觀點地產網 “今天來了四十幾位股東，這（情況）在過去很少見。”5月19日下午，面對臺下滿席並需臨時加座的投資者，招商蛇口董事長孫承銘興致顯然挺高，示意多給股東提兩個問題。
這裡是深圳，南山區蛇口地帶的南海意庫，大批投資者提前半小時出現在招商蛇口總部大樓。這家過去兩年因吸收招商局蛇口工業區重組上市的央企，將按照現代公司規範接受股東們一年一度的質詢。
招商蛇口核心管理團隊再次坐在股東面前，除了董事長孫承銘、總經理許永軍、董事會祕書劉寧、財務總監黃均隆等固定陣容，副總經理趙軍、何飛也出現在前排。不過，與一年前因股價跌跌不休而被追問相比，當天投資者關心的範圍顯然更廣。
在新的起點上如何發展甚至於完成既定目標，成為長達80分鐘的問答環節的核心。觀點地產新媒體瞭解，招商蛇口至2021年營收計劃達到1600億元。而按照孫承銘現場的說法，按動態指標看，公司若要5年內邁入“世界500強”行列，營業收入預期需達到2400億元。
這也意味著，重組後各業務快速實現規模化，對於招商蛇口而言有一定的緊迫性。在股東會現場，招商蛇口也重點回應了擴大規模的若干舉措，包括整備前海土地、斥資250億元組建自有郵輪船隊，以及為參與潛在的雄安新區發展做準備。
觀點地產新媒體瞭解，目前招商局集團已從旗下各公司抽調相應團隊前往河北雄安新區，孫承銘用“積極介入”來形容此番動作。招商蛇口同樣在雄安新區設立工作小組，主要負責人即副董事長楊天平，但目前仍主要集中於準備相應的產業規劃工作。
雄安與前海
自河北設立雄安新區以來，招商系幾乎是響應最為積極的央企。資料顯示，在“建設雄安新區重大決策”公佈僅10天后，4月11日，招商局集團董事長李建紅親自帶隊赴新區考察調研，並拜會河北省領導商討參與雄安新區建設事宜，被外界解讀為其介入新區綜合開發的信號。
4月17日，招商蛇口副董事長楊天平以招商局旗下地產公司的名義赴雄安新區考察調研，並拜會新區籌委會相關負責人，就招商蛇口擬參與雄安新區建設相關事項進行“深入會談”。官方報道提及，楊天平公開表示，招商蛇口在城區與園區的建設運營、產業培育發展等方面“具有豐富經驗”。
就在近日，招商蛇口被曝出設立雄安新區工作小組 並已確定在製作安置區方案，引發廣泛關注。對於該消息，孫承銘在迴應時並未予以否定。他用“企業利益+社會責任”來概括佈局雄安新區的意圖，表示會“積極介入”新區的開發建設。
不過，孫承銘提及，由於目前雄安新區並未有明確的規劃出臺，因此公司僅是在做前期的準備工作。他同時表示在新區先發區確定後，政府方面還會就規劃方案進行全球招標，意指招商進入新區的事宜並未實錘。
對於股東關於前往雄安新區考察調研的人選問題，孫承銘迴應稱，選擇楊天平主要基於對他過去工作經驗的認可。“他對區域開發很熟悉，有在集團工作的履歷，考慮到個人經歷及工作經驗，派去新區辦公室，主要負責產業規劃。”
除了雄安新區，深圳前海同樣因自貿區及粵港澳大灣區概念登上風口，成為投資者例常詢問的問題。對此孫承銘意味深長地報以一笑，表示歷次股東會大家都關心前海土地的進展，實際上自己已多次進行介紹。
儘管如此，或許由於興致高，孫承銘向臺下與會股東做了較去年股東會更為詳盡的介紹，並披露部分與政府談判的細節。
孫承銘介紹稱，前海土地列入整備範圍的部分為2.9平方公里，因用地性質由工業改為商住性質過程中的土地增值收益分配，和政府進行了長達數年的談判。他透露，招商蛇口最早向政府提出土地增值收益部分按6：4進行分配，亦即公司佔60%增值收益，卻並未獲得政府方面通過。
“政府一度要求收回50%土地，為了早日推進前海土地整備，對上市公司負責，公司同意按4：6和相關部門分土地增值收益。”孫承銘表示，招商要求在保證前海土地全由公司開發及並表的前提下，與政府按5：5比例成立合營公司，並按照4：6比例分享增值部分收益。
“將前海土地的原價值加上增值收益，實際上招商蛇口與政府間的收益分配基本是五五開。相當於運用槓桿，50%投入撬動100%的資源。”他同時強調，用土地增值部分替代土地性質轉變過程中的補地價費用，在全國仍屬首例，“這批土地總貨值將近千億，補地價的代價並不低。”
觀點地產新媒體瞭解，招商蛇口目前正在就前海土地的土地整備協議等事宜，與深圳市人民政府及深圳規土委、前海管理局進行協商。
30億美元造船
在股東會上，籌劃加快規模發展的招商蛇口一口氣推出了多項融資議案，包括年內擬向招商銀行申請最高信貸餘額不超過160億元，為30家子公司提供不超過453.83億元的擔保額度，以及申請授權董事會行使60億元額度的關聯交易決策權等。
其中對於招商蛇口為子公司提供453.83億元擔保額度一項，有細心的股東指出，涉及郵輪項目的投資額度過大，涉資約達250億元，佔總擔保額度逾一半。
觀點地產新媒體查詢，上述融資擔保中，瑞嘉投資實業有限公司擬融資120億元，達峰國際股份有限公司融資80億元，招商局置業有限公司則融資50億元，融資項目名稱均明確為“郵輪項目”。
許永軍向與會股東重申了郵輪業務之於招商蛇口的重要性。他表示，隨著國內人均GDP的提高，郵輪業也迎來“厚積薄發”的時期，家庭旅遊將越來越傾向於選擇郵輪方式，未來這個行業供應遠遠跟不上需求。
數據顯示，2016年中國郵輪碼頭累計接待郵輪938航次，同比增長49%；出入境郵輪遊客累計客流量439萬人次，同比增長77%，成為亞太地區最大的郵輪市場。其中，招商系佈局的深圳、上海、天津、廈門、青島郵輪港口城市共運載旅客約397萬人次，佔全國總數87%。
在招商蛇口提煉的“蛇口模式”（即前港-中區-後城模式）中，郵輪業務的戰略定位為“特色業務”，作用包括增強獲取城市綜合體能力。以天津、青島郵輪港口為例，中信建投指，該公司存在獲取產業配套用地的可能性。
而從長遠來看，觀點地產新媒體瞭解，招商蛇口已悄然將“郵輪船隊建設”提上日程。按照計劃，招商蛇口擬打造“規模化郵輪船隊”，通過港航聯動設立行業門檻。該公司指，這種發展模式有利於獲取濱海、沿江土地資源。
對此，財務總監黃均隆亦表示，“在去年介入郵輪母港後，公司計劃介入船隊組建及服務，目前就在準備組建船隊。”
他進而表示，公司計劃通過直接找廠家製造或收併購方式持有郵輪，計劃投入30億美元，折算成人民幣大致與250億元相當。節點方面，預期最快在年內披露有關信息。
儘管投入巨大，但郵輪並非招商蛇口在這一業務上的主要盈利點。許永軍透露，後端的郵輪母港作為重要配套，承載著出行遊客包括娛樂、購物、體驗等需求，相當於客戶在郵輪上消費1元錢，卻有可能在郵輪母港消費9元錢。
許永軍還透露招商蛇口旗下深圳太子灣郵輪母港城項目引入港商新世界的緣由。他解釋稱，公司看中新世界旗下兩大產品線，分別是以藝術為主題的K11購物中心，以及以兒童為主題的D-PARK購物樂園，並認為這種定位迎合郵輪出行遊客的需求。
2400億中的方法論
今年3月底召開的董事會上，招商蛇口提出了另一個目標，即“力爭五年內成為世界500強企業”。從時間點看，五年的最後期限即為2021年。
孫承銘在股東會現場表示，世界500強的評選標準主要是營業收入，目前入圍的門檻約為1400億元。他進而指出，入圍門檻是動態的，預計未來五年將提高至2400億元，因此公司的也將朝著這個營業目標努力。
其中，園區開發作為目前招商蛇口最重要的收入來源，2017年已開始嘗試快速擴大規模並衝刺1000億元銷售。截至4月底，該公司累計銷售額為343.4億元，約為既定目標1/3。
儘管對規模需求強烈，但招商蛇口管理層拒絕了小股東關於“三四線拿地”的建議。許永軍迴應稱，房地產大週期為7年，小週期為2年左右，目前尚無法判斷三四線市場未來兩年的發展。“公司有95%以上的土儲在一二線城市，堅持區域聚焦、城市深耕。”
在社區開發以外，郵輪、園區在財務報表上所呈現的營收貢獻能力較弱也成為股東們關注的方向。以2016年為例，社區業務佔招商蛇口總營收比例達88.31%，園區降至11.15%，郵輪則僅佔0.53%。
一位股東稱，既然招商蛇口認為消費者在郵輪、郵輪母港的消費比例為1：9，那公司更應該注重郵輪母港的經營，而非斥資打造船隊。
許永軍強調，船是郵輪業務的“靈魂”，只因郵輪產業的壟斷性太強。他表示，目前全世界僅有數家郵輪企業便佔據市場大部分份額，相比之下中國只擁有10餘艘郵輪，難以滿足招商蛇口今年制定的100航次目標。
“這個行業空間巨大，招商蛇口希望‘三條腿’走路，包括自己購郵輪，租用郵輪，以及和世界級郵輪企業進行合作。”他如是表示。
有股東則從園區的角度提出，在招商蛇口未來2400億元的目標中，依靠租金及增值服務收入的園區業務貢獻過少。對此許永軍迴應時表示，投資者將公司旗下社區、園區、郵輪三大板塊割裂對待，並未考慮它們“協同發展”的內涵。他認為這些業務起到產業鏈作用，最終要看總體收入表現。
對於園區業務，招商蛇口同時提出了量化的運營標準。許永軍強調，租金是持有性物業的衡量指標，若一個園區租金的年收益率高於銀行的基準水平，基本可以達到成功標準，未來也具備進行資產證券化迴流現金的能力。
除此以外，招商蛇口自重組上市以來的估值問題在現場也有再次提及。有股東表示，許永軍增持了12.48萬股，而相比之下董事長卻僅增持了2.3萬股，暗指管理層對自家股票“沒信心”。
對此，孫承銘首先回應稱，市值管理方面，自己對上市公司“一直看好”。但他轉而略為無奈地表示，自己作為招商局集團副總經理受到國資委相關規定限制，增持股票需經過複雜的審批程序，同時增持數量也需嚴格按照年薪相關比例購買。
董祕劉寧對此也有所迴應。她表示，招商蛇口作為資源擁有者的價值已經被“投資者逐漸看清”，近期股價穩定就是例證，“投資者越看清（價值），就越會有購買股票的動力。”
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