'佳源國際(2768.HK):穩健經營,債務結構持續優化'

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佳源國際(2768.HK):穩健經營,債務結構持續優化

文丨港股零距離 · 小組長

01、營收淨利雙增長,穩健前行

8月26日,佳源國際發佈了中期成績單:截至2019年6月30日,實現收益53.04億元人民幣(單位下同),同比增長20.17%;毛利18.4億元,同比增長27.1%;公司擁有人應占期內溢利11.26億元,同比增長10.13%;核心淨利潤為10.61億元,同比增長22.7%。

過去兩年佳源國際的合約銷售連續高速增長,現在開始進入利潤釋放期,因此收入、利潤指標都維持穩健增長,其中決定房企盈利質量的毛利率和核心淨利率這兩項關鍵指標,都呈現持續增長態勢。


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佳源國際(2768.HK):穩健經營,債務結構持續優化

文丨港股零距離 · 小組長

01、營收淨利雙增長,穩健前行

8月26日,佳源國際發佈了中期成績單:截至2019年6月30日,實現收益53.04億元人民幣(單位下同),同比增長20.17%;毛利18.4億元,同比增長27.1%;公司擁有人應占期內溢利11.26億元,同比增長10.13%;核心淨利潤為10.61億元,同比增長22.7%。

過去兩年佳源國際的合約銷售連續高速增長,現在開始進入利潤釋放期,因此收入、利潤指標都維持穩健增長,其中決定房企盈利質量的毛利率和核心淨利率這兩項關鍵指標,都呈現持續增長態勢。


佳源國際(2768.HK):穩健經營,債務結構持續優化

在保持盈利能力的同時,佳源國際維持快速地合約銷售增長,反映公司實現有質量的增長。公告稱,2019年上半年,集團完成物業合約銷售額為約87.23億元,較2018年同期大幅增加約18.6%;合同銷售面積為約68.72萬平方米。

一個值得關注的數據是,上半年合約銷售均價約為每平米12,693元,同比上升約24.1%,這體現了佳源國際前瞻性的區域佈局。


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佳源國際(2768.HK):穩健經營,債務結構持續優化

文丨港股零距離 · 小組長

01、營收淨利雙增長,穩健前行

8月26日,佳源國際發佈了中期成績單:截至2019年6月30日,實現收益53.04億元人民幣(單位下同),同比增長20.17%;毛利18.4億元,同比增長27.1%;公司擁有人應占期內溢利11.26億元,同比增長10.13%;核心淨利潤為10.61億元,同比增長22.7%。

過去兩年佳源國際的合約銷售連續高速增長,現在開始進入利潤釋放期,因此收入、利潤指標都維持穩健增長,其中決定房企盈利質量的毛利率和核心淨利率這兩項關鍵指標,都呈現持續增長態勢。


佳源國際(2768.HK):穩健經營,債務結構持續優化

在保持盈利能力的同時,佳源國際維持快速地合約銷售增長,反映公司實現有質量的增長。公告稱,2019年上半年,集團完成物業合約銷售額為約87.23億元,較2018年同期大幅增加約18.6%;合同銷售面積為約68.72萬平方米。

一個值得關注的數據是,上半年合約銷售均價約為每平米12,693元,同比上升約24.1%,這體現了佳源國際前瞻性的區域佈局。


佳源國際(2768.HK):穩健經營,債務結構持續優化

物業項目方面,於2019年6月30日,公司投資物業的總建築面積約為63萬平方米。這些投資物業主要位於公司開發的綜合商業綜合體。佳源國際的綜合商業綜合體的經營模式是出售所有住宅物業及50%的商用物業,自持50%的商用物業作為投資物業。由於公司自持商業物業位於長三角地區城市的核心地段,繼續保持高水平出租率。

佳源國際半年報的數據顯示,公司在規模增長與發展質量之間取得了有效平衡,穩健的財務狀況也佐證了這一點。

中報顯示,公司在5月及7月完成2022年到期共計4.5億美元優先票據發行,同時償還了大到期票據。因此淨資產負債率大幅改善,較去年底下降51.7個百分點至107.6%。

此外,在債務結構方面,公司的長期債務佔比大幅上升,長短債比例約7:3,平均債務年期為2.34年,短期債務風險下降。這一點也獲得評級機構的認可,穆迪上調企業家族評級至「B3」,評級展望為「穩定」,標準普爾首次公開給予長期發行人信用評級「B」。

從上半年房住不炒、融資收緊的大背景來看,佳源國際的這份半年報,可以說是一份相當優異的成績單。

02、量大質優的土儲是經營穩健的助推器

今年上半年,佳源國際通過資產注入、公開市場招拍掛等方式獲取了14個項目,總建築面積506.8萬平方米,為公司未來業績增長提供紮實基礎。其中,新增南京及揚州優質土儲總建築面積超過83萬平方米,顯示公司持續深耕原有城市。在此基礎上,公司向大股東收購安徽資產,總建築面積超過423萬平(包含逾26萬平新獲取項目),進一步拓展了業務版圖。

根據中報數據,佳源國際擁有土地儲備面積955.3萬平方米,加上安徽省423.3萬平方米,共計土地儲備1378.8萬平方米,足夠支持公司未來三至五年的發展。

綜合來看,佳源國際的土儲集中佈局在具備良好的經濟產業基礎的高價值高潛力區域,涵蓋了長三角地區、粵港澳大灣區以及其他重點省市等。按區域劃分,長三角佔比最多,達到66%,其次是粵港澳大灣區。從具體的城市看,主要聚焦一線、新一線和重點二線城市。


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佳源國際(2768.HK):穩健經營,債務結構持續優化

文丨港股零距離 · 小組長

01、營收淨利雙增長,穩健前行

8月26日,佳源國際發佈了中期成績單:截至2019年6月30日,實現收益53.04億元人民幣(單位下同),同比增長20.17%;毛利18.4億元,同比增長27.1%;公司擁有人應占期內溢利11.26億元,同比增長10.13%;核心淨利潤為10.61億元,同比增長22.7%。

過去兩年佳源國際的合約銷售連續高速增長,現在開始進入利潤釋放期,因此收入、利潤指標都維持穩健增長,其中決定房企盈利質量的毛利率和核心淨利率這兩項關鍵指標,都呈現持續增長態勢。


佳源國際(2768.HK):穩健經營,債務結構持續優化

在保持盈利能力的同時,佳源國際維持快速地合約銷售增長,反映公司實現有質量的增長。公告稱,2019年上半年,集團完成物業合約銷售額為約87.23億元,較2018年同期大幅增加約18.6%;合同銷售面積為約68.72萬平方米。

一個值得關注的數據是,上半年合約銷售均價約為每平米12,693元,同比上升約24.1%,這體現了佳源國際前瞻性的區域佈局。


佳源國際(2768.HK):穩健經營,債務結構持續優化

物業項目方面,於2019年6月30日,公司投資物業的總建築面積約為63萬平方米。這些投資物業主要位於公司開發的綜合商業綜合體。佳源國際的綜合商業綜合體的經營模式是出售所有住宅物業及50%的商用物業,自持50%的商用物業作為投資物業。由於公司自持商業物業位於長三角地區城市的核心地段,繼續保持高水平出租率。

佳源國際半年報的數據顯示,公司在規模增長與發展質量之間取得了有效平衡,穩健的財務狀況也佐證了這一點。

中報顯示,公司在5月及7月完成2022年到期共計4.5億美元優先票據發行,同時償還了大到期票據。因此淨資產負債率大幅改善,較去年底下降51.7個百分點至107.6%。

此外,在債務結構方面,公司的長期債務佔比大幅上升,長短債比例約7:3,平均債務年期為2.34年,短期債務風險下降。這一點也獲得評級機構的認可,穆迪上調企業家族評級至「B3」,評級展望為「穩定」,標準普爾首次公開給予長期發行人信用評級「B」。

從上半年房住不炒、融資收緊的大背景來看,佳源國際的這份半年報,可以說是一份相當優異的成績單。

02、量大質優的土儲是經營穩健的助推器

今年上半年,佳源國際通過資產注入、公開市場招拍掛等方式獲取了14個項目,總建築面積506.8萬平方米,為公司未來業績增長提供紮實基礎。其中,新增南京及揚州優質土儲總建築面積超過83萬平方米,顯示公司持續深耕原有城市。在此基礎上,公司向大股東收購安徽資產,總建築面積超過423萬平(包含逾26萬平新獲取項目),進一步拓展了業務版圖。

根據中報數據,佳源國際擁有土地儲備面積955.3萬平方米,加上安徽省423.3萬平方米,共計土地儲備1378.8萬平方米,足夠支持公司未來三至五年的發展。

綜合來看,佳源國際的土儲集中佈局在具備良好的經濟產業基礎的高價值高潛力區域,涵蓋了長三角地區、粵港澳大灣區以及其他重點省市等。按區域劃分,長三角佔比最多,達到66%,其次是粵港澳大灣區。從具體的城市看,主要聚焦一線、新一線和重點二線城市。


佳源國際(2768.HK):穩健經營,債務結構持續優化

佳源國際的佈局思路抓住了一個關鍵,就是不論政策環境如何變化,人口流動的定律是不變的:向經濟活躍區域聚集,向一二線城市集聚。因此,佳源國際堅持深耕核心經濟圈。在中國未來經濟發展潛力的地圖中,這些區域未來會是我國經濟發展的重點,其增長潛力具有高度確定性,佳源國際發展的確定性也隨之提高。

以長三角和粵港澳大灣區為例,隨著粵港澳大灣區和長江三角洲一體化上升為國家戰略,佳源國際將長期受益。


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佳源國際(2768.HK):穩健經營,債務結構持續優化

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01、營收淨利雙增長,穩健前行

8月26日,佳源國際發佈了中期成績單:截至2019年6月30日,實現收益53.04億元人民幣(單位下同),同比增長20.17%;毛利18.4億元,同比增長27.1%;公司擁有人應占期內溢利11.26億元,同比增長10.13%;核心淨利潤為10.61億元,同比增長22.7%。

過去兩年佳源國際的合約銷售連續高速增長,現在開始進入利潤釋放期,因此收入、利潤指標都維持穩健增長,其中決定房企盈利質量的毛利率和核心淨利率這兩項關鍵指標,都呈現持續增長態勢。


佳源國際(2768.HK):穩健經營,債務結構持續優化

在保持盈利能力的同時,佳源國際維持快速地合約銷售增長,反映公司實現有質量的增長。公告稱,2019年上半年,集團完成物業合約銷售額為約87.23億元,較2018年同期大幅增加約18.6%;合同銷售面積為約68.72萬平方米。

一個值得關注的數據是,上半年合約銷售均價約為每平米12,693元,同比上升約24.1%,這體現了佳源國際前瞻性的區域佈局。


佳源國際(2768.HK):穩健經營,債務結構持續優化

物業項目方面,於2019年6月30日,公司投資物業的總建築面積約為63萬平方米。這些投資物業主要位於公司開發的綜合商業綜合體。佳源國際的綜合商業綜合體的經營模式是出售所有住宅物業及50%的商用物業,自持50%的商用物業作為投資物業。由於公司自持商業物業位於長三角地區城市的核心地段,繼續保持高水平出租率。

佳源國際半年報的數據顯示,公司在規模增長與發展質量之間取得了有效平衡,穩健的財務狀況也佐證了這一點。

中報顯示,公司在5月及7月完成2022年到期共計4.5億美元優先票據發行,同時償還了大到期票據。因此淨資產負債率大幅改善,較去年底下降51.7個百分點至107.6%。

此外,在債務結構方面,公司的長期債務佔比大幅上升,長短債比例約7:3,平均債務年期為2.34年,短期債務風險下降。這一點也獲得評級機構的認可,穆迪上調企業家族評級至「B3」,評級展望為「穩定」,標準普爾首次公開給予長期發行人信用評級「B」。

從上半年房住不炒、融資收緊的大背景來看,佳源國際的這份半年報,可以說是一份相當優異的成績單。

02、量大質優的土儲是經營穩健的助推器

今年上半年,佳源國際通過資產注入、公開市場招拍掛等方式獲取了14個項目,總建築面積506.8萬平方米,為公司未來業績增長提供紮實基礎。其中,新增南京及揚州優質土儲總建築面積超過83萬平方米,顯示公司持續深耕原有城市。在此基礎上,公司向大股東收購安徽資產,總建築面積超過423萬平(包含逾26萬平新獲取項目),進一步拓展了業務版圖。

根據中報數據,佳源國際擁有土地儲備面積955.3萬平方米,加上安徽省423.3萬平方米,共計土地儲備1378.8萬平方米,足夠支持公司未來三至五年的發展。

綜合來看,佳源國際的土儲集中佈局在具備良好的經濟產業基礎的高價值高潛力區域,涵蓋了長三角地區、粵港澳大灣區以及其他重點省市等。按區域劃分,長三角佔比最多,達到66%,其次是粵港澳大灣區。從具體的城市看,主要聚焦一線、新一線和重點二線城市。


佳源國際(2768.HK):穩健經營,債務結構持續優化

佳源國際的佈局思路抓住了一個關鍵,就是不論政策環境如何變化,人口流動的定律是不變的:向經濟活躍區域聚集,向一二線城市集聚。因此,佳源國際堅持深耕核心經濟圈。在中國未來經濟發展潛力的地圖中,這些區域未來會是我國經濟發展的重點,其增長潛力具有高度確定性,佳源國際發展的確定性也隨之提高。

以長三角和粵港澳大灣區為例,隨著粵港澳大灣區和長江三角洲一體化上升為國家戰略,佳源國際將長期受益。


佳源國際(2768.HK):穩健經營,債務結構持續優化

可以預期的是,大量低成本的優質土儲,會隨著中國各大城市經濟的進一步發展,不斷釋放佈局的潛能,進而提前鎖定未來業績的增長曲線。

03、專注主業、深耕區域鑄就穿越週期的戰略定力

透過財報數據,應該思考這樣的一個問題:在房住不炒的背景下,佳源國際度過風波,實現穩健而有質量的增長,背後的深層次原因是什麼?

面對政策收緊,行業天花板顯現之際,行業中一些規模房企普遍尋求多元化經營。客觀上,新業務的培育需要投入大量的資源和現金流,尤其是大熱的科技、造車等項目,需要動輒十年以上培育期才能為企業貢獻收入和利潤。還有存在部分企業的跨界多元化並沒有真的成為房企利潤的突破口,且逐步蠶食著企業的規模和利潤。

而佳源國際則選擇精耕主業,這樣的戰略定力讓其在主業開發和商業物業運營上實現穩健增長。

中報顯示,佳源國際的營收幾乎全部來自於物業開發和銷售以及物業管理,其中長三角區域貢獻了超過一半的營業收入,反映出公司一直把地產開發放在企業發展的核心地位,並在深耕長三角基礎上進行版圖擴張。

在展望未來時,管理層指出:面對行業新形勢帶來的挑戰與機遇,本集團將矢志堅持 穩健的財務政策和風險控制措施,保證建築質量和安全,強化合同銷售及回款,嚴控各項成 本及費用支出,以保障穩定的經營性現金流和投資回報率。

從趨勢判斷,我國城鎮化進程剛剛過半,未來10年間房地產銷售仍然是驅動房企業績上升的主要動力,這表明支撐房企無論是銷售、營收還是利潤,本源還是地產及泛地產業務。在行業集中度不斷提升的邏輯下,深耕區域的房企有望進一步打開發展空間。

小結:

佳源國際中期業績表明公司保持穩健經營,充足且優質的土地儲備將支持公司未來三至五年的發展。大股東曾指出,未來3-5年要將佳源國際打造成千億規模房企,將有序注入優良資產,把上市公司進一步做大做強。

6月25日,佳源國際宣佈以41.55億元的代價收購沈全資擁有的徽源投資全部股份,並對徽源投資進行重組。徽源投資擁有位於安徽合肥、馬鞍山及蚌埠等地的多個物業開發項目,主要包括大型住宅綜合體及商業綜合體項目,還有公寓、辦公室、購物中心、酒店及其他配套設施等,有助於拓展佳源國際的戰略佈局。

此外,公司債務結構持續優化,擁有充足的現金餘額,能緩解短期償付壓力。標普預測未來12-24個月佳源國際的合約銷售額將自2018財年的200億元增長至介於240-320億元,預計安徽項目的注資將推動銷售額增長。良好現金回款率將支撐公司保持穩健的財務狀況。

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