■點擊右上角【關注】“北京在明律師事務所”頭條號，私信回覆“諮詢”，即可享有一對一法律服務諮詢。
■本文作者：謝天澤 北京在明律師事務所
導讀：徵收中房屋被違法拆除的事情，廣大被徵收人一定聽過很多。這樣的事件，大多發生在雙方不能就補償事宜達成一致的情況下。被徵收人認為補償標準不合理，自然不會簽訂補償協議。項目遇到阻滯，部分徵收方就會罔顧法律，強制拆除被徵收房屋。但是，今天在明律師講到的案件中，雙方已經簽訂了補償協議，被徵收人卻仍然起訴了區政府強拆行為違法。這不禁讓人有些納悶兒：已經簽了協議，難道不是徵收方想怎麼拆就怎麼拆嗎？被徵收人究竟面臨怎樣的特殊情況呢？
【簽了協議交了房本，補償沒到就拆房】
原告李某是湖北省武漢市洪山區的居民。因“省藝校珞獅北路片區域舊城改造”項目建設，李某於2014年4月10日與洪山區房屋徵收事務服務中心、珞南街辦事處簽訂了“房屋徵收補償安置”及“跳檔選房”兩個協議，並按被告要求當場上交了房產證和土地證。
2014年8月13日，在原告未拿到安置補償協議、未收到補償款存摺的情況下，被告強行拆除了原告位於珞獅路的房屋。
無奈之下，李某一紙訴狀將區政府、區城鄉統籌發展局訴至法院，請求判決確認其強制拆除房屋的行為違法。
2017年2月13日，武漢市中級人民法院作出（2016）鄂01行初545號行政裁定書，駁回原告李某的起訴。2017年6月6日，湖北省高級人民法院作出（2017）鄂行終407號行政裁定書，駁回李某的上訴，維持原裁定。
我們可以看出，該案例中，被徵收人的維權警惕性實在不高，導致後續的維權十分困難。李某的遭遇也為廣大被徵收人提了醒。
第一，房屋的權屬證書可以證明被徵收人的身份資格，是被徵收人依法享有補償權益的重要憑證。徵收方在協議中要求被徵收人上交證件，這一條款極為不合理。被徵收人發現此類有風險的條款，應當拒絕簽字，並與徵收方溝通協商。簡言之，在尚未收到到賬的補償款前，不應交出房屋所有權證和國有土地使用權證。
第二，各類合同、協議都是為締約雙方準備的。徵收補償協議也應一式兩份，在被徵收人手中留存一份。沒有協議原件，一旦事後發生糾紛將無據可查。所以，廣大被徵收人應當確保手中留有一份協議原件。簽約時，也要注意對比兩份協議的完整性、一致性。如果徵收方以政策規定等為由要求將簽好的協議帶走審計，則要當場要求對所籤的協議文本進行清晰地拍照留存，以證明協議的客觀存在。
【最高法裁定：滿足特定條件，簽了補償協議也可提起強拆違法訴訟】
李某的起訴被法院駁回，於是向最高人民法院申請再審。2018年12月18日，最高人民法院裁定提審該案。2019年3月27日，最高人民法院作出（2019）最高法行再72號行政裁定書，撤銷了一、二審法院的裁定，並指令湖北省高級人民法院對該案進行審理。
最高人民法院在裁定書中指出，雙方爭議的核心問題為安置補償協議簽訂後，房屋被徵收人還是否有權就強拆行為提起訴訟。
徵收補償協議主要解決的是被徵收房屋的價值補償、被徵收人的搬遷損失以及因搬遷引起的停產停業損失問題。《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條規定了徵收補償所包括的內容。第二十五條規定了補償協議應當約定的事項。徵收補償協議簽訂後，可以據此認定被徵收人就房屋的徵收以及相關事項的補償與徵收方達成了一致。
但是，根據該條例的上述規定以及第二十七條“任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。”第二十八條：“被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。”的規定，徵收補償協議約定的內容，顯然不包括因違法強制拆除可能給被拆遷人造成的不應有的包括屋內動產在內的其他人身、財產損失。
對此，根據《行政訴訟法》第十二條以及《國家賠償法》第四條，被徵收人可在強制拆除行為被確認違法的情況下，取得相應的賠償。因該利益獨立於合法徵收行為產生的補償利益，故被徵收人即使簽訂了徵收補償協議，也依然與可能存在的違法強制拆除行為存在法律上的利害關係，可以作為適格原告就此提起行政訴訟。
需要特別指出的是，簽訂補償協議並領取補償款後，如果被徵收人騰空並交出房屋，則一般認為其與房屋拆除行為不再具有利害關係。這點廣大被徵收人要注意。
最後，在明律師要提醒您，徵收補償協議具有一定的合同屬性，無論徵收方與被徵收人，均應按照協議約定全面履行義務。雖然簽訂徵收補償協議的一方是行政機關，但其依然應當參照適用合同法規範。行政機關應當遵循平等、自願、公平、誠實信用、依約履責等一般的合同原則。如此才能符合依法行政的要求，鞏固行政機關的公信力。要求被徵收人上交證件，不允許被徵收人留存補償協議……實踐中徵收方的這類做法只能不斷激化徵收矛盾，讓舊城改造項目偏離了初衷。而謹慎簽訂補償協議，在任何時候都是被徵收人需要牢牢記住的維權首要法則。