來源|CCTV今日說法（微信號：cctvjrsf）
如果
一個男生還沒和女朋友結婚
買房就寫了女朋友名字
他算不算好男人？
如果分了手以後
房子也不更名
他算不算好男人？
但是……
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Q1
前男友買房寫我名字，各自結婚約定房子歸他所有。可是五年來他不更名，三次逾期造成我信用受損，名下有房而不是自己的買房受影響，貸款批不下和老公為此爭吵離婚。我該怎麼辦？
A1:
你好！只有讓前男友還清貸款才能辦理房地產權變更登記，現分析如下：
1、根據“三次逾期、信用受損”等信息推定，你與前男友之間的糾紛存在兩層法律關係，一層是用你的名義與銀行簽訂購房貸款，你又借款給前男友的兩個借貸法律關係，一層是因為借用你的名義進行不動產登記的物權法律關係。
2、關於你與銀行簽訂的購房貸款協議，根據合同具有相對性原則，即合同只對締約當事人具有法律約束力，你應當對逾期還款或者不能還款的風險承擔責任。前男友對你們之間的借款合同承擔還款責任。在實務中，因為銀行在審批貸款前，個人貸款額度是銀行基於還款能力、信用等綜合評估作出的，所以在按揭貸款未還清之前，銀行一般不同意更換借款人。除了按時償還貸款或者一次性還清貸款，暫時沒有特別有效的辦法。
3、假設前男友還清了貸款，那麼你們之間因借名合同產生的爭議，你可與前男友協商變更登記，或就借名買房合同以前男友為被告提起合同之訴，要求前男友配合履行辦理房屋過戶登記手續。此時你應當對雙方存在借名買房的合同關係承擔舉證責任。你可以提供雙方簽訂的協議、委託書，或者電話錄音、短信或者聊天記錄等。
以上信息，供你參考。
2
Q2
爸爸因車禍意外死亡，留下一套房子，房產證是他的名字，媽媽還在，如果以後拆遷了應該怎麼辦，現在應該辦什麼手續？
A2:
你好！現根據法律規定對房子的歸屬及辦理手續分析如下：
1、婚姻存續期間只要是用共同財產購買的房產,不論是登記在雙方的名下還是丈夫或者妻子一方的名下,都屬於夫妻雙方的共同財產。你父親去世後，對於該房產份額有遺囑的按照遺囑繼承，沒有遺囑的按照法定繼承，即房產的一半作為遺產由同一順位的繼承人等額繼承，同一順位的繼承人包括你父親的父母、你母親、你和你的兄弟姐妹（如有）。如果法定繼承人對房產的份額無法達成一致，根據《繼承法》第二十六條規定，遺產在家庭共有財產之中的，遺產分割時，應當先分出他人的財產。因此可以將母親作為被告，向房屋所在地人民法院提起訴訟，要求分割該房產的剩餘份額。待獲得法院的生效判決後，你們可以與法定繼承人協商：（1）房屋產權登記證目前的所有人，參照房產目前的價格折現補償其他份額持有人。拿到折現補償後，拆遷時其他份額持有人無法參與拆遷。（2）其他份額持有人要求按照生效判決在房產證添加為共有人，日後再依照房屋產權登記證辦理拆遷手續。
2、如果房產是你父親的婚前財產，該房產應全部作為遺產繼承。繼承人協商一致的情況下，先辦理繼承公證，然後變更產權登記；協商不成，可以通過訴訟處理。
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Q3
在某開發商買的房，還沒去住，買的是一樓，兩個衛生間，當時買的時候說兩個都是獨立下水，現在有一個是獨立下水，有一個不是，不是獨立下水的那個衛生間的管子斷了堵了，髒水從我家馬桶反流出來，傢俱都被泡了，有的變形，有的開裂，膩子也泡得掉了，他們一直給拖著，我們應該怎麼辦？
A3.
你好！“口頭允諾兩個獨立下水”是否為合同的一部分，要綜合判斷。如果開發商允諾具體明確（例如在宣傳彩頁、廣告中明確兩個獨立下水），且對你們是否買房及買房價格存在重大影響，則開發商已構成違約，你有權要求其承擔違約責任，即根據《合同法》第一百零七條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。因此你可以要求該開發商依照合同約定採取補救措施或者賠償損失。
如果合同中沒有明確約定，應根據《侵權責任法》第六條“行為人因過錯侵害他人民事權益，應當承擔侵權責任”的規定主張開發商的侵權責任。如屬於房屋本身的質量問題，應當由開發商承擔侵權責任；新房在交房後，其管理義務與注意義務已轉移給你。因此，你作為產權人對房屋有進行管理、修繕的義務。你應當及時發現問題及時作出補救措施。建議你先找物業管理人員查清楚滲水原因。如果屬於管理不當，房屋產權人承擔全部責任。
綜上，建議你保存證據，如果雙方協商後無法達成合意解決該問題，你可以通過向有關部門投訴的方式解決，如果《房屋買賣合同》中約定了仲裁條款，可以向仲裁機構申請仲裁，沒有約定的可以直接向人民法院起訴。
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Q4
你好，我想諮詢一下載貨汽車質量和合同問題，我以貸款方式在當地購買一臺大貨車，剛買了第二天在途中發動機就出現了問題。過了幾天4S店就給更換了一臺發動機。更換完以後沒有向當地車管所備案，導致事故發生保險公司不給理賠，車輛停運。我該怎麼辦？謝謝。
A4:
你好！根據國家法律規定，4S店對其銷售的貨車在質保期內應承擔免費更換的義務。更換髮動機後沒有通知保險公司，發生交通事故後保險公司因此拒賠是沒有法律依據的。具體分析如下：
1、根據《產品質量法》的規定，售出的產品存在不符合以產品說明、實物樣品等方式表明的質量狀況等情況的，銷售者應當負責修理、更換、退貨；給購買產品的消費者造成損失的，銷售者應當賠償損失。因此，你們的貨車第二天發動機出現問題，4S店應當為貨車更換髮動機，且如果在更換髮動機的過程中你因為車輛停運或者產生其他損失，有權向4S店主張賠償損失。對於主張相關損失的賠償，建議你們先溝通，溝通不成，可以請求當地質量監督部門或消費者協會參與調解，調解不成可以通過訴訟或者仲裁解決。
2、根據《最高人民法院關於審理道路交通事故損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規定，機動車在交強險合同有效期內發生改裝、使用性質改變等導致危險程度增加的情形，發生交通事故後，當事人請求保險公司在責任限額範圍內予以賠償的，人民法院應予支持。你有權根據本條規定要求保險公司在責任限額範圍內予以賠償，如果與保險公司協商不成，可以訴訟處理。
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Q5
舅舅20年前在瓷廠工作，一棟房(磚瓦房)分間租給不同的人，舅舅等大多數人後面用幾千塊買下來了他們各自租的房間，但是房產證沒有變更。現在那裡拆遷，房東不認，說他們是租賃，請問舅舅他們能拿到拆遷補償嗎?
A5:
你好！你舅舅等人維權的方式要根據當時買賣房屋時的協議內容而定。具體分析如下：
1、從你的表述推斷，當時買賣房屋時可能沒有簽訂書面的協議，口頭買賣房屋協議只要內容不違反法律的禁止性規定，不違背社會公德，不侵犯他人利益，口頭協議應當有效。
2、如果當時約定了具體的時間進行不動產變更登記，則從約定時間開始起算訴訟時效，最長不能超過20年的最長訴訟時效。如果超過20年的最長訴訟時效，再起訴要求房主進行不動產變更登記，法院可能不予支持。如果當時沒有約定具體的時間進行不動產變更登記，根據《合同法》第六十二條第四款規定履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。你舅舅等人有權起訴房東，要求房東履行過戶義務，或者承擔違約責任。屆時由你舅舅等人對房屋買賣合同的成立承擔舉證責任。建議積極準備證據例如：部分人的書面協議、付款憑證或者房款收據、相關證人證言等。屆時由法院根據具體情況作出判決。
3、如果獲得法院生效的勝訴判決，房產確權判決書是合法有效的權屬證明文件，你可以依照判決領取拆遷補償。
以上信息，供你參考。
感謝值班律師：
吳立偉（北京）
每個人都是一座電臺
都有自己的頻率
兩個頻率合上了
就是知己
實習小編 | 張善策
法務 | 鄭俊宇 李一璇（實習）
維護 | 宋小軍
主編 | 王秀敏