34個城市運營206個商業項目，商業經營面積超過230萬㎡的保利商業，在體量上並不像一個成立3年多的新公司，但業績上並沒露出保利在住宅地產領域的風範。
“保利是個P。”
這是2015年保利地產（60048，sh）董事長宋廣菊發的一條微博。彼時保利地產已經跌出業內前三1年有餘，很少發微博的宋董突然發出這樣一條微博，瞬間帶動一波轉發與猜想。
其實，這是宋董當年為保利即將推出的“5P戰略”搞的一次營銷而已。
在低調的宋董帶領下，保利地產經歷過 “招保萬金”黃金時代的尾聲，也正承受著重回行業前三、去地產化等憂愁。
34個城市運營206個商業項目，商業經營面積超過230萬㎡的保利商業，在體量上並不像一個成立3年多的新公司，但業績上並沒露出保利在住宅地產領域的風範，難當去地產化的排頭兵。
擴大的銷售差距
1993年從部隊轉業的宋廣菊被分配到一家剛成立不久，僅有6個人的小單位（部門）——保利地產開發處。這是保利集團最早從事房地產業務的平臺。
“保利”取自“保衛勝利”一詞，因80年代兩伊戰爭的軍貿需要，保利集團授命成立。保利logo的裡面的字母“P”也有一層意思是取自PLA（中國人民解放軍）的首字母縮寫。這就是人們說保利地產有軍工背景企業的出處。受惠於這層身份，保利地產頭10年在廣東省內發展順風順水，幾乎每年都能受到廣州市對其表彰。
2002年保利地產完成股改，走向全國，當時也是國內地產發展較混亂的時期，但保利逆勢而為。2006年在A股上市；2008年金融危機下業績依舊上揚。2008-2012年保利地產業務銷售額五年內增長了5倍，年複合增長率為55%，和招商，萬科、金地並稱為 “四大天王”。
2013年是宋廣菊接過保利地產帥印的第3年，保利地產銷售排名跌出前三，並再也沒回去，2016年還以1471.1億元排名第6。
2017年12月，宋廣菊明確表示未來兩至三年要重回業內前三。
2018年保利銷售業績排名第五，離第三名雖只有兩名之差，看似不遠，但與第三名恆大大的差距已經達到1400多億元。其實6年來保利與第一集團的差距一直再在擴大。
奇點君整理自網絡
一位招商地產員工在接受經濟觀察報採訪時認為：“對第一梯隊的那三家來說，名次已經不重要，只要他們願意，誰都有辦法當第一，年底衝一下銷售額而已。而碧恆萬之外的房企想在幾年內再擠進第一梯隊，可能性已經不大。”
保利2018年業績整體穩健，仍可笑傲央企。2018年保利營業收入1945.14億元，同比增長32.66%；淨利潤261.49億元，同比增長32.78%；毛利率32.49%；簽約金額達到4048.17億元，近31%的銷售規模增速在TOP5房企中，僅次於碧桂園的32.3%；全年累計實現銷售回籠3562億元，回籠率達88%排名靠前；資產負債率為77.97%。但全年銷售額從年初的百位數增速降至年底個位數增速，多個項目被指違規，還是煞去些風景。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對奇點君表示：這兩年在國資企業裡保利表現靈活，企業也相對放權，政府資源較多，而且在市場調整期，央企更有優勢，保利重回前三的可能性比較大。
2018年，眾多知名房企去地產化，保利房地產（集團）股份有限公司更名為保利發展控股集團股份有限公司，將會進行更多元化的投資。
被傳統開發模式耽誤的購物中心
自2016年保利提出 “一主兩翼”發展戰略以來，部分項目已經顯示出成果。金融翼方面，保利房地產金融形成信保基金、保利資本、養老基金並駕齊驅的發展模式。綜合服務方面，保利物業2017年在新三板掛牌, 保利投資顧問與業界龍頭進行整合。相比之下，保利商業發展略遜色。
截止到2018年7月，保利已經有16家購物中心，比同為國資的大悅城略多，但是論知名度顯然與後者難以比肩。幾位接受奇點君採訪的嘉賓普遍認為，保利的購物中心運營情況和名氣不突出。
這與保利早期對商業的重視程度與發展定位不無關係。中糧地產將大悅城單獨經營，並積極推動大悅城上市，類似的企業還有早年的華潤、近年的萬科。但從保利地產早期對商業的重視程度與發展路線來看，其走了一條與上述房企不同的道路——用傳統住宅開發模式發展商業地產。從保利購物中心的佈局便能窺見一二。
在保利商業官網出現的12家購物中心中，僅有煙臺和石家莊2個項目位於北方地區，南方城市佈局佔比高達80%。而重視發展商業的大悅城和華潤在南北方城市佈局上基本呈現均衡佈局。南多北少城市佈局，拉低保利購物中心在北方的知名度。
奇點君整理自各公司2018年底公開數據
北京商業經濟學會常務副會長賴陽對奇點君指出：“保利的購物中心項目，更多地是將購物中心作為住宅地產的配套項目來經營，而非一些企業單獨選址興建購物中心。保利對購物中心的重視程度和資金投入程度都不夠。”
用傳統地產思維發展商業也體現在保利購物廣場所在城市級別上，在上表中，論城市經濟實力和消費購買力保利購物中心的佈局也不佔據優勢。
廣東省商業地產投資協會會長黃文傑認為，造成上述局面與保利地產拿地多集中在二三線城市有關係。加之，一直沒有強烈意向著重發展商業地產的保利錯過在一線城市拿地的時機。
2019年保利將在蘭州、柳州等地的購物中心即將開業，這意味著上述局面還將延續。
傳統思維或許耽誤保利購物中心的發展壯大，但不可忽視保利有一顆想做大商業的心。保利購物中心有保利廣場、保利mall、時光裡三個產品線，覆蓋當下購物中心的幾個主要層面。
社區商業發展受阻
社區商業項目是保利商業4大核心板塊之一，2015年社區商業項目若比鄰開業，保利地產董事長宋廣菊親自到場，這都表明，社區商業項目被保利給予厚望。截止2018年12月，已開業運營若比鄰門店達139家。
保利的傳統地產思維也耽誤到社區商業的發展。
城市佈局方面，社區商業項目和購物中心一樣，在保利官網顯示的40多家門店信息中，僅12家門店分佈在廣東省以外的地區，且多數只顯示一處店面信息，選址在保利樓盤中。
業績方面，2017年保利商業實現經營收入及管理費收入超 10 億元，2017年總營收為1463.06億元。2018年底，若比鄰位於北京、成都、長沙、青島等地的多家超市門店被報將於12月陸續關閉或交由第三方超市經營。
4月下旬，奇點君到上述某地門店走訪。“若比鄰生鮮超市”就夾在一字排開的底商鋪面中。雖然牌子依然寫有“保利旗下品牌”字樣，但經營者已易。
圖片由奇點君實地拍攝
這家約500平米的店面空間被分割成三段，只有正中間一段擺設著酒水和休閒食品等日常超市貨品，還有兩三處幾近空置的貨架。店員解釋：空置的貨架正好趕上補貨期，很快就會上齊。而左右兩側的空間處於閒置狀態，角落裡還有成排的小型超市購物車、冷藏展示櫃等物品。
圖片由奇點君實地拍攝
店員告訴奇點君：“我們是去年12月份左右接手的這家店面。”面對空置的貨架，店員承認，日常人流不多，收益暫時難言理想。據悉，這也是保利退出，他人接手的原因之一。
一位保利商業內部人士向奇點君證實：“若比鄰極個別門店確實出現關門情況。”
賴陽對奇點君直言：“社區商業項目是有前途的，但是目前市面上有相當一部分社區超市只有概念，沒有效果，店鋪沒有良性可持續收入進賬。”
事實上，奇點君走訪的這家店也正是現在許多社區商業門店的一個縮影：帶有普遍的住宅底商特點，與國外成熟的社區商業模式相比還存在差距。雖然都叫社區商業，但是國內多數社區商業項目沒達到格林木社區購物中心的層級，仍停留在社區便民保障階段。
“中國超市板塊整體發展比較充分，2015年才起步的若比鄰，出生太晚，又暫時沒形成渠道規模，自然面臨的競爭壓力比較大。”黃文傑說。
這是最壞的時代，也是最好的時代。
目前我國在建和存量社區商業總體量在10億平方米以上，隨著城市化率的進一步提高，預計到2020年，國內社區服務市場規模將達13.5萬億元。而國內一線城市社區商業消費在社會消費品零售總額中的佔比僅為1/3。
賴陽認為，要做好社區商業需要有專門的運營團隊，掌握其中的運營規律，技術，需求判斷……還是會大有作為的；反之，如果這方面沒有專業的積累，只有一個好聽的名字，就開店，成功是很有難度。
保利內部人士告訴奇點君：“若比鄰的招商團隊全部由保利若比鄰團隊負責，幾乎全案工作都由他們自己完成，造血功能蠻強的。”
對於若比鄰門店在部分城市折戟，黃文傑建議：“不妨通過跟一些有經營歷史，有經營規模的超市體系合作經營社區商業項目。”
一波憂愁未消，一波又起。
過去5年，中海、華潤、招商等國資房企中高管人事變動劇烈，保利地產則稍顯相對穩定，沒有發生大規模人事動盪，但1960年的宋廣菊已近退休年齡。
人事變更常常伴隨業績波動，如萬科連續3年失去頭把交椅，中海從第5滑到第7，華潤置地曾跌出前10兩年，保利自身也經歷過人事變動帶來的業績波動。
奇點商業地產原創
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