觀點地產網自2013年上海第一個項目落地之後，在城市外圍“徘徊”四年的寶龍地產成功殺入了市中心。
6月7日消息，寶龍地產透過間接全資附屬公司上海夏鋒，以29.8億元拿下楊浦區一宗商辦地，溢價率60.13%，成交樓面價2.72萬元/平方米。這是寶龍今年在上海拿下的第一宗地，也是其在上海的第16個地產項目。
據觀點地產新媒體查詢，上述地塊位於上海市中環線內的楊浦區定海街道，南距地鐵12號線200米，距離黃浦江直線距離2公里，屬於東外灘板塊。根據上海的城市規劃，東外灘板塊將打造為以商貿商業、物流、生態為主導的江岸板塊。
寶龍表示，根據該集團的預期發展計劃及該土地的預計總建築面積，總建築面積109469.4平方米當中約74439.2平方米（即該土地約68%，土地成本約人民幣20.26億元）將持作投資，而該土地的餘下部分將出售。用作投資的68%的土地中，約70.6%將發展為辦公樓，而29.4%將發展為商業設施（包括購物商場）。
在土地供應越來越少的上海，處於市中心的商辦地塊成為房企的必爭之地。據悉，除寶龍外，該地塊還吸引了華潤、正榮、綠地等品牌房企。
寶龍首進上海市中心
回到2013年，寶龍調整城市聚焦，提出“以上海為中心，深耕長三角”的戰略。
當年年末，寶龍的第一個上海項目曹路寶龍廣場正式開業。隨後，寶龍在上海及長三角的佈局逐漸提速，短短三年後，寶龍已在上海擁有15個項目。
整理寶龍位於上海的項目，包括有上海七寶寶龍城、上海虹橋寶龍天地、上海嘉定寶龍廣場、上海奉賢寶龍廣場、上海寶山寶龍廣場、上海曹路寶龍廣場、上海臨港寶龍廣場、上海青浦寶龍廣場、上海吳涇寶龍廣場、上海寶山寶龍城、上海臨港寶龍世家、上海九亭中心、上海吳涇新城項目、上海國展寶龍城。
不難發現其中的兩個顯著特徵：第一，15個項目全部都為商業性質，只有上海虹橋寶龍天地和上海臨港寶龍世家含有部分住宅物業；其二，所有項目皆位於主城區外圍的副中心。
因此，此次以30億拿下楊浦區的商辦物業，成為寶龍在上海中心城區的首個項目。
在土地供應越來越少的上海，房企拿地愈發艱難，處於市中心的優質商辦地更是房企必爭之地。不久前，凱德和旭輝就通過併購的方式分別獲得黃浦區新天地附近商辦地、楊浦區國正中心。
據觀點地產新媒體查詢，在公開土地市場上，上海於5月24日剛剛出讓閔行區一宗商辦地塊，華髮以22.3億元、樓面價2.57萬/平方米拿下；而在楊浦區，上一宗優質的商辦地要追溯到去年7月，科創以9.67億元的報價拿下，樓板價為48582元/平方米。
有業內人士分析，近年來，上海商業市場快速發展以及辦公樓需求日益旺盛，預計到2020年，上海將超越香港成為大中華地區最大的辦公樓市場。
公開資料顯示，寶龍此次拿下的楊浦定海街道地塊周邊商務氛圍還處於發展前期，辦公聚集度相對偏低，但是地塊距離12號線隆昌路站僅250米，未來的交通優勢相對明顯。公開規劃顯示，該地塊功能定位為建設國家級數字傳媒產業基地，屬於國家雙創示範基地重點項目。
當前，距離本次地塊3公里左右大連路附近的北美廣場等甲級寫字樓，租金預計在5-6元/平方米/天之間。
250億目標的滬上角色
今年3月下旬舉行的寶龍2016年業績會上，寶龍集團總裁許華芳曾指出，寶龍今年有400億貨值，銷售目標是200億，其中三分之一的銷售來自上海。可見，上海在寶龍戰略中的地位。
據瞭解，在以上海為核心之前，寶龍早先多佈局在二線城市郊區及三四線城市。雖然這些城市的土地成本較低，但對於以商業地產為主的寶龍來說，三四線區域的消費水平有限，投資回報率並不理想。
經歷了三四線的低迷後，寶龍及時調整戰略，重回一二線，提出“1+6+N”的拿地策略，其中“1”代表上海，“6”代表南京、杭州、蘇州、廈門、福州、寧波的地鐵上蓋物業，而“N”則是“掙錢不持有”的項目。
據觀點地產新媒體查詢寶龍在上海各個項目的拿地情況，發現其拿地成本較低，大部分地塊都是以拍賣底價或者低溢價率收入囊中。
2016年9月，寶龍以樓面價8033元/平方米，溢價0.44%，拍得青浦區西虹橋商辦地塊，該地塊緊鄰國家展覽中心，有2號線徐涇東站地下通道連接。相比之下，當年10月，前海人壽拍得臨近商辦地塊，但樓面價達到21986元/平方米，溢價率264%。
2016年6月，寶龍從上海臨港南匯新城公司購買了3.1萬平米的土地，樓板價為4798元/平米，而萬科、綠地今年2月競得臨近但位置更好的地塊，樓板價為2.1萬元/平方米。
寶龍副總裁兼首席財務官廖明舜也多次強調，低成本拿地是寶龍的最大競爭優勢。寶龍2016年雖然只拿了13塊地，但看了200多塊地，其中在上海蔘加過40多次拍賣，只是最後沒成功。
此外，為增強在上海的競爭力，廖明舜此前還透露，寶龍在上海市場設立了第一事業部，而上海其他區域設為第二事業部。
根據寶龍的規劃，上海的銷售目標是5年內達到120到150億元，2020年公司50個購物中心中上海會超過20個。
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