案例分享
趙某將姨父聞某告上法院，要求聞某履行雙方簽訂的《房地產買賣契約》中約定的5年期滿後協助辦理房屋過戶手續。一二審法院以雙方當事人簽訂的買賣房屋協議規避國家經濟適用房管理制度，破壞經濟適用房管理秩序，進而損害了國家和社會公共利益，認定合同無效，未支持趙某的訴請。趙某申請再審，省高院認定案涉房屋系拆遷安置房，雖然也屬於經濟適用房，但並非用於解決城市低收入家庭住房困難的房屋。因此，案涉房屋的交易不對城市低收入家庭的住房權益構成損害，不違反社會公共利益，認定合同合法有效。聞某應當依照約定履行協助趙某辦理不動產產權過戶的義務。
法律解析
審理法院總結本案的爭議焦點主要是到底是經濟適用房還是拆遷安置房，合同無效還是有效？一審二審法院與省高院在案涉房屋性質的認定上出現不一致，一二審法院均認定案涉房屋系經濟適用房，雙方當事人簽訂的買賣房屋協議規避國家經濟適用房管理制度，破壞經濟適用房管理秩序，進而損害了國家和社會公共利益，應當認定無效。而省高院在再審時認為《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規定經濟適用房五年之內不得直接上市交易，目的在於保護城市低收入家庭享受保障性住房的權益。而案涉房屋系拆遷安置房，雖然也屬於經濟適用房，但並非用於解決城市低收入家庭住房困難的房屋；聞某辯稱其並非通過統拆補建、而是通過貨幣拆遷獲得經濟適用房認購指標再購買經濟適用房，即使該主張成立亦不影響對案涉房屋性質的認定。因此，案涉房屋的交易不對城市低收入家庭的住房權益構成損害，不違反社會公共利益。案涉《房地產買賣契約》合法有效，聞某應當依照約定履行協助趙某辦理不動產產權過戶的義務。因對於房屋性質的認定出現偏差，進而導致截然相關的認定判決。
律師建議
經濟適用房未滿5年轉讓的合同，因破壞了經濟適用房的管理秩序，損害了其他低收入群體的利益，應認定為違反社會公共利益，該買賣合同無效，當事人通過不正當手段辦理經濟適用房過戶手續的，該行為應予以撤銷。
申購經濟適用房5年後，申購人再行轉讓房屋的，此時經濟適用房已可以流通，因此，經濟適用房房屋買賣合同有效。當事人要求辦理經濟適用房過戶手續的，應當按照政府相關規定補交土地收益。
對於經濟適用房應當注意與拆遷安置房的區別，對於拆遷安置房，有的地方也稱為經濟適用房，規定五年後才能上市交易。但性質上而言，拆遷安置房與《經濟適用住房管理辦法》規定的經濟適用房屬於不同性質房屋，兩者的政策目的及保護的法益不同。從性質上看，拆遷安置房系對被拆遷人的整體補償，具有對價性；而經濟適用房系保護城市低收入人群利益，具有保障性。從保護群體看，拆遷安置房包括農村房屋安置和城鎮房屋安置，而經濟適用房立足於對城市低收入人群的安置。因此，對於拆遷安置房買賣合同，並不涉及到擾亂社會公共利益的問題，應當認定為有效。只是不滿五年轉讓的，具有不能履行的情形，當事人要求五年內過戶的，不予支持。