國家統計局公佈的4月份70城房價指數顯示，70大中城市中有67城新建商品住宅價格環比上漲，3月為65城；北上廣深分別漲0.5%、漲0.3%、漲1.1%、漲0.4%。中原地產首席分析師張大偉對此進行了解讀。
金三銀四出現，樓市小陽春蔓延
從70城數據看，3-4月份的樓市小陽春繼續蔓延，新建住宅與二手房幾個上漲城市依然處於高位。新建住宅出現了最近4年最高的67城市房價上漲，僅贛州，韶關兩個弱三線城市環比下調。
出現4月房價繼續上漲的原因，主要還是因為之前相對寬鬆的信貸政策，另外上漲比較多的城市有所向三線城市蔓延，特別是二手房，一二線城市依然明顯上漲，部分三線城市二手房價格上漲幅度也有擴大。
信貸政策寬鬆+人才政策，成小陽春主因
張大偉認為，4月份出現房價再翹頭的原因很簡單：信貸寬鬆下，購房者入市量提高後，價格開始出現上浮。
截至目前，前四月銷售業績的房企合計有28家，合計銷售額為15426億，同比上漲9.2%；前3月銷售額為10821億，同比上漲為4.8%。28家企業中，前4月同比上漲幅度相比前3月，有13家漲幅放緩，14家上漲加速。
數據顯示，前4個月住戶部分中長期貸款上漲了1.8萬億。在一季度受到降準等影響，包括2018年部分房貸按揭需求轉移到2019年。1.8萬億的前4個月居民戶中長期貸款數據是歷史高位。
從房地產資金面看，房企融資難度有所降低，大額融資明顯增加。降準帶來的信貸對房地產影響開始逐漸出現。
從房地產調控內容看，的確出現了多城市寬鬆，疊加人口政策，其中大量的輕微鬆綁政策被加碼放大。從當下信貸市場看，最緊的時間已經過去，包括認房又認貸，首套房與二套房的認定標準，貸款成數、按揭利率的變化，將是未來幾個月影響房地產市場走勢的最關鍵要素。
70城4月賣地3321億，環比同比均明顯上漲
統計局公佈70城房價數據的這70個城市的土地市場，也同樣處於高位運行狀態，累計這70個城市在2019年4月賣地高達3321億，同比上漲了47%,環比上漲了36.9%.這一賣地金額也是2019年來的最高點。
4月賣地比較多的城市有，武漢、杭州、合肥、溫州、寧波、廣州、鄭州。70大城市平均4月賣地溢價率高達22.71%，這也是最近2年的高點。
二手房市場依然分化
因為新建住宅是網籤數據，新盤網籤被政策影響最大，整體看，二手房數據更體現市場真實情況。
4月市場分化繼續明顯，有12個城市二手房價格下調，一二三線城市都有分佈，其中包括，廣州、濟南、成都、武漢、青島等城市依然下調。從去年10月開始，已經連續7個月有超過10個城市二手房價環比下跌。
小陽春持續，過熱就調控，15政策收緊
這一輪小陽春到底多長？張大偉認為，核心還是看信貸政策的寬鬆程度，最典型的指標是認房又認貸的標準是否會變化，這個政策不變市場波動不會大，這個政策一旦變化，市場將出現明顯反彈。
過去一年，很多城市房價的確明顯下調了。而且低迷的成交量下，積蓄了不少需求。
4月來，房地產調控再變，超過15城再收緊，限售與公積金收緊再現。出現加碼調控政策的城市主要原因是部分區域房地產市場有失控風險，房價明顯上漲，土地市場明顯過熱。
上漲不是穩定，下調也不是穩定，預計後續樓市調控政策將繼續穩定房地產市場。“市場可以小陽春，不準入夏。”張大偉如是認為。
58安居客房產研究院首席分析師張波也預計，2019年市場的鬆緊“微調節”狀況將持續存在，因城施策的大背景下樓市政策在不同城市的體現方式會更為多樣化，不但鬆緊方式不同，鬆緊的力度亦會有所差異，市場極大概率將趨於穩定。
數據來源：國家統計局、中原地產
相關推薦
