聚焦《濱州市住宅物業管理條例》②
《濱州市住宅物業管理條例》系統規定業主自治管理的相關事項
首次業主大會召開有哪些流程？什麼情況下成立物業管理委員會？
業主有哪些行為是禁止的？——業主需要了解的內容都在這
市民李先生住在黃河十七路附近的一個小區，他告訴記者，小區的不少業主想申請召開首次業主大會，成立業主委員會，但一直都沒能實現。“一開始是不知道流程，不知道去哪裡申請，後面又出現了業主意見不一致的問題，首次業主大會一直沒能開起來，業主委員會也選不出來。”李先生說。
記者在市住建局物業科瞭解到，李先生遇到的業主大會召開難、業主委員會成立難的問題並不是個例。目前，全市仍有八成住宅小區沒有成立業主委員會，有些小區雖然成立了業主委員會，但業主委員會成員對業委會的功能、職責瞭解不多，業主委員會未完全發揮作用。10月1日起，《濱州市住宅物業管理條例》（以下簡稱《條例》）正式實施，以上業主自治管理中遇到實際問題能得到有效解決。
首次業主大會會議如何召開、業主委員會履行哪些職責等“老大難”問題有了明確規定
業主想召開首次業主大會，具體的操作流程是什麼？小區內人數少，還有必要成立業主大會麼？業主委員會成立後，應該履行哪些職責？這些在以往物業管理中存在的“老大難”問題，《條例》第二章業主自治管理部分給出了系統規定。
“解題”規範已經明確，看“老大難”問題如何迎刃而解——
《條例》第八條規定，一個物業管理區域成立一個業主大會，並根據住宅內小區人數多少給出了具體的操作依據——住宅小區內業主人數較少的，經全體業主一致同意可以不成立業主大會，由全體業主共同行使業主大會職責；住宅小區內業主人數較多的，可以幢、單元為單位成立業主小組，由小組全體業主書面授權一至二名業主代表參加業主大會會議。
首次業主大會的召開流程，在《條例》第九條予以明確：符合首次業主大會會議召開條件的，建設單位、前期物業服務企業應當及時向街道辦事處、鄉（鎮）人民政府書面報告，如果未按規定報告，只要十人以上業主聯名就可以自行申請。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當及時調查核實，按照要求組建業主大會籌備組。籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議，時間的明確避免了首次業主大會會議出現“馬拉松式”召開難的問題。
為確保業主委員會真正發揮作用，《條例》同樣規定了業主委員會的性質、職責等，明確業主委員會是業主大會的執行機構，依照法律、法規和業主大會授權開展活動。對於業主大會與業主委員會的活動經費、業主委員會委員的報酬等問題，第十五條明確其一般從公共收益中列支，或者由全體業主承擔，具體辦法和標準由業主大會決定。
《條例》同時規定，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府落實業主大會會議召集，業主委員會選舉、換屆以及物業管理委員會的成立等工作職責，監督業主大會、業主委員會和物業管理委員會依法履行職責。通過街道辦事處、鄉（鎮）人民政府與物業主管部門的共同努力，積極推進業主大會、業主委員會組建進程，切實發揮業主委員會的作用，及時解決業主與物業企業之間的各類問題。
明確物業管理委員會的成立、人員組成、職責等內容，其可以作為臨時機構依法履行物業管理職責
市民李先生所在的小區雖然具備了首次業主大會會議召開條件，但卻因為業主意見不統一等各種原因遲遲不能召開，像這樣的現實問題，《條例》給出了明確的解決辦法，這也是該條例中的一大亮點。
《條例》第十六條規定，住宅小區下列情形之一的，即具備首次業主大會會議召開條件，經籌備組兩次組織仍未能召開的；首次業主大會會議未能選舉產生業主委員會或者業主委員會任期屆滿，經街道辦事處、鄉（鎮）人民政府兩次協調督促仍不能選舉產生的；業主委員會不履行職責達一年以上，需要重新選舉，經街道辦事處、鄉（鎮）人民政府兩次協調督促仍不能選舉產生的，就應當成立物業管理委員會。對於物業管理委員會的成立流程、人員構成等，《條例》也給出了明確規定。
物業管理委員會作為臨時機構，應當依法履行物業管理職責，就物業共同管理事項徵求全體業主意見，形成業主共同決定。凡是符合業主大會會議召開條件的小區，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當督促物業管理委員會及時組織召開業主大會會議，選舉產生業主委員會，使業主大會、業主委員會的建立得到保障。
擅自變動建築主體或者損壞承重結構等十四項行為明確禁止，有效維護住宅小區內的環境及秩序。
擁有一個整潔、舒適、優美的生活、居住環境，是所有業主的共同期盼，更需要每一位業主的自覺維護。除系統規定了業主自治管理的相關事項，保障了業主的權利外，《條例》對於業主在物業管理區域內的禁止行為也一一列出，明確了業主應當履行的義務。
《條例》第三十五條規定，業主或者物業使用人使用物業，應當遵循維護公共安全和公共利益、不損害他人利益的原則，在供水、排水、通風、採光、通行、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面，妥善處理相鄰關係，維護相關各方權益。
第三十六條明確了物業管理區域內禁止的十四項行為，記者注意到，目前不少業主會在小區內隨意實施的一些行為，登上了此次被明確禁止的“黑榜”——
違法搭建建築物、構築物，私開門窗，擅自改變建築物外觀等；
擅自將住宅及車庫、儲藏室等附屬設施改變為經營性用房；
侵佔或者破壞綠地、共用場所種植農作物、改建停車位等；
違反規定停放車輛，佔用消防通道、阻塞主要道路或者出入口；
在樓道內放置電動車或者給電動車充電……
《條例》施行後，小區內一旦發現了“黑榜”上的行為，物業服務企業、業主委員有權進行及時勸阻、制止，甚至書面報告有關部門或者街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，為維護住宅小區內的環境及秩序提供了保障。
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