惠州徵地房屋補償將有重大變化

惠州徵地房屋補償將有重大變化

《惠州市集體土地徵收與補償暫行規定（徵求意見稿）》與86號令及147號文件相比較，有以下重大變化：

1、住宅房屋的價值評估參照國有出讓土地上的住宅；

2、住宅房屋價值評估的面積遵循容積率4.0（480平）的原則；

3、涉及價值的環節大量引入第三方中介機構參與評估；

4、將原來選擇貨幣補償獎勵政策與限時搬遷獎勵政策綁定的做法拆開分別獎勵，其中選擇貨幣補償最高由原來的最高24萬元提高至40萬元，將原來的限時搬遷獎勵最高10萬元提高至15萬元。

學習筆記分享，僅供交流。

惠州市集體土地徵收補償暫行辦法徵求意見稿中第四章對“房屋補償”做了專章安排，具體有如下：

一、房屋的物理定義：

僅指住宅房屋，具體應滿足：有建築基礎、有完好的外牆和屋蓋、層高在2.2米以上、已安裝門、窗、水、電等設施設備，具備居住使用條件。

思考：這裡還是沿用以前的規定，但破舊房屋和危房，顯然不符合規定的要求，但如果農民就住在這樣的房屋中，如何認定？一些祖宅舊屋層高不足2.2米以上的，又如何認定？相信應該有成熟的經驗。

二、房屋的合法性認定：

暫行規定將合法的房屋分為五類。分別是：①有不動產權證或土地證+房產證。

思考：這一類房屋在農村應該很少，不動產登記制度改革也就是這幾年的事情，相當部分商品房也只有房產證一個證，據我調研，很多農民對辦理這些證件並不重視，即使這兩年國家全面推動確權登記工作，一些村也只是完成了調查摸底工作，並沒有把權證最終辦理好。是否可以將此前已經完成摸底調查建檔的房屋視為權證齊全的房屋。

②有房產證。③有土地使用證和規劃許可證。④有鄉鎮人民政府（街道辦事處）依法頒發的《土地使用通知書》、《建房許可證》等建房批准文件。⑤經特別認定程序認定參照合法建築補償的房屋。

三、房屋的合法性與補償原則直接相關：

暫行規定中明確：第一，合法的房屋給予補償，違法建築一律不予補償

思考：如果這一原則能得到全面落實，很多非本村戶籍人員違法買地建房的將要哭暈。很多在農村買地建房的人一直心存僥倖，甚至單純就是以獲得徵拆補償為目的才投資建設。為什麼這些年一直屢禁不止，違法建築遇到徵地一樣還可以獲得補償，是一個重要原因。但這次新規定明確地上附著物（文件雖沒有明確是否包括房屋，但一般理解是在沒有特別剔除的情況下包括房屋在內）、青苗補償登記的真實性由鄉鎮街辦負責，並未明確合法性也由基層政府負責，考慮到國家監察體制的佈局，弄虛作假的空間將大幅壓縮，換言之，即使你與基層政府熟悉，如果不熟悉政策和相關規定，就會很被動。

第二，暫行規定明確，經特別認定程序認定參照合法建築補償的房屋，補償是有上限的。具體為：每棟房屋補償的建築佔地面積不得超過120平方米，超過部分的土地不予補償；佔地面積120平方米以上部分的房屋按建築重置價格補償。

四、如何認定？

暫行規定只明確第五類房屋的認定辦法：由權利人申請，經縣（區）住房和城鄉規劃建設部門會同土地行政主管部門、鄉鎮人民政府（街道辦事處）認定。

思考：前四類房屋權證資料的真實性誰來把關複核認定，尤其在政府的檔案中沒有存根存底的資料？暫行規定沒有明確。我們在司法實務中遇到過塗改變造的甚至偽造的權證。

關於第五類房屋認定的思考：無論認定結果如何，該認定是公權力的具體行政行為，應該有比較詳細可操作的細則，有更加明確的權責部門、程序規則和法律法規依據，並且應保障房屋權利人對認定結果不服的救濟權利。是否主要依據國土資源部為配合全國試點出臺的最新的國土資發[2016]191號文件，不得而知。個人理解：待認定房屋首先應滿足物理要求、使用要求，否則非居住用途的房屋也將進入待定範圍；其次，認定總需要一些資料，比如常見的地皮單、繳費收據、證明材料等，但這些資料其效力是等同於第4類房屋還是另作考量，均需要進一步在細則中明確，以統一尺度。第三，認定的機構其權責如何運行，應該明確，否則就出現誰也管誰也不負責的局面，保護不了我們的基層幹部，也沒有效率。第四，認定的程序期間，是否可以參照聽證的相關規定，從速解決爭議。否則，徵地的時間成本過高，將失去社會經濟意義。

五、合法房屋補償的內容

暫行規定的條文表述理解起來比較困難，結合上下文反覆琢磨，本人理解如下，不保證準確。

1、住宅房屋補償，根據有無安排宅基地，實行不同的補償方式；

2、縣（區）人民政府所在地的城中村和城鄉結合部，原則上不再單獨安排宅基地建房；

3、安排宅基地的，按照《惠州市土地徵收地上附著物（房屋）補償標準》（附件2）予以補償。對補償價格有異議的，房屋所有權人可以委託有資質的資產評估機構評估其房屋重置價格，並按市人民政府有關規定審核後給予補償。（結合上下文的意思，這裡的房屋重置價格僅指建築價格，不包含土地）

思考：新規定對於類似問題的規範，應該給予點贊，並沒有強制必須按照政府的附件中的價格，而是給予權利人選擇的權利，如果對附件中的定價不滿意，你可以委託評估。這裡面有個評估費的問題，以及評估機構選擇的問題，一般來說，誰委託誰付費，當然要選擇具有資質的機構。

4、應安排宅基地而沒有安排宅基地的住宅房屋補償，包括房屋價值補償（包含房屋所佔用的宅基地）和一次性簽約補助。

條文表述令人迷惑，這是對應該安排宅基地而沒有安排的補償原則，那上文中所列舉的城中村、城鄉結合部不安排宅基地的，按照什麼原則補償，全文中沒有規定。個人理解這一原則也適用於原則上不安排宅基地的情況，既然如此，條文直接表述為未安排宅基地的房屋補償，不是更加清楚，去掉應安排，才不會令人迷糊。

5、房屋價值補償（包含房屋所佔用的宅基地）由具有相應資質的資產評估機構評估，並按市人民政府有關規定審核後確定。

被徵收集體土地上的住宅房屋價值評估，應當參照國有出讓土地上住宅房屋，綜合考慮房屋的區位、用途、建築結構、裝飾裝修、新舊程度、建築面積及佔地面積等影響被徵收集體土地上房屋價值的因素，並相應扣除土地出讓金等費用。但不考慮被徵收集體土地上房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

新規定中對於房屋補償這裡是最大的亮點，原規定強調在評估時要考慮集體性質土地因素，新規定則明確參照國有出讓土地上的住宅，應該大幅提高價值。其實，個人認為惠州的發展離不開惠州本地農民的支持，當然應該首先保護本地農民的利益，不能城市發展了，本地農民卻分享不到發展的成果。

6、簽訂房屋補償安置協議書時，給予一次性簽約補助。

一次性簽約補助，按照符合居住使用條件的永久性住宅房屋建築面積計算，每平方米補助金額不高於本徵地項目安置房評估單價的20%。具體由各縣（區）人民政府確定。

7、三種方式：可以選擇貨幣、房屋置換、部分貨幣+部分房屋。

8、前四類合法房屋的貨幣補償與房屋面積的關係：

①房屋實際建築面積與房屋證載建築面積相符的，按房屋證載建築面積給予房屋價值補償（包含房屋所佔用的宅基地）和一次性簽約補助。

②證載建築面積小於房屋實際建築面積，並且實際建築面積小於480平方米的，按實際建築面積給予房屋價值補償（包含房屋所佔用的宅基地）和一次性簽約補助。

③證載建築面積小於480平方米，實際建築面積達到或超過480平方米的，其中480平方米建築面積給予房屋價值補償（包含房屋所佔用的宅基地）和一次性簽約補助，超過480平方米的部分按建築重置價格補償，不給予一次性簽約補助。

9、沒有證載建築面積的以及第五類參照合法建築補償的房屋：

按實際建築面積給予房屋價值補償（包含房屋所佔用的宅基地）和一次性簽約補助，但每棟住宅房屋給予一次性簽約補助的建築面積不超過480平方米。超過480平方米的部分按建築重置價格補償，不給予一次性簽約補助。

思考：上述關於建築面積的新規定，實質上對諸多情況採取了折衷處理原則，儘可能保持基本上補償結果趨於接近，避免過於懸殊。當然有權證的，堅決貫徹物權法的精神，該補全補。注意：新規定中沒有以戶為單位，而是以棟。換言之，如果老張家有5棟房屋，第一棟權證記載建築面積是1000平且實際面積就是1000平，則該1000平全部計算補償（這裡就充分體現了權證的價值，再次提醒農民朋友辦理權證的意義）；老張家的第二棟房屋權證記載面積是200平，但實際面積是480平，則按照480平計算補償；老張家的第三棟房屋權證面積是200平，但實際建築面積是1000平，則按480平計算補償價值，多出的520平只補償建築的重置價格；老張家的第4棟房屋雖然有相關權證，但沒有記載面積，實際面積1000平，則按照480平計算補償，多出的520平只補償建築重置價格；老張家的第5棟房屋什麼權證都沒有，但經認定可以參照合法房屋補償，面積也是1000平，則按照480平計算補償，多出的520平只補償建築重置價格。當然，世界上不可能有絕對完美的政策，有人說這種政策平房比樓房的補償要多很多。具體如何，感興趣的朋友可以嘗試測算對比。如果老張家的五棟住宅都是樓房，佔地面積小，每棟都是100平，只是樓層多；而隔壁家的老王，與老張同樣建築面積的住宅也有五棟，但都是平房，計算補償的佔地面積多出數倍，是否價值也有較大差距？

六、激勵措施

1、鼓勵選擇貨幣補償方式。

自願放棄房屋置換，全部選擇貨幣補償的，給予住宅房屋選擇貨幣補償一次性獎勵，按符合房屋置換條件的住宅房屋建築面積計算，每平方米獎勵900元，每棟房屋最低2萬元，最高40萬元。

2、限時搬遷獎勵

自徵地實施單位向房屋所有權人送達評估機構的分戶評估報告之日起30日內簽訂補償安置協議，並按照協議約定時間搬遷騰空房屋交付給徵地實施單位清拆的，按被徵收集體土地上符合使用條件的永久性房屋（包括有安排宅基地的住宅房屋、無安排宅基地的住宅房屋、住改商房屋、非宅基地上的辦公、工業、倉儲房屋等）建築面積，給予每平方米300元的限時搬遷獎勵。限時搬遷獎勵金每棟最少2萬元，最多15萬元。

七、安置房的特點：

房屋置換方式補償取得的房屋的不是完全商品房，是安置房。具體如下：

①總價等值原則；安置房也採取評估方式計算價值，基準日與徵收房屋評估的一致。

②雙不超10原則。實際選擇的安置房面積不大於被徵收房屋證載面積10平方米以上；實際選擇的安置房面積不大於等值換算出的安置房面積0平方米以上。

③安置房的維修資金由國土部門支付。

④安置房建設用地為國有劃撥住宅土地。被徵收集體土地上的住宅房屋進行置換後取得的安置房，按有關規定補交地價和繳交有關稅費後方可進入市場交易。

八、住房過渡期安置補助費。

①選擇貨幣補償的，根據房屋市場租金分析報告算，一次性補助12個月。

②選擇房屋置換的，從搬遷騰空房屋之日起6個月內，根據房屋市場租金分析報告確定計算。從第7個月開始，按所選擇的安置房建築面積和同區位同類住宅房屋平均市場租金單價計算。補助至安置房屋建成後通知交付使用之日後90日止，補助款每6個月支付一次。

九、住改商房屋的補償政策

1、住改商用途的房屋的認定：

①“住改商”房屋應當是臨被徵收集體土地上的房屋片區的主幹道路（一般路寬在12米以上），並且有較多的居住人口或有商業氛圍，因而具有商業價值的滿足經營使用條件的永久性房屋；

②在徵地預告發布之前，取得合法、有效的營業執照；

③營業執照註冊登記的營業地址與被徵收集體土地上的房屋地址相同；

④在徵地預告發布之前，持續依法納稅；

⑤ “住改商”房屋經權利人申請，房屋所在地村（居）委會提出初審意見後，由當地鄉鎮人民政府（街道辦事處）會同工商、稅務等有關部門調查核實後予以認定。

思考：無證經營、不納稅的商戶應該要學習了，否則悔之晚矣。

但有兩個問題：第一，農家樂、鄉村特色旅遊等，一般不在主幹道，農村也很少有12米寬的大路，如何更接地氣和國家這些年倡導的農村發展政策更好銜接？第二，上述五個條件中的前四個是要同時具備還是酌定？沒有明確，是簡單沿用老規定。

2、住改商面積的認定：

①認定“住改商”面積，原則上限於臨路永久性房屋一樓實際經營的建築面積。未按商業用途設計或改建的房屋二樓及二樓以上部分原則上不認定為“住改商“面積，確有實際經營的從嚴認定；

②認定“住改商”面積，不得超過實際經營樓層的房產證載建築面積；沒有房產證的，不得超過實際經營樓層的依法測繪的建築面積；

③實際經營樓層中明顯隔斷用於非商業經營的部分不得認定為“住改商“面積；

④未經依法批准加建、擴建的房屋和臨時建築不得認定為“住改商”面積。

3、住改商房屋補償

①參照同區位國有出讓商業用地房屋評估其市場價值，並按評估市場價值的60%給予補償；

②經營手續不夠完善，但在徵地預告發布之前，已持續經營12個月以上且在徵地預告發布之日和之前持續在經營的房屋，參照同區位國有出讓商業用地房屋評估其市場價值，並按評估市場價值的50%給予補償；

③ “住改商”房屋權利人申請置換安置房的，按照本章住宅房屋置換安置房的原則和辦法選擇安置房，但不給予一次性簽約補助和住宅房屋過渡期安置補助費。

思考：住改商的認定細則急需明確，要保護好我們的工作人員。

十、經營性房屋的停產停業損失補償：

①按被徵收集體土地上實際經營的永久性房屋建築面積和同期同類房屋市場租金（根據房屋市場租金分析報告確定）計算，給予所有權人一次性6個月的停產停業損失補償。

②所有權人要求按評估價值補償的，土地徵收前房屋的效益，原則上以土地徵收前1年內實際月平均稅後利潤為準，不能提供納稅情況等證明或者無法核算稅後利潤的，按上年度本地區同行業平均稅後利潤額計算。停產停業期限按6個月計算。

十一、工業、倉儲用房的停產停業損失補償

1、工業、倉儲用房的停產停業損失補償條件：

（1）在徵地預告發布之前，取得合法、有效的營業執照；

（2）營業執照註冊登記的營業地址與被徵收集體土地上的房屋地址相同；

（3）在徵地預告發布之前，持續依法納稅。

2.工業、倉儲用房的停產停業損失補償標準：

（1）按被徵收集體土地上符合使用條件的永久性工業、倉儲房屋建築面積和同期同類房屋市場租金（根據房屋市場租金分析報告確定）計算，給予所有權人一次性6個月的停產停業損失補償。

（2）所有權人要求按評估價值補償的，土地徵收前房屋的效益，原則上以土地徵收前1年內實際月平均稅後利潤為準，不能提供納稅情況等證明或者無法核算稅後利潤的，按上年度本地區同行業平均稅後利潤額計算。停產停業期限按6個月計算。

十二、對承租人的停產停業損失補償：

對徵地預告發布之前已簽訂房屋租賃合同，徵地預告發布之日仍在實際生產經營，並根據徵地實施單位的要求，按時搬遷騰空房屋的承租人，給予承租人一次性6個月的停產停業損失補償。但是，簽訂補償安置協議之日租賃合同的剩餘租賃期限不足6個月的，按照實際剩餘租賃期限補償。

租賃“住改商”房屋經營的，按出租人“住改商”房屋的停產停業損失補償標準補償；租賃工業、倉儲房屋生產經營的，按照出租人工業、倉儲房屋的停產停業損失補償標準補償。

對承租人的停產停業損失補償只能補給集體土地被徵收時房屋的實際承租人。

思考：新規定沿用老規定，只補償工商業經營承租人的損失，沒有考慮居住用途承租人。和當前試點改革的農村宅基地有償退出、提高利用效率以及現實中大量城中村、城郊結合部流動人口承租居住的現實不符。

十三、未竣工住宅房屋補償

徵地預告發布之前主體工程已完工但尚未全面建成的框架、混合、磚瓦結構的住宅房屋，由權利人申請，經縣（區）住房和城鄉規劃建設部門會同土地行政主管部門、鄉鎮人民政府（街道辦事處）認定可參照合法建築給予補償的，參照國有土地上房屋評估其市場價值並相應扣除土地出讓金及其他費用後給予補償。不給予置換安置房，也不給予一次性簽約補助、住宅房屋過渡期安置補助和限時搬遷獎勵。被徵收集體土地所在村的村民且符合“一戶一宅”的除外。

思考：這一規定前半部分與後半部分單獨看，沒有毛病，但前後半部分結合起來，尤其後半部分除外中出現了“所在村的村民”，就相當有想象空間。是否意味著非本村村民的這種爛尾房屋，也能獲得補償？從全文精神來看，應該是不行的。條文表述令人迷惑。

十四、非住宅房屋補償

非住宅房屋（包括辦公、工業、倉儲等各類房屋）應當委託有相應資質的資產評估機構評估其建築重置價格，按市人民政府有關規定審核後給予補償，不給予置換安置房，也不給予一次性簽約補助和住宅房屋過渡期安置補助費。

十五、搬遷補助標準如下：

（一）有安排宅基地的住宅房屋，按每戶2200元補助搬遷費。

（二）沒有安排宅基地的住宅房屋搬遷補助，按符合居住使用條件的被徵收集體土地上的永久性住宅房屋建築面積計算，15元/平方米，每棟住宅房屋不足1000元的按1000元補助。

（三）沒有安排宅基地的住宅房屋所有權人選擇房屋置換的，按照本條第（二）項相同標準給予二次搬遷補助費，二次搬遷補助費在安置房屋建成後通知交付使用時支付。

（四）住改商房屋、非住宅房屋的機器設備、物資等動產搬遷費，可以委託有相應資質的資產評估機構評估，並按市人民政府有關規定審核後給予補償。

十六、惠城區未建設或者僅建有房屋基礎的宅基地補償：

（一）有集體土地使用證的，按證載面積及同一區域設定容積率為4.0、使用年限為70年的國有出讓住宅用地評估價值的60%給予補償。

（二）有建設用地規劃許可證或鄉鎮人民政府（街道辦事處）核發的批准文件，或者符合“一戶一宅”並且有區域規劃、不超過120平方米的，由權利人申請，經鄉鎮人民政府（街道辦事處）核實確認後給予補償。

根據惠城區基準地價的劃分，屬於住宅用地I、II、III級範圍內的，每平方米土地補償1200元； IV級範圍內的，每平方米土地補償1000元； V級範圍內的，每平方米土地補償800元； VI級範圍內的，每平方米土地補償600元； VI級範圍以外的，每平方米土地補償400元。

房屋基礎按本規定附件3補償。

（以上僅供學習交流，定有大量錯漏，萬勿以訛傳訛，如有損失，責任自負）