2018年上市房企盈利能力報告：行業整體盈利能力保持較高水平
2018年，上市房企盈利能力在經歷了2015、2016年的利潤率低潮後穩步回升。
雖然近年來房企競爭加劇、盈利空間受到擠壓，但受益於行業銷售規模增長、集中度提升以及大量收併購項目逐步進入結算週期，我認為短期內規模房企整體的盈利能力將維持在目前的較高水平。從長期來看，房企的盈利能力依然將更取決於房企內部的運營管控能力以及自身的產品打造。
01
行業規模增長，2018年整體營業收入大幅提升
近年來，中國房地產行業整體銷售規模增長顯著，規模房企集中度不斷提升。特別是隨著今年初大量的收併購項目逐步進入結算週期，2018年規模房企整體的結算收入和利潤規模也隨之穩步提升。2018年，176家典型上市房企的總體營收規模同比增長27.6%至47972億元，增速較去年同期提升近10個百分點。
同時，行業整體的各項利潤指標也增長顯著。2018年，176家上市房企實現毛利潤總額14905億元、淨利潤總額6291億元，分別同比增長36.5%和21.4%，增幅較前兩年均保持在較高水平。
02
毛利率進一步回升，盈利能力保持較高水平
在經歷了2015、2016年的利潤率低潮後，房企盈利能力自2016以來穩步回升。2018年，176家上市房企毛利率的加權平均值和中位數分別達到31.1%和32.8%，較2017年同期分別增長2個和3個百分點。行業整體的毛利率表現已回升至2014年的較高水平。同時，176家上市房企淨利率的加權平均值和中位數分別達到13.1%和11.7%，雖然較2017年有所回落，但較之2015、2016年也相對較高。
03
規模房企表現強於行業整體，26家房企歸母淨利潤增幅超30%
在房企營收規模和利潤水平增長的同時，受益於行業集中度上升的紅利以及大量收併購項目步入結算週期，規模上市房企的盈利表現略強於行業整體。2018年，64家典型規模上市房企實現總體營業收入42401億元，較2017年增長30.9%；毛利潤12719億元，同比增長40.4%；淨利潤5582億元，同比增長31%，增幅均高於行業整體水平。
從房企表現來看，64家規模上市房企中有26家房企的歸母淨利潤增幅超過30%，表現較為突出。其中，恆大2018年實現營業收入4662億元，同比增長近50%，營收規模位居行業第一。同時，歸母淨利潤從243.7億元增長53.4%至373.9億元，由“規模型”向“規模+效應型”發展模式轉變。新城2018年歸母淨利潤增長74%至104.9億元，在業績高速增長的同時盈利規模也持續提升。此外，中南、大發、北大資源、信達等房企歸母淨利潤增幅也都較高。
04
房企合作開發常態化，合作項目並表影響房企盈利表現
近年來，房企通過收併購獲取項目、合作開發的比重逐漸增加，房企之間合作開發成為常態。從銷售權益榜的數據也可以看出，近年來規模房企銷售權益佔比下降已成為趨勢。一方面，項目收併購及合作開發成為規模房企獲取土地資源的重要途徑，有利於房企實現規模擴張。另一方面，對於規模和品牌上市房企而言，合作項目的並表也直接影響了企業的利潤規模和盈利能力。
合作開發中操盤並表項目的增加會帶動企業營收規模和毛利潤增長，以及少數股東損益及其佔比的提升。但相應的，歸母淨利潤和歸母淨利率可能會出現增速放緩或下滑。2018年，碧桂園、恆大、萬科三家龍頭房企營業收入實現高增長，少數股東損益佔淨利潤的比值也均較2017年有明顯提升。而綠城、濱江兩家房企由於代建業務較多，雖然2018年營收規模和少數股東損益同比增長，但歸母淨利潤和歸母淨利率均較2017年有所降低。
64家典型規模上市房企：萬科地產、大悅城、金融街、金科股份、陽光城、泰禾集團、中南建設、招商蛇口、榮盛發展、濱江集團、保利地產、建發股份、北京城建、華髮股份、華夏幸福、首開股份、金地集團、藍光發展、綠地控股、信達地產、光明地產、新城控股、北辰實業、金隅股份、朗詩集團、保利置業、越秀地產、瑞安房地產、北大資源、中海地產、合生創展、世茂房地產、中國金茂、建業地產、旭輝控股、龍湖地產、路勁基建、當代置業、華潤置地、時代地產、寶龍地產、禹洲地產、佳兆業、合景泰富、景瑞控股、融創中國、中駿集團、弘陽地產、碧桂園、富力地產、首創置業、融信中國、中國恆大、遠洋集團、龍光地產、雅居樂、中國奧園、綠城中國、正榮地產、仁恆置地、美的置業、大發地產、德信中國、力高集團。
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