現在物業和業主的矛盾，你怎麼看？

一、社會現狀簡述。

業主與物業公司就像一對“冤家”，大多時候相親相愛，卻又時不時吵吵鬧鬧，甚至鬧上法庭，但是卻又誰也離不開誰。

業主與物業公司究竟有哪些“恩怨情仇”呢？該怎麼解決呢？責任應該誰負呢？

二、物業和業主是合同關係。

但是合同講的是簽約主體，物業是其中一方，而另一方不是具體的某一個業主，而且全體業主的代表方----業主委員會。

　　物業機構的選聘，是業主大會的決議結果。按照《業主大會和業委會指導規則》，業主大會投票表決物業的選聘事宜，超過半數的票數通過，即視為全體業主同意。由業主委員會代表全體業主和業主大會同物業公司簽署協議。

三、不交物業費用，物業公司是否有權停水停電？

依據我國《合同法》的相關規定，業主與自來水公司及供電局之間的供水、供電係一種合同關係，只有當業主出現合同約定和國家規定的情形時，自來水公司或供電公司才有權停止供水、供電。物業公司是提供物業服務的，而供水供電是供電和供水部門的職責，物業公司利用工作之便採取這種行為，肯定是不對的。

　　 再者，物業公司和業主的確是服務與被服務的關係，而物業停水停電的行為也是《物業管理條例》中命令禁止的。業主欠物業費，物業可以依據《物業管理條例》、《物權法》等通過司法途徑解決，斷水停電只能加劇矛盾的激化，於解決問題無絲毫幫助。

四、車位費用有兩個，一個是車位租金，一個是車位管理費。

車位租金一般只有專屬車位才能收取，如立體車庫、地下車庫等。有些專屬車庫經房管部門備案批准，享有產權，可以作為產權單位出售。但是不管出租還是出售，物業只是一個經手人，真正收取費用的是車位的權屬人----通常這個權屬人是開發商，物業只是一個代理而已。

物業真正收取的費用是車位管理費。這個費用主要用於車位清潔、車輛管理人員費用、設備設施費用（如照明、監控、消防設施等）、公眾保險等。

五、電梯不運行，物業公司有責任嗎？

電梯的日常維修和養護都是由物業公司負責的，但是類似的設備設施中修以上的維護，需要動用專項維修基金。

最高人民法院《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定：物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規範確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

六、房屋有質量問題，業主可以拒交物業費嗎？

物業公司依合同履行了物業服務後，業主應當依合同履行支付物業服務費的義務。

最高人民法院《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定：經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。

七、房子出租，承租人不交物業費，業主有義務要交嗎？

依法成立的合同對合同當事人具有約束力，不得損害第三方權利，業主與承租人簽訂的租賃合同只能對租賃雙方的權利義務做出約定，這種約定不得對抗第三人，不得通過合同損害第三方權利。

從債務的角度分析，業主與承租人約定由承租人交納物業費實際上構成了債務的轉移，將原屬業主的債務轉移給承租人，在業主和承租人之間有效，這種債務轉移沒有得到債權人即物業公司的同意時，並未免除業主支付物業費的責任。

八、業主財產被盜，責任誰負？

根據物業服務合同，物業服務公司一般對物業管理的公共秩序、環境衛生、綠化等事項提供協助管理或服務，其提供的是小區物業的公共服務。

因此對業主家中的財物安全，需經業主與物業公司協商在物業服務合同中予以特別約定。如無特別約定，則結合實際情況考慮物業服務公司在提供物業服務中是否存在過錯，物業公司應根據過錯程度承擔相應的賠償責任。

在現實生活中，住戶被盜絕大多數情況下難以追究物業管理公司責任，法院判決物業管理公司承擔賠償責任必須具備兩個前提，一是業主損失能夠確認，二是物業管理公司有明顯失職過錯。

九、業主未居住還要交物業管理費嗎？

根據《物權法》第七十二條規定：“業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務”。業主辦理相關入住手續後，物業公司按照物業服務合同提供服務，因此，業主雖未居住但仍需按時交納物業服務費。

先舉一個比較典型的問題，再來說我的觀點，小區的公共安保。新建小區和大部分老舊都會聘請保安，在大門設置門禁。當業主沒有帶門禁卡，又要進入小區時，如果物業公司不盡責，不要求登記，說一聲自己是業主就進去了，那麼，門禁就形同虛設。而盡責的物業公司或者保安就會要求業主登記，然後才進入。一旦遇到一個不講理的業主，就不登記，最後和保安發生爭吵，甚至動手毆打保安或者損壞門禁。只要有一次（或者同樣的情況再來2、3次），保安肯定記住這個業主，以後他再沒帶門禁卡，保安就直接給他放行了。然後，就會有業主給保安說，為什麼都是業主，他不帶門禁卡不登記就進了，今天我沒帶也要進。時間一久，大家就都習慣不帶門禁卡了，門禁卡就形同虛設了。

對於物業公司，業主自己心裡要想清楚，它到底是物業服務公司還是物業管理公司。如果業主只是想要物業服務公司，那麼業主就應該把期望值更多放在一些純服務項目。比如綠地的維護，小區公共區域的衛生等。對一些需要物業公司有管理權限的服務就不必苛求太多，比如安保、小區違建、住改商等問題，因為權限問題，物業公司能做的，只有規勸，這種管理權利，等同於無。對於成年的業主來說，基本上可以無視。如果希望物業公司是物業管理公司，那麼就應該給予物業公司一定的處罰權。比如違建的，就應該允許物業公司禁止其裝修人員進入小區或者斷水斷電的權利，可是現行的法律條文都沒有給予物業公司這些權利。

現在物業公司與業主的矛盾越來越大，很多矛盾不可調和。主要存在這幾個方面：

1，業主的法律意識和維權意識的提高。根據《物權法》的相關規定，小區公共的收益屬於全體業主，如地面公共停車場，小區內的所有廣告及電梯內廣告，地下停車場的收費均為業主所有，有的小區少則幾萬幾十萬，多則上百萬毎年。這些收入沒有業委會的小區很多成為了物業公司的收益和福利。

2，沒有業委會的監督，物業公司更多獲利，沒有人監督，可以隨意處置搶奪業主資源，損害業主的事情時有發生。如亂收費，亂漲價，為了賺取更多金錢，亂收裝修押金卻不管控，獲得押金卻損害其他業主利益，導致違章搭建違法拆牆的普遍發生。

3，超範圍經營。有的物業公司不僅管理小區，還經營小區房屋租賃買賣，獨斷經營。

4，跨界越位。作為物業管家，有時候物業違規代替業主做事，當個體業主反對時，又往往採取打擊報復手段，為了物業自己的利益，很多時候其反對成立業委會，損害了業主合法權益。

5，監督管理機制不完善是矛盾的根本。物業缺乏監管，物業又反對成立業委會來進行監督，所以成立業委會難，個體的業主投訴又困難，矛盾難以調和。

總之，物業公司在維護小區的安全和正確秩序發揮了重要作用，同時由於利益超使，又損害了業主利益，矛盾和衝突時有發生，在沒有新的政策出臺和規範其行為的前提下，可能還會糾纏一段時間。

其實上面說的還是次要的 ， 最主要矛盾是物權法不完善。物業收費的時候是什麼都管，真正到業主出事情的時候與物業無關了。比如說小區丟東西或業主家被盜了，就拿小區丟電動車來說，業主丟了電動車以後去找物業，但物業又變成了協助了，就告到法院也會判與物業無責，那麼請問要保安幹什麼 ，難道保安只管看住樓不丟嗎？如果與物業無責，你想物業會管理好嗎？這樣就存在了反正不是我的東西丟就丟了與我無關，出現這樣的思想管理能上去嗎？所以物業就是錢收了不用擔一點風險。這就是物業與業主最主要的矛盾。 反之如果業主在小區裡丟東西或被盜了，只要業主能提供證據東西是在小區裡丟或被盜的證據。應該物業擔責或最低擔責百分之八十責任。 只要和物業利益有牽連你看物業能管好不能。

現在的房子越長越高，絕大多數都成為了電梯房，若沒有進行有效的物業管理，小區的衛生打掃、小區內的安全、小區的的電梯維護等等都必須通過物業的服務才能正常的運行。物業與業主的矛盾，小區應該成立業主委員會，對物業服務公司形成有效的監督才能真正有效化解雙方之間的矛盾與問題。不成規矩，何成方圓，沒有矛盾就沒有世界。物業服務公司與業主委員會雙方合作才能共贏…

物業就是社會的毒瘤，就是個土匪。騎在業主頭上作威作福。我自己的家，還不當家。電動車丟了，找公安與他們無關，門被撬了東西丟了，與他們無關那是公安破案。那你物業是幹啥呢？大門日夜把手，還有巡邏。就是看不住物品。要你物業幹啥。他們是來管理，是搞秩序的。打掃衛生承包給衛生隊，拉垃圾有承包有人，維護修理電梯設施有專門的技術人員。有問題就會打電話叫別人祝福，他們物業上的人啥都不會幹，就會收錢，把個門。不交錢不讓進。這是物業的家，不是業主的家。停個車，收錢，一個車位死貴，比車還貴。土地使用權在我們業主，可使用起來處處交錢。我自己的家沒房租了，可每月得給他將近二百元錢的物業費一年就是兩千多，一個月的工資！他們憑啥啊！把住我的門收錢啊！不是土匪是啥！

關鍵是業主們對小區物業管理方面的種種問題根本不懂，對怎樣作業主、怎樣維護自己的權利束手無策。 其實，對此早已有法律法規頒佈實施了。《物權法》和《商品房小區物業管理條例》以及實施細則就有較為詳細的規則可循。 只是大多數人沒有學習罷了。 各省市也都有《物業管理條例》頒佈。不學習就無法維權，就永遠無法改變現狀。 為今之計，首先要成立小區業主委員會，把國家法律賦予業主的自治權接收回來。徹底改變業主變奴僕、物業亂作為的顛倒狀態。

物業管理的建議

強烈要求國家立法：物業管理公司與開發商脫溝。新建房由街道辦事處或居委會代表管理部門招標或指定臨時物業管理公司，街道或居委會可以收取一定比例招標管理費以便充實管理人員並負責對臨時物業管理公司進行管理，接受業主對臨時物業管理公司的投訴。招標費用在物業費中單列，由全體業主負擔。物業費不能直接交給物業管理公司，由街道或居委會代收，再轉付給物業管理公司。這樣物業管理公司就不會與開發商串通一氣坑害業主，而會服從街道或居委會的管理，為業主服務。幹得不好街道或居委會有權扣罰物業費、重新招標或指定新的臨時物業管理公司。等於為物業管理公司找了一個上級來管理和制約它。現在物業管理公司上級是開發商，能為業主著想嗎？等一二年後入夥戶數達到60%即在街道或居委會主持下成立業主委員會成立，業主委員會有權召標選擇物業管理公司。街道或居委會不再具體管理該樓盤事宜，但仍然是樓盤事務的行政主管。由於有臨時管理的基礎，權威和力度都有了保證。業主與物業管理公司的矛盾會減少很多，物業管理公司也知道誰是它的領導和上級。

我認為如果物業公司真正的在為業主服務業主應主動交納物業費用，可是現在的物業成了三不管，小區綠化無人管雜草叢生，小區的違建搭建無人顧問，小區的保安措施很差攝象頭都是虛設，關鍵是違章建築越來越猖獗把小區弄得不家小區，請問這樣的物業公司怎麼能和業主協調好？

其實就是業主素質太低，拒絕繳納物業費還想要優質服務。好的服務可能是廉價的麼？不要說大道理。物業費跟水電燃氣捆綁，不交不賣就行了。有困難的去申請國家補貼或減免。有糾紛去走法律途徑。才能良性發展。好多業主買車沒車位要停小區裡，物業不讓就拒絕繳費，完全沒道理。