1238家上市公司拋售房產，你還敢買房嗎？

文/小白讀財經（ID：xiaobaiducaijing）

隨著三季報的披露，上市公司家底被一一曝光，數據顯示：共有1238家上市公司在三季度拋售了投資性房地產！

根據公開信息整理的資料：

1、前三季度上市公司在房地產投資額是8000億元左右，最新的統計顯示，有8成的上市公司賣出了投資性房地產。

2、其中三季報中賣出最多的是綠地控股，達8.8億元；中國銀行和中國建築也都拋售了超過5億的投資性房地產。

所謂投資性房地產說的是企業為了賺取租金和房產增值而持有的房地產，包含已經出租的土地和建築物，但不含自用以及作為存貨的房地產，比如廠房、自用辦公區等。

“投資性房地產”計入報表中的“非流動資產”，如下表是萬科A資產負債表中的部分數據：

這幾年，樓市的火爆讓上市公司感受到了房產快速增值的快感，也催生了一股投資熱。比如在2016年三季度樓市最為火爆的時候，就有1321家公司參與炒房子，相比前年三季度增長25%。

但是時隔才1年，上市公司卻競相賣出房產，這到底是為啥？

1、投資房產賺錢難度加大，一年來，樓市限購、限貸、限售、限價層層加碼，一二線城市漲幅環比下跌，同比漲幅收窄，投資房產獲利空間極度有限。

對上市公司來說，房產投資背後是鉅額負債和槓桿，如果房價不上漲，年復一年高額的利息無疑是非常大的負擔，拋售房產是最好的出路。

2、短期看空房地產，作為精明投資者，上市公司預見性往往非常強，房子不能炒的提出加上未來可能來臨的長效機制，房價可能面臨長時間調整，房產升值空間有限。

3、保殼保業績的需要，由於目前退市制度存在缺陷，一些瀕臨退市的上市公司通過賣資產、賣房子來修飾資產負債表的情況見怪不怪。

以某上市公司為例，其2014年和2015年的虧損額分別為852.45萬元和478.76萬元，按照規定如果連續三年不能盈利，那麼將會面臨退市的風險。後來這家公司賣出了北京的兩套房產，金額達到2142.88萬元，填平兩年來的虧損，化解退市的壓力。

這家公司是怎麼做到呢?

目前上市公司退市規則是這樣定的：

1、連續兩年虧損的（淨利潤為負），實行退市風險警示；

2、退市風險警示後下一年不能扭虧的，被暫停上市。

企業利潤所得包含主營業務收入加營業外業務收入，比如下面的“非流動資產處置所得”項就包括企業固定資產、長期投資、無形資產以及其他非流動資產的處置。

下表為某上市公司三季度報表部分內容：

非流動資產包括持有到期投資、長期應收款、長期股權投資、工程物資、投資性房地產、固定資產、在建工程、無形資產、長期待攤費用、可供出售金融資產等。

賣出房地產利得會計錄在營業外收入裡面，對修飾利潤有很大幫助。所以你知道為什麼兩市20多年來退市的公司只有可憐的幾家了嗎？

現在問題來了，1238家上市公司拋售房產釋放哪些信號？未來買房還有希望嗎？

我在文中說過，上市公司賣出的是投資性房產，並不是自住房。這也印正了小白多次說過的觀點，在目前四限+貨幣收緊的背景下，投資房產賺取收益的難度非常大：

1、小白認為未來一年內樓市大概率是盤整，部分地區微漲或微跌，三四線城市漲幅見頂；

2、如果你心態好，不考慮短線的漲漲跌跌，中心城市的房子當然可以出手以自住或改善；但投資的話，扣除利息成本，實際利潤空間並不大。

在一線城市這樣的炒房客比比皆是，兩年前，用按揭向銀行買一套房子，兩年後通過金融公司貸款償還銀行餘下貸款，拿到紅本子；再以首套房為抵押購買二套房，等待房子升值。

這樣一來，買房人需要償還金融公司高額首套房利息以及銀行二套房房貸，未來只有祈求房價大漲了，如果微下跌或走平對自己其實都是損失。

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