作者： 馬逢夏
七月流火。但對於成都尚在存活的中小房企而言，感受到更多的恐怕是陣陣涼意。這個舞臺的中心，離他們越來越遠。
2019年1月至今，大成都已進行30多場土拍，相對於其它同等量級的城市可謂寒酸，而其中主城區成交的11宗土地，全部與中小房企無關。
僧多粥少，大鱷凶猛。
1
上半年，成華區在成交數量上位於五城區前茅，共成交4宗土地。最終成交樓面價看上去比較溫和，不過萬元上下，溢價率也從未出現過高的情況，龍潭寺一宗約98畝的人才公寓用地，甚至底價成交。
但這些宗地面積普遍較大，除昭覺寺地塊外，其餘均超過50畝，由此帶來的總價，早已不是中小房企所能承受。
中小房企，從成華區無奈出局。
2
金牛區上半年成交3宗。
今年3月，茶店子約49畝商住用地經過36家房企多輪圍獵後，最終以17200元/平米樓面成交價，溢價率76.41%拍出；
一週後，與其相隔數百米的另一宗商住用地，在經過56輪叫價後，以12300元/平米樓面成交價，溢價率36.83%出倉；
時隔3個月後，天回鎮約510畝的綜合性用地，以366萬元/畝底價拍出。
金牛區的特殊情況出在最後一宗地塊上，該地塊橫跨金牛區天回街道和新都區大豐街道，實際是鳳凰山體育中心及配套設施用地，建設要求非常複雜，由4宗用途為體育用地、商業用地、住宅用地的地塊組成。
其中
A1和B地塊都是商服用地，淨用地面積分別為36015.98平米、53686.38平米
A2地塊是淨用地面積約183621.40平米的體育場館用地
C地塊是約66706.30平米的二類住宅用地
體育場館用地的建設要求非常高。
這些都決定了競得者的眼光不會僅僅只停留在住宅開發這樣的“狹隘”方面，更像是一個重塑區域的角色，也因此該宗地塊由成都城投置地（集團）有限公司競得。
不難發現，這幾宗金牛區地塊要麼貴，要麼大而嚴苛。
中小房企，從金牛區出局。
3
武侯區成交兩宗，位於機投橋街道約77畝的人才公寓用地，以10220元/平米樓面價底價拍出；同樣位於該板塊約48畝的住宅用地，則以樓面成交價17190元/平米，溢價率68.69%順利成交。
青羊區和錦江區雖然各自只成交了1宗土地，但就表現來說，只有三個字…………OMG！在傳統五城區成交的土地裡，這兩宗地是樓面成交價唯二上過1萬八的。
錦江區三聖鄉約24畝的住宅用地，經過10餘家房企，多達107輪競價後，以18400元/平米樓面成交價，溢價率134.39%成交，一舉創造了成都樓面成交價紀錄。
然而，1個月後，這個紀錄就被青羊區蘇坡街道約17畝的住宅用地打破，該地塊以18512元/平米樓面成交價，溢價率47.95%拍出。
不難發現，武侯、青羊、錦江的地塊要麼貴出天際，要麼量身定製。
中小房企，從武侯、青羊、錦江出局。
4
即便在稍遠一點的二圈層，中小房企似乎也已經沒有太多立足之地了。
下面一份雙流怡心湖板塊參拍開發商的名單可以說很真實了……
誰能告訴我，哪一家看上去像中小房企？個個都是腰纏萬貫的狠角色啊！
造成這種情況的原因，除了主城區可供開發的土地本就不足，而品牌房企對城區熟地的渴望過於強烈外，還在於一些土地存在堪稱嚴苛的拍賣條件，比如需要競自持、競租賃住房面積，以及產業配建等等。
實際上，梳理上半年五城區土地市場，“土拍+附加條件”已經成為傳統主城地塊入市前的常態，這在無形中大大增加了地塊的隱形成本，對於業務線較為單一的中小房企而言，要“吃”下這些地塊簡直是強人所難。
比如上個月27號入市的青羊區蘇坡街道和武侯區機投橋街道兩宗地塊，就實行了“限價競買+續競自持租賃住房面積+抽籤”的競拍條件。
在當天的拍賣中，青羊區地塊和武侯區地塊在分別達到最高限價後（青羊：18512元/平米，武侯：17190元/平米），轉入競自持租賃住房階段後成交。
而據相關方面透露，接下來即將入市的五城區地塊都將會根據地塊實際情況制定相關出讓方案。
中小房企想要進入熱門區域的門檻將會變得更加艱難。
2016年底，金房豪氣干雲地拿下紅牌樓10畝土地，這是我記憶中中小房企的最後一次奮起。然而直到現在，項目呈現依然遙遙無期。
中小房企，真難啊！
數據來源：中指數據
（來源：樓市大嘴巴，歡迎關注原作者）
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