6月13日，北京市政府掛出了關於《北京市商業服務業設施空間佈局規劃(徵求意見稿)》，在這個意見稿裡，對北京市商業總體運營規模及規劃遠景做了詳細的闡述。
【1】
北京人均商業面積已達2平米
遠超香港及東京
根據本次規劃文件中的數據顯示，2018年北京市商業建築面積在7000萬平米（含地上地下面積），其中已經營業的商業面積在4200萬平米。
如果按照2018年2154萬的常住人口來估算，北京的常住人口商業面積已經達到了2平米/人，這個標準已經遠超香港，甚至超過日本東京。
一般來說，按照國際上的成熟標準，一個城市的人均可經營商業面積在1-1.2平米/人是一個相對平衡的指標。
2017年的時候，香港的人均商業面積達到1.2平米/人，商業市場就已經相對飽和的狀態。後來隨著房地產的發展，2018年香港商業供應也已經處於明顯過剩狀態，導致香港商鋪租金暴跌40%。
其實在國內，不僅僅是北京商業供應過量，包括上海、武漢等城市的商業開發規模均已經呈現出飽和的狀態。
2017年年底，武漢的人均商業面積已經達到了2.2平米/人，是香港的接近2倍規模。在上海的一些郊區，人均商業規模甚至高達2.5-3平米/人。
因此就這個標準來看，中國目前超過90%的城市，已經不適合進行商業投資，商鋪投資絕大部分都將是炮灰。
【2】
中心城區人均商業指標明顯飽和
人口疏解背景下商業投資風險高
在本次商業規劃中，同時把各個區域的人均商業面積進行了統計，結果就是：北京中心城區的人均商業面積遠遠高於其他區域。
其中東城區的人均商業面積達到了6平米/人，位於第一位。其次是西城區、朝陽區和海淀區，都已經超過了全市平均水平以上了。
很多人可能會有疑問：北京中心城區的商業可以為全市，乃至全國的人服務的，就算人均商業面積高一點也可以接受。
但其實這種說法是不符合未來北京城市發展趨勢：
第一，北京中心城區的旅遊商業並不發達，由於景點相對集中，旅遊商業並不能支撐北京中心城區的商業規模。
第二，北京中心城區未來還要疏解人口，降低中心城區常住人口。
尤其是本次規劃中，又提出了要大力培育四大區域級商業中心，將會極大分流中心城區的商業消費人群：北部回龍觀+西部新首鋼+南部西紅門+東部副中心，每個區域級商業中心規模不小於50萬平米！
這就意味著北京未來至少新增商業經營面積不少於200萬平米，北京商業經營壓力不明而喻。
本次規劃中，特意提出要減量北京中心城區的商業面積，尤其是東西城核心區的商業面積，要嚴格控制。
同時將東西城的西單、建國門、金融街等傳統的區域級商業中心降級為地區級商業中心，輻射半徑不得超過5公里，大規模降低了這些地區的商業影響力和人群輻射力，未來租金可能會受到影響。
【3】
農產品批發市場疏解暫停
保留擴大東南西北四個批發市場
對於北京批發市場的疏解，從現有規劃方案中來看，已經宣告失敗：北京將保留東南西北四個批發市場，並擴大規模。
這就意味著北京批發市場疏解到河北的實驗，可能已經失敗了：河北路途過於遙遠，導致客群大規模減少，批發市場繁榮不再。
目前河北多個地區承接北京的批發市場，均出現了客流下降，商戶流失的嚴重問題，這就意味著批發市場有可能會重新迴歸北京郊外。
西南方向：保留豐臺新發地一級批發市場。
東南方向：保留北京鮮活農產品流通中心，並擴展到600畝。
東北方向：在順義規劃一個一級批發市場，800畝。
西北方向：在南口農場規劃一個一級批發市場。
目前雖然僅僅是針對農產品批發市場，但我們判斷也有可能會延伸到一般商品批發市場，在以上地區形成綜合性批發市場規模。
這樣一來，有可能會導致以上地區的房租及房價出現變化。
綜合來看，通過本次北京市發佈的商業佈局規劃，我們判斷北京商業經營面積顯然已經過剩，商業投資風險極高。
尤其是在北京城區，隨著人口疏解，新的商業中心逐漸建立，將會對城區商業造成明顯分流，北京城區商業投資凸顯，超過90%的投資客有可能成為炮灰。
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