光谷向東大勢已定！房價創新高！萬科迎來第二子，值不值得買？

在“武鄂同城”規劃的快速發展下，各種利好建設不斷湧入鄂州，機場的建設、地鐵的通車、高校的引入等等，區域建設越來越好，並且光谷還在持續的擴容，向東發展勢在必行，使得兩城之間的聯繫更加的密切。

尤其是葛店新城區域，地處武漢與鄂州的交匯處，在光谷房價高漲的情形下，葛店性價比上的優勢吸引了不少置業者的到來。光谷向東的葛店也成為剛需客戶一種新的選擇。但同樣，由於行政區劃屬於鄂州，置業葛店還是跨城購房，不少人對此十分糾結。

目前葛店新城板塊已有萬科、中海、新城等房企佈局，這些房企的項目成交情況也十分不錯，在上週開盤的中海錦城國際項目就出現300多人搶200多套房源的情況。

而從去年開始，不少品牌開發商也開始在葛店老城區佈局，目前這一區域也集結了富力、萬科、花樣年等房企。

今天，小編就來帶大家看看這個板塊即將發售的純新盤——萬科橙。

區位情況

萬科橙項目位於鄂州華容區葛店鎮老城區，臨創業大道。並不屬於我們常規說的葛店新城區域。這一板塊距離光谷中心城直線距離約12-15公里。

小區位上，東至創業大道，南至規劃地塊，西臨姚湖小學，北至友誼路。

地塊西北側臨葛店開發區姚湖小學。地塊內部南側及東南部有約1.7萬㎡的凱瑞國際酒店其中1萬㎡處於運營，0.7萬㎡處於在建狀態。

關於土拍

2018年5月10日，鄂州市成交一宗住宅地塊，編號為P[2018]005，地塊由武漢雲瑞德置業有限公司競得，成交價8980萬元，樓面價944元/平，溢價率89.85%。

地塊位於華容區創業大道以西，處於葛店經濟技術開發區內，出讓面積21451.5平方米，建築面積95137.4平方米。

地塊北面有物流中心、機械廠等產業分佈，南面有光谷新城、綠苑星家等多個住宅項目，居住環境成熟。武漢雲瑞德置業有限公司是葛店本地一傢俬企，主要經營房地產開發經營、水電安裝、房屋維修、出租等業務。

2018年8月14日，武漢市萬科房地產有限公司出資4666萬元入股武漢雲瑞德置業有限公司，佔股70%。

萬科藉此再度佈局葛店。而在2017年7月，萬科發佈公告宣佈進駐鄂州葛店，打造萬科五彩城項目。

項目情況

項目由6棟住宅和一棟1.4萬方商業綜合體組成。項目總建築11.6萬方，其中住宅總建面約8萬方，商業總建面約1.4萬方，容積率4.435，總套數808套，總車位805個。

萬科橙首期預計推出1、2號樓，兩棟樓均為兩梯四戶，34層，連廊設計。首推建築面積段在約90-105㎡三房。據透露，首次開盤時間預計將在4月底，具體戶型尚未公佈。

區域交通配套

自駕方面，項目周邊分佈有葛洪大道、創業大道等多條葛店老城區的主幹道。葛洪大道是一條東西走向的橫向道路，藉由葛洪大道去往葛店管委會等葛店老城中心區各項設施基本在5-10分鐘車程。

創業大道是南北走向的縱向道路，藉由這條道路往南車程15-20分鐘左右可以到達葛店新城板塊。

另外，葛洪大道未來可連接森林大道。森林大道（三環線-武鄂高速公路）是連接武昌、光谷、葛店、鄂州間的一條重要交通幹道和景觀大道，在光谷片區串聯起國家存儲器基地、天馬微電子、華星光電等萬億級產業集群。項目全長18391.94米，紅線寬40～60米，雙向6車道。預計今年6月通車。也就是說未來可以通過這條道路直接到達光谷中心城板塊，車程預計在25-30分鐘左右。

地鐵方面，通往葛店的地鐵11號線葛店段預計今年上半年開工，具體站點在葛店南站。距離項目葛店南站直線距離約6.1公里，開車都要20幾分鐘才能到，可以說和地鐵基本沾不上邊。

公交方面，項目1公里範圍內有姚湖村、岱廟路口、創業大道等多個公交站點。主要的公交線路都是通往葛店開發區、葛店老城、華容其他板塊。

另外，在這些公交線路中，有一條101路公交車，這條公交車連通武昌的武珞路大東門和鄂州的華容，其中穿過街道口、光谷廣場、光谷中心城、左嶺等各個區域。

區域生活配套

商業上，項目距離葛店高新區葛洪大道約400-500米，沿葛洪大道兩側，是葛店老城區最繁華的地段，擁有各類型生活服務配套，購物餐飲、教育醫療、休閒娛樂等一應俱全。

葛洪大道上的市政廣場旁，擁有一所大型的中百倉儲，是項目最近、也是最主要的商業服務來源，基本滿足日常生活中所需要的購物需求，同時項目前往中百倉儲的沿路，也開設有很多的商業門店，內容豐富齊全;西面是城區中最核心的地段，還配有百信購物廣場、中影鳳凰國際影城等商業中心。

市政廣場

項目周邊的中百倉儲超市

教育上，項目周邊學校比較多，鄂州華容高級中學、張鐵小學、姚湖小學、葛店中學等距離項目約3公里左右，但教學質量一般。

醫療上，3公里範圍內，有華容人民醫院、葛店衛生院等醫療機構，基本簡單的病症可以治療。鄂州市第五醫院距離項目約4公里，這個醫院不是三甲醫院，也只能說是區域內大一點的醫院。預計今年將開業的湖北省中醫院葛東院區距離項目約5公里，這是葛店目前唯一的三甲醫院。

產業配套上，項目位置屬於葛店老城區板塊，葛店老城區除了是商業、教育、行政等綜合配套豐富的區域外。位於葛店老城的北側靠近物流港區，目前這一區域已經有如普洛斯、國際物流網等大型物流園區分佈於此。同時葛店老城的南側也有唯品會、京東、亞馬遜等企業的電商園區分佈在周圍。

配套點評：項目雖然不是位於核心配套區中，但距離葛店老城的核心配套區也不遠，日後的日常生活較為方便。

關於價格

葛店目前的新房主要分佈在，葛店南站所在的葛店新城板塊。

這一區域目前有新房可售的錦繡香江、中海錦城國際、新城匯雋、紫菱東岸、萬科五彩城等，這一區域前期的包含錦繡香江在內的老盤多為毛坯房源，價格在9000-9500元/平左右。而包括新城匯雋、中海錦城國際在內的裝修房價格在12000元/平左右。

另外，萬科橙所在的葛店老城價格在5500-7000元/平左右。目前周邊在售的新房不多，僅有華清園、光谷新青年、光谷首府等老盤，且並非品牌房企。其中光谷首府、光谷新青年毛坯價格基本在5500-5800元/平左右。

目前品牌房企項目僅有花樣年花郡以及富力金禧悅城，富力金禧悅城前期開盤，毛坯均價7500元/平米。所以萬科橙的毛坯價格預計在7500-8000元/平之間。萬科現在的項目多半加精裝，所以這個項目的價格預計在9500-10000元/平左右。或將成為葛店老城的房價天花板。

價格點評：

項目周邊富力金禧悅城最小戶型79平、花樣年花郡最小戶型75平，這兩個項目的總價最低60萬以內。而萬科的戶型是90平起步，即使不加裝修，最低總價也預計在70萬左右。若加了裝修，總價最低預計在90萬左右。

因此，由於起步面積比周邊競品大，萬科橙在首付門檻上沒有優勢。同時，項目最大戶型為105平，這對於改善客群來說面積又比較小。所以整體看來，性價比不算特別高。

優劣勢分析

1、項目位於葛店主城區，周邊生活氛圍濃厚，商業、教育、醫療等配套齊全。

2、交通方面，項目自駕交通方便，但離地鐵線路、城鐵都較遠。

3、萬科的品牌整體較不錯，物業也有保障。

4、目前葛店主要的利好基本都集中在葛店新城板塊，老城區反倒發展一般，商業房開發也不多。類比到武漢可參照江夏的文化大道和紙坊區域。

5、價格方面，葛店老城由於品牌開發商進駐較少，所以新房並不多，而參照周邊在售新房價格，另外加上裝修的話，項目價格可能破萬，將成為片區價格的天花板。

6、項目體量不大，適宜在鄂州葛店一帶工作的地緣性人群。對於在光谷區域上班的碼農們，或者投資客群來說，並不太適合。

購買建議

1、項目可享受老城區的豐富配套，對於在葛店老城區就業人群，或是在周邊物流園區上班的人來說，如果對品質有要求，且預算充足，可考慮萬科橙項目。

3、項目在空間上距離光谷較遠，基本與地鐵不沾邊，對於光谷區域內就業的剛需人群來說，並不算特別適合。

2、對於投資客來說，對比周邊競品，由於起步面積比周邊高出10多個平米，項目在門檻上不會有很大優勢。同時周邊還有很多價格在5500-7000元/平左右的低價項目，因此就投資來說也不太合適。