這座城市急了！罕見房價“糾正”文件，刺痛了多少購房者的心
編 輯：正風
來 源：正和島
走過了兩年暴漲之路，一片看空聲中，三四線樓市降價這隻“狼”終於來了。
比如，這兩天屬實火了一把的湖北四線小城——恩施。
近日，一份名為《關於穩定恩施房地產市場價格預警的通知》的文件在網上四處流傳，引起了市場熱議。
起因是恩施上市樓盤逐漸增多，一部分房企面臨銷售去化壓力，只好斷崖式降價促銷。有的樓盤開盤價低於備案價800元-1200元/平米，有的則揮淚大甩賣，以4000元-4500元/平米的價格拋售餘盤，有的則是今年賣的價格，比去年同期相比低了許多……
具體內容，我們不妨看一下官方發出的文件：
當然了，樓市“降價未遂”的案例不是什麼新鮮事，對市場波動提出預警的城市也並不少見，像年初的江蘇邳州、1月份的安徽蕪湖還有3月份的江西贛州，三四線城市叫停房企降價已經輪番上演過，但能像恩施一般，將降價情形說得如此清晰、將“不能陡然把房價降得太低”說得如此直言不諱的，還真並不多見。
所以，我們也不妨分析下恩施此次“止跌令”的背後邏輯，也以此為例，看看三四線城市房地產的未來。
01.房企降價的“十宗罪”
我們先來看下恩施市房地產協會所列出的部分樓盤降價現象的十條主要表現：
1、高價備案，低價開盤，降幅800-1200元每平方米
2、分期預售和銷售，前後價差300-500元每平方米
3、無故不按市場規律辦事，開盤價整體同比下降200-500元每平方米
4、標註低價吸引客戶，實為銷售噱頭，引起市場大幅波動和購房預期變化
5、不按成本和價格規律定價，綜合成本與實際售價形成巨大反差，給自身留下不可持續發展空間，走入開發銷售的歧途
6、以蓄客為由提前釋放低價信息，甚至未辦預售證即變相收取押金和辦卡
7、以分銷、電銷等方式與第三方合作進行降價，用工程款抵扣房、內部福利特價房等形式變相降價擾亂市場
8、採取甩賣價格拋售，成交價在4000-4500元每平方米之間，對整個市場預期形成不良影響
9、採取不正當銷售手段將銷售人員安排至其他售樓部外進行拉客，影響極其惡劣
10、違反相關規範，將樓層涉及高度降低至2.7米左右，為後期購房者入住埋下矛盾隱患。
不難發現，文件列舉了十類“擾亂恩施房地產市場開發秩序，不利於恩施房地產市場健康穩定發展”的做法，文件要求所有開盤企業自查糾偏，恩施市房協則會進行暗訪和調查。
同時，恩施市房協也將協助主管部門分地價、分區位對備案價格的下限底價進行制度性約束，確定良性的降價幅度比例區間，屆時嚴格按照規定價格區間進行售賣。
出發的目的自然是好的，畢竟誰也不願意看到市場中的惡性競爭，何況還關係到重金購買的房子，但恩施此番限制降價的做法，也確實容易被認作是政府部門“託市”的思路。
對於如此詳細的“止跌令”，一位品牌房企的營銷負責人就表達了自己的看法，他認為涉及到價格的條款存在過度市場干預的情況。
“開發商在一個小區內的對於不同戶型會因為小區景觀的不同造成價差，但設定價格下限是明顯不尊重房地產營銷的行為，比如第一個對備案價設定下限，這就是強行政管控。”該負責人如是說道。
不過也有當地業內人士認為，恩施房價斷崖式下降問題，社會反映比較強烈，房協列出降價現象的10條主要表現，對部分樓盤進行調查核實，還進行了相應的4個措施予以引導和糾正，本質上是有利於市場穩定的行為。
至於具體的情況，我們還是要從恩施樓市真實現狀說起。
02.止跌令背後：
恩施GDP增速全省最低，房產依賴度高
恩施位於湖北省西部，屬於典型三四線城市。
恩施土家族苗族自治州包括2市6縣，州政府所在地恩施市和利川市是縣級市，其他六個縣包括建始、巴東、宣恩、咸豐、來鳳和鶴峰。恩施市全市總人口82萬，城市建成區面積45平方公里。
在2019年2月底由恩施州房協發佈的《2018年度恩施房地產市場報告》中顯示，2018年恩施市新建商品住宅成交均價為6165.58元/平米，為全州最高，是該州房價最低的巴東縣均價的兩倍以上。相比之下，餘盤甩賣的價格比均價下降了30%左右，幾乎同2016年房價尚未開始快速拉昇時的價格持平。
由於交通等原因，恩施州的經濟情況也不夠發達。官方數據顯示，2018年恩施州GDP總量為871億元，是湖北省唯一一個未過千億的市州。去年恩施州GDP增速為6.2%，同樣是省內最低水平。
區縣經濟上，2018年，恩施市的政府債務餘額為67.4億元，在湖北省各縣市中，規模僅次於武漢市轄的黃陂區和江夏區。根據國盛證券的統計，2018年恩施市的債務率（地方政府債務餘額/綜合財力）為150.4%。
中原地產首席分析師張大偉認為，恩施只是全國不發達城市的代表，屬於三四線城市中經濟相對落後區域，對房地產有一定依賴度。
該機構統計顯示，2018年恩施州完成房地產開發總投資130.76億元，同比上漲27.14%；恩施土地出讓金規模為45.34億元，同比漲幅超過100%。
張大偉也指出，這反映出當前三四線樓市的一種普遍現狀，即隨著房地產市場的降溫，很多城市開始擔心經濟增長和財政收入受到影響，因此會出臺託底性調控手段。
可見，在GDP壓力與高企的政府債中尋求突破的恩施，的確選擇了將房地產作為支撐財政收入的一大命脈，而大家一直猜測的政府“託市”，想來也不無道理。
03.“降價未遂”背後的3重信號
講完了城市的背景，接下來我們就聊一聊最為核心的問題，為什麼恩施的房子會跌？政府又為什麼不允許跌？
1. 凡是出現樓市降價未遂的地方，樓市必然遭遇了問題。每一份維穩的“紅頭文件”，都猶如一份反證。
同理，樓市調控越是堅挺，越是加碼不斷，越說明樓市的穩定。蘇州就是典型案例，前不久，蘇州陸續上馬限售、九年一學位、召開30家房企開會控房價。
同樣是“控房價”，蘇州是控制房價上漲，而恩施寄望的是遏制房價下跌。相比而言，只要有決心，想要控制上漲並非難事，但想要遏制房價下跌，卻非一個地方的能量所能及。
原因在於，房價受到大環境影響，房地產協會固然可以通過紅頭文件，建立暫時的攻守同盟，但市場未必買賬，價格維持得再高再穩，只要沒人接盤，就沒有任何意義。
更關鍵的是，房地產企業同樣未必能守得住。降價銷售，是為了回款需要，是為了清庫存需要。不讓降價，房子如果賣不出去，損失誰來承擔？
2.所謂的樓小陽春只是局部現象，大多數城市的樓市並沒有想象的那麼好
今年以來，在貨幣寬鬆和政策局部鬆綁的刺激下，部分一二線城市市場有所復甦，蘇州、南寧樓市則進入相對火熱狀態，但大多數二線城市仍在高位盤整，三四線城市則步入震盪下行渠道。
在限價和限網籤的背景下，最有說服力的當屬成交量。根據招商證券的統計，一二線城市無論新房還是二手房成交都相對穩定，三四線城市則出現持續下滑。
這背後，既有大環境的影響，也有棚改貨幣化全面退潮的影響。
棚改貨幣化，是這一輪三四線房價上行的主要原因所在。當棚改規模減半乃至棚改貨幣化消退，三四線的房價就很難維持。
具體看恩施。恩施屬於湖北，湖北2019年全省棚改計劃為9萬套，而去年則為14.2萬套，相比下滑了-39.61%。
恩施的棚改規模，從2018年的8987套，銳減到2019年的2784套，大幅減少-69%，影響可見一斑。
3.穩樓市是2019年的主基調。所謂穩，既要遏制過度上漲，又要防範大跌
無獨有偶，相比於控制房價上漲，地方對於遏制房價下跌的動力更足。
在房地產領域，一直都存在央地博弈。上級更在乎的房地產穩定的大局，在乎的是防範金融風險，而地方更在意的則是房地產投資拉動經濟、賣地收入彌補財政，因而對漲價的包容度更高，而對降價的忍耐度更低。
當然，地方擔心降價背後，還有一定的維穩考量。每一次降價，雖說是市場行為，但對於老業主來說，無異於晴天霹靂，降價維權總是層出不窮。
早在去年，杭州有街道就成立了房地產維穩工作領導小組，目的就在於防範樓市調整時的各種風險。
所以，穩樓市之下，“一城一策”必然出現分化：樓市火熱的城市必然要被調控之手按住，而樓市相對慘淡的城市則會迎來鬆綁乃至直接的行政干預。
04.潮水退去，三四線開始裸泳
最後，我們再聽聽專家的看法。
中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長、中國社科院競爭力模擬實驗室副主任鄒琳華表示，對於恩施樓市而言，可能是短期上漲太快，需求退潮後剌激效力消退，就出現了降價壓力。
根據易居研究院中國百城房價報告，今年1-4月份全國三四線城市房價漲幅已遠遠小於2017年的高位水平，即明顯走出了“過快上漲”的區間，同時此類漲幅也低於全國10.2%的平均水平，這體現了當前房價繼續降溫的態勢。
自2018年6月開始，棚改風向開始變化，住建部六部委隨後也表示將控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式。過去兩年間支撐三四線樓市暴漲的主要動力不再，這些地區所面臨的缺乏經濟和人口支撐的真實情況也就浮出了水面。
當潮水退去，恩施市房協也只能要求各個企業與之“共克時艱”。不過，鄒琳華也表示，該文件也只是預警作用，降價作為市場行為，即使是政府也沒有有效手段來改變。
但必須要看到的是，三四線樓市也尚未達到房價轉跌的臨界點。緯房指數監測顯示，2019年4月，三四線城市房價平均環比上漲0.03%，漲速比上月收窄0.242個百分點。118個三四線樣本城市中，上漲的城市為71個，比上月減少1個，上漲城市佔比為60%。
房價應該基於市場規劃和調控目標在合理區間波動，對於相關開發商和中介公司來說，後續營銷方面需要積極管控，防範為了衝業績而亂降價，或者是做一些名不副實的假降價。後續預計三四線城市還會有各類穩定房價的做法，這也利好市場和預期的穩定。
畢竟，房子是用來住不是用來炒的，這是大家喜聞樂見且熱切盼望的。
參考資料：
《房價猛降，這座城市急了：罕見發佈10條“止跌令”！潮水退去，三四線樓市開始“裸泳”？》 21財聞匯
《“降價未遂”再現，釋放了什麼信號》 國民經略
《房價猛降！湖北恩施罕見發文“糾正”，三四線樓市開始扛不住了？》 鳳凰網財經