8月21日早上，萬科在深圳（樓盤）舉辦一年一度的中期業績推介會，總裁、首席執行官祝九勝和首席運營官張旭、財務負責人王文金及董祕朱旭四人主持了整場中報會。
無論從空間還是人物的維度，這家公司都發生了不小的變化。先是地點從深國投廣場重新調回到大梅沙萬科中心，再是昔日首席財務官孫嘉換成了財務負責人王文金。在過去幾個月的人事調整中，孫嘉已轉任南方區域事業集團首席執行官。
如果說變化是社會發展的固定特徵，那上述變化充其量只是萬科在這種大潮下變遷的縮影。自2018年下半年喊出“活下去”“收斂聚焦”等口號以來，萬科對自己的“主航道”“基本盤”做出了諸多鞏固和深化的舉措，涉及開發業務、經營性業務及組織人事等。
在紛繁複雜的變革面前，媒體的關注點也難免失焦。媒體的問題達10餘個，大家的關注點從經濟環境、融資渠道、拿地開發、物流冷鏈、長租公寓到科技業務等等，體現了外界對這家房企的好奇心。
所幸祝九勝較一年前已更為從容、健談，得以解答臺下拋來的大部分疑問。“九哥”又一次用幽默地用那句“好學生喜歡難題目”來概括萬科面對轉型發展的態度，並直言萬科處於“第三次創業階段”，想的是實現構築第二條增長曲線的目的。
繼續“收斂聚焦”
萬科人一直強調危機意識、自我變革的基因，外在表現是企業經營轉型探索及向行業傳遞的情緒。在去年9月南方區域月度例會上，萬科充滿憂慮地提出，要保證活下去沒有現成道路可以學習。
那段時間萬科內部據稱主要做了四件事，包括戰略檢討、業務梳理、組織重建及事人匹配，鬱亮的總結是，今天的收斂和聚焦是“為了贏得明天的生存”。這種經營思路一直貫穿於2019年萬科的各項工作，也讓外界對其發展有了新的觀察標準。
據觀點地產新媒體瞭解，萬科在2019年半年報中指，面對內外部經營環境變化帶來的挑戰，集團堅持“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”，持續提升經營質量，推動各項業務有序發展。
房地產形勢也出現了新的挑戰，按照朱旭在業績會披露的數據，萬科長期重點觀察的14個重點城市，5月中旬以來成交面積增速明顯放緩，期末新房可售庫存去化週期約9.4個月。而2018年萬科年報顯示，截止去年底這些城市去化週期約為8.4個月。
萬科同樣面臨著收斂的迫切性，具體體現包括前七個月合約銷售面積、合約銷售金額分別僅增長5.18%、9.26%；新增計容建築面積1965.7萬平方米，同比減少36.17%，並低於同期銷售面積2463.6萬平方米；上半年新開工面積同比下降15.9%，財務費用同比增長38.38%……
對此，朱旭坦言萬科在土地層面的投資風格比較謹慎；張旭則表示，萬科從來沒有制定固定數字的經營目標，公司是動態計劃，把“每天都是賣樓的好日子”當成基本策略，快速銷售，積極回款，並根據回款動態制定拿地計劃。前七個月萬科拿地額佔當期銷售的37%，低於去年同期49%。
祝九勝談及土地市場、貨幣市場等變化時表示，萬科還是能夠適應市場變化的，行業調整對資信較好、經營較穩健的企業而言，適應的難度沒那麼大。他認為要敬畏市場、順勢而為、應時而變，萬科要根據市場變化來調整經營節奏，持續控制負債率，保持信用評級。
結合其它數據觀察，或許更能體會“九哥”所提“應時而變”的分量。
截止6月底，萬科有息負債金額2253.2億元，較年初減少358.9億元；其中短期借款和一年內到期的有息負債666.5億元，較去年底減少265.3億元。作為現金流指標之一，期內經營活動產生的現金流量淨額88.53億元，去年同期則是-42.55億元。至期末公司持有貨幣資金1438.7億元，淨負債率則上升約5個點至35.04%。
萬科在業績會上預計下半年整體經濟形勢仍面臨諸多風險和挑戰，這意味著“收斂聚焦”的現狀仍會維持。
朱旭提及，萬科將堅持積極銷售，積極回款；加快長期庫存去化；提升經營性業務表現；提高資產使用效率；實施清產核資。這也是萬科近兩年常用的策略，去年9月時，萬科曾預計至去年底公司會有1000億元的長期庫存。
祝九勝笑稱：“有一句話叫做好學生喜歡難題目，對萬科來說我們爭當好學生，答好難題目。”
第二條增長曲線
對開發業務的梳理和調整是萬科重視“基本盤”的體現，該業務能提供支撐所有新業務的主要現金流，並保障萬科在相當長一段時間內有序增長甚至提高它在500強的地位。因此在行業轉折之際，鬱亮等高層才焦慮地探索應對之道。
此前8月9日，鬱亮在北京（樓盤）出席活動時表示，“收斂聚焦”是聚焦在資源配置和管理精力上，這種狀態不是簡單業務的加減法，也沒有砍掉哪一塊業務的絕對說法。
但在業務選擇層面，萬科還是表現出了傾向性。
觀點地產新媒體瞭解，在8月21日的業績會上，朱旭披露的資料顯示，按BG（事業群）和BU（業務線）兩個業務單元區分，BG包括南方區域、上海（樓盤）區域、北京區域、中西部區域以及物業開發；BU包括商業開發、物流、長租公寓、冰雪、海外、教育。除此以外，萬科將產業園等項目歸類為“其它業務”中。
與去年下半年確定BG和BU業務時的分類相比，萬科此番新增了教育BU，似乎預示著同樣將原先散落在各區域公司的教育業務歸攏到一處集中運營。此前，張繼文已從南方區域區首位置調去負責教育業務線。
對於上述BU的成立，祝九勝等高層在業績會上大致提了若干條件，包括具備獨立的條件，依靠市場資源而非內部資源增長，具備成為拼圖之一的運營能力等。
“剛剛在報告裡列的BG、BU要堅定不移地做下去，只是做的方式更集約、更合理一點。”
在媒體問答環節，長租公寓、物流成為被關注的兩大BU，前者累計開業8.2萬間，成熟期項目（開業半年及以上）的平均出租率91%；後者計劃進一步加快冷鏈業務對全國核心城市的覆蓋。
祝九勝在表達對它們厚望的同時，也表達了部分推進中的阻力，如“萬村計劃”的調整。
被問及萬科目前所處階段時，祝九勝想了想，回答說自己傾向於理解為第三次創業階段。他將萬科35年前創業歸為第一次創業，20多年前聚焦住宅開發為第二次創業，現在是第三次創業。
“第三次創業的目的是繼續圍繞城市發展、圍繞客戶需求，構築我們的第二條增長曲線，這不是靜態的階段。”
為此萬科還涉足了一些其它類別的業務，比如還參與了一批舊城改造項目，這也是深圳、廣州（樓盤）等一二線城市進入存量時代的主要供地方式。按當前規劃條件，此類項目中萬科權益建築面積在報告期末合計約341.4萬平方米。
在業績上，媒體試圖挖掘出萬科新業務的收入情況，以此窺探萬科是否已構築新的“增長曲線”。數據顯示，上半年萬科營業收入1393.20億元，其中其它業務佔比約0.75%。
但王文金解釋稱，“其它業務收入”指萬科收取的聯營公司管理費、運營支持費、代收費用及其它收入，並非指物業、物流、租賃等拓展業務的收入。他隨即強調，出租收入、服務收入上半年是顯著增加的，只是因為沒達到信批標準，而歸類在主營業務收入裡。
“這些獨立的BU業務，收入都是逐年遞增的。”祝九勝也如是向外界傳遞信心。
明確披露的是物業服務收入，上半年收入達52.83億元，同比增27.05%；期內物業服務實現了積極拓展資源、服務內容等目的，這也是萬科除開發業務以外收入貢獻最大的業務。
（文章來源：觀點地產網）
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