作者：格隆匯 史蒂芬老夢
2019年1月17日，農曆臘月十二，宜出行散心，忌投資。
當日，房地產開發商佳源國際（02768.HK）股價在毫無徵兆情況下突然出現跳樓式暴跌。公司股價從13.15港元的價位上縱身一躍，直接跌至收盤2.41港元，大跌去81.3%，市值蒸發263億港元，一日跌回2017年水平。一番曼妙的自由落體運動後，投資者、大股東不僅是大出血，怕早已是粉身碎骨。
作者：格隆匯 史蒂芬老夢
2019年1月17日，農曆臘月十二，宜出行散心，忌投資。
當日，房地產開發商佳源國際（02768.HK）股價在毫無徵兆情況下突然出現跳樓式暴跌。公司股價從13.15港元的價位上縱身一躍，直接跌至收盤2.41港元，大跌去81.3%，市值蒸發263億港元，一日跌回2017年水平。一番曼妙的自由落體運動後，投資者、大股東不僅是大出血，怕早已是粉身碎骨。
（圖片來源：富途證券）
奇怪的是，與一般的做空不同，當時市面上除了零星利空消息外，也沒有某水、某某鯨之類的正義化身出面發文加油添醋一番，大出一下風頭。而股價就這麼毫無徵兆地跌落到谷底。
事件發生七個多月後，佳源國際的股價早已不復大跌前之勇，至今仍徘徊在4港元以下的低位。從1月17日至今，佳源國際股價下跌累計幅度竟達72%。
今日，憋屈窩囊許久的佳源國際終於公佈上半年中期業績。各位不妨藉著這份業績報告，回溯七個月前那場觸目驚心的血案，探究背後真正的誘因，並藉此緬懷那灰飛煙滅的兩百多億港元血汗錢。
三大業務穩健上升
據披露，上半年佳源國際共確認收益53.04億元（人民幣元，下同），同比增加20.2%；毛利為18.4億元，同比增加27.1%；毛利率為34.7%，同比上升1.9個百分點；本公司擁有人應占溢利11.26億元，同比增加約10.1%。
折算每股基本盈利為43.95分（人民幣分，下同），同比增加8.4%。
淨資本負債比率（計算方法為淨負債（扣除銀行結餘及現金以及已質押╱受限制銀行存款後的銀行及其他借款及優先票據（包括衍生金融工具））除以總權益）方面，截至期末該指標為107.6%，較去年年末的159.3%有較大幅下降。
具體經營業務分部方面，公司物業開發、管理及投資三大分部收益同比均出現上升。其中，物業開發收益為50.66億元，同比增加20.8%，主要是交付已竣工物業增加所致；物業投資收益為人民幣4840萬元，同比增加197.3%，原因是期內租金收入增加；而物業管理收益則為1.9億元，同比增加34.5%。
作者：格隆匯 史蒂芬老夢
2019年1月17日，農曆臘月十二，宜出行散心，忌投資。
當日，房地產開發商佳源國際（02768.HK）股價在毫無徵兆情況下突然出現跳樓式暴跌。公司股價從13.15港元的價位上縱身一躍，直接跌至收盤2.41港元，大跌去81.3%，市值蒸發263億港元，一日跌回2017年水平。一番曼妙的自由落體運動後，投資者、大股東不僅是大出血，怕早已是粉身碎骨。
（圖片來源：富途證券）
奇怪的是，與一般的做空不同，當時市面上除了零星利空消息外，也沒有某水、某某鯨之類的正義化身出面發文加油添醋一番，大出一下風頭。而股價就這麼毫無徵兆地跌落到谷底。
事件發生七個多月後，佳源國際的股價早已不復大跌前之勇，至今仍徘徊在4港元以下的低位。從1月17日至今，佳源國際股價下跌累計幅度竟達72%。
今日，憋屈窩囊許久的佳源國際終於公佈上半年中期業績。各位不妨藉著這份業績報告，回溯七個月前那場觸目驚心的血案，探究背後真正的誘因，並藉此緬懷那灰飛煙滅的兩百多億港元血汗錢。
三大業務穩健上升
據披露，上半年佳源國際共確認收益53.04億元（人民幣元，下同），同比增加20.2%；毛利為18.4億元，同比增加27.1%；毛利率為34.7%，同比上升1.9個百分點；本公司擁有人應占溢利11.26億元，同比增加約10.1%。
折算每股基本盈利為43.95分（人民幣分，下同），同比增加8.4%。
淨資本負債比率（計算方法為淨負債（扣除銀行結餘及現金以及已質押╱受限制銀行存款後的銀行及其他借款及優先票據（包括衍生金融工具））除以總權益）方面，截至期末該指標為107.6%，較去年年末的159.3%有較大幅下降。
具體經營業務分部方面，公司物業開發、管理及投資三大分部收益同比均出現上升。其中，物業開發收益為50.66億元，同比增加20.8%，主要是交付已竣工物業增加所致；物業投資收益為人民幣4840萬元，同比增加197.3%，原因是期內租金收入增加；而物業管理收益則為1.9億元，同比增加34.5%。
（圖片來源：佳源國際中期報告）
主要經營指標方面，公司上半年完成物業合約銷售額約87.2億元，同比增加18.6%；合同銷售面積約68.72萬平方米，同比減少4.5%。另外，公司截至報告期末有土地儲備面積約9.6百萬平方米，囊括47個物業組合（31個住宅綜合體和16個商業綜合體），覆蓋長三角、粵港澳大灣區、一帶一路沿線地區及其他重點省會城市。
另外，統計期間公司錄得毛利18.4億元，對應毛利率34.7%，同比上升1.9pct，主要是由於統計期間交付的揚州佳源西峰玖墅及佳源雨潤桂府等項目貢獻較高毛利率，產生銷售成本較少所致。
作者：格隆匯 史蒂芬老夢
2019年1月17日，農曆臘月十二，宜出行散心，忌投資。
當日，房地產開發商佳源國際（02768.HK）股價在毫無徵兆情況下突然出現跳樓式暴跌。公司股價從13.15港元的價位上縱身一躍，直接跌至收盤2.41港元，大跌去81.3%，市值蒸發263億港元，一日跌回2017年水平。一番曼妙的自由落體運動後，投資者、大股東不僅是大出血，怕早已是粉身碎骨。
（圖片來源：富途證券）
奇怪的是，與一般的做空不同，當時市面上除了零星利空消息外，也沒有某水、某某鯨之類的正義化身出面發文加油添醋一番，大出一下風頭。而股價就這麼毫無徵兆地跌落到谷底。
事件發生七個多月後，佳源國際的股價早已不復大跌前之勇，至今仍徘徊在4港元以下的低位。從1月17日至今，佳源國際股價下跌累計幅度竟達72%。
今日，憋屈窩囊許久的佳源國際終於公佈上半年中期業績。各位不妨藉著這份業績報告，回溯七個月前那場觸目驚心的血案，探究背後真正的誘因，並藉此緬懷那灰飛煙滅的兩百多億港元血汗錢。
三大業務穩健上升
據披露，上半年佳源國際共確認收益53.04億元（人民幣元，下同），同比增加20.2%；毛利為18.4億元，同比增加27.1%；毛利率為34.7%，同比上升1.9個百分點；本公司擁有人應占溢利11.26億元，同比增加約10.1%。
折算每股基本盈利為43.95分（人民幣分，下同），同比增加8.4%。
淨資本負債比率（計算方法為淨負債（扣除銀行結餘及現金以及已質押╱受限制銀行存款後的銀行及其他借款及優先票據（包括衍生金融工具））除以總權益）方面，截至期末該指標為107.6%，較去年年末的159.3%有較大幅下降。
具體經營業務分部方面，公司物業開發、管理及投資三大分部收益同比均出現上升。其中，物業開發收益為50.66億元，同比增加20.8%，主要是交付已竣工物業增加所致；物業投資收益為人民幣4840萬元，同比增加197.3%，原因是期內租金收入增加；而物業管理收益則為1.9億元，同比增加34.5%。
（圖片來源：佳源國際中期報告）
主要經營指標方面，公司上半年完成物業合約銷售額約87.2億元，同比增加18.6%；合同銷售面積約68.72萬平方米，同比減少4.5%。另外，公司截至報告期末有土地儲備面積約9.6百萬平方米，囊括47個物業組合（31個住宅綜合體和16個商業綜合體），覆蓋長三角、粵港澳大灣區、一帶一路沿線地區及其他重點省會城市。
另外，統計期間公司錄得毛利18.4億元，對應毛利率34.7%，同比上升1.9pct，主要是由於統計期間交付的揚州佳源西峰玖墅及佳源雨潤桂府等項目貢獻較高毛利率，產生銷售成本較少所致。
（圖片來源：佳源國際中期報告）
而至於房地產行業問題普遍集中的資金方面，於2019年6月30日，公司有已質押/受限制銀行存款以及銀行結餘及現金總額約為人民幣57.28億元，同比增加6.7%。當中，受限制/已質押銀行存款約為16.79億元。
同期，公司有銀行及其他借款約121.11億元，較去年年底125.75億元有所減少。其中，須於一年內償還的借款約為48.13億元，一年後償還的借款約為72.99億元。
從公司披露的資金狀況看，扣除受限制/已質押銀行存款後，公司銀行存款以及銀行結餘及現金總額約為40.49億元，面對須於一年內償還的借款48.13億元仍有一定的資金壓力。
經統計，公司於六月底的資產負債率為79.2%，較去年年末有所下降。另外，近幾年來，公司資產付債率大體上維持下降趨勢，但仍保持在80%左右相對較高的水平。
作者：格隆匯 史蒂芬老夢
2019年1月17日，農曆臘月十二，宜出行散心，忌投資。
當日，房地產開發商佳源國際（02768.HK）股價在毫無徵兆情況下突然出現跳樓式暴跌。公司股價從13.15港元的價位上縱身一躍，直接跌至收盤2.41港元，大跌去81.3%，市值蒸發263億港元，一日跌回2017年水平。一番曼妙的自由落體運動後，投資者、大股東不僅是大出血，怕早已是粉身碎骨。
（圖片來源：富途證券）
奇怪的是，與一般的做空不同，當時市面上除了零星利空消息外，也沒有某水、某某鯨之類的正義化身出面發文加油添醋一番，大出一下風頭。而股價就這麼毫無徵兆地跌落到谷底。
事件發生七個多月後，佳源國際的股價早已不復大跌前之勇，至今仍徘徊在4港元以下的低位。從1月17日至今，佳源國際股價下跌累計幅度竟達72%。
今日，憋屈窩囊許久的佳源國際終於公佈上半年中期業績。各位不妨藉著這份業績報告，回溯七個月前那場觸目驚心的血案，探究背後真正的誘因，並藉此緬懷那灰飛煙滅的兩百多億港元血汗錢。
三大業務穩健上升
據披露，上半年佳源國際共確認收益53.04億元（人民幣元，下同），同比增加20.2%；毛利為18.4億元，同比增加27.1%；毛利率為34.7%，同比上升1.9個百分點；本公司擁有人應占溢利11.26億元，同比增加約10.1%。
折算每股基本盈利為43.95分（人民幣分，下同），同比增加8.4%。
淨資本負債比率（計算方法為淨負債（扣除銀行結餘及現金以及已質押╱受限制銀行存款後的銀行及其他借款及優先票據（包括衍生金融工具））除以總權益）方面，截至期末該指標為107.6%，較去年年末的159.3%有較大幅下降。
具體經營業務分部方面，公司物業開發、管理及投資三大分部收益同比均出現上升。其中，物業開發收益為50.66億元，同比增加20.8%，主要是交付已竣工物業增加所致；物業投資收益為人民幣4840萬元，同比增加197.3%，原因是期內租金收入增加；而物業管理收益則為1.9億元，同比增加34.5%。
（圖片來源：佳源國際中期報告）
主要經營指標方面，公司上半年完成物業合約銷售額約87.2億元，同比增加18.6%；合同銷售面積約68.72萬平方米，同比減少4.5%。另外，公司截至報告期末有土地儲備面積約9.6百萬平方米，囊括47個物業組合（31個住宅綜合體和16個商業綜合體），覆蓋長三角、粵港澳大灣區、一帶一路沿線地區及其他重點省會城市。
另外，統計期間公司錄得毛利18.4億元，對應毛利率34.7%，同比上升1.9pct，主要是由於統計期間交付的揚州佳源西峰玖墅及佳源雨潤桂府等項目貢獻較高毛利率，產生銷售成本較少所致。
（圖片來源：佳源國際中期報告）
而至於房地產行業問題普遍集中的資金方面，於2019年6月30日，公司有已質押/受限制銀行存款以及銀行結餘及現金總額約為人民幣57.28億元，同比增加6.7%。當中，受限制/已質押銀行存款約為16.79億元。
同期，公司有銀行及其他借款約121.11億元，較去年年底125.75億元有所減少。其中，須於一年內償還的借款約為48.13億元，一年後償還的借款約為72.99億元。
從公司披露的資金狀況看，扣除受限制/已質押銀行存款後，公司銀行存款以及銀行結餘及現金總額約為40.49億元，面對須於一年內償還的借款48.13億元仍有一定的資金壓力。
經統計，公司於六月底的資產負債率為79.2%，較去年年末有所下降。另外，近幾年來，公司資產付債率大體上維持下降趨勢，但仍保持在80%左右相對較高的水平。
（同比來源：同花順）
總體而言，佳源國際的三大業務增長均較為穩健。另外，和其他房地產公司一樣，公司資產負債率較高，手頭現金尚不足以覆蓋一年內歸還的借款，存在著一定的資金壓力。
年初股價大跌有何蹊蹺？
從披露的中期業績來看，佳源國際有著行業公司所共同存在的高槓杆問題，但就上半年情況來看，公司擁有較為充分的儲備土地，且已竣工房產銷售情況較為理想，可穩定產生回款，短期內未有資金斷流之虞。
然而，就是這麼一家各項指標看上去中規中矩的中型房企，為什麼卻會突然間被“慘無人道”地做空呢？
再回顧股價暴跌當日前後傳出的幾條利空消息。先是在樂居財經發布的《2018中國百強房企銷售增幅排行榜》，佳源集團以875.5億元的銷售額位居35位。但據公司業績披露，其2017年銷售額僅為79.2億元，因此該增幅正常情況下顯然不可能超過1000%。故佳源集團可能存在財務數據造假。
但其後，公司在14日就澄清佳源集團與佳源國際統計口徑不同，故在銷售額上存在差異。
之後，再有傳佳源國際3.55億美元的優先票據已經到期，但公司尚未償還，出現債務違約。最後，據17日當日香港聯交所文件顯示公司董事會主席沈天晴及其妻子王新妹於當日以平均每股2.7611港元的價格出售了9362萬股公司股票，合計金額2.6億港元，佔成交金額近四分之一。
有分析指，佳源國際股價暴跌是由於股東套現緩解資金壓力，導致股價下跌，緊隨著其他投資者結合幾條利空消息跟風拋盤。
而公司的解釋又是另一套說辭：首先，公司於2018年1月19日及4月26日發行共值3.5億美元票息8.125釐的優先票據，經確認已償還全數款項。公司財務狀況健康，業務運作正常。
然後，大股東在17日大量拋售股票的原因是因為部分股票做了抵押融資，而17日出現股價大跌未能及時補倉而導致被強制平倉。但之後，股東沈天晴持有的佳源國際股票概無再被強制平倉的風險。
在21日的投資者說明會上，佳源國際直指股票價格下跌是有做空機構利用輿論發佈不實消息，誤導投資者。
但無論背後的真相究竟是如何，從一月份至今，佳源國際的股價究竟是跌了，而且不回來了。在這次慘絕人寰的股價暴跌背後，有幾點值得反思：
首先，是房地產股的泡沫漲破趨勢。北京中原地產首席分析師張大偉表示，近一年來，地產上市股價平均漲跌了三成，股價存在虛高。而隨著地產股價回調，像佳源國際這樣股價仍上漲且虛高的房地產公司隨著地產股整體回調，終將會面臨下行壓力；
作者：格隆匯 史蒂芬老夢
2019年1月17日，農曆臘月十二，宜出行散心，忌投資。
當日，房地產開發商佳源國際（02768.HK）股價在毫無徵兆情況下突然出現跳樓式暴跌。公司股價從13.15港元的價位上縱身一躍，直接跌至收盤2.41港元，大跌去81.3%，市值蒸發263億港元，一日跌回2017年水平。一番曼妙的自由落體運動後，投資者、大股東不僅是大出血，怕早已是粉身碎骨。
（圖片來源：富途證券）
奇怪的是，與一般的做空不同，當時市面上除了零星利空消息外，也沒有某水、某某鯨之類的正義化身出面發文加油添醋一番，大出一下風頭。而股價就這麼毫無徵兆地跌落到谷底。
事件發生七個多月後，佳源國際的股價早已不復大跌前之勇，至今仍徘徊在4港元以下的低位。從1月17日至今，佳源國際股價下跌累計幅度竟達72%。
今日，憋屈窩囊許久的佳源國際終於公佈上半年中期業績。各位不妨藉著這份業績報告，回溯七個月前那場觸目驚心的血案，探究背後真正的誘因，並藉此緬懷那灰飛煙滅的兩百多億港元血汗錢。
三大業務穩健上升
據披露，上半年佳源國際共確認收益53.04億元（人民幣元，下同），同比增加20.2%；毛利為18.4億元，同比增加27.1%；毛利率為34.7%，同比上升1.9個百分點；本公司擁有人應占溢利11.26億元，同比增加約10.1%。
折算每股基本盈利為43.95分（人民幣分，下同），同比增加8.4%。
淨資本負債比率（計算方法為淨負債（扣除銀行結餘及現金以及已質押╱受限制銀行存款後的銀行及其他借款及優先票據（包括衍生金融工具））除以總權益）方面，截至期末該指標為107.6%，較去年年末的159.3%有較大幅下降。
具體經營業務分部方面，公司物業開發、管理及投資三大分部收益同比均出現上升。其中，物業開發收益為50.66億元，同比增加20.8%，主要是交付已竣工物業增加所致；物業投資收益為人民幣4840萬元，同比增加197.3%，原因是期內租金收入增加；而物業管理收益則為1.9億元，同比增加34.5%。
（圖片來源：佳源國際中期報告）
主要經營指標方面，公司上半年完成物業合約銷售額約87.2億元，同比增加18.6%；合同銷售面積約68.72萬平方米，同比減少4.5%。另外，公司截至報告期末有土地儲備面積約9.6百萬平方米，囊括47個物業組合（31個住宅綜合體和16個商業綜合體），覆蓋長三角、粵港澳大灣區、一帶一路沿線地區及其他重點省會城市。
另外，統計期間公司錄得毛利18.4億元，對應毛利率34.7%，同比上升1.9pct，主要是由於統計期間交付的揚州佳源西峰玖墅及佳源雨潤桂府等項目貢獻較高毛利率，產生銷售成本較少所致。
（圖片來源：佳源國際中期報告）
而至於房地產行業問題普遍集中的資金方面，於2019年6月30日，公司有已質押/受限制銀行存款以及銀行結餘及現金總額約為人民幣57.28億元，同比增加6.7%。當中，受限制/已質押銀行存款約為16.79億元。
同期，公司有銀行及其他借款約121.11億元，較去年年底125.75億元有所減少。其中，須於一年內償還的借款約為48.13億元，一年後償還的借款約為72.99億元。
從公司披露的資金狀況看，扣除受限制/已質押銀行存款後，公司銀行存款以及銀行結餘及現金總額約為40.49億元，面對須於一年內償還的借款48.13億元仍有一定的資金壓力。
經統計，公司於六月底的資產負債率為79.2%，較去年年末有所下降。另外，近幾年來，公司資產付債率大體上維持下降趨勢，但仍保持在80%左右相對較高的水平。
（同比來源：同花順）
總體而言，佳源國際的三大業務增長均較為穩健。另外，和其他房地產公司一樣，公司資產負債率較高，手頭現金尚不足以覆蓋一年內歸還的借款，存在著一定的資金壓力。
年初股價大跌有何蹊蹺？
從披露的中期業績來看，佳源國際有著行業公司所共同存在的高槓杆問題，但就上半年情況來看，公司擁有較為充分的儲備土地，且已竣工房產銷售情況較為理想，可穩定產生回款，短期內未有資金斷流之虞。
然而，就是這麼一家各項指標看上去中規中矩的中型房企，為什麼卻會突然間被“慘無人道”地做空呢？
再回顧股價暴跌當日前後傳出的幾條利空消息。先是在樂居財經發布的《2018中國百強房企銷售增幅排行榜》，佳源集團以875.5億元的銷售額位居35位。但據公司業績披露，其2017年銷售額僅為79.2億元，因此該增幅正常情況下顯然不可能超過1000%。故佳源集團可能存在財務數據造假。
但其後，公司在14日就澄清佳源集團與佳源國際統計口徑不同，故在銷售額上存在差異。
之後，再有傳佳源國際3.55億美元的優先票據已經到期，但公司尚未償還，出現債務違約。最後，據17日當日香港聯交所文件顯示公司董事會主席沈天晴及其妻子王新妹於當日以平均每股2.7611港元的價格出售了9362萬股公司股票，合計金額2.6億港元，佔成交金額近四分之一。
有分析指，佳源國際股價暴跌是由於股東套現緩解資金壓力，導致股價下跌，緊隨著其他投資者結合幾條利空消息跟風拋盤。
而公司的解釋又是另一套說辭：首先，公司於2018年1月19日及4月26日發行共值3.5億美元票息8.125釐的優先票據，經確認已償還全數款項。公司財務狀況健康，業務運作正常。
然後，大股東在17日大量拋售股票的原因是因為部分股票做了抵押融資，而17日出現股價大跌未能及時補倉而導致被強制平倉。但之後，股東沈天晴持有的佳源國際股票概無再被強制平倉的風險。
在21日的投資者說明會上，佳源國際直指股票價格下跌是有做空機構利用輿論發佈不實消息，誤導投資者。
但無論背後的真相究竟是如何，從一月份至今，佳源國際的股價究竟是跌了，而且不回來了。在這次慘絕人寰的股價暴跌背後，有幾點值得反思：
首先，是房地產股的泡沫漲破趨勢。北京中原地產首席分析師張大偉表示，近一年來，地產上市股價平均漲跌了三成，股價存在虛高。而隨著地產股價回調，像佳源國際這樣股價仍上漲且虛高的房地產公司隨著地產股整體回調，終將會面臨下行壓力；
（圖片來源：富途證券）
其二，資金鍊斷流風險已經成為了房地產行業共有的痛。而市場對此反應也是非常謹慎，如驚弓之鳥，消息一出，便可造就一場慘劇；
其三，因為融資困難，不少房企會通過股份質押進行融資，而這在地產板塊股價回調的大前提下，就會產生類似的爆倉風險。
從近期房地產上市公司公佈的業績情況來看，融資難已經是行業共識，不論企業規模大小，其難處總是相似。而說不準下一個大雷就潛藏其中。
因此，在此板塊投資，理應再三謹慎為上。