青島膠州買房和蘇州常熟買房，哪個更有投資價值？

10 個回答

青岛楼市研究员

2019-08-29

青島膠州買房，是青島投資風險最高的地方

膠州市，位於膠州灣西北岸。東鄰城陽區、即墨區，西靠高密市、諸城市，南接西海岸新區，北連平度市。因為有著膠東機場、撤市劃區等利好，過去兩年膠州是青島土拍市場的“主角”，眾多開發商提前跑馬圈地，保利、龍湖、新城、榮盛、碧桂園、遠洋、花樣年等一流開發商投資建設的品質大盤，如雨後春筍般拔地而起，為購房者提供了豐富的置業選擇。雖然為不限購的區域，但是隨著樓市風雲變幻，市場人氣明顯下降，而商品住宅大量供應的膠州競爭尤為慘烈，所以這是一個很值得投資型購房者研究的區域，下面我們就按五大片區分別分析。我們先來看一下區位圖：

青島膠州買房，是青島投資風險最高的地方

膠州開發區：價格雖低壓力最大

用時下開發商最喜歡用的一個形容詞：高新區北。沒錯，在高新區的北側。那麼，我們就要先說高新區。作為一個對於房地產業依賴度排在全國第16位的城市的高新區，房地產先行是必然的。所以，我們現在去高新區看一下，幾乎到處都是房地產項目，馬上大量的房源會被供出來。這個離主城區更近的片區無疑在未來會消化諸多市區往北外溢的剛需。所以，在還沒有規模化產業導入的情況下，膠州開發區對於剛需，特別是年輕剛需的吸引力幾近於零。

而除了高新區外，即墨、西海岸、城陽的項目也不少，這些地方與膠州相比也有各自的優勢，對於主城區剛需外溢的承接可以說都比膠州好。膠州目前購房者大體只有兩類：一類是本地購房者，膠州本身也是全國有名的經濟強市，有錢人很多，購房的熱情也有，但是很多人在低價時已經屯了不少房產，即使買新房也都在主城區改善；二類就是炒房客，如果是在2018年以前，自然是有不少，但是隨著全國各地樓市由熱轉冷，外地購房者來青島炒房的熱情也大大降低了。我們說完了需，再說供。在過去的一年中，哪裡土地供應最多？我們看2017年的土拍統計圖，按照開發週期那時候拿的地現在都進入了供應期：

青島膠州買房，是青島投資風險最高的地方

膠州開發區：價格雖低壓力最大

膠州經濟開發區土地供應量最大，彙集了新城、榮盛、花樣年、碧桂園、三木、天一、遠洋地產、中駿、海達等10大房企，並且都是大體量，新盤非常多，所以各家都使出了渾身解數來炒作，這是這個版塊最近老是進入你的視野的主要原因。但是有什麼題材？無非就是青島大學膠州校區落地、東方醫院建立、地鐵線延伸這些話題，但是現在哪個區域沒有這些利好？論題材炒作，膠州經濟開發區難比區位更好的高新區，也比不了西海岸和即墨。

供絕對的最多，需相對的少，這就是膠州經濟開發區樓市的現狀。這個根本決定了，一旦炒房客斷檔，這個區域必然先出現供大於求的局面，價格必然回落。所以，榮盛這樣的大盤將精裝房改毛坯，以此變相降價也就不足為奇了。

少海新城：親水度假區的尷尬

少海片區是在膠州開發區與主城區之間的一個旅遊度假區。少海自然風光，是片區房產最大的加分項。所以少海片區主要以別墅產品為主，配以觀景小高層，有休閒度假需求的購房者對於這一片區最為青睞。目前片區內的小高層主要以大戶型為主，面積多在120平方米以上，價格則集中在1.2萬元/平方米左右，別墅產品在2萬元至2.8萬元/平方米之間。這一片區與膠州開發區存在相同的問題，那就是缺少剛需的支撐。很多富裕階層會在這買別墅產品，但是洋房和高層不是他們的菜。買洋房和高層的主力剛需，如果在這買房，生活配套匱乏不說，從度假區去工作地的交通也是一大難題。

所以，我們我們可以看到，這個片區許多的高層產品都在瘋狂促銷。有的樓盤首付5萬元就能定一套房子，均價更是到了萬元線以下。所以，暫時能吸引一批預算有限的投資客，但長久看並不樂觀。

主城區：

價格穩定上漲空間有限

地圖上雖然分新城、舊城，但是我還是習慣放在一起說。膠州的主城區擁有剛需支撐，所以在撤市劃區消息傳出後，這一多重剛需疊加的區域，一度一房難求。奧園等許多項目購買的門檻很高也有很多捆綁，而今年隨著房源充足，房價有所鬆動。今年上半年膠州主城區新品發佈會接連不斷，許多開發商都將營銷重點放在此片區。據老王不完全統計，目前片區內有保利雲禧、興源巴黎城等新盤，龍湖天鉅、龍湖昱城、樾郡、銀盛泰博觀錦岸等均有加推。目前膠州主城區新房主要集中在1.2萬元/平方米至1.5萬元/平方米之間，別墅產品在2萬元/平方米左右，各項目都有不同程度的優惠活動，買房需要購買車位、地下室的幾乎絕跡，還有很多開發商為購房者提供組合貸，可以說在膠州主城區置業是“零門檻”。

可以說，目前膠州主城區還算是比較紅火的一個區域。但是個別開發商拿地成本很高，房價降不下來，再加上戶型越做越大，所以市場分化明顯。單價低小戶型的房源比較搶手，大戶型高總價的精裝房同樣涼涼。

空港板塊：

最大的利好也是利空

這是一個由機場帶動的新興板塊。位於膠州市的東北側。在膠州其他片區早已突破萬元線的情況下，空港片區的新房價格相對比較低，有的樓盤起價低於8000元/平方米，即使是品牌開發商的住宅，價格也多在1萬元/平方米以下。記者調查發現，在這一片區置業的購房族多數想買一套“宿舍”房。“工作單位要隨著機場走，如果加班太晚，還是有一套自己的房子比較方便。而且在機場帶動下，樓市也會發生變化，未來會有升值空間。”購房者小劉向記者介紹。除了在附近工作的年輕人以外，養老族對這一片區並不感興趣，對於噪音的疑慮是他們不願到此處居住的主要原因。其實，對於炒房客也應該思考一下這個問題：機場附近是宜居之地嗎？

所以，儘管空港板塊的房價最低，但從宜居屬性上講，卻是我最不推薦的一個片區。綜上所述，我認為膠州是最沒有投資價值的地方。蘇州常熟，能不能買你可以按照我的方法去衡量。

海润魂鸣

2019-08-29

膠州國家戰略，未來整個山東的深化改革橋頭堡。一是上合示範區建設方案的通過已經把它提高到國家戰略橋頭堡的地位。二是膠州火車站直接通到新疆喀什，新疆喀什鐵路到巴基斯坦瓜達爾港，瓜達爾港是中國租賃港口，貨物可以直接往返於歐洲、中東與非洲，國家物資從此不受馬六甲海峽的遏制。四是目前各大交通、物流以及大型企業齊聚膠州，能看出國家打造膠州的信心和決心。五是山東設立濟南、青島和煙臺三個自貿區，也是為上合示範區服務的。六是整個深圳是示範區，青島上合也是示範區，深圳是全面，青島是區域，而這個區域在膠州。南深圳北青島其實北青島指的是膠州。就是膠州南北大通道，地鐵12號線的提前開工，而且多設立一條支線……很多圍繞上合示範區的建設投資全面展開。

膠州將來會成為北部沿海甚至東北的進出口橋頭堡，不要比。它要比的是深圳前海，看看深圳前海的發展歷史，跟上合示範區及其相似。未必一定要追前海，但目標有了。

2019年上半年膠州工業用地批覆面積全國縣區排名第一，大家知道這意味著什麼嗎？