【微普法】交了16萬，租下商鋪2天后要被拆，轉讓費還能退嗎？

店鋪轉讓！！！

財富寶鼎、地鐵鋪旺，

人流密集、即買即賺。

經營狀況不錯，你心動了嗎？

可廣州一女子剛花了16萬租下商鋪，

沒過幾天卻被告知要拆遷......

2018年11月底，小露經過某地鐵站口，見一臨街商鋪欲轉讓，覺得該商鋪周邊人流密集，經營狀況不錯，且已辦理了營業執照，遂與商鋪經營者小余達成口頭轉讓協議，約定轉讓費為16萬元，整體受讓商鋪的經營權。

隨後，小余帶領小露前往商鋪出租人李某處。李某表示商鋪系村集體物業，其通過承租方式獲得使用權後進行轉租，現其與村社的租賃期已屆滿，如小露欲頂手商鋪可再與村社重新簽訂租賃合同後租給小露，但如無法與村社續簽商鋪租賃合同則無法繼續經營。

小露考慮到商鋪的位置後，認為李某能夠續約的機會比較大，最後還是決定入手。

2018年12月5日，小露向李某支付了租金、水電費、手續費等共計16977元，由於李某與村社的租賃合同期滿，故小露與李某簽訂的租賃合同期限只能按原已屆滿的期限進行約定，即為2017年2月1日起至2018年1月31日止。同日，小露向小余支付轉讓款14.8萬元。

12月7日，小露準備重新裝修商鋪時，卻被告知該商鋪不符合該市市容環境衛生管理規定，需進行拆除。

10日，城管部門在該商鋪粘貼《責令限期改正通知書》，村社亦召開會議告知出租人李某商鋪需被拆除。李某遂將小露交納的款項扣除實際租金、水電費後退回14850元。

小露隨即與小余溝通，要求其解除合同、退回轉讓費，但未獲得同意。小露無奈起訴到法院。

法院認為

➣關於合同是否解除。小余向小露轉讓經營權、客戶資源等無形資產以及商鋪裝修、設施等有形資產，應當遵循誠實信用原則，如實向小露披露資產的真實情況，小露亦負有謹慎審查、檢驗資產是否符合法律強制性規定以及雙方約定的情形。

商鋪在小露接收後即被通知且拆除，小露根本無法獲得商鋪的經營權或客戶資源等無形資產，導致合同目的無法實現。同時，小露在得知商鋪需拆除後即聯繫小余，在合理的期限內提出異議，現小露要求解除關於商鋪資產的買賣關係及返還所支付對價，於法有據，予以支持。

➣關於應當返還的對價。小露向小余支付了轉讓款14.8萬元，向出租人李某支付了16977元。租金屬小露使用商鋪後應支付的款項，由出租人李某收取，系小露與李某基於租賃合同關係而產生的款項；轉讓手續費由李某收取，系小露基於轉讓關係而支出的款項，屬小露的損失；商鋪無法使用後，小露收到退回押金1萬元，因小露並未支付押金對價，屬於小余轉讓予小露的資產之一，小露已獲得該部分資產損失的補償，故小露的實際損失為144177元（148000元+1177元+5000元-10000元）。

➣關於過錯責任分配。小露明知商鋪位於道路中央，卻未盡謹慎義務審查商鋪是否屬於合法合規的建築；其明知原租賃合同已屆滿，且出租人李某與村社的合同亦已到期的情況下，仍按原租賃合同條款簽訂租賃合同，放任經營風險的發生，導致損失的產生，其在履行合同過程中同樣存在過錯，應自負部分損失。

商鋪無法使用的原因在於建築物違規，小余未如實披露商鋪建築情況的過錯程度明顯高於小露的過錯程度，且小露未實際使用商鋪，從公平合理角度出發，酌定小余承擔損失的80%，退還11.5萬元，小露自行承擔20%的損失。

最終，法院判決解除小露與小余間關於該商鋪資產轉讓關係，小余退還11.5萬元。

法官提醒

通過受讓方式獲得建築物使用權進行經營的，應對經營行為合法性及建築物所有權、使用權的合法性進行審查。

近年法院審理的多起經營權轉讓糾紛案件中，由於受讓人疏於對建築物所有權、使用權合法性進行審查，如受讓未經消防驗收的建築物從事飲食行業經營、受讓宅基地房屋從事出租、轉賣等，最終導致合同無效或無法繼續履行，造成重大經濟損失。合法合規經營才是獲得財富的正確途徑，切莫貪圖小利“走捷徑”，以免損害自身利益。

來源：邢臺開發區法院