曾幾何時，江寧只是南京的一個縣，隨著“撤縣設區”，區域地鐵、高鐵、商業等各項配套逐步完善，大量主城區居民及購房者開始遷居江寧，江寧的房價也有了一個質的飛躍。
目前來看，江寧作為南京面積最大、經濟最強區域，逐漸成為購房者的置業熱土。交通方面，江寧北有南京南站，南有南京祿口國際機場，還有已經建成運行的南京地鐵1號線、3號線、4號線、s1號線，及正在建設的南京地鐵5號線等，無論是出國、出市等都非常方便。
商業方面，已經逐漸形成百家湖商圈、東山商圈、大學城商圈、勝太路商圈等，完全能滿足江寧人購物需求。其中，百家湖商圈更是憑藉景楓kingmo、21世紀太陽城、江寧金鷹等，成為南京第二個“新街口”。
不僅如此，近年江寧的教育、醫療、產業、企業等都有高速發展，在此背景下，江寧的房價也不斷水張船高。近期，江寧百家湖、九龍湖多個品牌樓盤二手房成交價紛紛站穩4.5萬/㎡、4萬/㎡的房價，還是讓很多購房者表示看不懂，畢竟主城很多區域房價與此相當。
先來看看江寧二手房近一年來，二手房房價漲幅情況。根據最新數據顯示，4月江寧二手房掛牌價25621元/㎡，參考均價24632元/㎡，按照這個價格來算，在江寧購買100㎡房子，總價要246萬左右，首付74萬左右。
若按照利率上浮10%，貸款30年，等額本息來算，每個月還款約9650元/㎡，這個首付和月供，對於很多買房人來說壓力還是不小。也難怪，不少人直言江寧的房價馬上也買不起了......
不過，這個只是江寧區的均價，因地理位置、配套等各種因素，價格也有所不同。今天，掌櫃君實地踩盤了江寧部分地鐵盤、學區房、剛需房，帶來最新樓盤打探，供不同買房人購房參考。
一、優質學區房
掌櫃君首先來到九龍湖板塊，這個區域因為擁有北小學區，便捷的交通、完善的生活配套，越來越受到改善人群的關注。
作為萬科進駐江寧打造的第一個產品，萬科金域藍灣也算是早期九龍湖開拓者，從首開當時的1萬/㎡左右，到目前二手房突破4萬/㎡大關，不僅僅是因為萬科超強的品牌實力，更是因為其擁有北小江寧分校這一較好的學區。
整個小區是九龍湖板塊的品質大盤，由67棟樓4552戶組成，不僅有高層，還有別墅。小區交付至今已有9年多的時間，由於萬科物業精心維護與管理，小區歷經風雨，仍然顯得比較新。
目前來看，小區均價為37367元/㎡，目前房價整體較高，主要針對江寧及區域改善和剛改人群，對購房者的資金實力要求較高。小區最高成交單價高達40808元/㎡，這樣來看，比目前江寧區均價（24632元/㎡）高了近1.6萬/㎡，主要還是因為品牌房企、精裝交付、北小學區等因素造成。
學校配套來看，萬科金域藍灣自帶幼兒園，即金域藍灣幼兒園，而作為現在江寧改善樓盤，其業主學歷、素質都較高，自然對教育重視程度也不同。小區的小區和中學學區是北京東路小學江寧分校（即目前的江寧開發區學校），這是一所公辦性質9年學校，也是目前江寧比較好的學校之一，師資力量雄厚。
小區門口自帶商業街，目前已經藍灣咖啡、座上客、蘇果、建設銀行、餐館等各種生活配套，滿足業主日常生活需求。另外，小區對面還有各種兒童興趣補習班、教育機構，業主會選擇課外時間為孩子選擇更多的教育。
除此之外，小區距離百家湖CBD不遠，景楓KINGMO、21世紀太陽城、江寧金鷹等眾多商場，也是業主閒暇時購物好去處。
值得注意的是，與萬科金域藍灣僅一街之隔的駿景華庭，由7棟樓964戶組成，目前二手房均價為32014元/㎡，相比對面的萬科金域藍灣低了5000多元/㎡。
配套來看，小區周邊有已經建成運營的南京地鐵1號線百家湖站、3號線九龍湖站，距離小區約2公里。門口還有多條公交線路可直達地鐵站，從而通達全城，總體來說，公共交通比較便捷。
但值得購房者注意的是，該小區目前還有部分新房待售，之前均價約1.5萬/㎡，後期上市價格待定，但與現在二手房32014元/㎡的均價還是有一定價格倒掛，值得買入。
其與萬科金域藍灣共享多數生活配套，但與之不同的是，小區幼兒園為江寧天賦幼兒園，且小區南側和東側為安置房小區，物業管理混亂、人員相對較雜，居住環境不是很好，對小區也會有一定影響。
總體來看，這兩個小區中小學學區一致，唯一不同的是幼兒園學校，但仔細相比，萬科金域藍灣在開發商品牌、實力、物業等方面，都要遠好於駿景華庭。但對於買房人來說，具體還是要看手裡資金和首付情況。
二、地鐵房
江寧目前交通較為便捷，地鐵也是貫穿全區，也就有不少樓盤自然成為地鐵盤。掌櫃君今天重點實探了九龍湖站旁的中糧彩雲居和河海大學站旁的天泰青城苑，具體情況如下：
中糧彩雲居位於南京地鐵3號線九龍湖站西側，緊鄰地鐵口，可謂是名副其實的地鐵房。作為央企精心打造的樓盤，經歷7年多的風雨洗刷，在物業的精心維護下，整個小區依然顯得很新。
整個小區共10棟樓，有1107戶組成，體量不大。周邊主要是東南大學江寧小區、銅仁醫院、南師大江寧分校，以及多個企業和公司等。據瞭解，小區當時購買人群主要為東大老師和旁邊醫院醫生等，居住人群素質較高。
小區西側為南京師範大學附屬中學江寧分校，是一所國有民營性質的全日制寄宿學校。學校由幼兒園、小學部、初中部、高中部和國際部組成，是目前國內規模最大、層次最高的民辦學校之一。而區域的清水亭學校也是歸其託管，教學質量有一定提升。
同時，小區南側為東南大學江寧校區，東南大學作為南京僅有的2所985高校，其師資力量、教學水平都是毋庸置疑的。
目前二手房均價29267元/㎡，且多以小戶型為主，面積涵蓋30多-110多㎡，總價最低百萬起，對於剛需和投資客來說，都是能買得起的小區。最主要的是，除了地鐵之外，小區周邊還有多條公交線路，能直達江寧多個區域，乘坐地鐵也能直達南京各個區域。
但整個小區周邊缺乏大型商超，需要向北去百家湖CBD，或者向南去秣周東路的砂之船，這一點是有待改善的。值得注意的是，小區周邊有九龍湖、東毛湖、上秦淮溼地、杏花村等生態環境資源，是其他區域所無法比擬的。
隨後，掌櫃君來到位於將軍大道沿線的天泰青城苑，其位於南京地鐵S1號線河海大學站西側，整個小區由南京天泰建設有限公司開發，物業為南京永和物業管理有限公司。小區為板式建築，由3棟樓1147戶組成。小區交付至今已有7年多的時間，由於物業管理及時，小區外立面整體較新。
小區隔壁就是河海大學江寧校區，周邊還有不少企業、單位，如國家電網、賽燕然科技產業園、中航工業南京機電等。目前二手房均價為27596元/㎡，比較適合周邊工作人群，但房價整體均價較高，對購房者的首付及資金要求較高。4月該小區成交均價在2.7萬-2.9萬/㎡不等，但戶型偏小，總價不是很高，但戶型來看，適合單身或者情侶居住，對投資客來說，比較適合。
但也有部分不好的地方，靠近將軍大道、佛城西路、佛城東路，會有部分噪音汙染。不過，小區西側緊鄰將軍山風景區，南側為牛首山河，周邊還有牛首山風景區，自然環境優美，適合週末出遊散心。
總體來說，這兩家小區都在地鐵沿線，且都有小戶型房源，總價不高，可適合剛需和情侶居住，對投資客來說，可以考慮投資出租收益，也是個不錯選擇。
三、剛需房
除了上面的學區房、地鐵房，掌櫃君今天還實地打探了兩個剛需盤，總價不到200萬，對剛需買房人來說，可以根據個人情況，重點考慮下。
殷巷新寓整個小區於2002年建成，共有297棟樓，共11328戶，可謂區域體量最大的二手房小區。整個小區容積率僅1.30，多為6層房源，經歷17年的風雨，目前多個樓棟外立面已經破舊，小區內部管理也較為鬆散，物業維護不及時，內部環境較差。
同時，因小區早期周邊多為外地人、打工者的聚集地，所以人員素質參差不齊、人員雜亂，居住環境也有待改善。這也是小區破舊、價格漲不上去的原因之一，雖然小區破舊，但好在價格低，還是有不少買房人會願意選擇購買，近期小區成交均價在2.1萬-2.4萬/㎡，且多以65㎡小戶型，總價150萬左右，首付45萬左右，貸款壓力也不大，適合在附近工作的剛需，對投資客意義不大。
小區西側為南京清水亭幼兒園，對業主來說，可以讓孩子在家門口上學。還有南京師範大學附屬中學江寧分校清水亭學校，該學校是南京師範大學附屬中學江寧分校託管 ，對學校的教學水平及質量有一定積極作用。
對於剛需買房人來說，小區體量較大，物業管理不及時，對居住環境有一定要求的年輕人可能會比較介意，但總體是個不錯的買房機會。
最後，掌櫃君來到位於江寧區祿口街道的空港公寓，距離南京地鐵S1號線翔宇路北約600米，目前二手房僅14707元/平米，多以小戶型為主，總價最低百萬起，首付30多萬，對於剛需來說，是個非常不錯的選擇。
小區為板式建築，由82棟樓構成，共2748戶。小區交付至今已有4年多的時間，雖然小區外立面還是比較新的，但內部物業管理及維護有所怠慢，業主違停、東西亂放等情況比較多。
整個小區容積率僅1.20，均為7層，居住舒適度相比周邊小區，有一定優勢，但小區綠化率僅24%，且管理不及時，內部多個綠化有待改善。
配套方面，小區周邊有已經建成的福泰隆購物中心、盛莊生活廣場，以及小區底商，包括了超市、藥店、銀行等生活配套。還有正在建設的中南棉花塘，預計今年下半年開業。
與殷巷新寓一樣，小區最大的問題是內部環境有待改善，雖然也是地鐵房，但距離主城較遠，比較適合在周邊工作的剛需人群上車。
總體來看，這兩個小區都屬於剛需房，對剛需買房人來說有一定價格優勢，但小區的問題也很明顯，物業管理不及時、內部環境亟待改善、居住人群較雜、後期轉手難度可能較大，比較適合地緣客戶，買房人需要慎重考慮。
看完以上這些學區房、地鐵房、剛需房，當然只是一部分，我們後期還會繼續給大家推出二手房介紹，以滿足不同買房人群的需要。