最近中南青樾應該引起不少人關注。
它的賣點主要是西安二環內的珍稀土地＋13450精裝看起來相當實惠的價格。
先簡要說一下這個樓盤。
中南青樾靠近西安西二環，西側是西二環北路，南側是大興東路，它剛好被這兩條高架所包夾。
小區內部被一條廢棄的鐵路攔腰劈成兩段，因此分為南北兩區，這條鐵路未來可能會改造成公路。
另外，小區北側還有一條運輸鐵路，仍在運行。
周邊環境有些嘈亂，旁邊就是方欣海鮮市場。
這個地緣位置看起來不盡如人意。
雖說這裡是二環內，但在西安市區只能算中等稍微偏下的地段。
最近中南青樾應該引起不少人關注。
它的賣點主要是西安二環內的珍稀土地＋13450精裝看起來相當實惠的價格。
先簡要說一下這個樓盤。
中南青樾靠近西安西二環，西側是西二環北路，南側是大興東路，它剛好被這兩條高架所包夾。
小區內部被一條廢棄的鐵路攔腰劈成兩段，因此分為南北兩區，這條鐵路未來可能會改造成公路。
另外，小區北側還有一條運輸鐵路，仍在運行。
周邊環境有些嘈亂，旁邊就是方欣海鮮市場。
這個地緣位置看起來不盡如人意。
雖說這裡是二環內，但在西安市區只能算中等稍微偏下的地段。
當然，它還是有亮點的。
比如它距離漢城湖遺址公園很近，向北大概只有500米。
規劃的地鐵8號線穿過附近的大興東路與西二環，中南青樾距離未來8號線的豐禾路地鐵口大致1KM，步行15分鐘內即可抵達。
不過，西安地鐵8號環線工程浩大，等到它正式開通那天，估計還要八年十年！
中南青樾的4.7容積率聽起來比較駭人，
據置業顧問解釋這主要是由那棟5梯二十幾戶的公寓樓拉昇的，並且強調那棟公寓樓與其他住宅樓是分離的（也就是獨棟樓），不會共享小區。
這樣的好處，就是防止小區內部人群複雜。
如果去掉那棟公寓樓，中南青樾的容積率大致會降低到4.0。
作為純高層小區，4.0的容積率在西安市區可以算不高了。
然而，中南青樾是典型的高低配小區，裡面還有洋房（呵呵，實為11F小高），這個容積率還是有些高了。
中南青樾樓棟的錯列空間佈局，使得洋房的採光會受到一定影響，而高層的中高區視野廣闊，成為受益者。
這次備案只剩下最後2棟尾樓高層，都在北區，樓間距大概50M，這個距離也不算很窄。
最近中南青樾應該引起不少人關注。
它的賣點主要是西安二環內的珍稀土地＋13450精裝看起來相當實惠的價格。
先簡要說一下這個樓盤。
中南青樾靠近西安西二環，西側是西二環北路，南側是大興東路，它剛好被這兩條高架所包夾。
小區內部被一條廢棄的鐵路攔腰劈成兩段，因此分為南北兩區，這條鐵路未來可能會改造成公路。
另外，小區北側還有一條運輸鐵路，仍在運行。
周邊環境有些嘈亂，旁邊就是方欣海鮮市場。
這個地緣位置看起來不盡如人意。
雖說這裡是二環內，但在西安市區只能算中等稍微偏下的地段。
當然，它還是有亮點的。
比如它距離漢城湖遺址公園很近，向北大概只有500米。
規劃的地鐵8號線穿過附近的大興東路與西二環，中南青樾距離未來8號線的豐禾路地鐵口大致1KM，步行15分鐘內即可抵達。
不過，西安地鐵8號環線工程浩大，等到它正式開通那天，估計還要八年十年！
中南青樾的4.7容積率聽起來比較駭人，
據置業顧問解釋這主要是由那棟5梯二十幾戶的公寓樓拉昇的，並且強調那棟公寓樓與其他住宅樓是分離的（也就是獨棟樓），不會共享小區。
這樣的好處，就是防止小區內部人群複雜。
如果去掉那棟公寓樓，中南青樾的容積率大致會降低到4.0。
作為純高層小區，4.0的容積率在西安市區可以算不高了。
然而，中南青樾是典型的高低配小區，裡面還有洋房（呵呵，實為11F小高），這個容積率還是有些高了。
中南青樾樓棟的錯列空間佈局，使得洋房的採光會受到一定影響，而高層的中高區視野廣闊，成為受益者。
這次備案只剩下最後2棟尾樓高層，都在北區，樓間距大概50M，這個距離也不算很窄。
中南青樾戶型只有兩種，分為100㎡小三室與125㎡標準三室。
2梯4戶，層高2.9米，公攤率21%，戶型設計泛善可陳。
最近中南青樾應該引起不少人關注。
它的賣點主要是西安二環內的珍稀土地＋13450精裝看起來相當實惠的價格。
先簡要說一下這個樓盤。
中南青樾靠近西安西二環，西側是西二環北路，南側是大興東路，它剛好被這兩條高架所包夾。
小區內部被一條廢棄的鐵路攔腰劈成兩段，因此分為南北兩區，這條鐵路未來可能會改造成公路。
另外，小區北側還有一條運輸鐵路，仍在運行。
周邊環境有些嘈亂，旁邊就是方欣海鮮市場。
這個地緣位置看起來不盡如人意。
雖說這裡是二環內，但在西安市區只能算中等稍微偏下的地段。
當然，它還是有亮點的。
比如它距離漢城湖遺址公園很近，向北大概只有500米。
規劃的地鐵8號線穿過附近的大興東路與西二環，中南青樾距離未來8號線的豐禾路地鐵口大致1KM，步行15分鐘內即可抵達。
不過，西安地鐵8號環線工程浩大，等到它正式開通那天，估計還要八年十年！
中南青樾的4.7容積率聽起來比較駭人，
據置業顧問解釋這主要是由那棟5梯二十幾戶的公寓樓拉昇的，並且強調那棟公寓樓與其他住宅樓是分離的（也就是獨棟樓），不會共享小區。
這樣的好處，就是防止小區內部人群複雜。
如果去掉那棟公寓樓，中南青樾的容積率大致會降低到4.0。
作為純高層小區，4.0的容積率在西安市區可以算不高了。
然而，中南青樾是典型的高低配小區，裡面還有洋房（呵呵，實為11F小高），這個容積率還是有些高了。
中南青樾樓棟的錯列空間佈局，使得洋房的採光會受到一定影響，而高層的中高區視野廣闊，成為受益者。
這次備案只剩下最後2棟尾樓高層，都在北區，樓間距大概50M，這個距離也不算很窄。
中南青樾戶型只有兩種，分為100㎡小三室與125㎡標準三室。
2梯4戶，層高2.9米，公攤率21%，戶型設計泛善可陳。
最近中南青樾應該引起不少人關注。
它的賣點主要是西安二環內的珍稀土地＋13450精裝看起來相當實惠的價格。
先簡要說一下這個樓盤。
中南青樾靠近西安西二環，西側是西二環北路，南側是大興東路，它剛好被這兩條高架所包夾。
小區內部被一條廢棄的鐵路攔腰劈成兩段，因此分為南北兩區，這條鐵路未來可能會改造成公路。
另外，小區北側還有一條運輸鐵路，仍在運行。
周邊環境有些嘈亂，旁邊就是方欣海鮮市場。
這個地緣位置看起來不盡如人意。
雖說這裡是二環內，但在西安市區只能算中等稍微偏下的地段。
當然，它還是有亮點的。
比如它距離漢城湖遺址公園很近，向北大概只有500米。
規劃的地鐵8號線穿過附近的大興東路與西二環，中南青樾距離未來8號線的豐禾路地鐵口大致1KM，步行15分鐘內即可抵達。
不過，西安地鐵8號環線工程浩大，等到它正式開通那天，估計還要八年十年！
中南青樾的4.7容積率聽起來比較駭人，
據置業顧問解釋這主要是由那棟5梯二十幾戶的公寓樓拉昇的，並且強調那棟公寓樓與其他住宅樓是分離的（也就是獨棟樓），不會共享小區。
這樣的好處，就是防止小區內部人群複雜。
如果去掉那棟公寓樓，中南青樾的容積率大致會降低到4.0。
作為純高層小區，4.0的容積率在西安市區可以算不高了。
然而，中南青樾是典型的高低配小區，裡面還有洋房（呵呵，實為11F小高），這個容積率還是有些高了。
中南青樾樓棟的錯列空間佈局，使得洋房的採光會受到一定影響，而高層的中高區視野廣闊，成為受益者。
這次備案只剩下最後2棟尾樓高層，都在北區，樓間距大概50M，這個距離也不算很窄。
中南青樾戶型只有兩種，分為100㎡小三室與125㎡標準三室。
2梯4戶，層高2.9米，公攤率21%，戶型設計泛善可陳。
那麼，中南青樾本次的備案價為13450了，這個價格真的划算嗎？
如果實惠，那又算幾折筍呢？
判斷中南青樾的大致價值，我們不得不提起大興東路的知名樓盤----天朗大興郡。
天朗大興郡就在中南青樾東邊隔壁。
它分為六期，前前後後銷售了近十年，2017年終於售罄。
目前大興郡只有前五期具備交易資格，近期二手成交均價為14400，這是天朗大興郡青城、春城、君城、翰苑、悅城合計在一起的平均數。
天朗大興郡系列的成交均價，也基本同西安市區的均價相當。
中南青樾未來二手房的價格，不會超越天朗大興郡，畢竟它的定位仍屬於剛需盤的範疇。
中南青樾在樓齡上有優勢，而天朗大興郡在容積率、綠化率位置佔據先天優勢。
中南青樾的裝修還算可以，帶新風除霾、物聯網智能家居系統，配備一定的軟裝傢俱家電。
雖然號稱2000塊的裝修，實際在二手房售出最多溢價1200元單價。
中南青樾13450的價格，可以拆分為12250毛坯清水價＋1200精裝，
天朗大興郡14400的淨拿價，可以拆分為14000清水價＋400半舊裝修。
12250/14000=0.875，
中南青樾可以算87折、88折的筍盤，倒掛率12.5%。
不過注意了，裝修部分只會隨時間折舊貶值而不會增值。
哦，87、88折，那看起來確實還不錯。
特別是中南青樾作為一手房，它的好處就是將來可以入住嶄新的房子，能夠盡情地滿足自己的處房情結，而且只用繳納契稅，比二手房可要節省幾萬塊錢稅費啊！
但是不要忘了，中南青樾的交房時間是2022年7月，這三年房租機會成本至少是80000塊！
等到它發證了，估計都到了2024-2025年，冷卻時間至少五六年。
不過此時還滿三不滿二，如果售出還得折價5%。
相反，天朗大興郡作為二手房的好處，就是冷卻時間短，兩年後即可具備再次交易資格，買入後即可入住或收租。
我們前面所提到的中南青樾清水房倒掛12.5%，是以天朗大興郡作為參考系的。
而且我之前也說過，主城限購區域倒掛10%＋的一手房是可以考慮買入的。
那如果，天朗大興郡目前14400的淨拿價並不會固若金湯，甚至在未來有下滑壓力，中南青樾目前的價位還看起來具備吸引力嗎？
回首天朗大興郡系列近一年多的二手成交，不難發現它的成交總價天花板為200萬，比這個總價高的二手房很難交易。
但是，天朗大興郡可是有不少總價200萬以上的房子啊，比如翰苑的小高與悅城的洋房，甚至還有一些普通高層的大三室與四室也掛牌200萬以上。
它們其實都很難賣掉，一個是預算200萬以上的買房人選擇較為廣泛，不太考慮這個片區的二手房，除非小區品質真的出色。
另一個是，當前西安的二手房價格已經超出本地常住人口的購買力，購買力相對房價還有待發育與成長。
最近中南青樾應該引起不少人關注。
它的賣點主要是西安二環內的珍稀土地＋13450精裝看起來相當實惠的價格。
先簡要說一下這個樓盤。
中南青樾靠近西安西二環，西側是西二環北路，南側是大興東路，它剛好被這兩條高架所包夾。
小區內部被一條廢棄的鐵路攔腰劈成兩段，因此分為南北兩區，這條鐵路未來可能會改造成公路。
另外，小區北側還有一條運輸鐵路，仍在運行。
周邊環境有些嘈亂，旁邊就是方欣海鮮市場。
這個地緣位置看起來不盡如人意。
雖說這裡是二環內，但在西安市區只能算中等稍微偏下的地段。
當然，它還是有亮點的。
比如它距離漢城湖遺址公園很近，向北大概只有500米。
規劃的地鐵8號線穿過附近的大興東路與西二環，中南青樾距離未來8號線的豐禾路地鐵口大致1KM，步行15分鐘內即可抵達。
不過，西安地鐵8號環線工程浩大，等到它正式開通那天，估計還要八年十年！
中南青樾的4.7容積率聽起來比較駭人，
據置業顧問解釋這主要是由那棟5梯二十幾戶的公寓樓拉昇的，並且強調那棟公寓樓與其他住宅樓是分離的（也就是獨棟樓），不會共享小區。
這樣的好處，就是防止小區內部人群複雜。
如果去掉那棟公寓樓，中南青樾的容積率大致會降低到4.0。
作為純高層小區，4.0的容積率在西安市區可以算不高了。
然而，中南青樾是典型的高低配小區，裡面還有洋房（呵呵，實為11F小高），這個容積率還是有些高了。
中南青樾樓棟的錯列空間佈局，使得洋房的採光會受到一定影響，而高層的中高區視野廣闊，成為受益者。
這次備案只剩下最後2棟尾樓高層，都在北區，樓間距大概50M，這個距離也不算很窄。
中南青樾戶型只有兩種，分為100㎡小三室與125㎡標準三室。
2梯4戶，層高2.9米，公攤率21%，戶型設計泛善可陳。
那麼，中南青樾本次的備案價為13450了，這個價格真的划算嗎？
如果實惠，那又算幾折筍呢？
判斷中南青樾的大致價值，我們不得不提起大興東路的知名樓盤----天朗大興郡。
天朗大興郡就在中南青樾東邊隔壁。
它分為六期，前前後後銷售了近十年，2017年終於售罄。
目前大興郡只有前五期具備交易資格，近期二手成交均價為14400，這是天朗大興郡青城、春城、君城、翰苑、悅城合計在一起的平均數。
天朗大興郡系列的成交均價，也基本同西安市區的均價相當。
中南青樾未來二手房的價格，不會超越天朗大興郡，畢竟它的定位仍屬於剛需盤的範疇。
中南青樾在樓齡上有優勢，而天朗大興郡在容積率、綠化率位置佔據先天優勢。
中南青樾的裝修還算可以，帶新風除霾、物聯網智能家居系統，配備一定的軟裝傢俱家電。
雖然號稱2000塊的裝修，實際在二手房售出最多溢價1200元單價。
中南青樾13450的價格，可以拆分為12250毛坯清水價＋1200精裝，
天朗大興郡14400的淨拿價，可以拆分為14000清水價＋400半舊裝修。
12250/14000=0.875，
中南青樾可以算87折、88折的筍盤，倒掛率12.5%。
不過注意了，裝修部分只會隨時間折舊貶值而不會增值。
哦，87、88折，那看起來確實還不錯。
特別是中南青樾作為一手房，它的好處就是將來可以入住嶄新的房子，能夠盡情地滿足自己的處房情結，而且只用繳納契稅，比二手房可要節省幾萬塊錢稅費啊！
但是不要忘了，中南青樾的交房時間是2022年7月，這三年房租機會成本至少是80000塊！
等到它發證了，估計都到了2024-2025年，冷卻時間至少五六年。
不過此時還滿三不滿二，如果售出還得折價5%。
相反，天朗大興郡作為二手房的好處，就是冷卻時間短，兩年後即可具備再次交易資格，買入後即可入住或收租。
我們前面所提到的中南青樾清水房倒掛12.5%，是以天朗大興郡作為參考系的。
而且我之前也說過，主城限購區域倒掛10%＋的一手房是可以考慮買入的。
那如果，天朗大興郡目前14400的淨拿價並不會固若金湯，甚至在未來有下滑壓力，中南青樾目前的價位還看起來具備吸引力嗎？
回首天朗大興郡系列近一年多的二手成交，不難發現它的成交總價天花板為200萬，比這個總價高的二手房很難交易。
但是，天朗大興郡可是有不少總價200萬以上的房子啊，比如翰苑的小高與悅城的洋房，甚至還有一些普通高層的大三室與四室也掛牌200萬以上。
它們其實都很難賣掉，一個是預算200萬以上的買房人選擇較為廣泛，不太考慮這個片區的二手房，除非小區品質真的出色。
另一個是，當前西安的二手房價格已經超出本地常住人口的購買力，購買力相對房價還有待發育與成長。
最近中南青樾應該引起不少人關注。
它的賣點主要是西安二環內的珍稀土地＋13450精裝看起來相當實惠的價格。
先簡要說一下這個樓盤。
中南青樾靠近西安西二環，西側是西二環北路，南側是大興東路，它剛好被這兩條高架所包夾。
小區內部被一條廢棄的鐵路攔腰劈成兩段，因此分為南北兩區，這條鐵路未來可能會改造成公路。
另外，小區北側還有一條運輸鐵路，仍在運行。
周邊環境有些嘈亂，旁邊就是方欣海鮮市場。
這個地緣位置看起來不盡如人意。
雖說這裡是二環內，但在西安市區只能算中等稍微偏下的地段。
當然，它還是有亮點的。
比如它距離漢城湖遺址公園很近，向北大概只有500米。
規劃的地鐵8號線穿過附近的大興東路與西二環，中南青樾距離未來8號線的豐禾路地鐵口大致1KM，步行15分鐘內即可抵達。
不過，西安地鐵8號環線工程浩大，等到它正式開通那天，估計還要八年十年！
中南青樾的4.7容積率聽起來比較駭人，
據置業顧問解釋這主要是由那棟5梯二十幾戶的公寓樓拉昇的，並且強調那棟公寓樓與其他住宅樓是分離的（也就是獨棟樓），不會共享小區。
這樣的好處，就是防止小區內部人群複雜。
如果去掉那棟公寓樓，中南青樾的容積率大致會降低到4.0。
作為純高層小區，4.0的容積率在西安市區可以算不高了。
然而，中南青樾是典型的高低配小區，裡面還有洋房（呵呵，實為11F小高），這個容積率還是有些高了。
中南青樾樓棟的錯列空間佈局，使得洋房的採光會受到一定影響，而高層的中高區視野廣闊，成為受益者。
這次備案只剩下最後2棟尾樓高層，都在北區，樓間距大概50M，這個距離也不算很窄。
中南青樾戶型只有兩種，分為100㎡小三室與125㎡標準三室。
2梯4戶，層高2.9米，公攤率21%，戶型設計泛善可陳。
那麼，中南青樾本次的備案價為13450了，這個價格真的划算嗎？
如果實惠，那又算幾折筍呢？
判斷中南青樾的大致價值，我們不得不提起大興東路的知名樓盤----天朗大興郡。
天朗大興郡就在中南青樾東邊隔壁。
它分為六期，前前後後銷售了近十年，2017年終於售罄。
目前大興郡只有前五期具備交易資格，近期二手成交均價為14400，這是天朗大興郡青城、春城、君城、翰苑、悅城合計在一起的平均數。
天朗大興郡系列的成交均價，也基本同西安市區的均價相當。
中南青樾未來二手房的價格，不會超越天朗大興郡，畢竟它的定位仍屬於剛需盤的範疇。
中南青樾在樓齡上有優勢，而天朗大興郡在容積率、綠化率位置佔據先天優勢。
中南青樾的裝修還算可以，帶新風除霾、物聯網智能家居系統，配備一定的軟裝傢俱家電。
雖然號稱2000塊的裝修，實際在二手房售出最多溢價1200元單價。
中南青樾13450的價格，可以拆分為12250毛坯清水價＋1200精裝，
天朗大興郡14400的淨拿價，可以拆分為14000清水價＋400半舊裝修。
12250/14000=0.875，
中南青樾可以算87折、88折的筍盤，倒掛率12.5%。
不過注意了，裝修部分只會隨時間折舊貶值而不會增值。
哦，87、88折，那看起來確實還不錯。
特別是中南青樾作為一手房，它的好處就是將來可以入住嶄新的房子，能夠盡情地滿足自己的處房情結，而且只用繳納契稅，比二手房可要節省幾萬塊錢稅費啊！
但是不要忘了，中南青樾的交房時間是2022年7月，這三年房租機會成本至少是80000塊！
等到它發證了，估計都到了2024-2025年，冷卻時間至少五六年。
不過此時還滿三不滿二，如果售出還得折價5%。
相反，天朗大興郡作為二手房的好處，就是冷卻時間短，兩年後即可具備再次交易資格，買入後即可入住或收租。
我們前面所提到的中南青樾清水房倒掛12.5%，是以天朗大興郡作為參考系的。
而且我之前也說過，主城限購區域倒掛10%＋的一手房是可以考慮買入的。
那如果，天朗大興郡目前14400的淨拿價並不會固若金湯，甚至在未來有下滑壓力，中南青樾目前的價位還看起來具備吸引力嗎？
回首天朗大興郡系列近一年多的二手成交，不難發現它的成交總價天花板為200萬，比這個總價高的二手房很難交易。
但是，天朗大興郡可是有不少總價200萬以上的房子啊，比如翰苑的小高與悅城的洋房，甚至還有一些普通高層的大三室與四室也掛牌200萬以上。
它們其實都很難賣掉，一個是預算200萬以上的買房人選擇較為廣泛，不太考慮這個片區的二手房，除非小區品質真的出色。
另一個是，當前西安的二手房價格已經超出本地常住人口的購買力，購買力相對房價還有待發育與成長。
目前在鏈家/貝殼平臺上，天朗大興郡系列有23.6%的房源掛牌總價在200萬以上，有47.7%的房源掛牌總價在150萬以上。
而近一年多的成交就相對明顯慘淡，總價在150萬以上的成交僅15.3%。
也就是說，天朗大興郡有一半的房子掛牌總價在150萬以上，但實際84.7%的交易在150萬以下！
雖然天朗大興郡在大興新區小區品質還算可以，但它也只不過在收割150萬以下的韭菜剛需。
120㎡＋大三室以上的戶型如果不降價流通性很差，只有一室、小兩室、兩室、小三室具備較高的流動性。
西安現階段，戶型越小越緊湊的房子，越受二手房市場的追捧。
二手房整個就是屌絲戶型的天下，同一小區相對寬敞的戶型，真正成交起來單價就要經常打折。
在市場情緒較為樂觀的情況下，即使購買力被透支了成交價格也始終保持平穩，沒有撿漏的機會！
而如果市場真的慢慢變涼，這種背景下成交價格就會不可避免地整體下沉，二手筍盤也會逐步變多。
這個概率在下半年可能真的不小。
中南青樾目前跟隔壁二手房比起來，確實不貴，樂觀點說是88折左右的筍盤。
但如果這個參考系並不是那麼穩固呢？
這樣，未來的市場上也會出現性價比至少相當的二手筍盤，而且冷卻時間還更短。
有興趣，可以去搖，但錯過了就錯過了，沒有啥可惋惜的。
近期文章回顧
七年前西安買房的人，現在都是人生贏家嗎？------西安樓市回往
進房產交流群，＋Arsenal0621
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