'新城急賣項目，股價大跌12%，地產商的缺錢潮即將襲來？'
編者注：受新城地產正甩賣旗下項目消息影響，新城發展大跌超12%。而內房股板塊下午整體跌幅擴大，或與將整頓地產違規融資消息相關。
作者/charlieH
2019年7月23日，新城發展控股開盤就大跌超過5%，之後股價繼續走低，跌幅最大超過12%。消息面上，早在前一天就傳出新城控股已經開始打包旗下68個項目權益出售，這也引起市場對於新城資金鍊問題的擔憂。
之後新城也發出公告迴應稱目前有40個項目正在洽談出售，截止目前已經有5個項目與交易對方簽訂股權轉讓協議，交易金額達24億元，約佔公司2018年未經審計歸母淨資產的8%。這一確認消息，也帶來了新城下午跌幅的進一步擴大。
一週以前，為挽救深陷“實控人猥褻女童案”的新城控股，新任董事長王曉鬆發表了火線接任以來的第一次講話。“新城是全體股東的新城，最重要的是各司其職，開疆拓土，共克時艱。”業務上，小王董事長強調，全年2700億元銷售目標不會動搖，全年新增22座吾悅廣場的目標也不會變。這一番穩定軍心的講話也激勵了投資者的信心。新城發展股價兩週聞聲反彈15%，但此次急賣資產無疑像投入一顆炸彈，再次打擊了股民抄底新城信心。
編者注：受新城地產正甩賣旗下項目消息影響，新城發展大跌超12%。而內房股板塊下午整體跌幅擴大，或與將整頓地產違規融資消息相關。
作者/charlieH
2019年7月23日，新城發展控股開盤就大跌超過5%，之後股價繼續走低，跌幅最大超過12%。消息面上，早在前一天就傳出新城控股已經開始打包旗下68個項目權益出售，這也引起市場對於新城資金鍊問題的擔憂。
之後新城也發出公告迴應稱目前有40個項目正在洽談出售，截止目前已經有5個項目與交易對方簽訂股權轉讓協議，交易金額達24億元，約佔公司2018年未經審計歸母淨資產的8%。這一確認消息，也帶來了新城下午跌幅的進一步擴大。
一週以前，為挽救深陷“實控人猥褻女童案”的新城控股，新任董事長王曉鬆發表了火線接任以來的第一次講話。“新城是全體股東的新城，最重要的是各司其職，開疆拓土，共克時艱。”業務上，小王董事長強調，全年2700億元銷售目標不會動搖，全年新增22座吾悅廣場的目標也不會變。這一番穩定軍心的講話也激勵了投資者的信心。新城發展股價兩週聞聲反彈15%，但此次急賣資產無疑像投入一顆炸彈，再次打擊了股民抄底新城信心。
行情來源：華盛證券
新城緣何急於賣項目？高槓杆下的資金隱憂
新城本次賣項目有多急？從市場傳出其與金科地產交易過程可以窺見一斑。消息稱，金科截止7月22日，已經收購了一個新城控股的資產包，但股權變更的手續尚未辦完。這個資產包的項目包含新城在華東、安徽還有山東等各個區域，項目屬性全部是商品房住宅項目。
據瞭解，在交易中金科在68個項目中進行挑選，並且對於項目的乾淨程度、IRR以及利潤率有進一步的要求。例如金科要求項目利潤率在8%以上，現金流一年可以回正，最後定下了在長三角的10個項目收購名單。
關於此次交易，金科如此挑剔也是看中了新城的“急”。而新城為獲得資金迴流，據悉將安徽阜陽江山城、武漢東西湖以及8月底剛拍下的襄陽地塊賣出，襄陽地塊本來重點規劃的是新城第81座吾悅廣場。
從新城的財務數據來看，貌似其償付壓力並沒有這樣的迫在眉睫。根據wind數據查詢，新城發展控股在2019年第一季度末的現金餘額仍有376.8億元人民幣。而其比較急於償還的短期借款為30.4億，一年到期的非流動負債為103.25億。短期內應付償債似乎綽綽有餘。
編者注：受新城地產正甩賣旗下項目消息影響，新城發展大跌超12%。而內房股板塊下午整體跌幅擴大，或與將整頓地產違規融資消息相關。
作者/charlieH
2019年7月23日，新城發展控股開盤就大跌超過5%，之後股價繼續走低，跌幅最大超過12%。消息面上，早在前一天就傳出新城控股已經開始打包旗下68個項目權益出售，這也引起市場對於新城資金鍊問題的擔憂。
之後新城也發出公告迴應稱目前有40個項目正在洽談出售，截止目前已經有5個項目與交易對方簽訂股權轉讓協議，交易金額達24億元，約佔公司2018年未經審計歸母淨資產的8%。這一確認消息，也帶來了新城下午跌幅的進一步擴大。
一週以前，為挽救深陷“實控人猥褻女童案”的新城控股，新任董事長王曉鬆發表了火線接任以來的第一次講話。“新城是全體股東的新城，最重要的是各司其職，開疆拓土，共克時艱。”業務上，小王董事長強調，全年2700億元銷售目標不會動搖，全年新增22座吾悅廣場的目標也不會變。這一番穩定軍心的講話也激勵了投資者的信心。新城發展股價兩週聞聲反彈15%，但此次急賣資產無疑像投入一顆炸彈，再次打擊了股民抄底新城信心。
行情來源：華盛證券
新城緣何急於賣項目？高槓杆下的資金隱憂
新城本次賣項目有多急？從市場傳出其與金科地產交易過程可以窺見一斑。消息稱，金科截止7月22日，已經收購了一個新城控股的資產包，但股權變更的手續尚未辦完。這個資產包的項目包含新城在華東、安徽還有山東等各個區域，項目屬性全部是商品房住宅項目。
據瞭解，在交易中金科在68個項目中進行挑選，並且對於項目的乾淨程度、IRR以及利潤率有進一步的要求。例如金科要求項目利潤率在8%以上，現金流一年可以回正，最後定下了在長三角的10個項目收購名單。
關於此次交易，金科如此挑剔也是看中了新城的“急”。而新城為獲得資金迴流，據悉將安徽阜陽江山城、武漢東西湖以及8月底剛拍下的襄陽地塊賣出，襄陽地塊本來重點規劃的是新城第81座吾悅廣場。
從新城的財務數據來看，貌似其償付壓力並沒有這樣的迫在眉睫。根據wind數據查詢，新城發展控股在2019年第一季度末的現金餘額仍有376.8億元人民幣。而其比較急於償還的短期借款為30.4億，一年到期的非流動負債為103.25億。短期內應付償債似乎綽綽有餘。
數據來源：wind，華盛證券
但新城的其他應付款高達492.86億元，這裡面可能用了一定財務技巧通過關聯方來隱藏債務問題。同時最新的數據顯示，新城的資產負債率高達85%，常年也位於地產行業前十。2012年年末，新城還只有391億的總資產，在王振華高槓杆運作的情況下，新城做到了3666億總資產。槓桿加得高，發展雖快，但實控人一旦出現問題，與新城此前合作的銀行和機構也隨時可能收回授信。新城的危機是自己種下的。
整頓違規融資力度加大，高槓杆房企頭懸尖刀
7月23日不僅新城大跌，整個地產板塊都在大幅調整，如旭輝控股跌5.69%、佳兆業跌5.54%，包括龍頭地產梯隊的融創、恆大以及碧桂園跌幅也在2%以上。整頓地產違規融資的力度在不斷加強，今日也傳出銀保監會將在下半年對30個城市的75家銀行業金融機構展開專項檢查，強化房地產開發貸款和個人貸款的合規要求，對違規向內房企業提供表內外融資、違規向購房者提供首付貸等行為進行整治。
實際上，房地產企業融資監管趨嚴早就呈愈演愈烈之勢。銀保監會5月 17日發佈“23號文”，重點管控房地產領域融資行為，從前端拿地到後端居民購房融資均嚴格規範。7月初，銀保監會約談部分房地產信託業務增長較快、規模較大的信託公司，內容包括控制房地產信託規模、禁止前融業務、通道業務需備案審批等。7月 12日，發改委要求，房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。
編者注：受新城地產正甩賣旗下項目消息影響，新城發展大跌超12%。而內房股板塊下午整體跌幅擴大，或與將整頓地產違規融資消息相關。
作者/charlieH
2019年7月23日，新城發展控股開盤就大跌超過5%，之後股價繼續走低，跌幅最大超過12%。消息面上，早在前一天就傳出新城控股已經開始打包旗下68個項目權益出售，這也引起市場對於新城資金鍊問題的擔憂。
之後新城也發出公告迴應稱目前有40個項目正在洽談出售，截止目前已經有5個項目與交易對方簽訂股權轉讓協議，交易金額達24億元，約佔公司2018年未經審計歸母淨資產的8%。這一確認消息，也帶來了新城下午跌幅的進一步擴大。
一週以前，為挽救深陷“實控人猥褻女童案”的新城控股，新任董事長王曉鬆發表了火線接任以來的第一次講話。“新城是全體股東的新城，最重要的是各司其職，開疆拓土，共克時艱。”業務上，小王董事長強調，全年2700億元銷售目標不會動搖，全年新增22座吾悅廣場的目標也不會變。這一番穩定軍心的講話也激勵了投資者的信心。新城發展股價兩週聞聲反彈15%，但此次急賣資產無疑像投入一顆炸彈，再次打擊了股民抄底新城信心。
行情來源：華盛證券
新城緣何急於賣項目？高槓杆下的資金隱憂
新城本次賣項目有多急？從市場傳出其與金科地產交易過程可以窺見一斑。消息稱，金科截止7月22日，已經收購了一個新城控股的資產包，但股權變更的手續尚未辦完。這個資產包的項目包含新城在華東、安徽還有山東等各個區域，項目屬性全部是商品房住宅項目。
據瞭解，在交易中金科在68個項目中進行挑選，並且對於項目的乾淨程度、IRR以及利潤率有進一步的要求。例如金科要求項目利潤率在8%以上，現金流一年可以回正，最後定下了在長三角的10個項目收購名單。
關於此次交易，金科如此挑剔也是看中了新城的“急”。而新城為獲得資金迴流，據悉將安徽阜陽江山城、武漢東西湖以及8月底剛拍下的襄陽地塊賣出，襄陽地塊本來重點規劃的是新城第81座吾悅廣場。
從新城的財務數據來看，貌似其償付壓力並沒有這樣的迫在眉睫。根據wind數據查詢，新城發展控股在2019年第一季度末的現金餘額仍有376.8億元人民幣。而其比較急於償還的短期借款為30.4億，一年到期的非流動負債為103.25億。短期內應付償債似乎綽綽有餘。
數據來源：wind，華盛證券
但新城的其他應付款高達492.86億元，這裡面可能用了一定財務技巧通過關聯方來隱藏債務問題。同時最新的數據顯示，新城的資產負債率高達85%，常年也位於地產行業前十。2012年年末，新城還只有391億的總資產，在王振華高槓杆運作的情況下，新城做到了3666億總資產。槓桿加得高，發展雖快，但實控人一旦出現問題，與新城此前合作的銀行和機構也隨時可能收回授信。新城的危機是自己種下的。
整頓違規融資力度加大，高槓杆房企頭懸尖刀
7月23日不僅新城大跌，整個地產板塊都在大幅調整，如旭輝控股跌5.69%、佳兆業跌5.54%，包括龍頭地產梯隊的融創、恆大以及碧桂園跌幅也在2%以上。整頓地產違規融資的力度在不斷加強，今日也傳出銀保監會將在下半年對30個城市的75家銀行業金融機構展開專項檢查，強化房地產開發貸款和個人貸款的合規要求，對違規向內房企業提供表內外融資、違規向購房者提供首付貸等行為進行整治。
實際上，房地產企業融資監管趨嚴早就呈愈演愈烈之勢。銀保監會5月 17日發佈“23號文”，重點管控房地產領域融資行為，從前端拿地到後端居民購房融資均嚴格規範。7月初，銀保監會約談部分房地產信託業務增長較快、規模較大的信託公司，內容包括控制房地產信託規模、禁止前融業務、通道業務需備案審批等。7月 12日，發改委要求，房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。
數據來源：wind，華盛證券
在融資嚴格監管之下，今年下半年卻是地產債與地產信託的到期高峰。
8 月-10月，地產債單月到期量較大；7月起，房企信託到期規模也明顯走高，尤其 11、12 月到期量大。這意味著房企們將面臨資金到期考驗。
在房企融資渠道整體收緊的環境下，房企拿地支出與償還債務對銷售回款的依賴度更高。考慮到拿地款支付通常有幾個月的滯後期以及今年房企拿地對信託融資的依賴度高，今年拿地過於激進的房企面臨再融資壓力更大。在償還債務方面，近期境內外債務到期集中的房企面臨的再融資壓力更大。
因此下半年需要提防部分房企的流動性風險，需要高度關注上述指標較高以及高槓杆的房企。
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