現在物業和業主的矛盾，你怎麼看？

我希望物業公司收歸國有，制定統一法規，統一培訓，收費根據地方生活工資水平，應呈現福利性質享受事業待遇……說遠了……物業和業主的矛盾大多數都是物業公司挑起的，收費太高，事做的少，不明白自己的職業權限……

一、社會現狀簡述。

業主與物業公司就像一對“冤家”，大多時候相親相愛，卻又時不時吵吵鬧鬧，甚至鬧上法庭，但是卻又誰也離不開誰。

業主與物業公司究竟有哪些“恩怨情仇”呢？該怎麼解決呢？責任應該誰負呢？

二、物業和業主是合同關係。

但是合同講的是簽約主體，物業是其中一方，而另一方不是具體的某一個業主，而且全體業主的代表方----業主委員會。

　　物業機構的選聘，是業主大會的決議結果。按照《業主大會和業委會指導規則》，業主大會投票表決物業的選聘事宜，超過半數的票數通過，即視為全體業主同意。由業主委員會代表全體業主和業主大會同物業公司簽署協議。

三、不交物業費用，物業公司是否有權停水停電？

依據我國《合同法》的相關規定，業主與自來水公司及供電局之間的供水、供電係一種合同關係，只有當業主出現合同約定和國家規定的情形時，自來水公司或供電公司才有權停止供水、供電。物業公司是提供物業服務的，而供水供電是供電和供水部門的職責，物業公司利用工作之便採取這種行為，肯定是不對的。

　　 再者，物業公司和業主的確是服務與被服務的關係，而物業停水停電的行為也是《物業管理條例》中命令禁止的。業主欠物業費，物業可以依據《物業管理條例》、《物權法》等通過司法途徑解決，斷水停電只能加劇矛盾的激化，於解決問題無絲毫幫助。

四、車位費用有兩個，一個是車位租金，一個是車位管理費。

車位租金一般只有專屬車位才能收取，如立體車庫、地下車庫等。有些專屬車庫經房管部門備案批准，享有產權，可以作為產權單位出售。但是不管出租還是出售，物業只是一個經手人，真正收取費用的是車位的權屬人----通常這個權屬人是開發商，物業只是一個代理而已。

物業真正收取的費用是車位管理費。這個費用主要用於車位清潔、車輛管理人員費用、設備設施費用（如照明、監控、消防設施等）、公眾保險等。

五、電梯不運行，物業公司有責任嗎？

電梯的日常維修和養護都是由物業公司負責的，但是類似的設備設施中修以上的維護，需要動用專項維修基金。

最高人民法院《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定：物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規範確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

六、房屋有質量問題，業主可以拒交物業費嗎？

物業公司依合同履行了物業服務後，業主應當依合同履行支付物業服務費的義務。

最高人民法院《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定：經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。

七、房子出租，承租人不交物業費，業主有義務要交嗎？

依法成立的合同對合同當事人具有約束力，不得損害第三方權利，業主與承租人簽訂的租賃合同只能對租賃雙方的權利義務做出約定，這種約定不得對抗第三人，不得通過合同損害第三方權利。

從債務的角度分析，業主與承租人約定由承租人交納物業費實際上構成了債務的轉移，將原屬業主的債務轉移給承租人，在業主和承租人之間有效，這種債務轉移沒有得到債權人即物業公司的同意時，並未免除業主支付物業費的責任。

八、業主財產被盜，責任誰負？

根據物業服務合同，物業服務公司一般對物業管理的公共秩序、環境衛生、綠化等事項提供協助管理或服務，其提供的是小區物業的公共服務。

因此對業主家中的財物安全，需經業主與物業公司協商在物業服務合同中予以特別約定。如無特別約定，則結合實際情況考慮物業服務公司在提供物業服務中是否存在過錯，物業公司應根據過錯程度承擔相應的賠償責任。

在現實生活中，住戶被盜絕大多數情況下難以追究物業管理公司責任，法院判決物業管理公司承擔賠償責任必須具備兩個前提，一是業主損失能夠確認，二是物業管理公司有明顯失職過錯。

九、業主未居住還要交物業管理費嗎？

根據《物權法》第七十二條規定：“業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務”。業主辦理相關入住手續後，物業公司按照物業服務合同提供服務，因此，業主雖未居住但仍需按時交納物業服務費。

一、社會現狀簡述。

業主與物業公司就像一對“冤家”，大多時候相親相愛，卻又時不時吵吵鬧鬧，甚至鬧上法庭，但是卻又誰也離不開誰。

業主與物業公司究竟有哪些“恩怨情仇”呢？該怎麼解決呢？責任應該誰負呢？

二、物業和業主是合同關係。

但是合同講的是簽約主體，物業是其中一方，而另一方不是具體的某一個業主，而且全體業主的代表方----業主委員會。

　　物業機構的選聘，是業主大會的決議結果。按照《業主大會和業委會指導規則》，業主大會投票表決物業的選聘事宜，超過半數的票數通過，即視為全體業主同意。由業主委員會代表全體業主和業主大會同物業公司簽署協議。

三、不交物業費用，物業公司是否有權停水停電？

依據我國《合同法》的相關規定，業主與自來水公司及供電局之間的供水、供電係一種合同關係，只有當業主出現合同約定和國家規定的情形時，自來水公司或供電公司才有權停止供水、供電。物業公司是提供物業服務的，而供水供電是供電和供水部門的職責，物業公司利用工作之便採取這種行為，肯定是不對的。

　　 再者，物業公司和業主的確是服務與被服務的關係，而物業停水停電的行為也是《物業管理條例》中命令禁止的。業主欠物業費，物業可以依據《物業管理條例》、《物權法》等通過司法途徑解決，斷水停電只能加劇矛盾的激化，於解決問題無絲毫幫助。

四、車位費用有兩個，一個是車位租金，一個是車位管理費。

車位租金一般只有專屬車位才能收取，如立體車庫、地下車庫等。有些專屬車庫經房管部門備案批准，享有產權，可以作為產權單位出售。但是不管出租還是出售，物業只是一個經手人，真正收取費用的是車位的權屬人----通常這個權屬人是開發商，物業只是一個代理而已。

物業真正收取的費用是車位管理費。這個費用主要用於車位清潔、車輛管理人員費用、設備設施費用（如照明、監控、消防設施等）、公眾保險等。

五、電梯不運行，物業公司有責任嗎？

電梯的日常維修和養護都是由物業公司負責的，但是類似的設備設施中修以上的維護，需要動用專項維修基金。

最高人民法院《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定：物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規範確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

六、房屋有質量問題，業主可以拒交物業費嗎？

物業公司依合同履行了物業服務後，業主應當依合同履行支付物業服務費的義務。

最高人民法院《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定：經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。

七、房子出租，承租人不交物業費，業主有義務要交嗎？

依法成立的合同對合同當事人具有約束力，不得損害第三方權利，業主與承租人簽訂的租賃合同只能對租賃雙方的權利義務做出約定，這種約定不得對抗第三人，不得通過合同損害第三方權利。

從債務的角度分析，業主與承租人約定由承租人交納物業費實際上構成了債務的轉移，將原屬業主的債務轉移給承租人，在業主和承租人之間有效，這種債務轉移沒有得到債權人即物業公司的同意時，並未免除業主支付物業費的責任。

八、業主財產被盜，責任誰負？

根據物業服務合同，物業服務公司一般對物業管理的公共秩序、環境衛生、綠化等事項提供協助管理或服務，其提供的是小區物業的公共服務。

因此對業主家中的財物安全，需經業主與物業公司協商在物業服務合同中予以特別約定。如無特別約定，則結合實際情況考慮物業服務公司在提供物業服務中是否存在過錯，物業公司應根據過錯程度承擔相應的賠償責任。

在現實生活中，住戶被盜絕大多數情況下難以追究物業管理公司責任，法院判決物業管理公司承擔賠償責任必須具備兩個前提，一是業主損失能夠確認，二是物業管理公司有明顯失職過錯。

九、業主未居住還要交物業管理費嗎？

根據《物權法》第七十二條規定：“業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務”。業主辦理相關入住手續後，物業公司按照物業服務合同提供服務，因此，業主雖未居住但仍需按時交納物業服務費。

現在物業公司與業主的矛盾越來越大，很多矛盾不可調和。主要存在這幾個方面：

1，業主的法律意識和維權意識的提高。根據《物權法》的相關規定，小區公共的收益屬於全體業主，如地面公共停車場，小區內的所有廣告及電梯內廣告，地下停車場的收費均為業主所有，有的小區少則幾萬幾十萬，多則上百萬毎年。這些收入沒有業委會的小區很多成為了物業公司的收益和福利。

2，沒有業委會的監督，物業公司更多獲利，沒有人監督，可以隨意處置搶奪業主資源，損害業主的事情時有發生。如亂收費，亂漲價，為了賺取更多金錢，亂收裝修押金卻不管控，獲得押金卻損害其他業主利益，導致違章搭建違法拆牆的普遍發生。

3，超範圍經營。有的物業公司不僅管理小區，還經營小區房屋租賃買賣，獨斷經營。

4，跨界越位。作為物業管家，有時候物業違規代替業主做事，當個體業主反對時，又往往採取打擊報復手段，為了物業自己的利益，很多時候其反對成立業委會，損害了業主合法權益。

5，監督管理機制不完善是矛盾的根本。物業缺乏監管，物業又反對成立業委會來進行監督，所以成立業委會難，個體的業主投訴又困難，矛盾難以調和。

總之，物業公司在維護小區的安全和正確秩序發揮了重要作用，同時由於利益超使，又損害了業主利益，矛盾和衝突時有發生，在沒有新的政策出臺和規範其行為的前提下，可能還會糾纏一段時間。

先舉一個比較典型的問題，再來說我的觀點，小區的公共安保。新建小區和大部分老舊都會聘請保安，在大門設置門禁。當業主沒有帶門禁卡，又要進入小區時，如果物業公司不盡責，不要求登記，說一聲自己是業主就進去了，那麼，門禁就形同虛設。而盡責的物業公司或者保安就會要求業主登記，然後才進入。一旦遇到一個不講理的業主，就不登記，最後和保安發生爭吵，甚至動手毆打保安或者損壞門禁。只要有一次（或者同樣的情況再來2、3次），保安肯定記住這個業主，以後他再沒帶門禁卡，保安就直接給他放行了。然後，就會有業主給保安說，為什麼都是業主，他不帶門禁卡不登記就進了，今天我沒帶也要進。時間一久，大家就都習慣不帶門禁卡了，門禁卡就形同虛設了。

對於物業公司，業主自己心裡要想清楚，它到底是物業服務公司還是物業管理公司。如果業主只是想要物業服務公司，那麼業主就應該把期望值更多放在一些純服務項目。比如綠地的維護，小區公共區域的衛生等。對一些需要物業公司有管理權限的服務就不必苛求太多，比如安保、小區違建、住改商等問題，因為權限問題，物業公司能做的，只有規勸，這種管理權利，等同於無。對於成年的業主來說，基本上可以無視。如果希望物業公司是物業管理公司，那麼就應該給予物業公司一定的處罰權。比如違建的，就應該允許物業公司禁止其裝修人員進入小區或者斷水斷電的權利，可是現行的法律條文都沒有給予物業公司這些權利。

其實上面說的還是次要的 ， 最主要矛盾是物權法不完善。物業收費的時候是什麼都管，真正到業主出事情的時候與物業無關了。比如說小區丟東西或業主家被盜了，就拿小區丟電動車來說，業主丟了電動車以後去找物業，但物業又變成了協助了，就告到法院也會判與物業無責，那麼請問要保安幹什麼 ，難道保安只管看住樓不丟嗎？如果與物業無責，你想物業會管理好嗎？這樣就存在了反正不是我的東西丟就丟了與我無關，出現這樣的思想管理能上去嗎？所以物業就是錢收了不用擔一點風險。這就是物業與業主最主要的矛盾。 反之如果業主在小區裡丟東西或被盜了，只要業主能提供證據東西是在小區裡丟或被盜的證據。應該物業擔責或最低擔責百分之八十責任。 只要和物業利益有牽連你看物業能管好不能。

現在的房子越長越高，絕大多數都成為了電梯房，若沒有進行有效的物業管理，小區的衛生打掃、小區內的安全、小區的的電梯維護等等都必須通過物業的服務才能正常的運行。物業與業主的矛盾，小區應該成立業主委員會，對物業服務公司形成有效的監督才能真正有效化解雙方之間的矛盾與問題。不成規矩，何成方圓，沒有矛盾就沒有世界。物業服務公司與業主委員會雙方合作才能共贏…

物業就是社會的毒瘤，就是個土匪。騎在業主頭上作威作福。我自己的家，還不當家。電動車丟了，找公安與他們無關，門被撬了東西丟了，與他們無關那是公安破案。那你物業是幹啥呢？大門日夜把手，還有巡邏。就是看不住物品。要你物業幹啥。他們是來管理，是搞秩序的。打掃衛生承包給衛生隊，拉垃圾有承包有人，維護修理電梯設施有專門的技術人員。有問題就會打電話叫別人祝福，他們物業上的人啥都不會幹，就會收錢，把個門。不交錢不讓進。這是物業的家，不是業主的家。停個車，收錢，一個車位死貴，比車還貴。土地使用權在我們業主，可使用起來處處交錢。我自己的家沒房租了，可每月得給他將近二百元錢的物業費一年就是兩千多，一個月的工資！他們憑啥啊！把住我的門收錢啊！不是土匪是啥！

一個小區房屋銷售了百分之七十以上後，由政府牽頭強制業主成立業主委員會，在政府的指導下收取物業費，物業費由業主委員負責管理。物業公司的前期物業費由開發商墊付，物業公司的財務每月公佈於小區，工作制度和崗位職責公佈於牆面。小區內的任何大事和活動要與業主委員協商再作決定。物業費由業主委員會按每月付給物業公司一次。如果連續六個月業主對物業的服務不滿意，可以解除物業的合同。

物業管理的建議

強烈要求國家立法：物業管理公司與開發商脫溝。新建房由街道辦事處或居委會代表管理部門招標或指定臨時物業管理公司，街道或居委會可以收取一定比例招標管理費以便充實管理人員並負責對臨時物業管理公司進行管理，接受業主對臨時物業管理公司的投訴。招標費用在物業費中單列，由全體業主負擔。物業費不能直接交給物業管理公司，由街道或居委會代收，再轉付給物業管理公司。這樣物業管理公司就不會與開發商串通一氣坑害業主，而會服從街道或居委會的管理，為業主服務。幹得不好街道或居委會有權扣罰物業費、重新招標或指定新的臨時物業管理公司。等於為物業管理公司找了一個上級來管理和制約它。現在物業管理公司上級是開發商，能為業主著想嗎？等一二年後入夥戶數達到60%即在街道或居委會主持下成立業主委員會成立，業主委員會有權召標選擇物業管理公司。街道或居委會不再具體管理該樓盤事宜，但仍然是樓盤事務的行政主管。由於有臨時管理的基礎，權威和力度都有了保證。業主與物業管理公司的矛盾會減少很多，物業管理公司也知道誰是它的領導和上級。

物業服務公司和小區業主之間存在的主要矛盾衝突進行原因分析，並在此基礎上提出相應的解決方法，為住宅小區物業管理各利益相關人及政府管理部門協調改善住宅小區物業管理工作提供參考。

近幾年來，住宅小區業主和物業管理公司的矛盾衝突不斷出現，幾成各類新聞媒體的報道熱點。在這些矛盾當中，物業服務公司多成為被指責的對象。其實，物業服務公司並非造成矛盾衝突的唯一因素，矛盾雙方及政府相關管理部門都具有其相應的責任，解決此矛盾也絕非僅僅靠提高物業服務公司經營管理水平就能做到（儘管我國目前大多數物業服務公司的經營管理水平的確有待提高）。通過對物業服務公司和小區業主之間存在的主要矛盾衝突進行原因分析，並在此基礎上提出相應的解決方法，為住宅小區物業管理各利益相關人及政府管理部門協調改善住宅小區物業管理工作提供參考。

小區業主和物業服務公司矛盾衝突主要存在以下幾個方面：

一、物業管理費問題

矛盾衝突：因物業管理收費標準的爭議而引發的小區業主和物業服務公司的矛盾最為常見。通常是物業服務公司在未與小區業主協商一致或由於各種原因無法協商一致的情況下，單方面提高物業管理費，從而引起小區業主的不滿乃至於拒交。

原因分析：物業管理費到底應該確定在什麼價位，首先小區業主與物業服務公司之間較難達成共識，往往是業主認為物業服務企業收費高或者認為物業服務企業沒有提供質價相符的服務；而物業服務企業則認為收費低，經濟上不合算。其次，小區業主之間也在物業服務公司應提供何種等級的服務上存在分歧，因經濟條件的差異，有些業主希望得到優質服務，同時願意交納相對較高的物業管理費，而另一部分業主不願多交物業管理費，他們只對一些基本的物業管理服務有要求。正是這些分歧導致了小區業主與物業服務公司的衝突。

解決之道：這種矛盾衝突的產生應該說物業服務公司應負主要責任。因為作為競爭性的物業管理服務業，物業服務公司制定或變更物業管理收費標準，必須與小區業主或其代表業主委員會協商一致，否則，小區業主有權聘用其他物業服務公司進行小區物業管理。當然，由於我國目前物業管理服務市場化程度較低、小區業主委員會成立和運作的困難等各種問題的存在，使得小區業主解聘和重新選聘物業服務公司並不像選擇家政服務公司那樣簡單。但隨著我國物業管理業和小區自治管理制度的不斷髮展，相信業主們選擇物業服務

公司的自由度會越來越大。對此物業服務公司應有清醒的認識，在制定或變更物業管理服務內容和收費標準時，本著充分尊重小區業主消費能力和消費習慣的精神與小區業主平等協商，通過真誠溝通、耐心說服來取得雙方觀點的一致。

二、小區公共配套設施所有權的爭議

矛盾衝突：由公共配套設施的使用或收費所引發的小區業主和物業服務公司矛盾衝突屢見不鮮，比如由於高層住宅區越來越多，不少小區的車位、車庫嚴重不足，在供求矛盾日益突出的情況下，再加上部分開發商為謀取私利，任意提高車位的售價或者租金。因此，針對停車位等的所有權歸屬就產生了很多糾紛。

原因分析：小區公共配套設施的“主人”是開發商還是全體業主，法律目前並無明確規定。如停車位的所有權問題，相關法規只是對停車位作了這樣的規定，即“小區內的機動車停車場（庫），應當提供給本小區內的業主和使用人使用。停車位不得轉讓給小區外的單位和個人；停車位有空餘的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位和個人。”共用設施和共用部位的權屬問題並沒提到；而《物權法》規定“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”《物權法》僅對“佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位”的所有權明確為業主共有，但對“業主共有的道路或者其他場地用”又缺乏明細明文規範。因此，在此類問題無明確法律規定的情況下，業主和開發商、物業公司非常容易產生糾紛。

解決之道：小區公共配套設施所有權爭議說到底是一個法律問題，由此引發業主和物業公司的矛盾很難說是物業公司或業主哪一方的責任。關於小區公共配套設施所有權的歸屬問題，《物權法》作出的僅是框架性的規定，對於處理涉及車位的一些具體糾紛比較難於操作。所以政府有關部門出臺操作性強的法規對小區附屬設施所有權的獲取、使用及利益分配予以明確規定，才是解決此類問題的根本途徑。比如可以明確規定住宅小區內的停車位計入公攤面積，這樣停車位就歸廣大業主共有，有車業主享有停車位的使用權，暫時無車的業主可以對車位的收益享有共同受益權。

三、業主違規和拖欠物業管理費的處理

矛盾衝突：由於種種原因，不少小區存在部分業主拖欠物業管理費和違規裝修、亂停亂放、私搭亂建等現象。有著生存壓力和維護小區環境秩序責任的物業服務公司易對此採取一些強制措施，再加上部分素質不高的物業管理人員在實施過程中方法不當、態度粗暴，業主與其產生衝突就不可避免。

原因分析：《物業管理條例》規定了物業服務公司的維護物業安全、保障物業合理使用等一定的社會管理責任，但《物業管理條例》並未授予物業公司任何處罰權力，也就是說，物業服務公司對業主違反法律法規、業主公約和臨時公約的行為，僅有告知、制止、報告的權利，並沒有處罰權和採取強制措施權。而現實當中，如果物業服務公司對業主違規的行為僅進行告知、制止、報告這類處理，並不能制止此類行為的發生，也即無法履行維護小區環境和秩序的職責；另外，如果部分業主總是長期拖欠物業管理費，物業服務公司在經濟上將難以承受，小區內物業管理工作也將難以為繼。因此，物業服務公司往往被迫在沒有相關法規明確界定其強制權力的狀況下，採取自認為合理的一些強制措施解決上述問題，這是造成與違規業主矛盾的根本原因。

解決之道：物業服務公司在處理業主違規和拖欠物業管理費此類問題上與業主產生的矛盾衝突，根本的原因在於缺乏能夠有效指導處理此類問題的政策規範，使得物業服務公司易產生隨意甚至粗暴的處理行為，從而引發與業主之間的矛盾。所以，應在《物業管理條例》等相關法規中，首先對業主違規和拖欠物業管理費的強制措施予以規範，即明確規定在小區物業管理層面對違規或拖欠物業管理費的業主可以執行哪些強制措施；其次要明確處理小區業主違規的主體是物業服務公司還是業主委員會，如果是業主委員會還有必要規定業主委員會在與物業服務公司簽訂物業管理協議時可將對此類事件的處理權利賦予物業服務公司，從而將維護小區物業安全、保障小區物業合理使用的責任與權力予以統一。

四、工程質量等開發商遺留問題

矛盾衝突：調查表明，物業管理糾紛中有近70％是開發商遺留問題引發的。開發商遺留問題主要是房屋建築質量問題，此外還包括綠地等配套設施與售房時的約定有不符所引發的爭議，結果業主入住後發現房屋質量問題或開發商原來的配套設施承諾沒有兌現，在找不到開發商或不能及時得到處理的情況下，業主只能把矛頭對準物業服務公司，即有求物業服務公司負責處理，否則拒交物業管理費，從而引發物業糾紛。

原因分析：對於房屋質量問題，我國《建設工程質量管理條例》第十六條明確規定：“建設單位收到建設工程竣工報告後，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。”也即房屋質量是由社會服務機構進行驗收，房屋質量問題照理是與物業服務公司無關的。但現實中，大量的住宅房屋質量問題都因為開發商推諉或乾脆置之不理而得不到及時解決，而法律訴訟成本過高又阻礙了業主個人利用法律來維護自己的權利，再加上客觀上不少物業服務公司（尤其是前期物業服務公司）與開發商存在利益關係，因而受害業主將這股“邪火”發到物業服務公司身上也是情理之中的。對於小區配套設施的驗收，由於業主委員會成立在時間上的滯後，小區配套設施的驗收一般都是由前期物業服務公司負責，而物業服務公司並不能代表小區業主的利益，從而在主觀上存在不認真負責進行房屋驗收和接管的可能，而且前期物業服務公司是由開發商選定或乾脆就是開發商的子公司，還存在不敢嚴格為業主把關的可能，這就是業主在出現此類問題時，往往直接指責物業服務公司的原因。

解決之道：首先，可以由業主直接主導小區住宅及配套設施的驗收，即採用“一戶一驗”制，只有每一戶的住房質量驗收合格，整個住宅工程才能通過竣工驗收。這樣可以儘量避免整個項目工程質量被驗收合格，但個別單元或者住房卻出現質量問題的弊端。而且，業主在對住宅進行驗收的同時，還可對小區住宅及配套設施進行驗收，任何一個業主發現小區配套設施與合同約定不符，都可以拒絕通過對房屋質量的驗收（從廣義的房屋質量來說，應包括附屬配套設施的合格）。其次，對因住宅房屋質量引發的法律糾紛，應設法降低由於房屋質量問題受損害的業主維權的成本，同時提高開發商對其房屋質量不合格的賠償成本。以平衡業主和開發商之間的相對強勢、弱勢關係，減少住宅房屋質量遺留問題的出現。

通過對上述四種較常見的小區業主與物業管理公司矛盾衝突的分析，可以發現問題並非僅出在物業服務公司上，作為矛盾另一方的小區業主也有其相應的責任，而且造成此類矛盾衝突的很大一部分原因在於相關政策法規的缺失或不完善。因此，我們在分析和解決此類矛盾衝突時，不能簡單把責任指向矛盾衝突的某一方，而應作全面客觀的分析（包括對外部影響因素的分析），方能得到更加合理的解決法。