來源： 民商事裁判規則
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裁判要旨
土地出讓合同中約定的違約金標準，受行政文件及部門規章的約束，受讓方逾期支付土地出讓金給出讓方造成的資金損失，不能簡單地以銀行同期貸款利率或民間借貸規定的利息標準進行評判，應當考慮違約金條款內容的法定性、行政管理的強制性、違約責任的可預見性等因素，在無特殊情形下原則上應不予調減。
案情簡介
一、2011年10月，昆明國土局與仁澤公司簽訂《土地出讓合同》，約定：昆明國土局將總面積為58484.86平方米的土地出讓給仁澤公司，用途為其他普通商品住房用地，出讓價款為52988.92萬元；受讓人不能按時支付出讓價款的，每日按遲延交付款項的1‰繳納違約金。
二、《土地出讓合同》簽訂後，滇池管委會將涉案土地交付給仁澤公司，仁澤公司進行房屋建蓋，用於城中村改造的回遷安置房，但仁澤公司至今未交付土地出讓金。
三、昆明國土局、滇池管委會於2016年12月向雲南高院起訴，請求：仁澤公司向昆明國土局、滇池管委會交付土地出讓金52988.92萬元及違約金（按照每日1‰的標準）。庭審過程中，昆明國土局聲明仁澤公司應交付的涉案土地出讓金及違約金應向滇池管委會交付，滇池管委會及仁澤公司對此均表示同意。
四、雲南高院認為，昆明國土局、滇池管委會並未提交證據證明其實際損失，綜合考慮仁澤公司目前的實際情況，認定仁澤公司應承擔的違約金按照中國人民銀行同期同類貸款利率計算。遂判決仁澤公司向滇池管委會支付土地出讓金52988.92萬元，以及以52988.92萬元為本金，自2011年11月28日起至款項付清之日止，按照中國人民銀行同期同類貸款利率計算的違約金。
五、昆明國土局不服，上訴至最高法院。最高法院改判仁澤公司按日1‰向滇池管委會支付自2011年11月28日起至2016年12月12日（起訴時）止的違約金。
裁判要點
最高法院認為不應對《土地出讓合同》的違約金標準進行調整的原因在於：
第一，《國務院辦公廳關於規範國有土地使用權出讓收支管理的通知》對於國有土地出讓合同中土地使用者不按時足額繳納土地出讓收入的違約金標準作了明確規定，不屬於土地出讓合同的雙方能夠任意協商達成的條款，該類條款如不存在違反法律、行政法規強制性效力性規定的情形，原則上不宜以私法判決的方式否定其效力,亦不宜依職權作相應調整，而應以此為依據確認各方當事人的民事權利義務。
第二，房地產企業在簽訂合同、取得土地使用權時，對於土地出讓合同的內容包括違約責任的約定應當是知道的，合同一旦簽署，應當對政府主管部門和房地產企業雙方具有約束力。本案中，《土地出讓合同》系雙方真實意思表示，仁澤公司作為專業的房地產開發公司，在取得國有土地使用權時應當知道違約責任後果，亦不存在其不能預見的情形。
實務經驗總結
前事不忘、後事之師。為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：
受讓人在簽訂土地出讓合同後應當及時按約支付土地出讓金，否則後果真的很嚴重，如本案最終法院判決土地受讓人仁澤公司向國土局支付超過9億的違約金。即使受讓人因特殊原因確實不能按時支付土地出讓金，也應當及時與國土部門協商雙方均可接受的解決方案，並通過書面形式予以確認。
相關法律法規
《國務院辦公廳關於規範國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發〔2006〕100號）
土地出讓合同、徵地協議等應約定對土地使用者不按時足額繳納土地出讓收入的，按日加收違約金額1‰的違約金。違約金隨同土地出讓收入一併繳入地方國庫。對違反本通知規定，擅自減免、截留、擠佔、挪用應繳國庫的土地出讓收入，不執行國家統一規定的會計、政府採購等制度的，要嚴格按照土地管理法、會計法、審計法、政府採購法、《財政違法行為處罰處分條例》（國務院令第427號）和《金融違法行為處罰辦法》（國務院令第260號）等有關法律法規進行處理，並依法追究有關責任人的責任；觸犯刑法的，依法追究有關人員的刑事責任。
《中華人民共和國合同法》
第一百一十四條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》
第二十七條 當事人通過反訴或者抗辯的方式，請求人民法院依照合同法第一百一十四條第二款的規定調整違約金的，人民法院應予支持。
第二十八條 當事人依照合同法第一百一十四條第二款的規定，請求人民法院增加違約金的，增加後的違約金數額以不超過實際損失額為限。增加違約金以後，當事人又請求對方賠償損失的，人民法院不予支持。
第二十九條 當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。
當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高於造成的損失”。
法院判決
以下為本案在最高法院審理階段，裁判文書中“本院認為”部分就該問題的論述：
本案二審爭議的焦點問題是，《土地出讓合同》約定的違約金計算標準應否進行調整。
土地出讓合同相較於普通的民事合同的確具有其特殊性，其中一方主體為政府國土資源行政主管部門，由其提供的土地出讓合同格式文本必然會受到相關法律、法規和規範性文件的約束。國務院《國有土地收支通知》對於國有土地出讓合同中土地使用者不按時足額繳納土地出讓收入的違約金標準作了明確規定，並明確了對違反本通知規定的責任後果。此規範性文件中關於土地出讓合同違約金標準的規定，系針對國有土地交易市場做出的政策性規定,體現在土地出讓合同中，不屬於雙方能夠任意協商達成的條款，該類條款如不存在違反法律、行政法規強制性效力性規定的情形，原則上不宜以私法判決的方式否定其效力,亦不宜依職權作相應調整，而應以此為依據確認各方當事人的民事權利義務。
況且，房地產企業在簽訂合同、取得土地使用權時，對於土地出讓合同的內容包括違約責任的約定應當是知道的，合同一旦簽署，應當對政府主管部門和房地產企業雙方具有約束力。
本案中，《土地出讓合同》系雙方真實意思表示，仁澤公司作為專業的房地產開發公司，在取得國有土地使用權時應當知道違約責任後果，亦不存在其不能預見的情形。因此，原審法院將仁澤公司承擔逾期交付土地出讓金的違約金責任，由約定按每日遲延交付款項的1‰調整為按同期銀行貸款利率計算不當，本院予以糾正。但同時，考慮到昆明國資局因仁澤公司違約所受損失及仁澤公司重組中的實際情況，基於公平原則，仁澤公司的違約責任按照合同約定的違約金標準計算至一審法院受理昆明國資局起訴的2016年12月12日止為宜，此足以體現對仁澤公司違約的懲罰。故對昆明國資局違約金計算至仁澤公司付清全部土地出讓金之日止的上訴請求，本院不予支持。
綜上，《土地出讓合同》中約定的違約金標準，受行政文件及部門規章的約束，受讓方逾期支付土地出讓金給出讓方造成的資金損失，不能簡單地以銀行同期貸款利率或民間借貸規定的利息標準進行評判，應當考慮違約金條款內容的法定性、行政管理的強制性、違約責任的可預見性等因素，在無特殊情形下原則上應不予調減。一審法院將違約金標準調減為中國人民銀行同期同類貸款利率標準，系適用法律錯誤。
案件來源
昆明市國土資源局、昆明滇池國家旅遊度假區管理委員會建設用地使用權出讓合同糾紛二審民事判決書，最高人民法院（2017）最高法民終561號。
延伸閱讀
關於法院能否對土地出讓合同中約定的逾期付款違約金標準進行調整的問題，司法實踐中尚存在爭議。
一、認定可對土地出讓合同中約定的逾期付款違約金標準進行調整的案例
案例1：黃岡市宏林房地產開發有限公司、團風縣國土資源局建設用地使用權出讓合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書[湖北省高級人民法院（2018）鄂民申174號]認為，“團風國土局一審起訴要求宏林公司支付拖欠土地出讓金及違約金，一審判決嚴格依照合同約定的違約金標準判令宏林公司支付違約金，二審判決認定雙方合同約定違約金標準過高，酌情按照同期銀行貸款利率調整違約金的標準，已降低宏林公司應承擔的違約金金額，充分保護宏林公司的合法權益。二審判決未判令宏林公司賠償損失，不存在超過團風國土局的訴訟請求範圍的問題。”
二、認定不可對土地出讓合同中約定的逾期付款違約金標準進行調整的案例
案例2：佛山市國土資源和城鄉規劃局與佛山市南海盈裕房地產發展有限公司、恆大地產集團有限公司建設用地使用權出讓合同糾紛二審民事判決書[廣東省高級人民法院粵高法民一終字第86號]認為，“本案中，通過簽訂《出讓合同》時約定的違約責任條款，雙方當事人均對違約可能造成的法律後果有清楚的認知，依照合同約定承擔相應的違約責任並未超出雙方當事人簽訂《出讓合同》時應預見的範圍。而且，盈裕公司、恆大公司亦未提供證據證明約定的違約金數額過分高於國土城鄉規劃局實際遭受的損失。在此基礎之上，原審法院依據《出讓合同》的履行情況，盈裕公司、恆大公司在履行合同時的過錯程度以及可能取得的預期利益，根據公平原則和誠實信用原則，對《出讓合同》約定的違約金標準不予調整，並無不當，本院予以維持。因此，盈裕公司、恆大公司應按照《出讓合同》的約定，以逾期未支付的土地出讓金為本金，按每日千分之一的標準，向國土城鄉規劃局支付逾期付款違約金共計155984500元。”
案例3：仙遊縣國土資源局、福建挺虎置業集團有限公司建設用地使用權出讓合同糾紛二審民事判決書[福建省高級人民法院（2016）閩民終1197號]認為，“對挺虎公司因逾期繳納土地出讓金應支付的違約金具體計算如下：均按日1‰標準計算，自2014年12月11日至2015年4月12日以土地出讓金4864.7078萬元為基數計算為5983591元；自2015年4月13日至2015年7月2日，以土地出讓金4064.7078萬元為基數計算為3292413元；自2015年7月3日至2015年7月9日以土地出讓金3264.7078萬元為基數計算為228530元；自2015年7月10日暫計至2016年6月3日以土地出讓金2864.7078萬元為基數計算為9453536元。”
案例4：大連市旅順精製濾布廠、大連市國土資源和房屋局建設用地使用權出讓合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書[遼寧省高級人民法院（2016）遼民申4125號]認為，“再審申請人同被申請人在合同中約定，再審申請人應於2011年8月8日前向被申請人交納土地出讓金，再審申請人直到2015年6月9日才向被申請人交納了土地出讓金，其行為已構成違約，故被申請人要求其交納滯納金的訴訟請求符合法律規定。國辦發（2006）100號《國務院辦公廳關於規範國有土地使用權出讓收支管理的通知》規定：‘土地出讓合同、徵地協議等應約定對土地使用者不按時足額繳納土地出讓收入的，按日加收違約金額1‰的違約金，違約金隨同土地出讓收入一併繳入地方國庫’。國土局所確定的遲延支付出讓金的違約金標準不僅有國務院辦公廳的規範性文件依據，也是其與濾布廠的合同約定，該違約金標準不宜進行調整。二審判決並無不當。再審申請人的再審請求缺乏法律依據本院不予支持。”
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