未批先佔，如此明顯的違法行為，所有的被徵收人都要小心

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■宗旨：願行政均能依法，願天下再無強拆。
■徵地拆遷有套路；高額補償有祕訣

對於為了公共利益需要或是改善農民生活質量的徵地活動，現行法律作出了許多規定，為防止徵地部門違法徵地給老百姓造成不必要的損失，無論是實體還是程序都有嚴格規定，但基於各種利益誘惑，還是有許多行政機關違法徵地，影響政府公信力，損害老百姓合法權益。今天我們來說一說未批先佔的問題。

一、徵地審批的具體要求：

根據《土地管理法》第四十三條

任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。 前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家徵收的原屬於農民集體所有的土地。

第四十四條

建設佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。 省、自治區、直轄市人民政府批准的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批准的建設項目佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批准。 在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批准土地利用總體規劃的機關批准。在已批准的農用地轉用範圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批准。 本條第二款、第三款規定以外的建設項目佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區、直轄市人民政府批准。

第四十五條

徵收下列土地的，由國務院批准： （一）基本農田； （二）基本農田以外的耕地超過三十五公頃的； （三）其他土地超過七十公頃的。 徵收前款規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批准，並報國務院備案。 徵收農用地的，應當依照本法第四十四條的規定先行辦理農用地轉用審批。其中，經國務院批准農用地轉用的，同時辦理徵地審批手續，不再另行辦理徵地審批；經省、自治區、直轄市人民政府在徵地批准權限內批准農用地轉用的，同時辦理徵地審批手續，不再另行辦理徵地審批，超過徵地批准權限的，應當依照本條第一款的規定另行辦理徵地審批。

據此我們可以得知，進行徵地工作籤，必須依法經過審批，未批先佔是典型的違法徵收行為

二、關於審批時效的問題

國土部《關於完善農用地轉用和土地徵收審查報批工作的意見》中規定，農用地轉用和土地徵收批准文件有效期兩年。農用地轉用或土地徵收經依法批准後，市、縣兩年內未用地或未實施徵地補償安置方案的，批准文件自動失效。

據此我們可以看出，實踐中所出現的用以前的徵地批准文件進行徵收的情況，您一定要警惕了，千萬不要隨意簽訂補償協議或是提供自己的產權證書原件。

三、“未批先佔”下籤訂的安置補償協議並不必然無效

根據最高院的一則裁判來看，結合有關土地管理法律、法規的規定精神，依法取得徵地批准是政府組織實施徵地活動的法定前提條件。但是，基於合同雙方自願性原則和誠實信用原則，對合同的效力不宜輕易否定。通常，導致協議無效的事由系存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的“一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益”“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”“以合法形式掩蓋非法目的”“損害社會公共利益”“違反法律、行政法規的強制性規定”等情形。本案中，涉案協議系地方政府基於公共利益需要、積極推進相關項目所形成，且該協議於2014年3月6日簽訂後，國土資源部在2014年4月21日即正式作出了涉案土地的徵地批准文件。因此，涉案協議不存在上述無效情形。從維護法律關係的穩定性和保障絕大多數被徵地農民合法的安置補償權益角度出發，以“未批先徵”為由從根本上否定所有已簽訂的安置補償協議的效力，不僅不合理，而且在法律上也難以成立。

在此新翰律師在此提醒大家，面對徵地拆遷，一定要冷靜細緻，遇到不清楚的法律問題，一定要及時尋求專業的法律幫助，此外對於補償協議，一定要明確各項內容，對於涉及自身利益的部分以及違約責任承擔的問題一定要慎重，千萬不要盲目衝動。以免為自己後續維權增加難度。