文/楊羚強
“今年房地產調控不會放鬆，也絕不可能出現（房價）斷崖式的下跌。”昨日晚間，一家TOP30房企的首席財務官在一個私宴上酒後吐真言，不小心透露出行業企業對下半年房地產趨勢的真實看法。
這一觀點被隨後發生的兩件事迅速論證。一是昨日晚間蘇州發佈新政，當地房地產調控政策進一步升級；二是當日晚間新城控股發佈了最新公告，在將部分處於前期開發階段的住宅項目轉讓，新城賬面上擁有的現金將超過600億。賬面擁有的現金遠遠超一年內到期的各種債務，讓股東對新城的財務更放心。
而在獲得了600億現金後，新城將獲得難得的戰略機動，可以更精確地根據下半年政策、資金、市場的新特點，將資金投入到那些投資風險低、高收益的優質項目，從而帶來更高質量的增長。
這一策略有點像解放戰爭時期，東北野戰軍所執行的戰略。當時，東野在主動放棄一些東北大城市後，將原本分散的兵力集中起來，實現了分割包圍，各個擊破，最終打敗了當時裝備、兵力更強的國民黨軍。對新城來說，這一次地主動出售項目，也像當年的東野一樣，可以讓自己變得更強。
轉讓450億貨值: 未來業績增長潛力仍然超過行業大多數
如果不是這一次新城發佈公告，很少有人會想到新城的財務實力會這樣強大。在處理完450億貨值的項目後，2019年上半年土地投資金額約為400億元，相比去年同期增長約為15％。
而根據國家統計局的數據，今年1—6月房地產開發企業土地購置面積8035萬平方米，同比下降27.5%；土地成交價款3811億元，下降27.6%。
另據中國指數研究院公佈的2018、2019年上半年全國房地產企業拿地金額TOP50排名數據。最近兩年拿地的前十強中除中海地產外，絕大多數房企拿地金額增幅沒有超過15%。而諸如萬科、保利這樣的龍頭房企，拿地金額甚至還要少於2018年同期。
上述數據說明，即使賣掉了450億貨值的土儲，新城的投資增長依然要快過其他絕大多數的龍頭房企。
此前，和訊房產曾多次發佈房企業績增長潛力榜單，製作榜單的行業金牌券商分析師提出這樣的一個觀點：增長潛力強的房企，往往是當年度拿地資金投入最多的企業。按上述邏輯分析，新城在轉售450億貨值後，未來兩三年的業績增長潛力仍然超過房地產行業龍頭企業中的絕大多數。
這不能不讓人展開遐想，如果不是因為近期的“黑天鵝事件”，新城的增長速度會有多快。
截止今年6月30日新城賬面上已經擁有的450億元現金，在出售40個項目後，新城將回收150億元的現金，如此賬面資金將超過600億元，並因此可以減少30億元的開發建設費用投入。
在宏觀資金面收緊的大環境下，提前把“拳頭”（資金）收攏，將會讓新城收穫關鍵的戰略機遇期。如果在半年內，市場、政策、融資環境出現大的變化，新城的對手們將更加窮於應付大環境的變化，而留出更多的破綻。這就給新城充分發揮優勢，一招制勝，從而進一步擴大企業競爭的領先優勢，創造了機會。
優勢兵力集中：讓運營更有效率
實際上，眼下的房地產行業大環境正變得更為微妙。此前的五六月份開始，房企的融資渠道不斷收緊。監管層多次在公開場合上認為，房地產佔用信貸資金比例過高。
而在政策方面，已經連續實施了三年的調控政策，不僅沒有一絲放鬆的跡象，反而有進一步收緊的苗頭。
此前，原本打算取消“限售令”的開封，僅僅一天後，市住建局撤銷了所作出的調整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制的相關決定。
今年的樓市熱點城市——蘇州更是進一步加碼調控，昨日公佈了《關於進一步完善我市房地產市場平穩健康發展的工作意見》，對蘇州市區新建商品住房、二手住房實施限制轉讓措施，蘇州市區範圍內新取得預（銷）售許可的商品住房項目（含已經取得預售許可尚未開始網籤的項目），購房人自取得不動產權證之日起滿3年後方可轉讓；二手住房通過市場交易購房人新取得不動產權證滿5年後方可轉讓。並進一步擴大了蘇州、崑山、太倉等地的限購範圍，要求最近三年內連續交兩年社保才能購房。
在政策、資金、市場等均不明朗的情況下，聰明的投資人一般都會持續等待和觀望，等到最有利的時機才出手，以獲得最多的投資回報。
新城顯然也能夠有同樣的機會，選擇最有利的時機，投入到那些收益更高的板塊，並因此獲得高額回報。