'萬科：削“山”為王，欲拿多元業務“開刀”'

鳳凰網房產深圳站 作者：謝嘉育

2019年的半年業績會鬱亮依然沒有出席。

鬱亮在2015年之後基本不會再出現在萬科的半年業績會上，2017年是一個例外，這與鬱亮掌舵萬科後的身份轉變有關，鬱亮在這一年從王石手中接棒成為萬科董事長，並在業績會上就萬科未來10年發展的戰略、對房地產行業長效機制的建立等記者提出的問題，進行了觀點表達。

此次鬱亮缺席，總裁祝九勝成為主角。但是這並不影響萬科對外釋放的信號依然圍繞在鬱亮所說的“基本盤”“收斂聚焦”等關鍵詞一一展開。

有人說，讀懂了萬科的動作就讀懂了房地產市場的一半。

一向低調的萬科，去年不小心出了個大新聞，一張“活下去”的會場照片成了無數媒體的頭條。今年6月份，萬科董事會主席鬱亮在2018年的股東大會上又補充到，萬科“活下去”是對自己的提醒。

現在再回過頭來看，“活下去”三個字，送給其他房企更加合適。

今年上半年，多家房企銷售額出現同比下滑，雖然對外稱主動控速，但萬科還維持著9.6%的增長。儘管相對去年12%的增長有所放緩，但在諸多同行的襯托下，萬科依舊保持著優等生的成績。

因此，萬科說了什麼並不重要，重要的是要讀懂萬科在做什麼。

削“山”為王

從這次半年業績會所透露的信息，萬科在2019年下半年首要工作就是要減輕自己所背的“大山”。

去年一篇自媒體文章因為其標題賺足了眼球——《萬科負債1萬多億，超過新西蘭、科威特等國GDP》。自媒體將萬科負債的絕對值拿出來做對比有一定道理，畢竟天津最大國有房企天房集團出現兌付危機時，它的總負債也不過1800億元。

房地產開發業務資金需求量龐大，負債是所有房企繞不過去的話題。但是僅憑藉負債這一個數據反映房企的風險情況並非公允。在大量預收款未到賬的情況下，房企的負債率在所有行業遙遙領先。因此一部分房企會強調去除預收款項之後的負債。

因為在他們看來，“房子只要能建起來，基本就不愁賣不出去”，這種邏輯在市場蒸蒸日上的背景下是成立的。

但是對於房企而言，以往的好日子正在發生變化。2019 年上半年，隨著 " 因城施政，一城一策 " 政策持續深化，房地產銷售熱度有所減退，銷售面積、金額累計增速雙雙回調。

雪上加霜的是，國內房企融資渠道收緊、監管加強，房企既難以通過資本途徑進行融資，也難以通過銷售回款支撐起岌岌可危的現金流，萬科總裁兼首席執行官祝九勝打比方稱：“當學生就得答題目。”

面對難題，萬科的選項是：削減負債，渡過寒冬。

據半年報顯示，截至今年6月30日，萬科有息負債餘額為2253.2億元，而今年年初這個數字是2612.1億元，二者相比，萬科今年上半年的有息負債餘額大幅減少了358.9億元，佔其年初有息負債總額的大約13.74％。

現金流量數據最真實地反映了萬科此輪大規模的“削山”運動。

今年上半年，萬科籌資活動的現金總流入數字332.15億元，同比大幅度下降62.18％，該跡象表明，萬科正在將自己的注意力從大規模融資進行轉移，尤其是債務融資領域。

而另一項數據的增長也印證了這一點。與此同時，今年上半年，萬科籌資活動的現金總流出數字卻高達772.05億元，較去年同期大幅增長了56.22％；其中，償還債務支付的現金達到了442.52億元，較去年同期增長了31.12％。

這意味著，萬科耗費了近440億元的鉅額資金在償還有息負債上，這在萬科的歷史上極為罕見。即便在2008年前後的全球金融海嘯，以及2014年前後國內樓市下行壓力之下，萬科的籌資活動淨流出也不過百億級別，而此次萬科為自己的債務安全足足耗資440億元，接近過去規模總和。

萬科執行副總裁、財務負責人王文金稱：“今年上半年萬科有息負債從2600億降到2250億，下降了350多億，我們在淨負債率保持行業低位的情況下，還降低了有息負債的總量。我們現在發債的整體資金成本水平在行業內算是非常低的，我們依然會繼續提升我們的資金管理效益，儘量降低財務費用。”

“我們一直堅持比較穩健的策略。萬科會根據貨幣市場的變化來調整我們的經營節奏，持續控制好負債率，保持好信用評級。”祝九勝如是說。

“好學生喜歡難題目”

一面是積極削減債務，另一面是“收斂聚焦”，市場對萬科的下一步動作猜測是會不會拿多元業務“開刀”。

近年來國內房企紛紛實踐多元化策略，萬科也不例外，相繼進入物業、物流、教育、長租公寓、冰雪等多個領域。

在行業面臨深度調整的當前，總裁祝九勝卻並未準備放棄這些嘗試，反而認為當前萬科正在處於“第三次創業的階段”。

“現在的城鄉建設與生活服務商轉型是第三次創業，第三次創業的目的是繼續圍繞城市發展、圍繞客戶的需求，構築我們的第二條增長曲線。”祝九勝說道。

但即使是實力強勁的萬科，這條“第二增長曲線”仍然不好開闢。例如諸多房企都在佈局的長租公寓領域。祝九勝在業績推介會上表示，萬科“泊寓”已經成立了專門的事業部，今年長租公寓已經具備了獨立成軍的條件。

但是就上個月，媒體消息指出，萬科的另一個租賃住宅業務——萬村計劃，在深圳遇到了實際困難，正調整現有房源結構。

祝九勝在迴應媒體提問時承認，萬村計劃確實“難度挺大”。例如消防問題，房源涉及到的主體多，歷史遺留問題多。“我們把房整理出來，在報批報建就會碰到難度，因為歷史上這些房子就是沒有報批報建手續的，我們現在去報批報建，主管部門不知道怎麼批。”

儘管困難重重，祝九勝仍然十分有情懷。“我們會牢記自己做這個事情的初心，克服過程中的困難，尊重各利益群體的訴求，做好平衡，會長期堅持做下去。”

財務負責人王文金也介紹稱，萬科新業務的“管理面積增長，出租率都有所增加，比如公寓增加了2萬多間，產辦面積增加了100多萬平方米，物流面積增加了50多萬平方米，上半年的出租收入、服務收入也是顯著增加的。”但是相對於地產主業，這部分新業務還原沒達到財報信息披露的標準。“部分業務的特點決定了它金額不是很大。”

2018年末，鬱亮在回答媒體關於未來萬科是否會做完全與主業不相關業務的問題時，表示“目前不會，未來有可能”。到今年結束時，不知如果問同樣的問題，是不是還會是同樣的回答。至少現在來看，這個未來可能還需要等待。