在房地產業務和通道業務接連被限之後，加速轉型已經成為信託公司的共識，而REITs（房地產信託投資基金）成為信託轉型考慮方向。
不過，不少信託業內人士告訴《國際金融報》記者，信託目前還在“霸屏”房地產一級市場，REITs業務量還很小。不過待到房地產行業進入存量博弈階段，信託或將積極介入。
REITs業務量很小
“23號文”等接力式的監管讓房地產信託降至冰點，信託公司亟待轉型以尋求新的業績支撐點。信託業內人士告訴《國際金融報》記者，結合房地產行業的發展階段和國際經驗，REITs是信託公司轉型的方向之一。
有分析認為，舊城改造、城市更新等項目不受《中國銀保監會信託部關於進一步做好下半年信託監管工作的通知》（信託函〔2019〕64號）的約束，而REITs被認為是化解債務、盤活存量資產最佳的金融工具，另外根據戴德樑行和中房協發佈的《2018亞洲房地產投資信託基金（REITs）研究報告》，目前亞洲地區共有超過168支REITs產品，總市值超過2348億美金。REITs被認為是信託公司下半年發力重點。
目前來看，券商和基金正在積極上報並進行一些類REITs項目，比如大型城市群周邊的倉儲、科技園區、數據中心、交通樞紐、養老項目等。信託佈局進展情況如何？
“現階段REITs業務量很小。”中鐵信託研發部黃霄盈告訴《國際金融報》記者：“REITs主要解決房地產存量流動性問題，需要依靠存量市場的不斷髮展壯大。當存量市場開始超過一級市場時，REITs也就迎來了黃金髮展期。換句話說，一旦房地產行業進入存量博弈階段，信託屆時將積極介入。”
“目前信託公司主要集中承接‘房地產一級市場業務’，即和開發商合作的新房融資，較少涉及房地產二級市場。目前，信託‘霸屏’房地產一級市場，在該市場還有利潤空間的階段，信託沒有太大動力去推二級市場。”黃霄盈表示。
與券商、基金相比，信託優勢幾何？中國社會科學院金融研究所副研究員袁增霆告訴記者：“信託業務在房地產投融資方面介入更早、更廣；在上游項目選擇、投資管理與下游資金募集、客戶服務方面更為成熟。”
同時，袁增霆也指出：“近年來房地產類信託業務風險暴露，受此影響，信託沒有基金、證券的包袱輕。此外，相比信託，基金與證券業機構在金融市場上具有更強的影響力，容易將原來金融市場上的投資者（客戶）轉化過來。”
對此，黃霄盈也表示：“在標準化產品方面，券商、基金佔據優勢，信託則在產品結構上有天然的優勢 。”
對於專業REITs管理人的要求，中聯基金合夥人周芊認為，需具備五個方面的能力：第一，強大的金融及資本管理能力；第二，紮實且全面的資產管理能力，體現在現金及賬戶、實體資產的管理，還有成本管控和價值提升；第三，需具備深耕產業的經驗和專業能力，能夠根據產業週期選取適當的管理方式，實現資產收益和投資人收益的最大化；第四，管理人自身履職能力、勤勉盡責的態度是保證底層資產管理的關鍵要素；第五，專業互補和團隊系統穩定性。
稅收政策不匹配等挑戰
除了市場尚待成熟外，信託佈局REITs還存在政策不匹配等挑戰，REITs落地艱難。
袁增霆在接受《國際金融報》記者採訪時表示：“數年前，金融機構就開始關注和探索REITs的可能性。尤其是握有長期資金來源及投資需求的機構。但受制於市場融資利率和資產價格高企，缺乏市場時機。當前資金成本與資產交易成本雖然已經有所下降，但還不足以構成明確的投資機會。”
“公募REITs的落地與政策的支持態度及推動力度直接相關。”袁增霆表示。但事實上，由於相關政策環境仍不匹配等因素，國內始終未出現真正意義上的REITs。一些類REITs也暫未成熟，而且2019年類REITs發行數量明顯減少。
在中融信託創新研發部看來，REITs在國內的發展障礙包括收入來源與分配缺少規定、缺乏稅收激勵政策、資產租售比低等方面。
在收入來源於分配方面，美國規定REITs的收入90%必須來源於房地產租金、利息、股息、出售或處置股票、證券和房地產權益所得的收益等，而我國目前還缺乏關於REITs收入結構的規定。
在稅收激勵政策方面，一些國家的法律規定只有REITs留存的、不分配的收益才需要繳納公司所得稅，而分配的收益則只由投資者繳納個人所得稅，這樣可以避免對REITs基金和投資人的雙重徵稅。而從我國來看，則缺少相關的稅收優惠。
在資產租售比低方面，由於目前國內土地、物業價格過高，無論商業物業還是租賃物業的租金回報率都較低，多數盈利都是依靠資產升值來實現。而依賴資產升值來實現投資回報實際上是在不斷吹大泡沫，REITs的長久、健康發展必須依靠經營現金流的回報。
袁增霆認為，無論商業地產升級還是城市改造，都取決於上述兩種成本是否足夠降低。換言之，如果在政策支持下，拿到足夠低成本的項目，就有投資價值。不然，隨著經濟增長與總需求增速的下降，地產類資產價格面臨下行壓力，不利於信託等其他金融機構介入。
在資產端方面，由於國內物業資產良莠不齊，一些業態的盈利模式也受到質疑，這也一定程度上影響REITs的落地與進一步發展。以國內長租公寓資產為例，大部分距離能夠發行類REITs乃至真正的公募REITs，還有著較大的距離，無法滿足REITs為投資者提供穩定收益的要求。
本文源自國際金融報
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