深圳的白石洲，這個容納了14萬人口的舊城即將改造。
6月16日，官方發佈公告：
白石洲位於南山核心區域，按照當前的行情來估算，二手房均價為7萬+，改造後的建築面積約為347.96萬平米，照此計算這一片的市值大概2450億。
那麼有多少人能夠分享這2450億呢，公開信息顯示，深圳的原居民只有38萬人，而白石洲則有1878人，這些人是擁有自建房的。粗略算一下，改造完成後，這1878人的平均分到的房子市值約為1.3億。
白石洲的原居民是富了，不過還有個問題必須得注意到，那就是現如今白石洲的租房人口有14萬人。這些人的生活將面臨巨大的變化。最直接的變化是，他們將少了一片地段較好，租金較便宜的容身之處。
深圳的房子到底夠不夠？
4月初，深圳官方人士曾表示：
深圳目前有住房1041萬套，到2020年深圳將增加70萬套住房。深圳的戶均人口是2.59人，按照每戶2.59人測算，我們現有的住房可以容納2800萬人，深圳現在實際人口大概是2000萬人左右。深圳人口的變動趨勢這幾年呈一個總體穩定，甚至略有下降的趨勢。從這一點分析，如果房子你只是用來住，我們認為是足夠的，如果用來炒，那就是不夠的。
我想說的是，上面的數據沒有問題，但推導的邏輯卻有大問題。
到2020年，深圳住房總量將增加至1101萬套，的確能夠容納2800萬人，但由此推導出房子是夠住的，卻是錯誤的。
比如，“房子夠住”該怎麼理解，不睡在馬路上算不算夠住？如果這樣理解，那麼所有的城市都不用在搞房地產了。要算房子夠不夠，肯定要算有多少人名下有房子。以白石洲為例，方圓0.6平方公里，真正擁有自建房的只有1878人，剩下14萬人都是租房的，這樣的“夠住”肯定要黯淡很多。
深圳的住宅在一線城市中最為特殊，這個特殊在於它的村民自建房佔總住房總量的比例太高，官方數據顯示，2014年，深圳村民自建房佔比超過60%，而真正能夠流通的商品房佔比不足13%。
換句話說，要想將深圳的住宅市場理順，差不多三分之二是要被改造的。
深圳目前人口在2000萬人左右，而能夠流通的住房套數大概是176萬套，要知道2000萬深圳常住人口，原居民只有38萬人，剩餘這麼多人要競爭176萬套商品房（1100萬套當中的絕大多數是無法買賣的），這才是深圳商品房供需的真實情況。
正是看到了這樣的現狀，深圳才要急於改造大大小小的舊城，但問題是，這些舊城改造完了之後，極少數的原居民將享受紅利，但原先住在這裡的租客們恐怕要倒黴了，因為消費升級，房子變好了，房租自然更貴了。
數據顯示，深圳房租目前已經接近90元/平米，10平米一個月就要900塊錢，目前租住在白石洲的這14萬人，肯定要外遷至龍華、寶安等區域的舊城裡，這些地方還沒改造，但房租已經比之前高了不少。
在深圳當地人看，這些舊城的存在也在一定程度上讓樓市不那麼瘋，因為它的廉價，承載了城市中低端人口和剛畢業的青年人們的居住需求。不過隨著改造的落錘，居住在這裡的14萬人，將不得不前往下一站，或許是更遠的地方。
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