一提到十年前的房價，恐怕“說多了都是淚”。但冷靜客觀的說，天津這十年間的房價變化，還是能看出一些“門道”的。
十年房價變化看出了什麼？
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從數據來看，這十年，市內六區算是齊頭並進，漲幅都超過300%，和平區更是超過了400%，畢竟市區是天津的“頭部資源”。
但顯然，如今的購房熱土都集中在環城。
環城四區分兩個戰隊。
漲幅最高的是西青區和北辰區，也差不多有300%；但東麗區和津南區就相對“弱了些”，僅有130%多。
大家都在同一個行情下，為什麼有的漲的多，有的漲的少？
說到底還是區域綜合實力的比拼，房價的漲幅都是購房者用人民幣投票得來的。
如果用數字說話，那的確是西青區和北辰區的區域量級來得更重一些。
這兩個區，一個是天津的西大門，一個是北大門。
不過今年“北大門”的發聲似乎更多一些，因為京津冀一體化的步子邁大了。
比如通武廊的建設，畢竟北辰區處在京津冀發展軸上，所謂近水樓臺，國家級戰略紅利的光還是能沾上些的。
其實早在幾年前，天津市政府就已經在佈局“京津城際地區綜合提升工程”，核心就是南倉、鐵東北路、雙街板塊。
“以京津城際鐵路為核心，依託北辰良好的生態資源、區位交通優勢、產業和生活發展潛質，打造成生態宜居、交通便捷、產業技術先進、商業和服務現代化的天津城市北大門。”
北辰區雖然屬於環城四區，但卻有很大面積都被“吃進”了環內，這也是一大優勢，從發展角度來看，環內板塊當然是自帶光環的。
劉園板塊發展已經很成熟了，如今的趨勢是一路向東，北辰區的高光都打在了南倉和鐵東北路板塊上。
對於這兩個板塊的建設，也正在開足馬力全速前進，所以時不時就有“動態刷新”。
比如說道路的打通，“要致富先修路”，這句話雖然很老，但至今有用。
接下來，這一片區“N橫N縱”的路網會串聯起北辰環內龐大的身軀，撕開的不僅是人流量的口子，同時也縫合了北辰區與市區之間的斷層。
北辰區的“硬核”板塊
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南倉板塊與鐵東北路板塊像是挎著膀子的兩兄弟，一起託著北辰環內板塊前進。
所以這一片的城市骨架也在以驚人的速度拉伸，很多房企自然也被“帶節奏”，開始加速佈局，雷厲風行地在這兩個板塊插上了自己的旗幟。
但是，從整體城市界面和居住氛圍來看，南倉板塊的“優越性”要高一些。
兩點原因。
❖ 第一，南倉板塊“背靠大樹”，處於北辰政務中心的輻射圈內，並且緊挨著發展成熟的劉園板塊，在享受生活配套的便利度上，會更好。
❖ 第二，鐵路、河流、高速公路是天然屏障，雖然只是一路之隔，卻會阻擋人流量的增加，隨之或許會限制發展。
比如紅橋區、河北區的外溢，更傾向於在北辰環內的中部和西部置業。
除了這兩點優勢，南倉板塊還有它自己的“內核”，比如說地鐵。
地鐵4號線北段今年已啟動徵收工作，預計2023年建成，這就把南倉的觸角伸進了城市核心。
另外，已經提上日程的地鐵7號線北段，會更加把南倉與市內六區強力粘合。
“地鐵一響，黃金萬兩”只是簡單的說法。表面上改變的是交通時間，本質上是縮短了心理距離。
事實上，地鐵與人之間是具有微妙關係的。
❖ 第一層關係就是交通便利度，你來我往，比較簡單；
❖ 第二層關係是把人留下來，一旦4號線和7號線開通，住在南倉的人會越來越多；
❖ 第三層關係是把人聚集起來，那就需要通過一些手段，比如商圈。
今後城市一定會是多商圈發展，沒有誰週末還特意開車衝進市中心的濱江道去購物，自然是選擇家門口的商業中心。
尤其對於環城來說，商圈對於板塊的帶動作用巨大，甚至是房價增長的直接推力器。
北辰環內這三大板塊未來將形成4個重點商圈：瑞景商圈、御龍灣商圈、天重商圈、永旺商圈。
前兩個已經成熟了，後兩個已經在路上。
尤其是南倉板塊的天重商圈，規劃了一座體量達10萬平米的商業綜合體，是一個能級不低的商業集群，也將成為北辰區的新地標。
以往我們對南倉會有個不太全面的認知，覺得它唯一的優勢就是靠近政務中心，但現在才發現，南倉“能量槽”的蓄積力量遠遠不止這一點。
對於城市而言，房企的開發熱情是推動城市發展的助燃器，而“陪伴型開發”卻能長時效地為城市賦能，南倉就是這樣的一個板塊。
新一代的城區運作模式已經撲面而來，四通八達的交通、可期待的購物中心，要想將板塊活力更好地激活，就還差一點了：好的居住品質。
一個“戰鬥力”爆表的新盤
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南倉板塊自然也沒有缺席，比如雍祥府。
在“好的居住品質”這一點上，雍祥府是最有話語權的，尤其這套127平米的三室洋房戶型。
最大的亮點就是寬廳的設計，客廳開間達到了6.3米，而整體南向開間竟有13米，相當於別墅的尺度了。
關鍵是這樣的尺度還能將總面積控制在127平米，都不禁讓人懷疑這個面積是不是標錯了。
這是一套全生命週期戶型，在不拆改的情況下，業主可以享受到兩種不同的空間格局。
❖ 在家裡人口少的情況下，比如新婚小兩口，亦或是中年夫妻，可以享受第一種格局：
將餐廳放在客廳旁邊，這樣廚房外面就可放置一個島臺，更享受生活品質，無論是年輕人開party，還是中年好友聚會，都能有更大的活動空間。
雍祥府127平米三室兩廳兩衛戶型格局1
❖ 如果家中人口較多，比如有了小朋友，那就可以享受第二種格局：
將餐廳放在廚房旁邊，而客廳的東側可以作為兒童遊樂區。
想想“非寬廳”的房子是怎麼留出兒童空間的？一般把茶几推到一邊，沿著沙發鋪墊子，墊子上都擺滿了玩具……為了孩子，也就不管亂不亂了。
但寬廳的好處就是，可以給孩子更獨立、更寬敞的遊樂空間，孩子自由，屋內界面也更整齊。
當然，客廳旁的小空間是“多功能”的，也可以作為開放小書房，一整面牆都排滿書；更可以作為小茶室、小酒吧；如果擺下一臺跑步機或是動感單車也是非常不錯的。
雍祥府127平米三室兩廳兩衛戶型格局2
整體戶型做得比較“扁”、比較“薄”，這樣就呈現出短進深、大面寬，可以有更多的房間朝南，同時室內的採光度和通透性都更好。
我們可以用具體量化數值來驗證這個戶型究竟有多“舒適”。
一般客廳開間在4.8米以上，就能稱得上是“享受型”，也就是我們常說的改善型。
雍祥府6.3米的開間，簡直就是驚豔，也意味著電視屏至少能在65吋以上。
主臥是套間的設計，自帶衛生間，面積約26平米。
按照量化數值，超過20平米就算“改善”，在這方面，雍祥府這套127平米的戶型又“爆表”了。
客廳外的大陽臺也很讓人動心，這些空間在現在的產品裡，都比較難出現了，能把面積儘可能利用到極致的時代已經過去了，這算是種“藏品”了。
雍祥府樣板間實景圖
另外，這套127平米的戶型，還有很多能改善生活痛點的小細節。
❖ 比如入戶處設計有較大空間的玄關，外套、鞋子、雨傘、鑰匙等都有了“好去處”；
❖ 主臥、次臥、客廳的一部分都帶有飄窗，這些都是很“實惠”的空間，但用處可不小；
❖ 次衛是乾溼分離的設計，即使多口人居住也不會“尷尬”……
由於寬廳的設計，戶型整體尺度感很不錯，不要小看客廳面寬多出來的2、3米，因為房子是立體的，多出來的面寬都是要乘以倍數反映到空間上的。
所以雍祥府127平米的戶型，會讓人有一種別墅的生活尺度感，但又有大平層的便捷與空間感，這就是它的核心魅力。
據說有購房者為了這個戶型，寧願放棄此前住的大面積，也要做一做“減法”。
換房追求的不一定是面積，還有居住的品質感，就是以劣換優，換一個更符合市場方向的產品，同時讓自己住得更舒適，何樂而不為？
新房受歡迎，一方面是因為價格，更重要的，還是產品。
社區的參與性很重要
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戶型，只是產品的一個方面。而建築和小區本身，在雍祥府中也看到了“進步”的一面。
雍祥府規劃有洋房、高層和小高層產品，是一個偏改善的住區。高層和洋房分列兩邊，東高西低，景觀上就錯落有致了。
建築外立面是仿石真石漆+鋁板的材質，並且在局部增加了透空金屬板、金屬線腳等細節，視覺品質感更強。
首層到三層採用了石材，整體呈現出新亞洲的時尚簡約風。
雍祥府效果圖
社區在空間分佈上主要分三部分，最核心的為洋房和高層組團中間的中心公共空間，這是一個集中的公園式開放空間，也是社區入戶的主要聯繫空間。
雍祥府社區規劃示意圖
在西側洋房組團中，規劃有6重花園合院空間，更具有私密性，是一種安靜獨立的景觀環境。
比如在兩棟樓入戶位置之間，都規劃有相對私密的園林組團，並且設有鄰里交流空間，可以營造出少數人的共享小圈子。
雍祥府社區規劃示意圖
社區的中軸線上規劃為中軸綠地公園，此外在高層組團位置分佈有靜謐庭院、兒童和庭院、優年花園；
在洋房組團位置分佈有健康花園、自然花園、幼兒園等。
在社區兩側的次入口位置還規劃了兩條沿街商業，作為基礎生活配套的補充。
雍祥府社區規劃示意圖
社區針對不同年齡段，規劃了很多功能區。
比如健身空間、草坪空間、健康跑道、鄰里交流場地、景觀廊架、室外書吧等，並針對不同年齡段的兒童設置了活動中心。
雍祥府陽光草坪、景觀廊架效果圖
雍祥府健康跑道、室外書吧效果圖
雍祥府兒童活動中心規劃示意圖
在景觀空間上，最初房企們思考的，其實只是單純的觀賞性，之後才開始有意識地擺個滑滑梯或者蹺蹺板，算是打開了景觀空間在參與性上的大門。
雍祥府的出現，讓大家驚豔的除了顏值，更多的還在於它在社區空間上的探索，以及在園區參與性上給樓市提供的一個新思路。
這些規劃需要腦洞，也需要地段去激發創造力，當然，也需要房企捨得為這片土地付出資金成本。
除了這些“明面”上能看到的規劃之外，我們留意不到的地方，雍祥府同樣也花了不少心思。
比如地庫，衡量一個項目是否是真的改善產品，一看地庫便知。
雍祥府除了在地下車庫做了雙大堂，還仿照酒店大堂設計了港灣式落客區。
雍祥府地下大堂效果圖
雍祥府地下港灣式落客區
地庫彷彿小區內外空間的一個轉換結界，就如同家裡的玄關一樣，我們可以在這裡完成一場室內外身份的交接。
畢竟，回家也需要一點儀式感。在這方面，可以給雍祥府打個高分。
下一個節點
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客觀講，房企們在產品力上的野心，被這幾年過火的行情壓制住了。但是2019年的雍祥府，的確代表了天津樓市產品力的一種迴歸。
雖然有了產品與區位的優勢，但進入其中的門檻目前還被市場死死摁住，對於有改善需求的購房者來說，至少價格的“群眾基礎”還在。
如今的南倉板塊依然是熱土一片，今後並不缺乏出讓的土地，“騰籠”出來的住宅和商業的地塊，是板塊大有可為的保證。
雍祥府剛好卡住了板塊的“C位”，落點在天重商圈內，這勢必會是北辰區下一輪區域進化的關鍵節點。
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