重慶商圈“江湖”：三峽廣場將變天街 老商圈的轉型之路怎麼走

沙坪壩三峽廣場商圈。記者 李裕錕 攝

華龍網6月24日6時訊（記者 莢天宇 首席記者 佘振芳）近日，人氣逐漸沒落的重慶三峽廣場再次吸引了人們的關注，龍湖宣稱將在此打造一座高鐵站上的天街。解放碑、南坪、觀音橋、三峽廣場……重慶這些商圈跟每個市民的生活息息相關，它們除了滿足市民休閒購物所需，也極大地帶動著區域經濟的發展。面對電商和新興商圈的頻頻挑戰，商圈“老前輩”們顯露出些許頹勢，未來，老商圈們該如何見招拆招、突出重圍？

現狀：新商圈後來居上 老商圈日趨沒落

“讀書時，拿著零花錢去逛地下商場，去女人街買各種小玩意兒，紅著臉砍價成交是當時的一大樂趣。”晏小姐高中就讀於重慶八中，印象中，熱鬧的三峽廣場就是附近學校學生們的“樂土”。週末約上同學逛街、看書，還能品嚐各式各樣的美味小吃，很愜意。

三峽廣場是重慶的一大老牌商圈，歷史僅次於解放碑商圈，其周邊擁有多所中學、高校，龐大的學生群體是不可忽視的消費群體，在一定程度上助推了商圈發展。

這樣一個老牌商圈也曾有過“黃金年代”。據市商務委統計，2013年，三峽商圈地均零售額為1.39億元/萬平方米，僅次於解放碑商圈。據不完全統計，三峽商圈輻射人口約110 萬人，人流量日均達30 萬人次，重大節日人口流動量達50 萬人次，是重慶人流量最大的地區之一。

然而，隨著城市發展，以三峽廣場、解放碑為代表的一批老牌商圈卻被日益成熟的消費者冷落。

“三峽廣場的東西很實惠，也很接地氣，但不得不說，也有點過時了。”隨著消費能力的提高和各種選擇的出現，晏小姐已不再鍾愛三峽廣場。工作後家住渝北，週末逛街，她選擇去中渝廣場、奧特萊斯等，如果要跟朋友聚會，新興的星匯兩江也是個不錯的選擇。

截至2015年，全市100億級商圈達到10 個，憑藉地理優勢，老商圈的地位暫時無可撼動，解放碑、三峽廣場等5大核心商圈每天人流量超過 120 萬人，佔全市社零總額的25.3%。但它們正在走下坡路，也是不爭的事實，這從近年來社零總額增速下降中可見一斑。

根據市商務委數據，三峽廣場商圈2013年社零總額增速為11.2%，2014年增速為8.5%，2015年略有好轉，為10.9%，解放碑商圈則更“惱火”，三年的增速分別為10.6%、11.4%、5.9%。

與此同時，新興商圈正快速崛起。近年來，重慶市新增商圈有三個，分別為渝中區大石化商圈（大坪、化龍橋和石油路）、九龍坡區石橋鋪商圈和北碚區縉雲商圈。

憑藉著周邊上班族多、停車方便、商業佈局特色鮮明等優勢，它們收穫了不少消費者青睞，其中，渝中區大石化商圈和九龍坡區石橋鋪商圈均跨入百億級商圈，大有後來居上的勢頭。大石化商圈表現尤為亮眼，2014年，其社零總額增速25.1%，2015年達到36.8%。

問題：品牌同質化、停車困難 老商圈暴露出共性問題

老商圈日趨沒落，問題出在哪裡？發展滯緩、交通擁堵、停車困難、環境惡化、商業業態檔次不高……在市商務委今年初發布的《重慶商圈發展報告》中，曾列舉三峽廣場商圈的弊病。其實，這也是老商圈普遍存在的問題。

■規劃佈局落後 削減顧客購物慾

因為建設得早，很多老商圈在規劃佈局方面難以趕上城市發展速度。

從三峽廣場商圈內部來看，與卜蜂蓮花幾乎一牆之隔的是重慶本土超市巨頭新世紀，周邊不到500 米的地方還扎堆聚集著沃爾瑪、家樂福、永輝、重百等大型超市門店。據統計，三峽廣場商圈百貨店、超市業態佔比達到53%，商業業態構成屬於傳統較低層級。

此外，由於缺乏土地資源，老商圈整體佈局較為稠密，空間飽和度高，很多網點都設在商住一體的建築中，樓上住房，樓下商場。隨著規模的擴大，帶來了一系列環境問題，如通道狹窄、購物環境不佳，削減了顧客的購物慾望，造成居住環境不理想，商業發展環境也較差的現象，阻隔了商圈的進一步優化升級。

■品牌同質化 商圈特色不明顯

組團式的發展使重慶形成的各個商圈更多為一種綜合性、地域性的商業中心，因此，同質化競爭在所難免。

縱觀解放碑等幾大商圈，幾乎都是“購物中心+商務辦公+休閒娛樂”的功能。無論是商家檔次、品牌種類、消費價格還是消費人群，都比較雷同。

消費者對此或許更有感觸，同一個品牌去哪個商圈都能買到，甚至在同一商圈內的不同百貨商場都有，即便是業態業種最齊全、商品豐富度最高的解放碑商圈也不例外。換句話說，顧客在各個商圈的購物體驗基本相同，無法凸顯商圈的各自魅力。

■交通擁堵 進不來停不下出不去

“每次去三峽廣場堵車不說，還根本找不到停車位。”晏小姐吐槽，有一次光是在車庫門口排隊等車位就排了半個小時，好心情一掃而空。

相較於重視停車場規劃建設的新建商圈，一些老商圈沒有或很少把停車場納入規劃之列，有的停車設施建設還是按早年的相關規定執行。隨著重慶市機動車保有量的逐漸攀升，商圈停車難問題逐步升溫，“進不來、停不下、出不去”，已成為老商圈面臨的普遍問題。

根據市商務委統計，三峽廣場商圈約有2000餘個車位。然而，一般情況下每100 平米的商業設施應設立1.1--1.2 個停車位，按照三峽廣場商圈而言，應該需要6600--7200 個停車位，這個缺口是巨大的。

渝中區解放碑步行街商圈。記者 李裕錕 攝

突圍：擴容、升級、建環道 老商圈有了新規劃

在商圈“江湖”中，“新人”不斷湧現，不想“前浪死在沙灘上”，必須適時而變。面對這些問題，各大老牌商圈並沒有“坐以待斃”，紛紛尋求突圍。

■解放碑商圈

為解決交通問題，解放碑商圈花大力氣修建了全國首個高密度商業街下的地下交通環道。

解放碑地下環道於2016年開通，工程共分為三期，將解放碑商圈附近約30個地下停車庫共約1.5萬個停車位串聯起來，分流地面交通流量，有效緩解交通壓力。

此外，依託八一路好吃街，解放碑還在大力發展夜市經濟。目前，較場口區域的夜市消費商家總量超過400家，消費業態更加豐富。

城市更新也是解放碑轉型的一大亮點，魯祖廟、十八梯等山城老街區建設正在加快，不少人期許曾經的“商圈之王”實現復興。

■三峽廣場商圈

在渝洽會沙坪壩區重點簽約項目中，龍湖投資34億入駐三峽廣場，未來將在高鐵車站上蓋城市綜合體。據知情人士透露，雙方的接洽早在幾年前就開始了。

這將是重慶首個基於公共交通優先發展的商業體，根據其規劃，屆時，市民可在三峽廣場實現高鐵、軌道交通、公交、出租車等多種交通工具零換乘。

除了引進天街，三峽廣場的轉型早已經啟動。2016年初，三峽廣場商圈曾召開“擴容•提質•上檔”規劃專題研究會議，宣佈啟動商圈擴容工程。按照規劃，三峽廣場商圈將把東北至沙濱路，南至天梨路—天馬路—平頂山文化公園，西至內環快速路的用地作為擴容單位，總面積為831.70公頃，還將構建平頂山文化公園和沙坪公園之間的生態廊帶，並預留重慶八中綠廊，藉此次擴容實現由“圈”到“城”的轉變。

停車難問題也被提上了日程，據瞭解，三峽廣場核心商圈500米範圍內將修建新停車場，可提供停車位數千個。

■南坪商圈

面對消費者需求的升級，另一老牌商圈南坪商圈的做法也有可圈可點之處。

蘇寧易購雲店落地，萬達廣場去百貨重裝開業，百聯上海城購物中心的主力百貨店東方商廈轉型，南坪商圈各大傳統商場紛紛求變。

2015年，南坪萬達廣場率先開始轉型升級，進行業態結構調整，壓縮零售業態比重，加碼體驗業態。同時，放棄傳統的由商場統一設計裝修，改由各品牌商家自主對店面進行裝修設計。去年，萬達廣場新館亮相，還將陸續推出實體書店、進口商超等。

升級後的東方商廈一樓將改造為“高端優質生活”體驗館，在保留部分鞋、包、珠寶等老品牌的基礎上，引進時尚潮牌和國際經典大牌，吸引中高端消費群體。隨著餐飲、電競等不同業態的入駐，這裡還將打造成“娛樂休閒綜合體驗中心”。

■楊家坪商圈

大型購物中心萬象城的入駐，明顯提升了楊家坪商圈的檔次。除引進萬象城和培育特色街區，楊家坪商圈還利用原有老舊街道、廢棄廠房，打造文創產業。

去年，梅堡公園正式開放，通過新增28組當代藝術類的雕塑和繪畫等作品，打造成當代藝術主題公園。

擴容後的楊家坪商圈內佈局了8個博物館，有鋼琴博物館、沉香博物館以及防空洞抗戰文化博物館。

探討：各大商圈如何實現共贏？ 得走差異化

隨著城市格局的變化，新老商圈該如何發展，實現共贏？

重慶工商大學經濟學院院長李敬認為，商圈發展要把握高端化、綜合化和一定程度的差異化。

“傳統商場和商圈要實現發展，要麼走高端路線，要麼跟購物中心組合。”李敬說，近年來，人們的消費習慣已發生了巨大變化，體驗式購物日漸興起，原有的百貨商場模式受到了極大挑戰，加之電商等衝擊，百貨商場的日子越來越難過。在中低端業態方面，電子商務優勢很大，所以高端化就成了商圈發展轉型的方向。

在李敬看來，組團式的發展使各個商圈成為一種綜合性、地域性的商業中心，而綜合化對滿足所在區域市民的需求來說很重要，所以傳統商圈的發展需要從單一的傳統賣場式商貿集聚，轉向涵蓋商貿、商務、文化、旅遊、餐飲等多業態複合化、聯動式發展。

同時，為避免同質化競爭，各大商圈也應保持一定的差異化。“這就需要各個商圈結合自身實際。”李敬建議，比如三峽廣場附近高校雲集，可發展文化教育相關業態，楊家坪商圈可結合重慶自貿試驗區發展，走國際化路線等。