為在女兒居住的小區買房，年已八旬的趙老太太賣掉了自己的房子，並同意將新房子落到幫她辦購房手續的小女兒名下。不料小女兒又將房過戶給了大女兒，而大女兒堅決不同意將房屋返還給老母親。無奈之下，趙老太太起訴要求大女兒將房屋過戶回自己的名下。但她還能否討回房子嗎？

王金輝 製圖

有趙老太太類似遭遇的老年人不在少數。很多年邁的父母拿出辛苦攢下的大半輩子積蓄出資買房，因手續繁雜、交通不便等，便同意讓子女代辦時將房產寫在子女的名下。然而，一些子女未經父母同意，便將已在自己名下的房屋出租或出售，老人們後悔不迭，由此產生了與趙老太太同樣的困惑。

小女兒把母親房子送給大姐 法院判決返還

年已八旬的趙老太太家住北京，她一直居住的老房子幾年前由於城市規劃被拆遷，她也因此獲得了一套安置房。不過，她自覺年歲大了，為了跟兩個女兒住得近一些，方便相互之間有個照應，就把自己名下的安置房賣了，在兩個女兒居住的同一小區裡購買了一套房屋。

趙老太太稱，買房時，因為自己歲數大了，行動不便，就安排小女兒替她去辦理購房手續。當時也是為了辦理手續時更加方便，於是她同意把新購的房子寫在小女兒的名下。

然而，後來趙老太的大女兒不幸患上了癌症，總是在妹妹面前抱怨母親不公平，說母親偏心地把房子寫在了妹妹的名下。為了舒緩姐姐的心情，對姐姐的病情好轉有幫助，妹妹就痛快地答應將母親購買的、登記在自己名下的這套房產過戶給姐姐。

隨後，姐妹二人通過房屋買賣程序，順利地完成了過戶手續。在此期間，趙老太一直居住在這套房屋內。姐妹倆商量後，決定暫且不告訴母親房屋過戶這件事。

然而不久前，趙老太太和大女兒因為瑣事發生了爭吵。大女兒便把房屋已經過戶到自己名下這件事告訴了母親。趙老太太聽後非常吃驚，當即表示不同意過戶，並要求大女兒將房屋過戶回自己的名下。

看到母親十分惱怒，堅決不同意將房子過戶到姐姐的名下，妹妹便也開始勸說姐姐，讓她將房屋過戶給母親。但姐姐明確表示，這房子目前在自己的名下，已經是自己的房產了，她拒絕返還。

無奈之下，趙老太太近日到法院對兩個女兒提起了民事訴訟，要求大女兒將這套房產返還給自己。但大女兒提出，這房子是她與妹妹經過合法的買賣手續過戶取得的，所以她堅決不同意把房子返還到母親的名下。

經過審理，法院認定，由於趙老太太及其兩個女兒三方均認可涉案房屋的實際權利人是老母親，而且沒有證據證明她同意小女兒將房屋過戶給大女兒，因此，趙老太太的小女兒無權處分該房屋，故此姐妹倆之間簽訂的房屋買賣合同屬於無權處分的合同。另外，趙老太太的大女兒明知此房產的實際權利人是自己的母親，所以不符合善意取得的條件，大女兒無法取得該房屋所有權。最終，法院判令大女兒返還該房屋，將房屋過戶回其母親趙老太太的名下。

母親與小女兒屬“借名購房” 大姐非“善意取得”

北京市浩東律師事務所張海霞律師認為，《物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”也就是說，不動產物權以登記為準。趙老太太到法院立案時，不動產登記簿上登記的是其大女兒的名字，看似其大女兒已經獲得了這處房屋的所有權，但實際上，趙老太太出資購房時，並沒有將購房款“借給”或者“贈送”小女兒的意思表示。實際出資購買人趙老太太與不動產登記權利人小女兒不一致，這屬於不動產登記簿記載事項錯誤，而且小女兒也認可這套房屋的實際權利人是其母親，因此趙老太太與小女兒之間實際上是“借名購房”的關係。

所以，趙老太太的小女兒作為被借名人，對該房屋並沒有處分權。小女兒將房屋以買賣程序過戶到大女兒的名下，該行為屬於“無權處分”。而此案中大女兒在受讓該不動產房屋時，明知實際出資人和房屋實際權利人是自己的母親，卻仍然以佔有為目的，選擇過戶受讓。因此，大女兒的行為不符合“善意取得”的構成要件，故而大女兒並未取得該房屋的所有權，應當將該房屋返還給母親。

如果大女兒不返還房屋，那麼就屬於無權佔有。房屋的所有權人經法院確認是趙老太太，她可以行使返還原物請求權要回房產。

律師提示

1大女兒若善意取得 母親可向小女兒索賠

張海霞律師提示，如果大女兒在房屋過戶受讓時，滿足《物權法》第一百零六條“善意取得”的構成要件，即受讓該不動產時受讓人是善意的，受讓人以合理價格受讓，該不動產已經完成了不動產產權登記，滿足以上三點，那麼大女兒就可以取得該不動產房屋的所有權，而趙老太太則無權要求大女兒返還房屋。

不過，在此情況下，趙老太可以向無權處分人即她的小女兒要求賠償損失。

2母親若借錢給小女兒購房 有權要求還款

如果在購房時，趙老太太明確表示自己是借錢給小女兒用於小女兒購買房屋，那麼房屋的所有權人就是其小女兒。小女兒有權將房屋過戶到大女兒的名下。而趙老太太與小女兒之間屬於債權債務關係，有權要求其小女兒返還欠款，但無權要求小女兒或者大女兒返還該房屋。

3母親若將購房款贈予小女兒 無權要求返還

如果在購房時，趙老太太明確表示自己將購房款贈予小女兒，因為貨幣屬於種類物，種類物“佔有即所有”，所以貨幣的贈與行為在小女兒拿到這筆錢或者這筆錢轉移到小女兒銀行賬戶時就已經完成，小女兒用這筆款項購房，行使的是對自己財產的處分權，所購買房屋的所有權歸小女兒所有。趙老太太無權撤銷該贈與行為。那麼，趙老太太既無權要求小女兒返還購房款金額，也無權要求小女兒或大女兒返還房屋，小女兒與大女兒之間的買賣合同關係就屬於有權處分。

4避免風險 老人勿將房屋登記在子女名下

張海霞律師提醒大家，如今房屋價值較高，我國不動產以登記為準，自己出資購買的不動產房屋一定要登記在自己的名下。將自己出資購買的房屋登記在子女的名下尚且存在風險，切記不要為了規避國家對購買房屋的限購政策，而將大半輩子攢下的積蓄購買的房屋登記在其他人的名下。如果一定要借用他人姓名購買房屋，出資人即借名人一定要委託專業的律師起草並簽訂借名買房協議，將雙方的權利義務白紙黑字地約定清楚。

借名人匯款時，一定要備註匯款用途是“代本人支付購房款”。借名購房存在較大風險，借名人一定要留存好匯款單據、按揭還款單據、借名買房協議等資料，以維護自己的合法權益。如果情況允許，還可以進行錄音錄像，邀請見證人現場見證等，進一步留存證據。

來源：北京晚報·家有一老 記者：林靖

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