天堂太遠，光谷太近——武漢最' 精分'的板塊南湖

南湖，應該是武漢最"精分"的板塊，沒有之一。

而這一切都要歸咎於光谷，正所謂：

天堂太遠，光谷太近

有房子賣的地方，都不叫南湖

南湖版塊，沒房子賣，是武漢樓市的共識。

然而，如果你真的沿著南湖周邊去找，其實還是可以發現一些在售項目的。

那為什麼說南湖沒有新房？

因為，南湖邊，有房子賣的地方，都不叫南湖。

也不知道是咋規定的，南湖板塊，指的僅僅是南湖西側以及南側的部分區域。

上圖是百度地圖中搜索"南湖"的結果。

至於其他地方，南湖北邊，那叫雄楚大道板塊；南湖東邊，那叫關山板塊；南湖東北邊，那叫光谷。

在房地產語境下，其實會比這個更"精分"。

上圖，是某網站的二手房地圖（均價混合了精裝、毛坯、老舊小區和別墅，大家無視就好）。光是"正牌"南湖板塊，都能分成南湖花園、珞獅南路和新南湖三個板塊。另外，哥想吐槽一下，大家猜猜新南湖，南到哪裡了？

對比一下武漢其他的幾個湖，金銀湖、楊春湖、月湖、後官湖，無論是湖的東南西北，都沒有說另立版塊，統統都是xx湖板塊，只有南湖會劃分得如此細緻。

出現這樣的情況，一方面是南湖其他方向上，確實有區位勢能更高的板塊，無論光谷還是關山，在區域認可度上確實更高。

另一方面，則是"抱大腿"，是房地產行業中的常態，有助於消除購房者的心理抗性，為價格背書。

南湖的抗性在哪裡，擁堵或者配套？

都不是。

雄楚大道就不堵嗎，關山大道就不堵嗎？

光谷東的配套現在又有啥，能賣到1萬7、8？

關鍵是於南湖長久以來，"睡城"的外號。

但是，"睡城"就一定low嗎？夢想誰都有，誰不想出生就含著金鑰匙，地鐵、商業、學校，開局就全來一套，都要最好的。只是價格，也一定是最高的。

定位睡城，一邊承載了武昌大量的溢出購房需求；一邊還得不到正確的評價。

南湖的"精分"，正是天堂太遠，光谷太近。

如何正確看待睡城？

我們看看武漢幾個典型的睡城，南湖、後湖、四新最鮮明的特點是什麼？

它們都在主城邊緣。

我們吐槽睡城的各種不好，其實有些過於吹毛求疵了。

對於武漢這樣人口淨流入的大城市，睡城是能夠快速承接流入人口，最經濟的存在。

在人口淨流入的大城市，如果想通過舊城改造來容納新增人口是極不現實的。

成本太高、速度太慢，社會矛盾太大，各個城市城中村改造時發生的各種新聞，大家瞭解一下？

所以，在一片白紙的外圍承接，是最經濟合理的選擇。

"睡城"存在的前提，就是承接主城區、商務區外溢的購房需求，土地快速出讓，開發商快速開發、銷售，買房人快速入住，唯快不破。

配套什麼的，以後再說吧。

看看現在的後湖、四新不就是這樣嗎？

房子蓋好了，人住進來了，地鐵也通了，永旺也來了。

再說回南湖。

南湖沒房子，就問問武昌的筒子們，你們痛苦不痛苦？

比南湖板塊更"精分"的恐怕就是武昌人的購房選擇了。

武昌中心動輒30000+的價格和160+的大戶型豪宅，普通人只能掛掛眼科了；

而大武昌貨量最足的白沙洲，其環境和配套的改善依然需要時間，現在還是剛需向為主。

兩極分化之下，武昌人改善性購房需求，恐怕是不能挑區域了。

南湖板塊，這麼些年熬下來，其實生活配套已經很完備，自成體系，生活環境也是比較舒適的。曾經被人詬病的出行不便、漬水等問題，不是基本解決就是正在解決。

目前的南湖，已經開通了地鐵7號線。

正在建設中的8號線二期三期、11號線東段二期、12號線也都會經過這裡；9號線、13號線也在籌備之中，預計會列入第五輪規劃中。

地上交通方面。

去年9月，南湖大橋通車，南湖去往光谷更加方便；丁字橋南路（文祥街-南湖大道）正式建成通車，從南湖大道到雄楚大道又多了一條通道。

未來，楊泗港快速通道和東湖-南湖隧道建成以後，南湖向外的交通大架構將會更加豐滿，無論是武昌中心、光谷還是漢陽、漢口，都可以快速通達；配合更多內部微循環路網的完工，南湖的擁堵將會得到很好的緩解。

江南泵站、南湖聯通渠、雅安街至文薈街排水箱涵等工程的建設完工，也使得南湖區域徹底告別水患。

區域利好這麼多，唯一不好的，南湖沒貨了。

睡城也好，精分也罷，交通改善不改善，反正跟大多數購房者也沒啥關係了。

一覽勝景無餘

南湖偶爾蹦出一個像攬勝公園的新房項目，大家就要珍惜了，馬上最後一棟樓加推，而且是毛坯現房。

南湖板塊是一個存量房市場，最主要的特點，房價是由二手房價格主導的。

南湖一些較新的小區，二手房基本都在2萬左右；攬勝公園前期產品毛坯價格大約是21000元/平米，大家可以作為新一期產品的參考（目前這一期產品是否精裝還待定）。算上二手房交易稅費，這個價格應該還是有一定優勢的。

在南湖區域，在售項目並不多，如果硬要對標，競品的主要還是南湖北岸、雄楚大道以南的項目，那價格是相當美麗。

攬勝公園，在發展成熟的正南湖板塊，定位為武昌改善型需求，是一個性價比之選，尤其是它是現房交付。

即將加推的2號樓，主推建面約116平米、129平米和224平米3個戶型。

哥去看樣板間的時候，發現116平米戶型的三房，臥室空間尺度比一般的110平米級戶型要大不少。一般的高層住宅，公攤都在25%上下，110平米麵積段的第三個房間基本只能作為書房，攬勝公園卻是實打實的大三房。這得益於2號樓16.7%的公攤。

攬勝公園的戶型設計還是非常不錯的。

因為電梯前室採用連廊設計，保證了每一戶都是南北通透。每一個戶型都很方正，特別是116平米和224平米的兩個戶型，都是大面寬設計，加大屋內的採光，舒適度更強。

現在的購房者，影響他決定的首要因素是地段和價格，戶型在營銷過程中的重要性甚至會在園林示範區之後。

戶型嘛，說來說去，無非就是"方正通透"，是一個很難產生想象力的指標，很難轉換成營銷語言、特別用心的細節，所以很難打動客戶。

我們會發現，攬勝公園的3個戶型，要麼陽臺特別大，要麼飄窗特別多，當我們身處其中，就能明白它的好處。

2號樓，是整個項目中湖景視野最好的一棟。比如，最奢侈的是224平米的戶型，客廳東向大陽臺、北向主臥室觀景陽臺對著的是南湖；而南向主臥室，飄窗向東看是南湖和獅子山，飄窗和陽臺向南則是正對野芷湖。

哥也在想，如果夠高，能不能看到南邊更遠的湯遜湖呢？

案名"攬勝"之意，倒是很貼切——一覽勝景無餘。

項目現房銷售，有一個很大的好處就是，不用擔心示範區帶來的預期和最後交付結果的巨大落差。

項目先期已經交付，也有業主入住，小區內的一切所見即所得。

住宅層高3米（板中距）6米挑高精裝大堂面積約30平米，地下室也設入戶大堂為雙大堂設計，車庫層高3.6米，採用6米、8米柱網結合。這些也是現在就可以體驗到的。

項目整體的產品力，是很符合時下改善型品質居住需求的。

或許有人會疑惑，224平米也算是改善？還真就是。

隨著生活品質的提升，改善需求也在細分——面積改善型和品質改善型。

兩房換成三房，就是面積改善。多一個房間，是功能上的增加，但是往往伴隨著家庭成員的增長，人均面積反而是下降的。

品質改善型則是，家庭成員增加的同時，依然保證整體的居住品質，這就需要更大的面積。

224平米的大戶型，其實屬於終極置業，能夠滿足這類人三代同堂的高品質居住需求。

攬勝公園前期12號樓32層，全是大戶型，銷售情況還不錯，目前只剩下10餘套247.9平米的戶型，就說明這種需求在區域內是普遍存在的。

就哥跟居住在南湖的朋友交流，多數人是很喜歡這裡自成一派的生活氣息，一切需求都可以在區域內解決，他們雖然也會吐槽出行的不便，但不是不能忍受。相對他們的區域執念，一旦他們追求品質置換，還是願意選擇南湖。

最典型的就是，攬勝公園對面的華農的老師們。

另外，再考慮到價格因素，這種大戶型，在武昌核心的話，基本是千萬級了，像攬勝公園這樣的價格，還是很有吸引力的。

總結

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項目目前軌道交通確實是個薄弱項，最近的7號線地鐵站有四站路，不過未來可以期待13號線，華農站應該就在小區附近。

地面交通是項目的一大優勢，幾乎處於楊泗港快速通道和兩湖隧道交匯的區域，往東不遠就是南湖大橋，直通光谷。

攬勝公園周邊都是已經開發多年的社區，像泰然南湖玫瑰灣、國海學道、瑞湖天地等，周邊的配套也是非常成熟。

作為一個城中湖邊版塊，南湖的居住價值越來越被大家所認可。

目前，南湖板塊只偶爾冒出零星的貨量，就像是滄海遺珠。

攬勝公園，稀缺性無疑是它最大的價值。在戶型設置上和價格上，攬勝公園也給武昌改善型購房者提供了更豐富的選擇，無論是入門級的改善還是品質改善，都可以在這裡得到滿足。

南湖，雖然無法承載光谷那樣的夢想，但是它還是可以承載大家改善置業的夢。

注：文中所使用圖片均源自於網絡。