每經記者：李彪 每經編輯：陳旭
業主大會、業主委員會成立難，公共維修資金使用難，物業管理不規範、業主維權難……像這樣的問題，一直以來都被全社會所廣泛關注。
4月20日，十三屆全國人民代表大會常務委員會第十次會議召開，《民法典物權編（草案）》迎來二審。4月21日，全國人大常委會組成人員分組審議了《民法典物權編（草案）》（以下簡稱草案）。
從分組審議的現場情況看，業主維權、公共維修資金使用等成為討論的焦點。其中包括：增加受侵害的業主也可向地方人民政府有關部門或居民委員會投訴的規定，強化物業管理者在違建中的責任等。
圖片來源：新華社
資金使用等表決程序引熱議
針對近年來群眾普遍反映業主大會業主委員會成立難、公共維修資金使用難、業主維權難等問題，草案中對相應條款作出了修改。
草案第七十二條第二款中增加規定，居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。
同時，草案七十三條明確，以下幾個方面的事項由業主共同決定，包括：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（五）使用建築物及其附屬設施的維修資金；
（六）籌建建築物及其附屬設施的維修資金；
（七）改建、重建建築物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半的業主同意。
對此，全國人大常委會委員陳斯喜說，七十三條第五款與第六款應該一致起來，建議第5款的表決也適用四分之三通過。
全國人大常委會委員譚耀宗認為，有些規定門檻太高，事實上難以做到。比如第三款“選舉業主委員會或者更換業主委員會成員”將很難選舉或者很難更換，所以建議是否可以考慮適當地降低“門檻”，增強可操作性。
全國人大常委會委員劉海星表示，草案第七十五條規定，業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。考慮到法院從立案到審判往往時間長、環節複雜，建議增加受侵害的業主亦可向地方人民政府有關部門或居民委員會投訴的規定，以更好保護業主權益。
“拒付物業費”應屬違約行為
草案第八十一條規定，業主大會或者業主委員會，對任意棄置垃圾、排放汙染物或者噪音、違法規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。
行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門投訴，有關行政主管部門應當依法處理。
全國人大常委會副委員長曹建明說，第八十一條第二款規定的“損害他人合法權益的行為”中，任意棄置垃圾、排放汙染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道等行為，同時也對公共利益造成一定侵害，此時由城市管理等相關行政主管部門依照第八十一條第三款規定依法處理是必要的，但拒付物業費屬於違約行為，一般不會對公共利益造成侵害，應當由當事人按照合同法和物業合同的約定來處理，業主拒不承擔違約責任的，物業服務企業可以向人民法院起訴。建議將“拒付物業費”刪去。
全國人大常委會委員劉修文說，草案第八十一條針對業主維權難的問題，增加了一款規定，行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門投訴，有關行政主管部門應當依法處理。這一款的規定本意很好，但不夠完整。主要是違規飼養動物，特別是違章搭建、侵佔通道等行為，往往都是公開的、是有目共睹的，作為行政主管部門，本就應當依法處理。但依據這一規定，似乎給人“民不舉、官不究”的感覺。建議再研究。
此外，對於違建的情況，全國人大常委會委員鄭功成說，現在城市住宅樓有人在樓頂上再建房，一樓的則往地下打洞，還有屋旁搭建等這種損害共有或相鄰業主權益的現象也並不罕見。現在一般是作為違建處理，而違建拆除往往乏力，也不是真的有法可依。鄭功成認為，還要強化物業管理者的責任，須承擔相應的法律後果。同時僅僅作為違建拆除是不足以制止這種現象的，還應該有懲罰性賠償，這種懲罰性的賠償應該補償相鄰關係的人及共有人，以彌補他們利益受到的損失。
（封面圖片來源：新華社）
每日經濟新聞
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