鄭州三環範圍內九大城中村改造項目盤點，目前都現狀怎麼樣？

從2004年第一個開始改造的城中村——西史趙村算起到現在的陳寨、廟李已經有十幾年了，鄭州老城區基本上已經沒有多少大塊的淨地可以用來房產開發了。

城中村改造的意義在於完善城市功能，提升城市品質；改善人居環境，消除安全隱患；提高村民生活質量與長期經濟收益；實現群眾利益的最大化。可是這麼多年來從最早一批的城中村改造項目曼哈頓到現在的陳寨、廟李，其中到底給鄭州這座城市帶來了什麼呢？

在對最近改造的城中村統計的數據來看，似乎容積率低於5的沒有幾個，那麼這樣改造出來的結果不是正如網友所說的“拆了一個城中村，再建一個城中村”嗎？

不管怎麼說城中村改造對於開發商來說都是一塊燙手的“肥肉”，在享受它的美味之前也要先吃一點苦頭，這也許是為什麼有些開發商即使在改造項目投過一筆錢之後也不惜退出的原因吧。

即使是這樣，現在鄭州老城區的各大城中村改造項目也都名花有主了，他們或許改造城商業中心，或者改造成“更高檔次”的住宅。那麼目前這些待開發的地塊都怎麼樣了？今天二少就主要給大家盤點下鄭州九個比較大的城中村改造項目，對於那些不急著買房的投資者來說可以多關注下。

碧桂園沙門項目儲備地塊

a、目前該項目的改造工程據說是碧桂園來負責開發，目前柳林西路與黃埔路、東沙路、國基路圍合區域拆遷工作基本完畢。因為周邊還涉及到陳寨的改造項目，並且很多區域都在等待開發中，所以周邊環境較為雜亂。

b、項目規劃按照官網顯示沙門的西北角會建兩所九年一貫制學校，該地塊目前還是宏達國際車業廣場，其具體拆遷日期還不得而知。

項目規劃有商業、住宅以及學校，所以後期基本的生活配套還是沒問題的，再加上地鐵二號線以及正在施工的四號線後期交通也是非常便利。

美盛教育港灣

a、曾經的小香港加上廟李在改造之後絕對是一塊充滿各種可能的土地，整個項目佔地1300畝，規劃地上總建築面積為510萬㎡，其中，開發建築面積約為300萬㎡，其中包括商業、公寓、住宅、教育等一體。

b、項目受期地塊位於豐慶路國基路交叉口東南方向，共佔地91畝，總建築面積63萬平方米，容積率7.431。單看這容積率在鄭州也能數一數二了吧，基本上是第城中村的升級版了。

c、據說這塊地本來是恆大接手的，不過後來有因為種種原因退出，然後美盛又接手了這塊燙手的山芋，不過經過美盛獨特的分銷合夥人招募模式在加上“教育+”的產品模式倒也搞的很愉快。

這裡的“教育+”模式或許會吸引不少對教育看中的家庭關注，但是以目前的情況來看似乎是儘可能多的和一些教育機構簽約。並且該模式已經規劃了18所幼兒園、8所小學、6所初中、3所高中，不過這麼多學校對應的則是更多的人。

d、最後需要提一點的是目前這塊城中村改造地美盛還並沒有拿到土地證，也就是說無證都還沒有一個，所以具體的銷售時間就遙遙無期了。

豫發豫園

a、開發商豫發集團在鄭州的商業地產似乎更出名一些，比如錦榮商貿城、錦榮輕紡城，其在住宅方面目前開發的除了豫園有錦榮世家、北環金晨嘉園等。然後2010之後在港區儲備了不少地塊，可以說是最早入駐港區的地產企業。

目前位於三環內的這塊地一直進行緩慢，想必是要好好做準備提升下自己在住宅方面的品牌，只是等的時間真的不短了。

b、該項目是徐砦城中村及奧克啤酒廠的改造項目，定位是高端改善住宅，不過按照目前透露出來不低於4的容積率以及大戶型，讓人對其後期的居住舒適性存在質疑。

c、其周邊的生活配套還是比較不錯的，瀚海北金、金水萬達等，然後交通方面臨近北三環快速路，徐寨地塊距離2號線的距離也不遠。據說售樓部近期就要開放了，如果有意向的可以關注下。

山頂棗莊儲備項目

a、目前負責開發棗莊的是河南山頂金冠置業有限公司，該公司網上信息不多，也查不到官方網站，百科顯示其成立於2014年11月12日，公司經營範圍包括房地產開發與經營；新農村建設、城中村改造等。不過據瞭解該公司隸屬河南國控集團系，雖說是個公司還很年輕但想必實力還是有的。

b、該項目位置不錯，緊挨著經三路和東風路，距離北三環、中州大道、農業路高架都在一公里內，交通很便利，北臨景觀長廊東風渠景觀帶，環境也算不錯。

同時棗莊還處在經三路金融一條街商圈的核心位置，再加上區域內進程國際廣場及周邊彙集的眾多辦公企業和城中村常住居民，給這裡增加了不少活力。人口密度大，配套也較為成熟。後期將成為匯聚高檔住宅、超高層甲級寫字樓、SOHO公寓、大型商業等多種業態組合的綜合性商業綜合體，建築面積近100萬平方米。

c、目前棗莊參與規劃的有兩塊地，分別是經三路、鑫苑路、天府路、棗莊街所圍合街坊及東風路、經二路、明鴻路、東明路所圍合區域。按照最新的規劃顯示項目在明鴻路與東明路交匯處西北角配有中小學，商業主要集中在東風路南邊位置的地塊。

名門常砦項目

a、常砦的兩塊地於2016年11月底由名門地產收入囊中，其中位於常砦路北，東明路東，面積為45179.07㎡的土地將主要用作商務金融批發零售住宿餐飲，容積率小於8.4，出讓年限40年。

其中111號地塊位於金水區常砦路南，東明路西，面積大概在10985.7㎡，土地主要用途也為商務金融批發零售住宿餐飲，容積率小於6.4。

b、常砦改造用地東起姚砦路、西至經一路、南起豐產路、北至農業路，緊鄰中州大道、農業路等主幹道，交通便捷。根據控規來看，規劃範圍內含住宅用地、商務用地、商業用地及部分行政辦公用地；從用地性質來看，未來開發為城市綜合體的可能性較大。

c、項目進度一直較為緩慢，去年年底奠基儀式啟動，隨後今年的2月份鄭州市2017年重點項目集中開工儀式在名門常砦項目工地現場舉行，算是代表著項目開始有所行動了。因為商業綜合體項目並不是名門的擅長，但不管怎麼樣位置還是不錯的，希望名門能給鄭州一個驚喜吧。

名門翠園

a、翠園為二十里鋪城中村的改造項目佔地約604畝，總建面約200萬方，物業類型涵蓋高層住宅，洋房，精裝公寓，block特色商業街區等。 3.5的容積率不高不低，定位應該是偏剛改，項目涵蓋洋房、高層住宅、LOFT公寓、SOHO、寫字樓、集中商業、酒店等多種業態。

高層為30-33層，以2個單元、2梯4戶為主，個別小戶型3梯6戶/7戶；洋房為7-8層，2/3個單元，一梯兩戶。高層以87-94㎡（2+1房）、101-106㎡三房、119-123㎡三房產品為主（少量小戶型產品有55-64㎡之間的小兩房、42-48㎡的標間）；洋房以132-137㎡為主。

b、作為一個讓人苦等的“神盤”最近似乎有了一些動靜，項目位置非常不多，周邊教育資源豐富，還有規劃的地鐵3、4號線，商業配套方面可以享受普羅旺世已經成型的商業體系，當然其自身也是規劃有特色商業街的。

c、項目不好的一點就是被分割了很多小地塊，中間被若干條小路隔離，這樣不僅難以相城體量的景觀，對於後期小區的居住氛圍也難以保障。

名門橙邦

a、和翠園同為名門系列，同樣都是非常磨嘰的樓盤，甚至橙邦和翠園比起來開盤更是遙遙無期。項目為張魏寨、孫八寨、老代莊城改項目，主要包含住宅和商鋪，超高層板樓設計，建築面積2400000㎡，容積率5.90，佔地面積17901881㎡，綠化率33.00%，共1508戶，車位規劃2000個，預計2017年12月31號毛坯交房。

b、該項目位於鄭州中南部核心區域，屬於二環邊的稀缺地段，要說位置的話似乎比翠園還要好上那麼一些。位於大學路長江路交匯處，交通便利。周邊配套也不錯，有鄭州航院和二七萬達，後期這個地方必定會很熱鬧。

c、項目樓層為超高層規劃，40層左右高度大概在120-160米之間，容積率頗高樓間距太窄，通風和採光後期都將是問題，居住氛圍會較為差一些。

d、名門地產起家於南陽，這幾年的擴張非常厲害，目前在鄭州已經入市的項目也有幾個了，前段時間高了一個紫園的四期美學樣板房品鑑沙龍也是高調的很。總體來說項目沒有什麼大問題，感覺項目的設計上更偏向與剛需，可惜目前還是沒有什麼音訊，各位購房者在選擇的時候還是謹慎對待吧。

東韓裡

a、本來是瀚海的東韓砦城改項目，但是遲遲不見動靜，內購倒是搞了將近一年的時間。在融創接受之後據說將不再沿用之前的規劃，而之前內購的房子還會照常蓋，具體怎麼處理這批房源就不得而知了。

b、按照最新的規劃圖顯示，瀚海東韓裡將規劃配建1座小學，位於經一路東側（紅旗路與紅專路之間）；紅專路與經一路西北角規劃建設變配電設施，商品住宅主要位於經二路東側地塊，距在建的地鐵5號線最近500多米，

c、項目的位置不錯，二環內，並且距離地鐵5號線也很近。往北有農業路高架，往東有中州大道，總體來說出行還是比較方便的，當然前提是紅旗路不要太堵。

d、周邊配套也很齊全，教育、商業，特別是大型醫院都有，妥妥的老城區標配，不過周邊家屬院眾多，環境過於嘈雜，來往人流也比較雜。還有就是容積率偏高，戶型設計的也渣渣，最重要的就是工程進展真的太慢，希望融創接手後給點力。

洛達廟儲備地塊

▲洛達廟改造1期詳細規劃

▼洛達廟改造2期詳細規劃

a、洛達廟城改項目共分為兩個地塊，分別是中原區二砂路東、穎河西路南，地塊面積33811.67㎡，摺合50.72畝，地塊為城鎮住宅用地，容積率大於或等於1並且小於5。另一塊位於中原區能源路東、穎河西路南，地塊面積18025.03㎡，摺合27.04畝，地塊為城鎮住宅用地，兼容商務金融，容積率大於或等於1並且小於5。

據土地出讓前置條件意見書顯示，安置住房地上建築總量不大於90123㎡，該部分房屋不得進入一級市場銷售。

b、兩塊地均由河南國信樂達房地產有限公司拍得，據瞭解該公司為“河南國信房地產有限公司”下屬分公司，河南國信房地產於1986年成立，二十多年來相繼開發了關虎屯小區、中州都會廣場、金國商廈、海特大廈、英特大廈、非常國際等數十個項目。

c、整個項目位置不錯，地處三環以內，緊挨中原萬達廣場，臨近西三環快速路、隴海快速路、中原路等主幹道，區位條件優越。商業、教育、生活等配套一般，位於潁河西路與華山路的白鴿集團還有部分車間在偷偷生產，不斷散發出刺鼻的氣味。

d、前段時間去項目周邊轉過，工地正在施工，據說該項目投資超過10億元，改造後洛達廟村將集商業、酒店、餐飲、文娛、辦公、居住等功能為一體。具體結果怎麼樣，也只能等待時間的驗證了。

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