21日起支付佔用費合法合理，陳XX在二審中亦未提出異議，故陳XX、陳XX應按一審判決確定的標準計付至本判決發生法律效力之日止。綜上所述，陳XX的上訴請求部分成立，本院予以支持。另由於李XX在本案中沒有過錯，故受理費應由陳XX、陳XX一方承擔。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規定，判決如下：
一、撤銷廣州市天河區人民法院（2017）粵0106民初25280號民事判決第一項；
二、變更廣州市天河區人民法院（2017）粵0106民初25280號民事判決第二項為：陳XX、陳XX自本判決送達之日起30日內，向李XX支付上述房屋自2017年9月21日起至本判決發生法律效力之日止的佔用費（每月的佔用費應按房屋建築面積117.43平方米計算，由具有相關資質的評估機構進行評定，如評定標準超出68元/平方米/月的，以68元/平方米/月為限）；
三、駁回李XX的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行給付款項的義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費800元，由陳XX、陳XX負擔。二審案件受理費800元，由陳XX負擔。
本判決為終審判決。
審判長 黃 嵩
審判員 吳國慶
審判員 劉 卉
二〇一八年十一月五日
書記員 王 敏
來源： 煙語法萌 中國裁判文書網
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